京都で気になるマンション part３

[匿名さん]

京都で気になるマンションのpart３です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ
part1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/208/
part2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/113/

[641: 匿名さん]

土地はいくらでも出てくる
テナントビルは京都では無理でマンションしか選択肢はない
というのは同意

[642: 匿名さん]

とはいえ、ホントに価値ある物件は瞬間蒸発。築浅中古で出てくるのは所詮三流。ズルズル決断先延ばしだと、良い物件はみんな先に買われる。バブル崩壊でも下がらない物件は確かに存在してるからね

[643: 匿名さん]

具体的にはどこですかね　ご教示願いたい

[644: 匿名さん]

レスタージュ御池高瀬川
１０階　９０平方メートル
鴨川の見える部屋
約８０００万で出ていましたが、一週間で消えました。

[645: 匿名さん]

>>644
いろんな不動産屋から情報貰っているけど、1週間で掲載から消えたからといって、売れたとは限らないよ。
他の不動産へと契約変えたりとか、賃貸に変えたりとか。
それに中古マンションはまず言い値で買う事はないし。今の京都の中古は1ヶ月もしないうちに300万以上もいきなり値段を下げてくる所も結構あるよ。
でも新築マンションでなくてもいい中古でいいという人は裕福層の方ではなく、最初は新築で探していたけど予算の関係で無理っていう人だからそもそも高値で売るのは厳しいと思う。今の京都中心部は竣工後も売れ残っているマンションが大半で、お金を持っていてすぐに住みたい人はそういう完成在庫の新築マンション買うだろうし。

[646: 匿名さん]

レスタージュは高瀬川に面した低層が良いな

[647: 匿名さん]

>1週間で掲載から消えたからといって、売れたとは限らないよ。
>他の不動産へと契約変えたりとか、賃貸に変えたりとか。

一週間で消えたら「売れたから消した」と考えるのが普通では？

２～３ヶ月ぐらい掲載されていて消えたなら
「他の不動産へと契約変えたりとか、賃貸に変えたりとか」
と、思うけど。

[648: 匿名さん]

>>647
恐らく、ぼったくり過ぎて問い合わせ0件だったから、掲載してもらうのもお金がかかるしやめたのでは？
お金出してまで掲載しているっていうのはあまりにも反応がないからでしょうし。
京都の物件って、不動産が中古で探している登録している人に出たらすぐメールで情報送り、興味がある人が問い合わせ、そこから値引き交渉とか始まるわけだから、掲載までは普通はいかないのでは？
10年も経った別に高級感もない豪華さもない普通の中古（立地はいいと思いますが）を8000万では誰も買わない（笑）
設備も見たけど、10年前で古臭い（タンクありトイレ・10年前の壁がパネルの安っぽいお風呂・時代を感じさせる洗面等）から全部リフォームで変えないといけないだろうし、1階部分もロビーも何もなく安っぽい。
マンションなんて10年も経つと設備だけでなく、マンション自体のデザインからエレベーター等の設備からロビー部分もすべて時代遅れて古臭く安くないと誰も買わないよ。特に目の肥えている富裕層ならなおさら。

[649: 匿名さん]

めちゃめちゃの事言う人がいますね。

それなら、中古を買う人はいないという事と同じ。

その時の販売は全国区の住友不動産だったと記憶しています。
東京の方から見たら京都の物件は安い方。
場所が良いため、リフォームでもするつもりで
掲載が消えた際には、そんな余裕ある人が買ったのかなと思いました。

[650: 匿名]

レインズで調べると、レスタージュの場所で㎡単価93万円の
履歴があるので、本当に売れたのでしょう。

[651: 匿名さん]

そもそも掲載にお金かからないでしょう。。

[652: 匿名さん]

河原町二条の某中古マンション、やけに強気価格でそんなにプレミア付いてるのかと思って不動産屋に聞いてみたら「あれは相場より1000万円くらい高いですね。買う人間はなかなかいないんじゃないかと」と。
それから１ヶ月後くらいに同じマンション内で1000万円くらい安い部屋が２部屋売りに出され、両方ともすぐに売れてしまった。
更に２ヶ月くらい経ったけど、強気価格の部屋は100万円だけ値下げして、まだ売りに出ている。
買う人いるのかなあ。

[653: 匿名さん]

645、648みたいな惨めな屁理屈はスルーで

[654: 匿名さん]

645、648みたいな惨めな屁理屈はスルーで

[655: 匿名さん]

652さん

アールヴェールですよね。
最近ちょっと安い価格で出てましたね。

けど、あのマンションそんなに古くないのに70平米くらいで修繕積立金が3万くらいになってたんですけどなんかあったんですかね？
どの部屋も全て異常に高い修繕積立金になってました。

[656: 匿名さん]

655さん

アールヴェールではないですが、同じようなもんでしょうか。
御所南学区っていうだけの強気価格なのか。
不動産屋曰く「今は馬鹿みたいな値段の中古がいっぱい出てるけど、時間を掛けたら売れるときは売れますからね」と。
ということは売れないときは売れませんよね。

[657: 不動産業者さん]

中古マンションの投資用物件1Kや1roomは、オーナーチェンジでよく売りに出て即売れます。ファミリータイプ3DK以上のマンションがなかなか市場にでて来ないです。市場に出る前に売買されています。
非常に高値で取引きされているのが現状なのです

[658: 匿名さん]

不動産業者が営業でここで嘘や誇大してまで買い煽るのはどうかな。値段交渉した後最終的にどの位で購入しているかは知っています。不動産業者の知り合いがいるので。増税後は厳しいのは分かるけどちょっと度が過ぎますよ。ここはマンションの購入を検討している人の掲示板です。去年の夏まではバブルだったから美味しい思いしたのだろうけど。
3LDKはかなり出てきているじゃないですか。こんな狭いエリアでここまででたらいい方ですよ。新築は金銭的に無理なサラリーマンのファミリー層が中古狙うからニーズはあるのは知っていますが、新築を買えないという時点で金銭的にそこまで余裕はないのですから。
規制がかかる前の京都は烏丸通西、室町通で坪180万もしなくて、それでも竣工後も売れ残り割引していたし、御池通もせいぜい坪200万前半くらいでしたよね。その時を知っているから、バブルの値段が必要以上に高すぎて高値というなら分かりますが。
不動産業者自身が、今の値段は本当の価値より上げ過ぎている、あそこまでの価値はない、下落率は御池通と御所南は一番凄いだろうと笑っているくせによく言うよ・・・。まあそういう事情も勉強せずに買ってしまう情報弱者もいますけどね。

[659: 匿名さん]

658ですが、上で書いた坪いくらというのは新築マンションの価格です。御池通でも御池通に面していない部屋なら坪100後半万位でしたよね？3LDKで平均4000万ちょっと位だったかな。そんな昔の話ではないです。もともと京都ってそんなものでしたよね。

[660: 匿名さん]

でもレインズは実際に取引された価格ですけど？

それが10年前に比べて高かったとしても、バブル当時はさらに高かったような気もします。

10年待てばまた下がると思うなら買わなければ良いだけの話。

[661: 匿名さん]

660さんに同意。
不動産も株と同じで上がったり下がったりします。
金融緩和で土地価格は上昇傾向、材料費、人件費も上昇。
オリンピックや震災復興需要がひと段落すれ下落するかも。

[662: 匿名さん]

自分の不都合な事実は認めず屁理屈並べ続ける658みたいなのはスルーで。

>>値段交渉した後最終的にどの位で購入しているかは知っています。>>

知ってるなら具体例書けよ。

[663: 匿名さん]

今は中古も新築もミニバブルの時よりやや下がったとはいえまだバブル価格
今は買うと完全に高値掴み
増税前の駆け込み需要の反動と京都のマンションが供給過剰でミニバブルがはじけた事を考えるとどこまで下がるか？
規制がかかる前の価格＋α（人件費材料費の上昇分等）位で落ち着くと予想
坪単価で言えばマイナス50万位まではいく気が
1000万～1500万は違いそうだな

[664: 匿名さん]

5〜6年前のミニバブルと言われた時から、リーマンショック後も
御所南辺りの新築は200~250万円／坪位であまり下がっていないと思います。
さすがにミニバブル前は180万円／坪以下でしたが仕様は落ちます。

[665: 匿名さん]

京都は東京や大阪などの値上がり要因（アベノミクス関連等）とは別に下記三点が上げられる、
・高さ規制
・団塊の世代等の「京都に別荘を持ちたい」との現象
　（特に、京都で学生時代を過ごした人たち）
・学区

この三点のうち「学区」（御所南）は別として、残り二点は景気に大きく左右されないであろうから、今後大きなバブル崩壊にはならないと考えられる。

そもそも、今がバブル価格かどうかにも疑問がある。
ここ１５年くらいは、土木建設業が成立しないくらい過当競争の状況となっていた。
特に、リーマン後は倒産と職人の離職が著しく、災害時における重機のオペも確保できないほど悲惨な状況になった。
このときの価格と比較すると現状はバブルであろう。
しかし、このときの価格を適正価格ではなく異常な安値と見ると現状価格はどうなのか。

もう一度、あの価格に戻ることは果たしてあるのか。ないとも、あるともわからないが、あったら日本の経済は最悪の状況に陥ってる事だけは想像できる。

[666: 匿名さん]

＞・高さ規制
2011年（高瀬川のイーグルコート以降）からミニバブルが始まる原因となったのがこれだろうが、高さ規制がかかりこれからはなかなかマンションが出てこないとの不安からそれなら高値でも買うかとの流れになったが、その後続々とマンションがでてきて、例えば中京区のマンションの1年間販売戸数の統計をみると規制がかかる前の6倍販売された。竣工後も売れ残っているマンションが半分位の事態になった。（供給過剰）

＞・団塊の世代等の「京都に別荘を持ちたい」との現象
団塊世代はお金を持っているが、その後の世代は厳しいのではないだろうか。また別荘というのは必要不可欠なものではなく贅沢品のようなものだから景気は株の動きに左右されるだろうと思う。

＞・学区
御所南は名物だった校長が去り、今は普通の公立小学校となったように思う。学徒が増えすぎてプレハブを建ててそこで学んでいる状況となっている今はわざわざファミリー層が高値で中古や新築（勤務医でも新築はきついという気がする）マンションを買ってまでという感じではなくなったように感じる。それに加え、今年から京都で一番偏差値の高い洛南が小学校を開設され設備の整った新校舎も建った事だし、高値で買えるような医師や裕福層の子供は洛南に行くだろう。

今、マンションを購入したら、一番高値の時に購入、5年後、もしくは遅くとも10年後位に売却するとして、その頃、かなり下がっている状況で一番損をするタイミングになるのではと思う。その頃は以前の6倍の販売されたマンションの中古が出回り、中古も供給過剰になるだろうし。難しいな。

[667: 匿名さん]

高さ規制は2007年に始まったと理解していたのですが、実際に適用例が出てきたのは2011年からだったのですか？

[668: 匿名さん]

規制前までに申請しておけばよかったはず。それに間に合うようにマンションが計画され、まあそれに間に合うように一気にたくさん出てきたからだけど、一時期ぴたっと止まった。

[669: 匿名さん]

供給過剰と言われながらも御池中学区で竣工後長期に売れ残っているマンションは
あまりみませんね。評判が今ひとつだったジオやパークホームズ、イーグルコート横丁も
いつの間にか売れてる様です。賃貸になったのかもしれませんが。
規制前の6倍の販売があった年度でも中京区の販売戸数とサンクタスひびきの街タワー
800戸ではどちらが多いのですかね。

[670: 匿名さん]

まあこれからもいくらでも出てくるのは間違いはない

京都は時間貸しガレージかマンション建てるしか無いんだから

[671: 匿名さん]

御所南は学区だけで売れてるのではなくて、地下鉄、御所、鴨川、デパートも
徒歩圏の利便性(大阪へのアクセスでなく)で人気があるのだと思います。
京都さしさなら、岡崎や嵐山のほうがよいでしよう。

[672: ご近所さん]

プライムメイツ伏見丹波橋はかなりやばいですよ。事業者（長谷工）は周辺住民に対して逆ギレ、高圧的態度でかなり態度が悪かった。周辺住民の工事被が出ても対応せず、国土交通省や近畿地方整備局、京都市環境共生センター等に通報されてますから。
専門家や弁護士からの情報では暴力団とのつながりも深いみたいですよ。

[673: 匿名さん]

>669

ローレルコート御所南、イーグルコート京都六角何とか。
両方とも新築未入居物件が売りに出ている。
前者は築一年、後者は築五年。
あと他府県の大型物件との比較の意図が理解できません。

[674: 匿名さん]

多い年でも中京区の販売戸数は年間800戸にも満たないかなと思いました。

[675: 匿名さん]

673さん
シロウトなので詳しくないのですが、ダイマルヤが5年も売れ残りを抱えているとは
考えがたく、一次購入者が何らかの理由で(投資?)売却するのではありませんか。

[676: 匿名さん]

自分が買い損ねたかなんか知らんが、長いだけで同じ内容を何度も繰り返すだけの屁理屈でバブル崩壊バブル崩壊と騒いでいるやつの書き込みに、真面目に取り合う必要なし

[677: 匿名さん]

バブル崩壊と書かれたら困るのかな？？？

[678: 匿名さん]

バブル崩壊の話を長文で書きたかったら、自分が欲しくて欲しくてたまらなかった物件を買い損ねて悔しかった逸話を織り交ぜて「バブルなんか崩壊しろー」という僻みと妬みに満ちたあんたの心の叫びを表現した方がリアリティがこもって面白い読み物になるよ(笑)

[679: 匿名さん]

確かに読んだら「俺が手が出せなかったマンションなんかバブル崩壊で値下がりすべきだ。バブル崩壊してからなら買える」と自分に必死で言い聞かせてる感が満載で、かなり痛々しい

[680: 匿名さん]

買えなかったマンションを教えます。
ザ・パークハウス グラン 千鳥ヶ淵。

[681: 匿名さん]

たぶん、そんな奥ゆかしい動機ではなくて、今買った人間はバブルが崩壊して大損すれば良いんだ、という卑しい根性ゆえにでしょう。

[682: 匿名さん]

確かに。無意味に長い文章からは妬みと僻みしか感じられないですな。でも残念ながら本当に価値ある物件はバブル崩壊どころか、まだ値段が上がるでしょうな

[683: 匿名さん]

昨日がくさい病院跡地を通ったら、強烈な薬品臭が鼻をついた
本当にマンションを建てる気なのか、DWさん

建ててしまえば臭わないのだろうが病院跡地まで
潰してマンションにという事に呆れるよ
皆さんも今に通っておく事をお薦めするよ。

[684: 入居予定さん]

なんか前向きになれる話題はないかね。昔は良かった、みたいな話をされても…

[685: 匿名さん]

後になるほど、設備もよくて外観もおしゃれになるのかと思いきや
そうでもないんですね・・・

[686: 匿名さん]

シアーズから販売中のハイグレードマンションとして
ジ・アーバネックス京都松ヶ崎、発売戸数11戸
グラン レ ジェイド京都河原町、発売戸数11戸
プレザンス グラン 京都東洞院、Dタイプ1戸のみ？
イーグルコート京都御所 梨木の杜、総戸数31戸、発売戸数は書かれてない。
このようにまとめでパンフレットが送られて来るのは初めてなので
価格が高くなりすぎて売れ残っているのですかね。

[687: 匿名さん]

もう京都の中心で大規模マンションは出ないのかな？

[688: 匿名さん]

中心地かどうかはともかく、もうすぐ荒神口がでるよ。
しかし、鴨川向きは京都人が買える価格じゃあない。
西向きや北向きの低層階が京都人のセレブ用。

[689: 匿名さん]

荒神口はあまり興味ないですね。

[690: 物件比較中さん]

野村さんが、東洞院六角に建てます。
９月に引渡しを受けて、そこから現有建物を解体するから来年になると思います。

[691: 匿名]

プレミスト影になっちゃう

[692: 匿名さん]

六角堂の斜め向かいですか？

[693: 物件比較中さん]

いいえ、東洞院に面しています。ウィングスの辺になります。

[694: 匿名さん]

六角堂斜め向かいの土地も入札されたようですがやはりマンションが建つのでしょうか？

[695: 匿名さん]

野村が買ったのはウィングスの向えの繊維商社ツカモトの京都支店ですね。
検索すると、土地面積1574m2、25億84百万円、9/18引渡し。
ほとんど億ションかも？

[696: 匿名]

シアーズからいっぱいメールくるのは自分だけ…？

[697: 匿名さん]

俺ところにもいっぱい来るよ

嫌がらせかウィルスにやられたのかしらんけど

[698: 匿名]

Ｎｏ.690さんへ
何階建てのマンションになるのですか？

[699: 匿名さん]

俵屋前御池通沿いの物件の情報求む

[700: 匿名さん]

烏丸蛸薬師を少し西に入った所にマンションを建設中ですが
ここは分譲ではないのでしょうか？

[701: 匿名さん]

俵屋前の御池通沿い、工事始まりましたね。地下1階、地上10階建てらしいですが

[702: 物件比較中さん]

この野村の物件、何か棒状のもので掘ってるようですが軟弱地盤のように杭を打つのでしょうか？市内中心部は地盤が固いので数メートル掘って布基礎にするものなんだと勝手に思ってましたが・・・

[703: 匿名さん]

その向かいの電通の跡地もマンションになるんですね

[704: 匿名さん]

そりゃあマンションしか選択肢はないんだから次々出てきますよ

[705: 匿名さん]

出てくるのはいいが、値段がな〜

[706: 匿名さん]

全部小規模で景観が悪いのに高いのがな～

[707: 匿名]

野村は横がGSではないかな。

[708: 匿名さん]

今日二条城辺りをポタリングしてたら、イーグルコート二条城北の西隣が
更地になってました。そこそこの広さがあり、南は二条城なので
マンション用地なら期待できます。
確か天理教会があった場所も含まれるので建て替えかもしれません。
ご存知の方、情報お願いします。

[709: 匿名さん]

二条も最近、人気ですよね。

[710: 匿名さん]

>>707
ＧＳの横は見通しはいいですが、つぶれたら高い建物が建つ可能性がありますね。
最近ＧＳも減ってきてるのでいつまであるか心配です。 それと火災や爆発の危険があって嫌がる人もいますね。

[711: 周辺住民さん]

それと臭いですね。

[712: 匿名さん]

洗車の音もうるさいですね。

[713: 匿名さん]

でも，ガソリンスタンドは震災の際、最も安全な避難所の一つとして指定されています。

[714: 匿名さん]

新京極のグルメシティが閉店するそうですが　ここもマンションになるのでしょうか

[715: 匿名さん]

蛸薬師高倉の楽紙館がビル２つ分移転となってた
跡地はマンション？！
最近この辺も建築ラッシュ
野村は建物２つ壊してかなり大きそう

[716: 購入検討中さん]

野村さんが烏丸押小路（現パナソニック）、田丸さんが五条西洞院、プレサンスさんも五条西洞院１筋西に建てます。

[717: 購入検討中さん]

↑訂正
烏丸押小路（現パナソニック）は、大和ハウスでした。用途は未定のようですがマンションのようです。

[718: 匿名さん]

パナソニックの土地は烏丸御池から1~2分
三方道路で東烏丸通、北押小路通、西両替町通
南側は低層のマンガミュージアムであり立地は
最強レベル。
マンションなら買いたいがホテルかも。

[719: 匿名さん]

ジオのマンションギャラリーが有った場合ですね。

マンション以外はまだ景気回復していないのかな？

[720: 物件比較中さん]

かもがわホールから御池通りを挟んだ南の駐車場が解体作業をしていました。
ホテルかマンションか？
と思うのですがどなたか情報お持ちの方いらっしゃいませんか？

もっとも15ｍ規制区域のようなのでマンションだとしても５階建て、
となると東側はかなりの高額物件のみになるのかなあとも思いますが・・・

ところでふと思ったのですが、
その近くの「やまや」が入ってるマンション、ここは31m規制区域だと思うのですが、
なぜ５階程度の建物なのでしょう？

[721: 匿名さん]

その駐車場跡地に建物を建てるとすると
木屋町側１５ｍ　鴨川側１２ｍ高度規制ですね。

http://www5.city.kyoto.jp/tokeimap/detmap/yoto/kyo059-1-5.htm

マンションやホテルではそれなりに高額にしないと元取れなそうな気がします。

疑問に上げているイーグルコート御池高瀬川は、上の計画図からはほとんどが
１５ｍ規制地区ですね。
それに比べて，御池通をはさんだレスタージュは大部分が３１ｍ規制地区なんですね。
既得権が認められたのかな。

[722: 匿名さん]

都市計画法の風致地区もしくは京都市条例の
眺望空間保全区域の規制によるものと思われます。
既存の10階建マンションは建て直す時は減築に
なるのかな。

[723: 物件比較中さん]

721様、ありがとうございます。なるほどよく分かりました。
鴨川側は12mなんですか、それではマンションだとしたら益々高額化しそうですね。

イーグルコート御池高瀬川は御池通に面してる部分はてっきり３１ｍかと思ってました。
眺望を遮られないレスタージュは価値が高まってるでしょうね。

詳しい情報ありがとうございました。

[724: 購入検討中さん]

昨日、俵屋前通りました。
詳しい事が知りたいです。

[725: 匿名さん]

昨日「グランドメゾン京都岡崎」のチラシがポスティングされてました。
コレは相当お高い物件でしょうね。

[726: 匿名さん]

グランドメゾン京都岡崎は3階建てなんですね。
小規模だし、通勤や買い物等の日常生活には不便な場所。
でも、緑が多くて静か。
お金持ちのセカンド用のような気がします。

[727: 匿名さん]

グランメゾン京都岡崎
2400平方メートルも敷地面積あるのに
28室なんですね。

殆んど億ションかな。

[728: 匿名さん]

ザ.京都レジデンス四条河原町はほぼ入居1年前で平均単価5000万円以上で200戸完売。

[729: 匿名さん]

木屋町御池の元駐車場。
5階建てのビルを取り壊し中
相当広い敷地に成りそうです。

何が建てられるかご存じの方いませんか？

もしマンションなら鴨川側の室は、
近年最高の立地条件ですね。

[730: 購入検討中さん]

パークホームズ烏丸御池三条町はどうですか？

[731: 匿名さん]

グランリソシエ京都御苑のほぼ南が更地になっていますね。また、リソシエかな？面する道路はかなり細いですが…。御所西もマンションが多くなって来ました。

[732: ご近所さん]

731さん

先日ワンコの散歩で前を通ったら、看板（じゃないですが、建築主等が標記されているもの）に田丸産業・かねわ工務店と標記されていたので、そうなんじゃないですかね。

[733: 匿名さん]

御池通の元電通跡地、グランメゾン京都の看板が出ており
問い合わせ先の電話番号も書かれていました。
北隣にあった２軒のビルも解体しており、結構な広さになりそうです

[734: 匿名さん]

野村不動産

物件名：(仮称)京都麩屋町御池プロジェクト
所在地：京都府京都市中京区麩屋町通御池下る中白山町268番1他1筆(地番)

つい最近発表になったようです。
大変気になりますが、立地もよいし戸数も多くないので価格も高そうです。

[735: 匿名さん]

俵屋前ですな。値段は想像したくありません....

[736: 匿名さん]

坪300超は間違いなさそう

[737: 匿名さん]

他会社情報ですが、土地の値段からして最低でも坪310はないと元を取れないらしいです。
まあ、お近くの住友の物件ですら300は超えているらしいので当然でしょうね。南北抜けているので、最上階は2フロアにするなど特異性があれば逆に良さそう。でも戸数からみたらそれはなさそうですが…。中心部は使い勝手が悪い間取りだらけですね。仕方が無いですけど。

[738: 匿名さん]

俵屋向かいの電通跡も、ｸﾞﾗﾝﾒｿﾞﾝのﾎﾟｽﾀｰが貼り出されましたね。あと、御池大橋西側の駐車場(自走式)跡地ですが、今度は平屋の駐車場としてﾘﾆｭｰｱﾙされる模様ですね。ﾎﾃﾙかﾏﾝｼｮﾝの交渉過程における一時対応の可能性ありますが。

[739: 匿名さん]

高いですねえ　相続対策くらいしか買う意味はありませんね

[740: 匿名さん]

野村不動産の俵屋北

３階までは南にLDKのある部屋は俵屋が邪魔になって
暗くかつ視界悪そうですね。安く出てくるんでしょうか？

それとも、変則的な作りですが、４階位までは
北側LDKのみの部屋割りで、祇園祭を売りにするのでしょうか。