ジオ西宮北口BE-NEXT

[高木小校区]

西宮北口駅の北東、薬師町に建設中のマンションです。西北の北東エリアは人気の割りにマンションの供給が少ないこともあり、この物件も人気がでそうです。この物件の情報はまだ少ないですが、みんなで情報交換していきましょう。

所在地：兵庫県西宮市薬師町220-2
交通：阪急今津線「門戸厄神」駅徒歩9分
　　　　阪急神戸本線「西宮北口」駅徒歩12分

[35: 匿名はん]

無理に、とは言っても勧めであって強制力はないのだから、自分の希望を
通せばすむ事でしょう？

[36: 匿名はん]

以前 西北に住んでました。
確かに便利だけど、教育環境を重視する方にはあまりおすすめできないかな。
西北周辺では高木小は人気だけど、学力的には甲東小などのほうがよっぽどいいし。
高校は近い将来学区制になるって話だけど、そうなったとしてもしれてるだろうな。
総合選抜のまま変わらなければ、高校は私立に入れたほうがいいと思う。
いづれにせよ、教育熱心な方は避けたほうが良いのでは？

[37: 匿名はん]

教育熱心な方は小学校から私学に行かせるんじゃない？

[38: 匿名はん]

>37
もちろんその通りです。
うちもその理由で引越しをしました。（周辺に行かせたい私立小がなかった為）
ただ、高木小にこだわってここのマンションを検討している方はたくさんいると思って
念の為に記載しました。この近辺に住んでいただけに、ここの小学校区に住みたいという
方の多さはよく知っていますし。

[39: 匿名はん]

他府県の者ですが、このマンションを検討しています。
兵庫県の私立高校は狭き門と聞きました。小学校とは言わなくても中学校から入学した方が賢明だと思われますか？
わが子の学力が一番の問題なのですが、家計事情が許す限り子供には良い環境で育てたいと思っています。
良きアドバイスがあればよろしくお願いします。

[40: 西北西に向かえ]

西北に住んで5年目になるが、学校については授業が成り立たなくなるほど荒れているクラスは聞いたことが
ないです。

[41: 匿名はん]

私も県外から来ました。現在小４と小２の男の子がいて、進学問題では頭が痛いです。今は賃貸で
高木小に通わせてますが、学習と言う点に絞ってみれば、良いように思います。教育熱心な父兄も多いです。

問題は中学ですよね。進学校と言われる学校は中高一貫で大学の入試に備えるので、年々高校からの受入を
減らしており、全くとらない学校もあります。つまり中学から入らないと、かなり狭いだけでなく、入りたくても
入れない学校も出てくるわけです。廃止の話も出てますがこの地域の公立高校が総合選抜製で
学力的にはどうしても私立の進学校にはかなわないので、レベルの高い大学に行く＝進学率の高い私立高校へ
＝高校からでは入りにくいので中学からとなるわけです。
とはいえ、みんながみんな私立を目指すわけでもないので、お子さんの意向も充分汲んで差し上げて、
決められるのがよいと思います。この地域の公立校から国立大へ進んだ人もたくさんおられるのですから。
進学塾だけは何軒も駅前にあって、困ることはないですよ。

[42: 39です]

＞４１様
　親切なアドバイスありがとうございます。
　少し安心しました。とりあえず入塾させてみます。
　進学については学校より塾の方がプロですものね。様子みながら考えます。ありがとうございました。

[43: “]

将来、国立大に行かせたいのならば迷わず中学から私立ですし、
関関同立レベルなら公立高校で問題ないと思います。
特に市西・県西・東・鳴尾高校エリアをお勧めします。

[44: 39です]

＞43様
現在、我が家はこのマンションとマ−パで悩んでいます。
学区の問題からJRの物件は対象からはずしました。
このマンションだとどの高校エリアになりますか？
マ−パは東かな？何となく上記の高校エリアはかつての高級住宅街にあたるような気がしますが…。

[45: 匿名はん]

>44様
36です。兵庫県は総合選抜ですので、西宮ですと
兵庫県立　鳴尾、西宮南、西宮、西宮今津、西宮北、西宮甲山高校
西宮市立　西宮東、西宮高校
このくくりで選択できます。

このマンションとマーパでは住む方の層もかなり違うと思いますよ。
語弊があったら申し訳ありません。別の方の意見でもありましたが、西北界隈には
裕福な方がたくさん住んでおり、転勤者も多いので とても洗練されたイメージがあります。
だいたいですが、阪急西宮北口の北と南でわけるとよくわかると思います。
例えば、駅北側のACTAに買い物に来ている方と、以前南側にあったSATYや、
ららぽーとに買い物に来ている方とではかなりの違いがあります。
また、子供の髪の色などを見てもかなり違うことがわかると思います。
もちろんそうでない方もたくさんいらっしゃるでしょうが、
だいたい、ということで記載いたしました。
お子様がもし女の子でしたら、駅の北側をおすすめします。

[46: 匿名はん]

＞44様
どちらも東か鳴尾エリアなので問題ないかと思います。
ただ、年度によって若干変わるので断言できません。

上記で45様が言われてるようにこちらの方が環境は良いと思います。
ちなみに三井住友・りそな・NTT・丸紅などの社宅が多いエリアです。
ジオは山側(と言っても平地だけど)、マーパ海側の違いがありますね。
海側は交通量が多く、商業地も多いので便利ですが、雑多な雰囲気があります。
西宮北口駅北東側は区画整理も済み、これから益々人気が沸騰していくと思われます。

[47: 匿名はん]

なんか西宮北口がやけにいいエリア？的な流れになっていますが
昔から西宮に住んでいる者として
以前は甲陽園、現在は夙川ですが、
西宮北口ってそんないいイメージないですけどねぇ。

[48: 44]

＞45様
＞46様
大変勉強になりました。ありがとうございます。
総合的に検討してみます。本当にありがとうございました。

[49: 匿名はん]

以前 西宮北口に住んでいました。
子供の学校の関係で、現在は夙川に住んでいますが
住みやすいのは断然　西北です。
とくに駅周辺と、その北側は震災でほとんどが倒壊し、
新しい建物になっていますので 町全体がとても綺麗です。
夙川はいい所ですが、西北から移ってきたものとしてはかなり不便です。
まあ、西北に住んでいたら どこへ行っても不便と感じるでしょうが。
子供がいなければ、間違いなく西宮北口周辺に住んでいると思います。

[50: 匿名はん]

ここのモデルルーム行ってきました！
かなり価格設定は強気ですね（驚）
どれくらいの所得層をターゲットにしてるのかな？
まぁ頭金がしっかりあればいいのでしょうが。
申し込もうか悩みます〜

[51: 匿名はん]

前にモデルルーム行きましたが高いのと中身が意外に昔風で悩み中です。
できる前から買う気でいたんですけどね。本当に高いですよねぇ。各家に門扉も
ないんですよね・・・。

[52: 匿名はん]

まだ見に行っていないのですが、51さんの言う「昔風」ってどんなところが
昔風なのでしょう？

[53: 匿名はん]

あの価格をつけるなら、もっと高級感を出してもいいでしょ〜？？？って感想。
まだあのエリアの物件は、物件うんぬんよりも、場所というアピールだけで
人が集まると、販売会社の余裕な感じが十分わかりました。

[54: “]

ここまで便利で環境のいい場所って草々ないですからね。
市内最大のターミナル駅の近郊だし、再開発地域に指定されてて、区画整備もすごい。
しかも、人気の阪急沿線とくれば自動的に価値もあがって当然だと思います。

[55: 匿名はん]

でもやっぱり中身は安っぽいんですよね。立地だけでも売れるからそれでいいんでしょうけど、
悩むところです。

[56: 匿名はん]

設備はいずれ古くなるし、マンションは立地！
と割り切って申し込みを決めました。
でも抽選になりそうな雰囲気ですよね…。

[57: 匿名はん]

大きな駅の周辺、商業開発がかかるエリアなどは、休日に出向く所！
マイホームをもつ最寄の駅は、そんな大きい駅である必要性はないと思いますよ。
とにかく、今つけてる価格以上に価値が上がることはないでしょう。
極端に下がることはないと思いますけどネ！

[58: 匿名はん]

この物件（３５００万円ぐらいの）マンションを買うには
どれくらい現在貯金を持ってれば、購入可能なのでしょうか？
現在、頭金ぐらいは貯蓄があっても、それを全部使ってしまっては
怖いですし、頭金以外にもいろいろ費用がかかりそうですし。
みなさんは、現在どれくらいの貯金をお持ちか、
あと年収どれくらいであれば、無理なくローン返済ができるのでしょうか？
大変恐縮ですが、検討されている方の状況をお聞かせいただければと思います。

[59: はぐれFP純情派]

58さん。こんにちは。
大きな買い物悩むところですね。
さて、まず、どれぐらいの貯蓄があれば購入可能なのか？
結論は人それぞれで、千差万別です。
例えば、年収が1000万円でも、現在の家賃が5万円の人と年収が400万円でも家賃が10万円の人もいます。
大事なことは、現在住居費がどれぐらいを占めているかを見て、
それと大差が無いなら現状の生活と大差が無いということになります。

仮に3500万円を全額借りたとして、現在の市場金利（優遇されてることが多いですが）2.375％で計算すれば、
返済額は35年返済ボーナスなしで約\122,780になります。（1%の優遇で1.375％でしたら約\105,000ですね）

これに、管理費や修繕積立金、駐車場代あとは持ち家になりますから固定資産税が毎月必要になります。
管理費、修繕積立金で毎月2万円として、駐車場が1万円くらいでしょうか?
固定資産税を年15万と考えて計算しますと、毎月返済額のほかに\42,500の出費になります。
これを高いと感じるか余裕と感じるかは人それぞれですが・・・

雑誌等では年間の住居費合計額を税込年収の25%を目安に・・・とよく取り上げられております。
これを踏まえますと、年収300万円の人は75万円、600万円の人は150万円ですね。
これを、毎月で割って（÷12）さらにそれを、3500円（2.375％で35年借りた場合の100万円あたりの返済額）
で割ります。それに×100で借入額が算出できます。

600万円の人は
6,000,000×25%＝1,500,000　→　1,500,000÷12＝125,000　→　125,000÷3500＝35.7　→　35.7×100＝3570万円
となります。（1.375%ですと3500円が3000円になります）

これでまずは、借入額を求め、後の足りない部分が頭金という考えになります。

[60: はぐれFP純情派]

固定資産税は毎年の間違いでした。

[61: 匿名はん]

今週は本登録にあたります（私は登録してきた）が、このマンションは人気があるのかないのか、
よくわからない。駐車場は閑散としているが、人は入っているようでもある。やはり割高感があ
るのか？

[62: 匿名はん]

私も登録しました。土曜日に行きましたが、超満員で登録するまでかなり待たされましたよ。土曜日でほとんどの人が登録に行ったのでは？

[63: 匿名はん]

固定資産税って、年１５万もいるんですか！？
あと住宅ローン控除って、年いくらぐらい返金されるのでしょうか？

[64: 匿名はん]

>６３
そのぐらいかかるかもしれないですね。マンションは意外と高いですよ。
でも5年間軽減措置がありますね。
ローン控除は年末ローン残高の１％です。上限は50万円です。
ただし所得税から控除されるので、所得税以上の額が戻ることはありません。

[65: 匿名はん]

マンション３０００万購入
年収６００万　の場合。

固定資産税　年６万
都市計画税　年２万５０００
住宅ローン控除の還付金額　１０年間　２００万　ほど

って聞きましたけどねぇ？？？

[66: 匿名はん]

＞６５
固定資産税はその土地の評価額と建物の評価額を基に算出されるので、
物件によりマチマチです。
還付金は上記のようにローン残高によって変わってきますから、
同じ3000万のマンションを買っても、いくらのローンを組んでいるか、どのぐらい返して
いるかによって違いが出ます。
訂正　上限50万は去年まででしたね。今は１〜８年目が最高40万円まで、9・10年目
が最高20万円なので、MAX戻ったとして10年間で３６０万円です。今年中に入居すれば。

[67: 匿名はん]

もう全部売切れてしまった！？

[68: “]

第一期は即日完売とのことです。第二期があります。

[69: 甲東園在住]

私も西北界隈のマンションを狙ってます。以前同じくジオの駅4分の物件は見学に行って、まもなく完売したと聞きました。でも、このマンションって結構駅から遠くないですか？そう思って、見に行っていません。もともと近所に住んでいるとか、車運転できるんならいいですけどね。

[70: 匿名はん]

↑じゃあわざわざ書きなさんな。

[71: 匿名はん]

西北は阪神間で乗降者数トップの駅ですから、多少離れていることが
環境的にはメリットになると思います。ここは閑静な住宅街という位置づけです。

[72: 匿名はん]

70さん。笑わせてもらいました。

[73: 匿名はん]

南側にいつマンションが建つかわからない立地のため、迷いに迷って、
一期は見送りました。でも、ここ本当に売れてるのかしら？
もしそうなら野村のように全部まとめて売り出すような気がするけど・・

[74: HK]

いままでレスしてた人の中で、購入された人いますか？

[82: 匿名はん]

一期は完売しているし、二期も販売開始されればすぐに完売するでしょう。
ここの購入者は地元を良く知る人が中心だと思いますので、地域情報は今更必要ありません。
西北情報は、野村物件のスレなどで語りつくされていますしね。
購入者を見つけたいのは何か理由あるのですか？
ちなみに私は購入者です。１ヶ月ほど前の話ですが、一期の契約会は若い夫婦の方が多かったですね。
私もそうです。このあたりは子供のいるファミリー層で西宮北口徒歩圏に住みたい人には絶大な人気ですよね。

[83: 匿名]

>82
二期に高額物件がかなりあるという事は、すぐに完売はむずかしいと
思いますよ。
安いところから売れて行ってるようですから。
あなたは低層階、購入者？

[84: 匿名はん]

83さんの言うとおり高額物件が残っていますね。
82さんの変に肩肘はった物言いが、今読むとなんか可哀相・・