プレミスト京都御所南ってどう？

[土地勘無しさん]

プレミスト京都御所南っていかがでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見や情報を交換したいです。
住みやすい場所でしょうか。


所在地：京都府京都市中京区富小路夷川上る大炊町357、麩屋町通夷川上る笹屋町468-2、夷川通麩屋町西入木屋町482-1（地番）
交通：京都市営地下鉄烏丸線 「丸太町」駅 徒歩8分
京都市営地下鉄東西線 「京都市役所前」駅 徒歩7分
京都市営地下鉄烏丸線 「烏丸御池」駅 徒歩12分
京都市営地下鉄東西線 「烏丸御池」駅 徒歩12分
間取：2LDK～4LDK
面積：70.95平米～107.19平米
売主：大和ハウス工業

物件URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/kyoto/gosyominami/index.html
施工会社：未定
管理会社：株式会社ダイワサービス

[1: 匿名さん]

まだ価格などが公表されていませんね。
全部で２０戸って少ないなと感じますが
修繕積立は高くなりそうかなと想像してしまいますね。

[2: 匿名さん]

価格も高くなるみたいですよ

[3: 匿名さん]

この辺りでこの規模のマンションなら今後いくらでもできますね。立地、規模とも希少価値がありません。
学区のパンク問題もありますし、価格次第ですが特に急いで買うべき物件ではないでしょう。維持費も20年後には6万円くらいかかるのを前提に検討すべきでしょうね。

[4: 匿名さん]

ジオも苦戦しているみたいですしそろそろ御所南ブームも終わりですかねえ
生活するのには高すぎますものねえ

[5: 匿名さん]

御所南で小規模マンションを高値で売るビジネスはもう限界かもしれませんねえ

[6: 匿名さん]

今後は出すなら最低50戸は確保してほしい。
こんな小規模は不要。
御所南なんて高い維持費払って住むような場所じゃないよ。

[7: 匿名さん]

確かに維持費は凄いことになりそうですね

[8: 匿名さん]

よほど金持ちじゃないと住めませんよねえ　小規模マンションは
そのへんの説明しない販売会社多すぎ
10年後今みたいに10年前の買値ぐらいで売れたらありがたいんですけどね

[9: 匿名さん]

８さんの書かれていることに同感！！
販売会社はそういう説明はあまりしてくれないですね。
今だけのことを考えて購入すると後々大変なことになりますから
慎重になって選ばないとですね。

[10: 匿名さん]

２０戸って本当に少ないですよね。
どうしてもう少し個数を増やせる場所に建てないんでしょうか。
駐車場もなくて、維持費も高くなるとしたら
ここを求めるメリットって少ないと思うんですよね。

[11: 匿名さん]

いつになったら
販売価格がオープンになるのでしょうか。
修繕積立も気になります。
ある程度予期してからモデルルームへ行きたいのですよね～。

[12: 匿名さん]

このあたりで大きな土地はテナントビルや自社ビルを潰さないと出てきませんからねえ

戸建て感覚のマンション　笑　　とか言ってこういう規模のマンションを作るわけですよ
割高　維持費高なんですけどね

[13: 匿名さん]

＞戸建て感覚のマンション　笑　　とか言ってこういう規模のマンションを作るわけですよ
＞割高　維持費高なんですけどね

戸建感覚ですかあ。
それは売り手の販売戦略なんでしょうけど
割高になるとわかっている物件を
将来のこと考えたら、買い手は望まないですよね(笑)

[14: 土地勘無しさん]

この立地で20戸というのは贅沢な物件ですね。
4階建なのは景観を気にしてのことなんでしょうか。
ファミリータイプというのは意外でしたが、子育てなどの環境も気になりますね。
皆さんのおっしゃる通り高いんでしょうけど、怖いもの見たさで詳細見てみたいです。

[15: 匿名]

四階だて２０戸にエレベーター2基ですね。高級マンションですね。維持費が凄いことになりますね。うちは脱落です。

[16: 匿名さん]

＞四階だて２０戸にエレベーター2基ですね。
＞高級マンションですね。維持費が凄いことになりますね。うちは脱落です。

２０戸にエレベーター２基は確かに多いと思います。
それでなくても維持費は高くなるでしょうし
これは将来を考えると躊躇いそうな物件だと思います。

[17: 匿名さん]

流石に20戸でEV2基は無いと思いますが。。
本当だったら色んな意味で凄いですよねえ
まあ機械式駐車場は無いのはいいことですが

[18: 匿名さん]

機械式駐車場が無いというよりも駐車場自体がほぼないんじゃないですか？
駐車場3台で来客1、専用1てことはあと1台しか止められないです。

[19: 匿名さん]

御所南バブルはもう崩壊では？

[20: 匿名さん]

堂島のタワーマンションより高いというのはどう考えてもバブル
だと思うけどなあ

まあ人それぞれなのかな

[21: 匿名さん]

確かに4階建てでエレベーター2基って書いてありますね
さすが高級マンションですね
維持費は住民持ちだから関係ありませんね
10-15年後には2000万くらいいるかも
1戸あたり100万ですから知れてますか

[22: 匿名さん]

4回建てでエレベーター2基…
お年寄り向けなのかしら？

[23: 匿名さん]

メンテナンス屋さん向けかな

[24: 匿名さん]

２０戸でエレベーター２基だと
エレベーター乗り放題ですね。
エレベーター好きの人には
たまらない魅力ですね。

[25: 匿名さん]

エレベーターと機械式駐車場は金食い虫ですからね

[26: 匿名さん]

40戸でエレベーター2基というのが高級？

[27: 匿名さん]

↑　はぁ？

[28: 匿名]

ここって一階も部屋あるけどエレベーター分管理料同じだけ取られんですよね、やはり。
駐車場は基本駐車料金で賄うんでしょうけど

[29: 匿名さん]

東京の人のセカンドハウス用でしょうね　ここは

[30: 匿名さん]

いいえ、こここそ地元富裕層用。何も知らん東京人には地味な低層物件にしか見えないと思う

[31: 匿名さん]

こんなマンション、地元人で買うやつバカでしょ笑

絶対東京向け。

[32: 匿名さん]

地元の金持ちがいま住んでる京都の郊外の邸宅、売って買うんちゃう？ 東京人には魅力ないで。東京人はこの辺より四条烏丸の方をありがたがるで

[33: 匿名さん]

まぁリタイア世代なら20年後の維持費の高さなんて関係ないかもしれませんね。
20数年後には維持するだけで月7万くらいでしょうか。

まともに他と比較する人なら普通ここは買わないでしょう。

[34: 匿名さん]

まあキャッシュとか買い替えの人向けですね

[35: 匿名さん]

40戸でエレベーター2基なのは
高級というより便利と考える人はいるかもね。
ただ、１階や２階の人もいるわけで
１基で十分と考える人のほうが多いと思いますね。

[36: 匿名さん]

総戸数は20戸なんですけど。

[37: 匿名さん]

しかも４階建てです。

[38: 匿名さん]

エレベーターの維持費って結構高いでしょう。
特に思うのは、１階や２階の人はほぼ使用しないと思うのに
同じ修繕積立なのかなということ。

[39: 匿名さん]

いつになったら価格が掲載されるのでしょうか。
早く知りたいとおもっておられる人は多いかと思います。

小規模は小規模なりの良さは感じられますが
あまりにもな物件価格ではちょっとね・・。
早くオープンにしてほしいです。

[40: 匿名さん]

販売予定が６月のようですから

まだ今月は詳細がUPされないのかもしれませんね。

なんか小出しにされている感は否めないですが。

[41: 匿名さん]

現地いったらわかると思うけど、南側のビルの住人たち、えらい迷惑だろうな、北のベランダががっちんこだろ。マンション低層階の人もかわいそうだと思うよ。この物件絶対現地へ行って敷地も確認して、完成してから購入かどうか決めた方がいいと思う。だってマンションが建つような隣地との敷地関係じゃないもん。なぜ南側の住居まで買収できなかったんだろうと思う。そうしたらいいマンションになったと思うのに。売却に応じなかったのかなあ。

[42: 匿名さん]

まあエレベーター2基ってのはメンテ屋の飯の種にするためですよねえ
4階建ての20戸でしょ？

2基あるから坪300？ｗ
そういうのがみえてすけるマンションてのは嫌ですねえ

[43: 匿名さん]

エレベーター２基は必要ないと思いますね。
小規模なのにどうしてそうなったのかと思います。
修理費など考えても、わがやは無理だと考えました。

[44: 匿名さん]

校区内って本当に人気なのでしょうね・・・
１２００名を超すマンモス校なのですから
プレミストは値崩れしないでしょうね
将来の価値もそれなりに

坪単価３００万以上は、妥当なのでね！

[45: 匿名さん]

この手のマンションはこれからいくらでも出てきますから焦らずに
どうみてもピーク超えてますから

[46: 匿名]

夷川は、高倉辺りで三井も工事始めてますね。慎重に考えた方が良さそう。

[47: 匿名さん]

マンモス校だから行きたくないんですけど…

御所南の流行は過去の話ですよ。

[48: 匿名さん]

今は分校の方が人気みたいですよね

[49: 匿名さん]

一部の富裕層しか住めないエリア。
必然と学業のレベルは高くなる。
京都ナンバー１の人気はエリア！
セカンド、年配層にも絶大な人気！

[50: 匿名さん]

ある意味他と比較もせず（何も考えず）ぽんと出せる人が買う物件かもね。

他とちゃんと比べる人ならまず買わない中途半端な立地、小規模で維持費が馬鹿高い最近よくある物件。
希少性ゼロ。
学区価値は暴落。

東京からのセカンド組なら買うかもしれないが京都在住の普通の金持ち子持ちファミリー層は絶対買わないよ、こんなマンション。

[51: 匿名さん]

>>一部の富裕層しか住めないエリア。
>>必然と学業のレベルは高くなる。
>>京都ナンバー１の人気はエリア！
>>セカンド、年配層にも絶大な人気！

なんか営業用のキャッチコピーみたいで笑えました^^

このあたりは人気があるのかもしれませんが
いくらなんでも高過ぎかなと感じました。
この周辺の特別な魅力は何なのでしょう。

[52: 匿名さん]

確かに高過ぎるが、最初から何も考えずぽんと出せる金持ちリタイア世代しか相手にしてない物件だから、それでいいんじゃないの？ 子持ちファミリーなんか完全に最初から想定外。相場が高過ぎる御所南は、学区狙いからすっかり金持ち高齢リタイア世代に客が以降

[53: 匿名さん]

ターゲットは確かにファミリー層でないのかもしれません。
強気な価格帯であっても、買える方は多いんでしょう。

[54: 匿名さん]

リタイアしたシニア層は金持ってます

[55: 匿名さん]

御所と鴨川に近く、周辺を散策する楽しみもある
病院もすぐそば
百貨店もワンメーター
金持ち老人には良いんじゃないですか
子育て環境としても抜群ですが、現役世代に買える値段じゃないでしょうね

[56: 匿名さん]

リタイア組から現役世代への贈与というものもありますからねー。
子供と孫のために、ぽんと出す人もいるのかもしれません。
そうなるとお金を持っている老人だけでなく、その子供家族も
売り手のターゲットに入ってくるのでしょう。
うらやましい話ではありますが。

[57: 買い換え検討中]

ほんと羨ましいです。現役世代ですが、親に援助でもして貰わない限りうちは無理です。

[58: 匿名さん]

頭金を親に援助してもらったとしても、最低6000万円以上は間違いないから、ローンはかなりの額ですね

[59: 匿名さん]

こちらの４階の屋上テラスから、送り火は見えるでしょうか？

[60: 匿名さん]

微妙ですが、多分無理かと...

[61: 匿名さん]

ありがとうございます。
見えるかな、と多少、期待していたのですが…
近いうちに現地に行ってみます。

[62: 匿名さん]

いずれにしても、御所のすぐ近くという絶好の環境ですからね。鴨川もすぐだし

[63: 匿名さん]

この立地からすると
五山の送り火などは期待できないと思います。
屋上を公開していただけたら見えるかもしれませんが。

[64: 匿名さん]

烏丸御池近くにに住んでますが、8階くらいからなら五山の送り火の4つは見えます。

[65: 匿名さん]

やはり高価！今時御所南って在校生多過ぎですよね～
東京からの富裕層が、関東よりも格安の関西に・・・適性価格じゃないのでわ！
ところで、隣のお寺って駐車場売る可能性もあるよね？

[66: 匿名さん]

現場観ましたよ、送り火無りっぽいですね。
南側の建物シートテラス、カンベンしてほしい。。。
あれは、工事中の為のシートなのかな？？？

居住するとなれば、お寺さんと近隣等のお付き合いはどんな感じになるのでしょうか・・・
と考えます。。。

[67: 匿名さん]

現場見学してまいりました。
近隣南側の住居接近しており高さ３階の圧迫感がありますが
北側には、浄土真宗大谷派のお寺と看板がありました。
京都は、やはり沢山のお寺や寺院があるのでパワーを貰えるかもね

[68: 働く女子さん]

やっぱり御所あたりは、バブルなのでしょうか？

御所は希少性なのでマンションは、目減りしないのでしょうか？

駐車場なし、自転車二台弱京都では、当たり前なのでしょうね残念！

[69: 匿名さん]

バブルかどうかはバブルがはじけないとわからないですがこの手の小規模低層マンションは今後いくらでも供給されるのは
間違いないですねえ

[70: 匿名さん]

いくらでも供給されるのは間違いない、というのは、やはり都心回帰や
学区等で住宅需要が高まって、それに合わせて供給も増えるからでしょうか？
だとすると、供給が増えても価格が下がることは期待できない気もします。
小規模低層マンションがこれから増えて価格も下がるとお考えですか？

[71: 主婦さん]

私は、いくらでも供給されるとは思いません。

日本の歴史のある先祖代々からの土地を、そう簡単に売却されるとは思えないのです。

バブルがはじけて２０年以上持ちこたえているので、いまさら売却はしないのではないでしょうか

多少の供給はあっても、まだまだ需要の方が多いと思います。

[72: 匿名さん]

御所南はいくらでも土地が出て来ますよ。駅近とか大通り沿い以外は。

値段が大幅に下がるかどうかはわかりませんが、このプレミスト御所南のような立地は希少価値ゼロ。
お金に余裕がある方が買うのは良いでしょうけど、焦ってがんばって買うような価値はないと思いますよ。

[73: 匿名さん]

ライオンズ御所南みたいな位置付けのマンションになりそう
ほどほどの立地なのに低層だから割高という・・

[74: 匿名さん]

相続税が払えなかったら等価交換でマンションにするしかないですしね

いくらでも出てきますよー

[75: 匿名さん]

外観がまさに京都のマンションって雰囲気ですね。
この近辺だと、大規模マンションはこの先も建たないような立地ですよね。
なので、小規模低層マンションであってもやっぱり価格が下がる事は考えられないように
思います。
マイスタイルデザインのプランがHPに載ってますが、このような間取りに出来たら
良いですね。

[76: 匿名さん]

この周辺で大規模マンションは無理でしょうね。
小規模だと維持費が高めになりますが
それを気にする家計のところはココ選ばないでしょう。

[77: 不動産購入勉強中さん]

小規模マンションなのでしかたがないと思いますが。。。

高額維持費を支払い続けても、御所南はそれだけの価値はあるのでろうか？

後世に承継していくについて、お荷物にならないだろうか？

と不安を感じます。

また、送る火が見えない立地に7000～億以上は、あり得る価格なのだろうか？

御所南の立地と小規模マンションを手にするにはしかたがないのかな～

[78: 匿名さん]

小規模のメリットってほとんどないでしょう？
高い維持費負担してまで買う意味ないと思いますよ。

しかもこの立地ではそのうち忘れ去られます。
このクラスは後からいくらでもできてきます。
後から建つマンションに勝てる要素があるかどうか、よく考えた方がいいです。

そういう意味で資産価値はかなり低い（値下がりの可能性が高い）マンションだと思いますね。

[79: 匿名さん]

ライオンズ御所南ロイヤルグレイドのような位置付けに納得です！

[80: 匿名さん]

>>77
あなたの疑問は全て正解ですね。
京都はこれからマンション規制がますます厳しくなるでしょう。
この場所は、中京の乱立マンション地よりは良いですが
将来的に、これだけの資産価値があるかどうか不明です。
大文字も見えない。
買い物も不便。
セカンド向きでしょうね。

[81: 不動産購入勉強中さん]

＞＞８０さん　有難う御座いました。

参考にいたします。

[82: 物件比較中さん]

他のマンションよりも建物の外観いい、高級感があふれている。

勿論、部屋の広さもある。

気に入りました。

最上階いいね～

駅は徒歩圏内、それよりも御所、鴨川に近いこれがいい。

学校区は、少しも考慮に入れなくていい

それよりも、商業地とちがって古い住宅地が残っている

まだまだ小規模開発がなされ栄える可能性がある。

魅力的だ！

いろいろ京都のマンションを視たが、ここが一番いい！

[83: 匿名さん]

>80さん
実際に生活する条件を考えると確かにこの価格はないわなと思うのですが、
他方で、マンション規制が将来できて供給数が減り、セカンド需要が今後も
増えれば、生活上の実感とは関係なく物件の資産価値は維持か上昇しそうな
気がするのですが、そんなことはないんでしょうか。

[84: マンション投資家さん]

御所南地区は、イタリヤ料理の激戦区になっている。
なぜだろうか？

[85: 匿名さん]

元からの京都の人間では無いので、送り火が見えるかどうかって
重要なんでしょうか？
送り火が見えるか見えない事で、マンションの購入を見送る人ってたくさん
いらっしゃるのですか？

[86: 匿名さん]

規制が厳しくなることもセカンド需要が増えることもないだろうし、この中途半端な立地と超小規模では10年経たないうちに大幅に値下がりしますよ。

まぁ送り火はどうでもいいですが。

[87: 匿名さん]

これからさらに高齢化が進んで都心回帰とセカンド需要は増えるんじゃないかと思います。ここは多少駅から遠く、その意味では中途半端ですが、静かな高級住宅地ということで立地の問題は十分カバーできるのではないかと。高さ規制があって物件数が急に増えることもないでしょうから、私は資産価値が急に下がることはないと考えます。ただ、小規模物件なので管理費・修繕積立金が上がることは覚悟しないといけないですね。まあ、それくらいの負担なんて気にならない人が買う物件だと思いますけども。

[88: 匿名さん]

ここは商業地ですし、静かでもなければ高級住宅地でもありませんよ。
高級住宅地でないことは周辺を歩けばよくわかります。

[89: 匿名さん]

歩いたことありますが、今は商業地というより住宅地でしょう。
小さな商店があるくらいです。御池より南が商業地といえるのではないでしょうか。
高級住宅地のたたずまいはあんまりないですが、静かではあるのでは。
もちろん、あくまで都会のなかでの静けさという話ですけど。

[90: 匿名]

都心に近い旧住宅街の不動産は、過去の実績から観ても今後発展して行く可能性が大いにある。出来上がった商業地は、それ以上発展する可能性ない。

[93: 匿名さん]

高い！高すぎしんさく！
購入する人ってお金が余りすぎ～
背よいなげ～

[94: 匿名さん]

今後も雨後のたけのこのようにこの近辺はマンションが増えて行くばかり…
商業地としての発展はないが、マンションが増えて古い町並みはどんどん減って行く。
そしていずれは維持費が高くなり過ぎて売るに売れなくなる。
残念なマンション。。

[95: 匿名さん]

今でも10年落ちの中古小規模マンションは晒しものになってるものねえ

[96: 匿名さん]

十年落ちの中古大規模も長い間晒し者になってるけどな
要は値付けが適正価格かどうかでしょ

[97: 匿名さん]

うん～？？　歩いてみたが土地の評価額は高価と思えるが高級住宅街とはほど遠く・・・
乱立した電子柱やたるんだ電線、建物も・・・なんだか昭和３０～４０年代の街並みの様に感じられる
町屋が、ところどころにあるが京都の風情もあまり感じられない。
新しく古都にあった、町屋やビル・マンションが建ち並んでほしい地域に思えた。。

[98: 匿名さん]

坪300位ですかね？

[99: 匿名さん]

いやいや・・・坪４００万越えでんな。

[100: 匿名さん]

いくら御所に近いからって、めちゃくちゃですね