京都で気になるマンション part３

[匿名さん]

京都で気になるマンションのpart３です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/113/

[741: 匿名さん]

立地はとてもいいですね。
隣りのガソリンスタンドが難点かな

2LDK+S～4LDK、67.15m2～104.1m2
5980〜12800ってとこでしょうかね

[742: 匿名さん]

クラッシーですらもっと高いので、あと2、300以上は上じゃないですか？クラッシーもかなり値下げしての値段ですから。

[743: 匿名さん]

プラウドっていうブランド力もあるからな〜。
しかし、最近の土地の取引額が半端ないみたいだね。
某大手は、しばらく京都からは撤退するみたいよ。

[744: 匿名さん]

三井？

[745: 匿名さん]

三条新町は即売だったけど、堺町御門は事業協力者戸と高価格で苦戦してるようだね

[746: 匿名さん]

三条新町位まで値下げしないと、辛いでしょうね

[747: 匿名さん]

三条新町って坪単いくらからだったの？　

[748: 匿名さん]

京都である意味気になるマンション

ブランシェラ
堺町御門
プレサンスグラン
プリオーレ高倉六角

[749: 匿名さん]

>>747

三条新町は1階の中部屋（民家に隣接）が71.88平米4960万だったと思う
坪単価で227万

[750: 匿名さん]

749さん　ありがとうございます

やはり今の相場だと安めだったのですね

[751: 匿名さん]

かなり安いね。中心部で烏丸通より東の物件で、ほぼ同規模の広さの部屋ならほぼ5500万から6000万だからね

[752: 匿名さん]

751さん
1階の部屋はかなり民家に隣接してたから、割安だったのではと。
上層階はそれくらいの価格だったと思いますよ。

[753: 匿名さん]

三井不動産の烏丸御池三条町は最多価格58百万円、60百万円なので、266万円/坪~275万円/坪程度と思われます。

[754: 匿名さん]

となると、御池通沿いなら最低坪300だから、かなり割安ですね。上層階ならもっと高いし

[755: 匿名さん]

イーグルコート御池高瀬川
高瀬川側の室みたいだけど、売り出し価格と比べると
坪320万とかなり強気で出しているね。

[756: 匿名さん]

中古で坪320万。強気過ぎるが、それでも売れる気がする。

[757: 匿名さん]

中古で坪320なんて、買う人いるかねえ

[758: 匿名さん]

はてなで話題になってるのは京都のどこのマンションのことですか？
建物や設備は良いんだけど、住所がイマイチだとかで、マンションコミュニティで盛り上がってるらしいけど。

[759: 匿名さん]

>>758
はてなのどこで話題なのでしょう？

[760: 匿名さん]

多分はてなじゃなくて、これ↓
京都人が思ってる京都の地図イメージ

http://kabumatome.doorblog.jp/archives/65800401.html

[761: 匿名さん]

恐ろしい地図どすな(笑)

[762: 匿名さん]

でもそれが現実

[763: 匿名さん]

こういう脳内地図を持ってる人が多いから、いわゆる「田の字」と言われる地区の何の変哲も無いマンションが東京のタワーマンションよりも高く売れるのだろう

[764: 匿名さん]

それって碁盤の目のことでしょうか？

[765: 匿名さん]

で、>>760のリンク先で話題になってるのはどこのマンションのことだったの？

[766: 物件比較中さん]

ジオ阪急洛西口だと思いますよ。
住所が向日市。

[767: 匿名さん]

田の字って変な言い方、誰が言い出したんだろう？
京都ではそんな言い方聞いたことない

[768: 匿名さん]

昔は中心部のことを「旧市内」と呼ばれていました
田の字地区ってのは市役所が言い始めた

[769: 匿名さん]

よく京都中心部はバブルと言われ、将来的に暴落するみたいな書き込みあるけど、ほんとにそうかな？
震災後のセカンドハウス需要、高齢化での都市部への人口集中、京都ブランド、高さ規制条例など考え合わせると、京都のしかも中心部に人気が集まるのは決して不思議な現象ではないと思うし、それがバブルのように崩壊するってのはにわかに信じがたい。
むしろ、中心部の高騰に乗じた郊外の大規模物件の方が本来の価値よりも高く設定されてて価値が下がりやすいと思う。

[770: 匿名さん]

確かに郊外や周辺部の価格が、凄く上がってますよね。何か大津まで釣られて値上がってるらしいですよ

[771: 匿名さん]

まあ将来的にもっと価格が高騰する可能性がありますね。例えば東京直下型地震がきて京都に首都移転とか。（言い過ぎですかね。でも長い目でみればあり得ないこともない。）

[772: 匿名さん]

供給過多と言われてるけど、大阪神戸に比べれば中心部に余ってる土地が圧倒的に少ないしね。
高さ制限で戸数も限られるわけだし。

[773: 匿名さん]

大阪の中心部と京都の中心部を比べてもねぇ。規模も範囲も違い過ぎるし...

[774: 匿名さん]

ちょっと京都を買い被り過ぎなのでは？都市として見れば、単なる地方の田舎町だし。

[775: 匿名さん]

それに京都に中心部と呼べるような所がそもそも有るのかな？

[776: 匿名さん]

でも、そんな田舎の街中のマンションの坪単価、
近隣の大都市の中心部の坪単価より高いんだよな。

[777: 匿名さん]

近隣の大都市どころか、東京の山手線内より高い物件が沢山ありますよ

[779: 匿名さん]

>>778
将来的にもっと価格が上昇するだの、京都に首都が移転するだの、ちょっと冷静になればってこと。

そんなこと京都に住んでる人間は望んではいないし、そんなポテンシャルがこの町にないことも弁えている。

そんな話に浮かれるは、不動産屋かよそさんくらいのもんやと思うわけ。あまり気分のよいことではない。

[781: 匿名さん]

>>780
言葉はまずきちんと定義してから使わないと。
中心部って何を指しているか分からない。
地理的概念なのか、歴史的概念なのか、ただ銀行や百貨店があることなのか。

やれ田の字だ、御所南だって騒いでる連中と同じ。

京都は複層的な町なんだよ。
観点が違えば中心も変わる。所与の物的な単純な議論は遠慮して欲しい。無理な注文かな？

[782: 匿名さん]

まぁこのスレの住民からすれば、マンションの値段が高いこと＝中心部ってことだろ

[783: 匿名さん]

>>781

>>京都は複層的な町なんだよ。
観点が違えば中心も変わる。所与の物的な単純な議論は遠慮して欲しい。無理な注文かな？

基本的な大前提を無視して下らない屁理屈いうなよ。

ここが何のスレか分かってんの？
ここはマンションスレで、この物件は京都市の中心部に建ってんの。分かる？ 故にこのスレで「中心部」というのは当然ながら田の字や御所南のことを指すに決まってるんだよ。京都の歴史や文化を語り合うスレじゃないんだよ。

だから

>>京都は複層的な町なんだよ。
観点が違えば中心も変わる。所与の物的な単純な議論は遠慮して欲しい。無理な注文かな？

みたいな話にもって行きたかったら、京都の歴史や文化について語り合いスレに行けよ。無理な注文かな？

[784: 匿名さん]

確かにマンションスレで、中心部の言葉の定義だとかがそもそもピント外れ

[785: 匿名さん]

マンション価格から言うと烏丸の丸太町→御池→四条辺りが中心ってことでいいと思うけどね。
その辺りが買えないから、必死にディスろうとしてる人がいるんだよ。

[786: 匿名さん]

まあ、間違っても南区や向日市は中心ではない。
いくら便利だろうが、郊外は郊外。

[787: 匿名さん]

デベの話によるとこれからは坪400のマンションになるんだとか…。誰が買うのか知らないが、東京の方には需要があるそうで、羨ましい限りです。
うちのマンションも上層階の億ションは全てセカンド。中層階が地元民、下位層が賃貸と複層的ですね。
私はいわゆる京都人ですので、沿線主義者ではありませんが、地下鉄に近い物件は通学や通勤に大変便利ですので大手企業や弁護士、医療系の買える方は8000万以下なら買うでしょうね。

[788: 匿名さん]

これから出てくる中心部のマンションは8000万円以上が多いでしょうね。

[789: 匿名さん]

>>786
伏見区民乙

[790: 匿名さん]

まあいづれにせよ異常事態だね。建築コストの上昇も大きいんだろうけど。バブル期を思い出すね。
庶民には手が届かないし、ずっと住んでる者にとっては固定資産税が上がるだけでメリットはないなあ。

[791: 匿名さん]

すでに物件お持ちなら、リセールするには有利になるんじゃない？

[792: 匿名さん]

多少高く売れても、買う時はもっと高いからねえ。
投資用ならいいけど、自宅だから。

[793: 匿名さん]

ここは不動産関係者とマンション販売会社の人が常にいるから情報を鵜呑みにしない方がいいよ。
いくらなら買いだとか将来的には坪○○○万までいくから、それまでに買っとけとかっていう買い煽り。
御池通近くのクラッシィもかなり高値を付けてきたけど、全然売れてない。
ちなみにクラッシィのマンション掲示板は、まだ販売もされていない日にち（販売登録開始前）に
売れているらしいよって嘘の書き込みがあってなんだかなって思った。

[794: 匿名さん]

旧市内以外でも4000万5000万するなんて一昔前にはかんがえられんかったもんなあ。
恐ろしい話や。

[795: 匿名さん]

クラッシィ、プリオーレ、パークホームズ堺町御門あたりは御池〜四条界隈で苦戦してる物件だな。
高すぎたり、狭くて戸数少なかったり、事業協力者戸数が半分あったり…
それぞれ一癖あるから、買い手もそれほどバカじゃないってことかな

[796: 匿名さん]

>785
四条烏丸vs御所南論争はあるが、烏丸丸太町が中心はナイナイ 笑
烏丸丸太町なら御池通り沿いのほうがよほど人気ある

[797: 匿名さん]

御所南は丸太町から始まるからね。範囲の上限を言ったまでで。意味分かる？

[798: 匿名さん]

烏丸丸太町はパッとしないなあ。
イメージは堀川御池と変わらない。
御所南校区の中で言えばね。

[799: 匿名さん]

それは同意

[800: 匿名さん]

１０年ほど前は中心部で４０００万円台が普通でそれでも高い感覚だったのに
今じゃ８０００万円台でほぼ２倍になったとは
それをセカンドハウスとして楽々買える東京の人々は凄いな
アベノミクスのメリットを受ける首都圏と、吸い取られていくその他の地域の格差社会だな
地元に住む人間が普通に住宅を買える時代に戻って欲しい

[801: 匿名さん]

この前見に行ったけど、クラッシィは購入前提で何件か話が進んでいたよ。登録前の情報だけど強ち嘘では無い様子。別日に見に行った知人も抽選にならないように上手に話されたと言っていた。アホみたいな値段だったのをかなり値下げしたみたいだな。東京の連中が急に買いに来たらしいし、半分弱は売れてるんじゃないか。
俺はプラウド待ちだけど、どんどん高くなるのは事実だし、あの時買っときゃ良かったとまた思わないようにしたい。本当にどうなってんだ、京都は。

[802: 購入検討中さん]

最近の物件では、三条新町の三井が正解だったかもな

[803: 購入検討中さん]

クラッシィはコスモシティがマイナスポイントすぎるでしょ

[804: 匿名さん]

幾ら何でも8000万は言い過ぎ。俵屋前と電通前なら可能性はあるかも知れないが、中心部でももうちょっと外れるとそこまではしないだろ

[805: 匿名さん]

電通跡は９７戸と中心部としてはやや大きめの規模
木屋町御池の駐車場跡は高級ホテルが出来る

[806: 匿名さん]

電通跡97戸もあんの！？
敷地は隣りのローレルコート（80戸）より狭いよね。
ローレルコートよりさらに1戸あたりが狭くなるのかな？

[807: 匿名さん]

あ、なんかガッカリ。どうせなら超高級マンションが良かった。セカンド用2LDKが多いのかな？何れにせよ間取りがまた終わってる物件になるのか。
土地代回収する為に確実に売りさばける方法を積水は選択したんだね。

[808: 匿名さん]

電通跡は、北隣にあった２軒のビルも同時に潰しているから
ローレルコートよりも北側に敷地が延びている

[809: 匿名さん]

>>808

情報ありがとうございます。
それならローレルコートより少し広い敷地面積になりそうですね。
でも17戸も多いわけだから、50平米台1or2LDKとかも混在するような物件になりそうですね。

[810: 匿名さん]

平米100万超えるなら　小さいのも作らないとさばけないでしょう

[811: 匿名さん]

京都の中心はまだまだ上がりそうですね。東京が高くて手が出ないという話もあるけど、世界でいったらタイのバンコクと東京の湾岸あたりの価格が変わらないらしく外国の投資家達がオリンピック決定後 ものすごく来てるって。バブルの時は確か半年から数年かけて関西も上がりましたね。皆が買えなくなるからそんなには上がらないと思いたいけど、京都や東京の中心は下がる要素ないね。せめて急上昇しない事祈ります。

[812: 匿名さん]

東京は近いうちに直下型地震が来るといわれてますよ。

[813: 匿名さん]

東京は放射能汚染が酷いと言われていても、どこ吹く風って感じで全く地価に影響なし。怖いのは地震ですね。

[814: 匿名さん]

京都は地盤が良くて安心やね。直下といっても活断層等の地盤次第でしょ。国内で直下がなさげなのはスタバがない県あたりか？

[815: 匿名さん]

805さんが書いていたように
木屋町御池の駐車場は西鉄のホテルになるんですね。
マンションでなくて残念。

http://www.nishitetsu.co.jp/release/2014/14_063.pdf

[816: 匿名さん]

200室　100億　一室5000万　マンションならとても売れない値段になるからね

[817: 匿名さん]

木屋町御池の西鉄のホテル
http://www.yomiuri.co.jp/kyushu/news/20140802-OYS1T50016.html

もし、同じ予算でマンションにしたとすると
総予算　　１００億円（土地代込みと計算）
延べ床面積　約１００００平方メートル

フロント・内廊下等の共有部分をおおよそ総床面積の３割として
居室面積７０００平方メートルと見積もると

概算では
１００億円÷７０００平方メートル×３．３＝４７１．４万円

方角・階違いにより、一応ホテル仕様の内装として
坪５００万から６００万ぐらいのマンションになったのかな。

[818: 匿名さん]

マンションじゃなくてよかったと思います。

観光シーズンはどのホテルも満室で取れないし、
海外からの観光客も増えているし、
観光は京都の大きな収入源なので。

セカンド中心の灯りがチラホラのさびしいマンションより
ホテルの方が活気があってよいと思います。

[819: ご近所さん]

多分、京阪ケチだから値引き難しいんじゃない。
販売のアーバンライフにそんな力ないでしょ。

せいぜい値引きを餌に呼んで交渉無理でしたってケースになるのがオチ。
定価で買う客いたらそっちに売るんじゃない。

[820: 匿名さん]

ホテル、大歓迎です
リッツといい、京都中心部の価値を上げてくれる要因になる
少なくともオリンピックまでは、京都中心部のマンション価格がバブルのように崩壊することはなさそう

[821: 匿名さん]

>>820
京都の中心部はもはやバブル的に値をあげて、購入しているのは、ほとんどが東京などのセカンド層。
京都市内にホテルが充実、しかも高級でお洒落、眺望もいい、小さいスーツケースで気軽に行ける、掃除・洗濯しなくてもいいとなれば、今のセカンドとして購入している人が、それでは年に数回来るなら、維持や掃除がめんどくさいマンションより、来るたびにいろんなホテルや高級旅館を泊った方が新鮮だし、気楽で楽しいよになったら終わりでは？と懸念。

京都に新たに人の呼べる、観光名所ができたり、魅力的な商業施設（例えば大阪のグランフロント・アベノハルカスのようなもの）ができる、大企業等の誘致など実質がともなっているならともかく、それがないのがきつい。だから中身がなく泡のように大きくなっているバブルと言われているのだろうし。バブルはいつかはじけるからね。

京都は賃貸に出した時に20万以上で借りてくれる人がほとんどいないという現実がさらに厳しい。
今、高値で掴んでしまったら、売却時や賃貸に出す時に大損を出すだろう。

[822: 匿名さん]

グランフロントやハルカスが魅力的な商業施設なんや。

ウケるな、そのセンス。

[823: 匿名さん]

>>821

セカンドで坪300超を買うような人は、管理費や手間を飲んでステータスを買うわけで、ホテルが多くできたからといってたいした影響はないんじゃないかな。
現在の京都中心部の高騰は、確かにバブル的な見方もできるけど、高さ規制や震災の影響など複合的な理由で理にかなってる面もあると思う。観光地としての価値は言うまでもなく、今回の台風でも京都市内はほぼ無害、地震もほとんどないしね。新たなスポットは確かに無いけど。
明らかなぼったくり物件とか魅力の無い物件は実際売れてないから、全体として少しは下落するんだろうね。
でも、バブル期のような暴落といった事態はさすがに無いのでは（財務省も同じ轍はさすがに踏まんでしょう）。

むしろ立地的にあまり価値のない郊外の大規模物件が、中心部に引きつられるように高騰してるから、そちらの方が心配だよね。

[824: 匿名さん]

>むしろ立地的にあまり価値のない郊外の大規模物件が、中心部に引きつられるように高騰してるから、そちらの方が心配だよね

桂川、洛西口周辺ですよね。

[825: 匿名さん]

＞桂川、洛西口周辺ですよね。
購入してしまいましたよ。

[826: 匿名さん]

>>822
グランフロントやハルカスは魅力的な商業施設だと思いますよ。
ただ、京都では色々な面で無理だし、合わないとは思うけど。

東京あたりの富裕層は地震等へのリスクヘッジのために、関西にも居住拠点を
持っておこうと考えているんでは？京都なら観光目的のセカンドとして使えるし。
東京と比べればまだまだ安いと感じるんだろうし。

ただ現在の状況はやはり異常だと思う。
バブル崩壊後の時のような暴落は無いとしても、適正価値には戻るのでは？

いずれにせよ、地元の若い世帯が手が出せないようなマンションがどんどん建っても、
京都のためになるとは思えない。

[827: 匿名さん]

鉄道ファンにはたまらない京都鉄道博物館が出来るらしいけど、一般人には興味無いしな。

[828: 匿名さん]

>>826

いわゆる「田の字」の適正価格っていくらなん？
私はしばらく250は下らないと思うが。

[829: 匿名さん]

今は300くらいになっとんちゃう？
適正ってのは、買えるか買えないかの問題だからね。もはや。
実際、金持っとる奴はサクッと買っとるよ。セカンド族は知らんけど、地元民でも見かけは質素やのに買うてる奴実際におるし。
京都はハワイと同んなじで、目新しい物はなくて良いからね。名前と雰囲気で来るからな。住んでると分からんけど。いわゆる京都らしい生き方をしとる奴はそれでメシ食ってる奴が多いだけ。
田の字に住んでるけど仕事して帰宅、子どもを塾に行かす、便利なだけで東京と同じだよ。

[830: 匿名さん]

>>828
市場原理から言えば、買う人が一定数以上いる間はいくらであれそれが適正価格なんだろうね。
また、いくらであれ気に入ればポンとキャッシュで買える層も常に一定の割合でいるんだろうけど、
われわれ庶民からすれば、既に手が出せないレベルになってきているように思います。

現在の平均年収って４００万円台だったと記憶しているんだけど、そうすると４０００万円台のマンションですら、
年収の１０倍っていうかなり無理無理な買い物になってしまう。
そういう意味で異常だと感じるわけです。

プレミアムがつくような最初から富裕層だけをターゲットにした物件ならいくら高くなっても関係ないんだけど、
８２３さんが言うように、それに乗っかる形で「立地的にあまり価値のない郊外の大規模物件」まで値段が釣り上がってきていることが問題で、これらは本来の価値に見合った価格になっていくのではないかと。

いわゆる「田の字地区」は判断が難しいですね。
本来は「京都プレミアム」がつく場所でもないように思うんだけど、京都は狭いからどこでも直ぐに行けるから、
普段の生活は便利なところと考えれば、やはり値打ちがあるんだろうね。
それにしても一昔前からすると、高すぎるようにも思うけど。

長文失礼

[831: 匿名さん]

↑段落の切り方がおかしくなり申し訳ない。

[832: 匿名さん]

クラッシィ、ビブレ跡、プリオーレ、堺町御門あたりは売れてなさそうだね。
そろそろみんな高値掴みさせられることに気づいたのでは。
値段も落ち着きそうですね。

[833: 匿名さん]

ブランシエラとかも売れてないよ

[834: 匿名さん]

>>833

HP見たけど、この場所で74m2／5,998万円だってね。驚き。そりゃ売れませんわ。

[835: 匿名さん]

勘違い系というかはなから地元民相手にしていない物件多いよね

[836: 匿名さん]

最近だと、パークハウス御所西も勘違い系に分類されるかもね
高島屋裏や梨木神社跡なんかは、ある程度割高でも何となく分かる気するが

[837: 買いたいけど買えない人]

もし本当に売れなくなったら、今後出る物件は値段下がるんですか？
それとも採算合わないから、新築が建たなくなるんですか？
もしくは採算合わなくて、新築建たない➡︎無理な土地の仕入が止まる➡︎地価が落ち着く➡︎適正価格で新築が建つ、という流れでしょうか？
何にしても今マンションが欲しいと思ってる身としては辛い限りです。。。

[838: 匿名さん]

ある程度は下がると思われます。
でも、バブルのように暴落することはないと思います。

[839: 匿名さん]

まあ坪単価250未満なら即売するし、280くらいでもなんだかんだ売れて行く訳だから、下がってもそんなもんじゃない？
300超えてる今の物件の結果が１年後にどう出てるかかな。

[840: 匿名さん]

>まあ坪単価250未満なら即売するし、280くらいでもなんだかんだ売れて行く

庶民の感覚からすると信じがたいんですけど、どんな人たちが買うんでしょうね。
坪２５０だとして７０㎡位でも５０００万以上ですよね。

当方は年収７５０万位で頭金で入れられるのは１０００万～１５００万程度ですけど、
残りをローンを組んで何とか払っていけると思えるのは、３０００万円台のマンションが限度だと思っています。
とてもじゃないけど、「田の字」地区では中古でも難しい感じですね。

自分では庶民の中ではまだ条件的にましな方だと思っていましたけど、そうじゃないんですね。
富裕層やリタイア買い替え組以外の一般人はどこで家を買えばいいんですかね。