SKYZ TOWER＆GARDEN（スカイズ タワー＆ガーデン）Part9

[匿名さん]

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/325123/

価格も決まり、瞬間蒸発確定！！？

湾岸回帰の象徴、真打登場！！

豊洲五輪の影響やいかに！！乞うご期待！！

所在地：東京都江東区豊洲六丁目10番8（底地）、東京都市計画事業豊洲土地区画整理事業施工区内3-1街区（仮換地）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩12分
ゆりかもめ 「新豊洲」駅 徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：53.25平米～130.92平米
売主・販売代理：三井不動産レジデンシャル
売主：東京建物
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：東急不動産
売主：住友不動産
売主：野村不動産
土地売主：東京電力
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：東急リバブル

施工会社：清水建設
用途地域；工業地域

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[288: 購入検討中さん]

インフレは国策で、まだ始まったばかりなのに、高いとか言ってると、どこもかえなくなるよ。
不動産株が暴騰してる理由とか知ってるよね？
五輪が決まったら、後発物件もっと強気でくるよ。
湾岸住みたいなら、
早く決めないとね！

[289: 匿名さん]

いまつけられてる価格の物件は全て完成在庫になってるよね。しかも2桁以上の。
これって高値掴みってことだよね。
高いと言ってるのは価格そのものでなく本来の価値に対して価格だけが高いということ。

[290: 匿名さん]

それなら内陸遠隔地にいけばいいよね。
町田あたり。

価値を見出してるのに自分の乏しい経済力を棚にあげて
未練がましくガタガタいうなって

[291: 匿名さん]

物件にも寄りますが、新築のこのマンションと張り合えるような豊洲の中古物件も同じような価格を付けています。
豊洲の今の価値に違和感を感じるなら、他地域選択すればよいってことかと。

[292: 匿名さん]

>288
不動産株の暴騰（？）は、不動産に限った話ではないが、海外投資家の行き場のなくなった資金が国内株式に廻ってきているだけで、実力・業績とは無関係に上昇しているだけ。
以前のバブル崩壊時の教訓を生かした方がいいよね。　今の株価はある程度上昇基調を維持するけど、突然暴落することは見えている、なぜなら、海外投資家の資金が入って暴騰した株価は、突如暴落するのは常識的な話です。

オリンピック？　東京開催はまず無いと見ている。　しかも、開催されても不動産価格が上昇するようなことがあれば、更なる高値掴みさせられ、購入者が大損するだけ。

海外投資家マネーで株価上昇　＋　イベントムード（オリンピック）で株価上昇　＝　一般投資家・不動産購入者が大損

以上はおきまりの方程式。　歴史が物語っている。。

[293: 匿名さん]

湾岸の実力は既に上限臨界点を超えてるでしょ。　だから、豊洲2丁目、3丁目の中古価格も今以上を維持することが無理な状態になっている。　今でもそれら中古は高い。

そんな状況を考えると、この物件の価格は、スペックも普通ですし、高過ぎると言っても過言じゃないですよね。

結論として、買える人は買うのでしょうけど、結局売残り物件が多数でるのでしょう。

そうなると営業マンが決まって言ってくる言葉が　“これお勧めです”　の危険な言葉。　勧められる物件、勧めようとする物件に、本当のお勧め物件は無いものです。　売れる物件は本来営業マン自ら勧めなくても売れますよね。

[294: 匿名さん]

>292

日銀が通貨供給を増やすってことで、余ったお金が不動産に集まって価格高騰が予想されているから、不動産業の株価上昇は顕著。バブルの予兆でしょ。

ただ、日本が頑張ったところで、ヨーロッパの信用不安、アメリカの財政の壁は収まってないから、何かあったら急落する可能性は十分ある。高値掴みしてリーマンショックのときのようになったら悲惨。

[295: 匿名さん]

291
具体的にどこですか？

豊洲は中古取引が成立してないと聞いてますが。売り手が価格を下げない一方、その価格では買い手が全くいないようで。

[296: 匿名さん]

豊洲じゃないけど、TTTは時々いいの出てるね。駐車場がないけどね。

[297: 匿名さん]

豊洲無理なら、1駅隣に行けば、安くなる。東雲も悪くないよ。

[298: 匿名さん]

団地長谷工仕様の東京フロントコートが坪230万弱で取引されている。
東雲の新築タワーと同じくらい。

[299: 匿名さん]

中央区で駅徒歩5分の物件とは全く比較にならないと思いますが。

ここは江東区駅徒歩12分の変電所隣接物件です。

[300: 匿名さん]

最近、豊洲中古物件が売れにくくなっている（取引が鈍化している）理由は以下の通り：

１．時期で言えば3.11があったころが豊洲中古のピークだが、調子に乗った長谷工村などの物件価格も押し上げられていたが、本来の物件価値以上の価格であったこと、且つ、供給量が需要を下回っていたので高値でも取引成立していた。しかし、今は供給量及び供給予定量が大幅に増え、長谷工村物件など実力が低い物件に対する冷静な見方がなされるようになり、豊洲2丁目、3丁目でも高値掴みしないよう購入希望者は皆慎重になっている。

２．所有者が売り渋っている。　上記理由もあり、既に高く売れなくなっているにもかかわらず、売値を下げないで必死に頑固に手放そうとしていない。　仲介不動産がいまだ高く査定して、高値維持させようとしている節もある。　そのうちもっと売れにくくなる時期がどっと来ることに気付いていない。　

[301: 匿名さん]

建設現地を見に行きました。

がしかし、東電変電所、キューブ型のデータセンターは当物件に対して相当邪魔な建物ですねえ。　加えて、液状化の可能性が非常に高い土壌だと周辺の人に聞いても実感しました。

検討しているのですが、何かと悩みの種がある物件ですねえ。　見た目は変わった形でちょっと興味を持っていましたが。マンション選びって難しい、なかなかいい物件ってないものですねえ。

[302: 匿名さん]

299
でも、豊洲なんです。

[303: 匿名さん]

限界点を越えていると判断するなら、他地域にするか、物件価格が下落したときに検討したらいかがでしょうか。
来年には下落して売れ残っているかもしれません。更なる再開発の恩恵を受け値上がりし割安感が出ているかもしれません。
不動産も株も、現金でさえも、今は今の価値でしかないですよね。

未来を折り込んでの現在の評価としての価格。
どの地域でもその基準で値付けされいると思います。

[304: 匿名さん]

豊洲、国交省のレポ第4四半期もアップですね。これで5期連続。東京だと5期連続は豊洲だけみたいですね。

[305: 匿名さん]

結論としては買ってはいけない物件ですね

[306: 匿名さん]

収入によるだろうね。

[308: 匿名さん]

最初の結論が出るのは、販売が始まってからだと思います。
不動産価格は上下するので、あまり気にしても仕方ない側面も大きいですが。

シエルタワーの時も「公団だしなあ」。パークシティの時も売り出し前は「高い」でした。
でも蓋を開けたら高倍率。
人気物件になると、抽選が熾烈になるので、欲しい部屋を購入するのが難しく、そもそも購入すら出来ない状況。それはそれで何だかな～です。

[309: 匿名さん]

パークシティは西側パンダ部屋は確かに高倍率でしたが、
他の部屋はそうでもありませんでしたよ。

[310: 匿名さん]

この価格なら、少し足して、２，３丁目の中古買うなあ。

[311: 匿名さん]

2丁目は仕様が低いから、3丁目でしょうね。

[312: 匿名さん]

>>309
東の安い部屋も相当倍率ついてたはず
70平米4000万台が結構票集めてた気がする
惨いのは積立君？だか使って40倍とか50倍だったはずｗ

[313: 匿名さん]

>>309
パークシティの一番のパンダ部屋は東低層だったような・・・倍率60倍以上ありましたね。
過去の話なので、この辺で止めておきます。

まあとにかく分譲中に地価が上がると、抽選になってしまうというわけです。

[314: 匿名さん]

はなし違うけど、シエルって他のタワーと比べて外観が安っぽく見えるのはなぜ？

[315: 匿名さん]

ツインの中古がいいな

[316: 匿名さん]

>>314
ＵＲ＋築年数
好みもあるだろうけど、
実需だとＵＲが敬遠される要因じゃない？

[317: 匿名さん]

>314
バルコニーの手摺りが、柵だからじゃないですか。

[318: 匿名さん]

317
シンボルも柵ですよ。
色かなあ。

[319: 匿名さん]

シエルタワーは勝ち組ですよ。
こことは比べ物になりません

[320: 匿名さん]

確かにシエル、タワーなのに団地っぽく見えるね。

[321: 匿名さん]

70.19m2が、10Fで5400万 坪254
78.44m2が、10Fで6100万 坪256
84.94m2が、10Fで7300万 坪283

"この国が誇る街" というキャッチコピーなのでかなり
良いガーデンタワーになりそう。

まあまあな価格では？

[322: 匿名さん]

シエルは分譲価格が激安だったから。パークシティ以上に。
なので外観を含めて仕様が団地っぽいのは仕方ないでしょう。
プチバブルのときは分譲価格の５割増くらいで売りに出ていました。

[323: 匿名さん]

>322

中古の販売価格は売主の言い値だから、その価格で制約するとは限らない。仲介業者は制約価格を登録したデータベースにアクセスできるから聞けば分かる。

[324: 匿名さん]

住民スレをみる限りシエルは＊＊が多いみたい。

[325: 匿名さん]

>>324
UR複合の宿命でしょう・・・
今さら中古で買ってまで住みたいとは全く思わないけど駅直結は不変だしね
そもそも永住目的で購入した人は少ないんじゃない？
いずれにしても初期の取得者は貸しても売ってもボロ儲けっていうね、羨ましいｗ

[326: 匿名さん]

本日の新聞広告。

大手6社の叡智を結集。
新しい思想と技術を注いだ未来の街。
これほどの街が、いままであっただろうか。

[327: 匿名さん]

契約時にこのマンションは“液状化などによる建物の傾き、破損、等々において売主の責で修復する・・・”といった内容で契約してくれるのか？

そうでないとここ買った後に購入者は大変なことになるんじゃないの。

今朝の淡路地震で、約20年前のことを思い出してしまいました。　3.11のことも忘れることはできませんが、いつくるかも分からぬ首都直下型や南海トラフ巨大地震など考えると、豊洲エリアの液状化については、検討する上で無視するわけには行きません。

悩みますねえ。。。

[328: 匿名さん]

>323
リハウスさん頑張ってました。プチバブル当時。
中古「売主」の為に。

[329: 匿名さん]

瑕疵がない限り自然災害による損傷は売主には責任は無い。液状化対策をしなかったことが瑕疵になるかは、浦安の裁判待ちかな。あれはここの売主にも名を連ねてる三井の物件。ただ、裁判の結果が出るのは先のこと。

ちなみに３・１１のあとの販売でも、デベって耐震性については特に対応はしていない。せいぜい、非常用の備蓄を充実させるといった表面的なことくらい。

おまけだけど、３・１１前に長周期地震動に対応した耐震基準を国土交通省がアナウンスしてたけど、それっきり。あれが動き出したら既存物件は旧基準確定。

[330: 匿名さん]

３・１１前の長周期地震動対応は
既存物件でも後から設計図で計算し直して、新基準をクリアさえしていればＯＫ。新基準適合だと宣伝できる。

[331: 匿名さん]

>シエルタワーは勝ち組ですよ。
3.11でヒビだらけになった。
逃げ出したくても売れない現実。。
やっぱり制震か免震がいいよね。。

[333: 匿名さん]

>330

新基準自体が決まってないから、クリアしているかどうかは誰も分からない。

[335: 匿名さん]

新豊洲駅に都バスが止まるみたいですね。1つ交通手段が増えていいかも

[336: 購入検討中さん]

液状化新予想図でここは真っ赤なのだが、大丈夫なの？
対策してるよね？

[337: 匿名さん]

先日発表された最新の液状化予想では、ここは液状化しにくいエリアに指定されていますよ。
ご確認くだされ。

[338: 匿名さん]

スペック重視なら絶対にSKYZでしょう。

3丁目物件は中古ですし３１１のダメージがあります。

今から買うなら絶対SKYZだと思うのですが。

[339: 匿名さん]

>337さんの勝ち
我々は役所の公表資料を絶対的に信頼しています。
今まで通り国や都の発表を信用します。
何かあれば責任はとってもらえるはずですから。

それに万が一液状化が起きても国民の皆さんは同情してくれるでしょう。

[341: 匿名さん]

地震のたびに買アオリがひどいな。。

間接的な人殺しだと思うよ。やめな。

[342: 匿名さん]

>338

今から買うなら３・１１でダメージを受けたエリアは外すが普通じゃないの。これから建つから無傷と言っても、同じ規模の地震が来たら壊れちゃうリスクがあるってことでしょ。

[343: 匿名さん]

今朝淡路島で地震があったが、軟弱地盤のここ買うとごこかで地震がある度にドキドキビクビクしなければならずストレスがたまりそう。

[344: 匿名さん]

今朝のような遠方の地震より、いつ来るかわからない首都直下の方が怖い。
今朝の淡路島の地震は浅い所だったから、東京湾岸の埋立軟弱地盤のタワーへの長周期地震動がなかったのは幸いだった。

[345: 匿名さん]

>>337
液状化予測図ではここは黄色の液状化のおそれのあるところです。
緑色の液状化しにくいところではありません。
6丁目の北西半分は赤色の液状化しやすい所です。新豊洲駅、市場前駅もレッドゾーン。

[346: 匿名さん]

既にご指摘がある通り、豊洲6丁目北側半分（がすてなーにエリア）は液状化レッドゾーンで、当物件エリアは一応イエローゾーンです。　なぜか真相を知っておく必要があると思いますが、要はしっかりとした調査がなされていないということのようです。

とある専門家によれば、同じ新豊洲エリア埋め立て地で、ここは液状化し易い、ここは液状化し難い、ということはまず考えられないとのこと。
同じ埋め立て地に液状化し易いレッドゾーンがある場合、その周辺も同様に液状化する可能性が高いレッドゾーンである、と理解するほうが無難な解釈とのこと。

説得力のあるもっともな説明だと思います。

[347: 匿名さん]

>>336
ここは液状化の対策していたら先日発表の液状化予測図では緑の液状化しにくい地域になってないといけない。
黄の液状化のおそれのある地域になっているのは、①のやってないためと推測します。

①液状化対策をやってない。
②液状化対策をしたが不十分で緑の液状化しにくい地域にならない。
③液状化対策した場所が狭すぎて図に反映されない。
④予測図が間違えている。反映漏れ。

[348: 匿名さん]

3.11のダメージ有りは耐震物件だよ。
ぐぐってみたら分かる。

[349: 匿名さん]

豊洲では大した液状化も無かったんじゃない？
被害ありました？

[350: 匿名さん]

赤ではなくてイエローですか。

いいですね。さらに対策されると液状化皆無エリアになるのではないかな。

[351: 匿名さん]

今日の地震で思ったのは結局地震って予知できないんだね。阪神淡路があったから、観測体制って強化されてるはずでしょ。特に何も言われてなかったよね。

命を守るには危険エリアを避けるしかないか。

[352: 物件比較中さん]

>>342
むしろ、今から買うなら地震云々より高齢化リスクが少ない物件を狙うべきだと思う。
2040年の衝撃の政府予測見たか？
もはや地震とか騒いでる場合じゃないよ。
永住目的で買うなら高齢者というゾンビから逃れることが最重要課題。

リセールを意識するなら尚更そうだ。
ゾンビがウヨウヨ徘徊しているような街の物件を一体誰が買うのだ？

[353: 匿名さん]

ねぇ、こんだけ出すんだったら、晴海の方が良くない？あっちは中央区だし。

[354: 匿名さん]

352さん自身が高齢者にはならないなら、それもいいかも。
2040年で60歳にはならないほど若いの？

[355: 匿名さん]

晴海は不便すぎるのでは？駅も遠すぎるし、駅前も貧弱。
晴海のマンションはスペックもいまいち。

なぜ晴海の方が良いと言ってるのか、よく分からないよ。

[356: 物件比較中さん]

>>353
30年以内に「湾岸特区」が誕生しないと思うなら、気にした方が良い点だろうけど、

どう考えたって晴海や豊洲、お台場、有明なんかは近いうちに同じ区域に認定されるのだから、
今今のアドレスを気にしても仕方ないと思う。

そうしないと湾岸エリアの自治体間で発生している権利争いが収束しないからな。
これらの係争ごとを丸く収めるには「湾岸特別区」にしてしまうしかない。
今はその切っ掛けやタイミングを探ってるのよ。東京都がオリンピックを熱望している根拠の１つでもある。

[357: 匿名さん]

アベノミクス始まっているというのに悠長ですなぁ（笑）

今度買い逃すと、あと１５年は買えなくなるよ。

[358: 匿名さん]

>357

不動産価格上昇局面で買うのは間抜けでしょ。この前のミニバブルの時だって、高値つかみして身動きとれなくなった人はいっぱいいる。

アベノミクスには、こけたら国債が暴落して、金利上昇という爆弾を抱えてる。ローンなんて危険。

[359: 匿名さん]

>>346
液状化予測図を出した東京都土木技術....のＨＰを見るとこの予測図はボーリングしたり地形・地質や液状化履歴などを詳細に調査検討して作つたもので正確だと思う。

私の考えではここは東電の石炭火力発電所を設置するために埋立た所で、ゆるゆるの地盤で地震が来る毎に液状化したのでは発電所が壊れて損失が大きいのである程度しっかりと埋立たと思う。ただし液状化しにくい所までにはなってない。
がすてなーにの所は石炭埠頭として埋立た所で地盤はゆるゆるでもかまわない所だと思う。昔の50年前の地図を見るとこの石炭埠頭から引き込み鉄道線があった。

いずれにしても赤の液状化しやすいところは新豊洲駅も含んですぐ近くまできており、側方流動のおそれもあってあまり感心しない地盤であることは間違いない。

[360: 匿名さん]

えっ、ここも駅遠でしょ。しかもバスなし、プール有り、変電所有りで、土壌汚染。最悪なのは江東区。ちょっと出して、中央区に行きたいでしょ。ここが200だったら納得できたけど。

[361: 匿名さん]

液状化はここが大丈夫でも、エリアがダメだったらライフラインが寸断する可能性がある。

[362: 匿名さん]

アベノミクスで一番怖いのは、家賃の高騰だよ。
６０万円出してもワンルームにしか住めない日がすぐソコだよ。

湾岸でなくても良いので、良いマンション探して買っておかないと大変なことになるよ。
割りとマジで。

[363: 匿名さん]

ここは駅徒歩５分だからなぁ。
プールもあるし、躯体も制震・免震のハイブリッド。

区が違うと何か良い事あるんですか？割高になるだけのような気がするんだけど。

[364: 匿名さん]

>359
液状化の問題が明らかになったのは
そんなに古い話じゃないのだか

[365: 匿名さん]

いいんじゃない？マンションなら液状化しても影響無いし。

そもそも大した被害もないでしょ。靴が濡れる程度の被害でしょ。

[366: 匿名さん]

高いよね。これなら、もう少し出して、3丁目の物件かな。今頃、行っても良い間取り残ってないかなあ。待って失敗した。

[367: 匿名さん]

この価格で高いなら、東雲か辰巳に行くしか無いんじゃない？（笑）

豊洲３丁目なんて築４年で３１１のダメージがあるのに、ここより高いんだよ。

[368: 匿名さん]

>>362
アパートの家賃は上がらないと思う。
新宿界隈でも空き部屋だらけ。
アパート経営のセミナーに行ってもあまり見通しが良くない。

[369: 匿名さん]

豊洲は3丁目と2丁目でしょう。他なら東雲でも有明でもOK。２，３は別格ですよ。

[370: 匿名さん]

でも、江東区。しかもパークタワー東雲スレでも格下扱い。

[371: 匿名さん]

免震・制震ハイブリッドを謳ってるけど、耐震等級は１なんてお粗末だったりして。省エネルギー対策等級は評価値記載してるけど、耐震等級は記載して無いところが怪しい。

[372: 匿名さん]

湾岸埋立地は過剰供給で暴落でしょ。
地震が来たら液状化でさらに暴落。
特に売りがなく価格だけが割高なここみたいな物件はとりわけキツい。

[373: 匿名さん]

ここの制震って境界梁ダンパーだ。あれって塑性変形して力を吸収するなんだけど、要は装置が壊れて建物を守るって仕組み。地震のたびに交換だったらコストはいくらかかるんだろう。自然災害は長期修繕計画で想定されてないから、補修費の臨時徴収になるよ、きっと。

清水って妙なところに隠し玉してくれる。

[374: 匿名さん]

豊洲で、過去5年、完売できたタワーってあるのか？

売れ残ってる時点で危険だな。良く調べるべき。

[375: 匿名さん]

365は本気で言ってるの？
地面が液状化したら生活インフラがズタズタに破壊されて生活はできなくなりますが。
いくらマンションが無傷でも周辺が液状化したらまともな生活はできません。

[378: ビギナーさん]

アベノミクスでマンション価格も上がるけど管理費・修繕積立金も上がるらしいからねえw
政策が上手く行ったらで、ぶったけえ徴収費を取られることになるよ。

さてアベノミクスに押されて発した黒田の発表だけど真意が見えて来たよ。
湾岸で割安のマンション物件探して来たけど、こりゃあ方針変えないといけないと思ってる。
結論はハイリスクハイリターンになるし永住には向いてない物件は止めた方がいいということ。

ところで皆、黒田の発表聞いて不思議に思うことはない？
マネタリーベースを広げるは良いけど日銀が仕入れた金を銀行は何処に貸し付けるんだろう？と。
住宅ローンの貸出基準を下げる？経営が苦しい中小企業を支援するために貸出をする？
銀行がそんな優しいことしないよ。銀行は貸せない奴に政策一つで金を貸すことなんて地球が終ってもない。
白川の時から金利は最底辺にして供給増やしてたけど銀行は貸せるところが無かったから大した効果がなかった。
先に通貨供給量増やすは良いが銀行が貸さないだろうから今回の黒田の発表がどれ程の効果があるのか疑問だった。
じゃあマネタリーベース2倍に増えてお金は何処に行くと思う？
まず債権でしょうね。それから・・・

このまま上手くいくかどうかは知らないが今後不動産が高騰する可能性は確かにある。
ただし今こそ調べておくことは80年代から90年代のバブル勃発からバブル崩壊まで、どういう物件が価格上昇から
下落まで、どのように推移したかを知った上でマンション選ぶ必要がある。
誰だって買うなら崩壊時に下落が少ない物件にしておきたいと思うでしょ。
高い時に博打のごとく売り抜けるぜってなら、それはハイリスクハイリターン目指して頑張ってくださいな。
上がることは上がるが、そのあとの崩壊を見据えて探す必要がある。
文字通り黒田の発表は『セカンドインパンクト』だったんだよ。

[379: 匿名さん]

↑　長文は読まんよ

[380: 営業さん]

ここは液状化しないよ。
国や都がそう言ってるんだから間違いない。
だから買った方がいい。

[381: 匿名さん]

液状化はマンションには関係しない。
もちろん資産価値にも影響ゼロ。
むしろ液状化するくらいの元気さがあってもいいけどね。

[382: 匿名さん]

変電所からの電磁波は子供に好影響を与えるとのスェーデン学者の論文も読んだことがある。
海外では変電所に近い立地の方が評価が高いとも聞く。
日本は非科学的（魔術や呪術レベル）が過ぎるのでは？

[383: 匿名さん]

土壌汚染もマンションには影響がない。
マンションの壁や天井を土壌汚染が突き抜けるわけがないからだ。

[384: 匿名さん]

>378
当時に父親が土地バブルで儲けたから言うが、
当時はネットなどは無くて
マスコミ情報が頼りでした。みんなイケイケでしたよ。マスコミも不動産屋も株屋も金融機関もシロウトも。
今はネットでネガ情報も流れる時代です。過去の失敗情報も知り得る時代です。簡単ではないでしょう。

[385: 匿名さん]

変電所って地下だから、ほとんど影響ないんじゃない？

スマホからの電磁波の方が１００倍くらい多いと思うのだが。

[387: 匿名さん]

給料が上がらない人、
は家賃以外に生活必需品も急激に上る。

ローンを払う余裕など全く無くなる。
ローン破綻へ一直線。