クレヴィアタワー神戸ハーバーランドについて

[てんやわんや]

正式名称：クレヴィアタワー神戸ハーバーランド
所在地：神戸市中央区東川崎町1丁目51番10号(地番)
公式URL：http://kobe214.com/
敷地面積：4,206.04㎡　建築面積：1,461.25㎡建物延床面積：20,915.43㎡　
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上23階建　総戸数：214戸　販売価格：未定間取り：3LDK+WIC～4LDK+N+WIC
住居専有面積：70.11㎡～95.25㎡　バルコニー面積：12.40㎡～45.31㎡
駐車場：129台(月額使用料/未定)　バイク置場：4台(月額使用料/未定)ミニバイク置場：10台(月額使用料/未定)
自転車置場：428台(月額使用料/未定)建築確認番号BCJ12大建確072(平成25年3月8日)

事業主(売主)：伊藤忠都市開発株式会社/東急不動産株式会社 関西支店
販売提携(代理)：伊藤忠ハウジング株式会社
設計・監理：〈意匠〉株式会社日建ハウジングシステム〈構造・設備〉三井住友建設株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
建物竣工予定：平成27年2月下旬
入居予定：平成27年3月下旬
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旧所有者：神戸市　土地売却価格：31億2000万円　（約74.2万円/㎡）
売却時協定事項
①建物内に保育施設を設置
②西側道路（ハーバーランド南線）からはねっこ広場への通路確保
③東南部分の整備には、ハーバーランド全体への回遊性向上に寄与すること
④ワンルーム（1LDK・1DK等）の不可

[441: ビギナーさん]

お隣の平成元年竣工のメゾンビューハーバーランドからの引越組が結構居るみたいです。
売りが多く出ています。売却特約を付けているので、販売側は困りますが・・・。

ここの小学校の校区は、好ましくない地域が含まれているので、柄が悪いのは知られています。
小学校さえ我慢したら、中学校は好ましくない地域と校区が分かれるので大丈夫なのですが・・・。

[442: 匿名さん]

通常、新築で投資というのは、オススメではないかと。
そんなに低価格なんでしょうか。想定家賃はいかほどなんでしょうか。
需要はどれほどあるんでしょうか。慎重にご検討のほどを。

[444: ビギナーさん]

新築賃貸は、眺望やステータス性がないと、すぐに空室になってしまいます。
ですからここはふさわしくないです。

[445: 匿名さん]

はいはい。

[446: 物件比較中さん]

投資向きではないです

[448: 匿名さん]

短期の利回りだけで見ると、中古物件の方が投資物件として、よく見えます。
ただ、中古物件は、家賃の低減により、おいしい期間も短いです。
新築、あるいは、築浅の物件は、頭金をどれだけいれられるかにもよりますけど、あなたがサラリーマンなら、白色申告による節税効果もあって、投資効果は十分あると思います。
減価償却費をうまく、短いものは短く、まるまるつけましょう。
もし、すでに中古物件をお持ちで、それがあと10年とか20年で家賃がどんどん下がって行きそうなら、
こういう新築を、所有不動産の中に１つ混ぜるのは、資金フローを安定させます。
眺望のない低層階でも、社宅に十分出せる物件になります。その場合、少し安く叩かれるのと、部屋の修繕費が多めにかかることはありますが、長期で借りてくれるので、空室率は下がります。
付近相場で調べてみて、ローンと諸経費の月額支出を比べて、シビアに損益と税額、あるいは赤字にして給与合算で節税出来る額、そして20年ぐらい先まで資金がどうなるか、をちゃんとみて、きめればいいでしょう。
中古だからどうだ、新築だからダメだ、エリアがどうだ、眺望が悪いと借りてくれない、色々言う人がいますが、惑わされてはいけません。
全ては、節税効果も見据えた、損益と、資金回収プランです。
それ以外の定性的な一般情報は無視していいと思います。

[449: 匿名さん]

全然わかってないな
新築で減価償却はとれないよ
節税をするには減価償却＋金利負担が多くないと節税にはならない
金利負担が多ければ勿論手取りは少ない
あと社宅需要はない
はっきり言っておきます
神戸で高額賃貸かりるのはオーナー社長、医師
仮に社宅として借りる場合職場近所か、六甲、岡本の高級住宅地
だからここでの需要はない

[450: 匿名さん]

60平米、1-2LDK、家賃15万くらいなら、神戸大病院の若手の医者を狙えそうな…

[452: 匿名]

ファミリー層メインで単身賃貸なんか住む気になるかなあ？

[453: 匿名さん]

神大の医者ならブリリアを選ぶよ
賃貸ならね
ここはファミリーが条件で入札があった土地ですよ
投資向きではないと何度言えば
投資するより自分の家を買いなさいよ

[454: 匿名さん]

投資ならむしろレジデンスでしょ。土地と鋼材底値で買ってるからここより500万安いし。

[455: 匿名さん]

安いだけでは投資基準じゃない
レジデンスは売りがない
神戸駅5分は売りにはならんよ

[456: 匿名さん]

新快速停車駅に徒歩5分は十分売りになるでしょう

こっちはハーバーランドの立地が売りになると思うし、どっちも違った魅力がある

[457: 買いたいけど資金不足さん]

賃料を欲張らなければ、十分売りにはなるでしょう。
社宅というか、借り上げは、十分してもらえるところありますよ。
なお、私は、新築で買った物件も、減価償却しています。
税務署にも認めてもらってますけど？
建物部分と、建物付属設備は分けて、きっちり耐用年数に合わせてやっています。
＞新築で減価償却はとれないよ　と言った方の意味がわかりませんが、とれるけどオイシクない、の意味なのかな。
詳しく書いてほしいし、嫌な批判のしかたはしないでほしい。
あなたより、その前の人の方の発言の方が、よっぽど役に立っています。

[458: 匿名さん]

神大の若手ドクターとかは、とにかく病院に近いとこ選ぶから、ここは微妙に遠い
福原辺りで借りて研修医時代からそのままなんて人もいるから

[459: 匿名さん]

減価償却がとれないとは少ないから課税されるということ

自身でやってるならわかるでしょう

高額賃貸の場合は売りが必要

単に新快速5分なら山ほどありますよ

資金不足なら買わなければいい

[460: 買いたいけど資金不足さん]

＞減価償却がとれないとは少ないから課税されるということ

償却資産アイテムの積み方、他のコストの積み方、と、収入プランしだい。
いかにNon Cash Expenseと、不動産持ってても持ってなくてもかかる生活コストをあてるか。
PLマイナス、Cashプラス、なら給与所得と合算で節税。金も残るハッピープラン。
PLもCashもプラスなら、課税されても、金融資産よりも10ねんぐらいでみてももうかるかどうか。
資金不足は、＝不動産買えても、ポートフォリオ上、ファンドのほうが全体リスクも下がり、NPVがプラスになるということ。
それでも不動産買うひと＝10年ぐらい貸して、元がとれたら将来はリフォームしてそこに住もうかという人。期中Cashショートしなければ、税金払ってもOK。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[462: 匿名さん]

なんか変な理屈こね回す人だなあ

でお金あったら買いなの？

理由は？

他の神戸駅界隈、中央区物件との違いは？

内容によってはモデルルームいってくるわ

[463: 匿名さん]

あと資力がない人は不動産投資しないこと

いづれデッドクロスになります

[464: 匿名さん]

駅から近くてこの環境っていいですよね。

投資の話がもりあがっているようですが、永住目的の世帯って少ないのでしょうか？

[465: 匿名さん]

ファミリー向けだし、ここで言われてるほど投資目的の購入はないと思います

[466: 匿名さん]

ファミリーで住みたい人が購入するのが多いと思いますよ、ここは。
場所もいいし、ハーバーの中では静かだし。

投資の人もいるだろうし、お金の話しは参考になったけど、賃貸の市場性があるかどうかなんて話しはナンセンスではないでしょうか。
だって、マス相手に大量に売る訳じゃないでしょ、大家業って。
買った一軒につき、客は一人でいいんだから。
付近相場並みか、ちょっと安くできるのなら、買い手はつくし、「他の神戸駅界隈、中央区物件との違いは？」なんて、ここで議論しても意味ないと思います。
場所なりの相場感で、値付けすればいいだけ。

純粋に、この物件の善し悪しを、くだらない誹謗中傷なしで、ききたいです。
三菱が出来て眺望云々はもういいので、建物のはなしとか、耐震とか、間取りとか、室内の設備とか、クレヴィアのアフターサービスとかの話しを、推測とかなしでね。

[467: 買い換え検討中]

トランクルームが有れば良いなぁ～と思っているのですが、残念ながら無いようですね。　室内には持って入りたくない物を置くのに欲しいんだけど。

[468: ビギナーさん]

ここは、建物のスペックやコストダウンが、グレードを下げています

[469: 匿名さん]

でも、そうしないであと200万高かったら売れ行きもだいぶ違うからやむ無しでは？

[470: 匿名さん]

> ここは、建物のスペックやコストダウンが、グレードを下げています

抽象的過ぎて、荒しとしか思えません。
たとえば、どこと比べて、何が、どれくらい、違いますでしょうか？
必要以上に、グレードあげて、高くなっても嫌だし、「並」の設備で、でもオプションで選べるのなら、それでもいいかなと思っています。
でも、「並」以下に下げてて、住んでみて不便だったりするようなものが使われているなら、参考にしたいと思います。

[471: 匿名さん]

過去レスを見ましたが、No.193さんが、設備について詳しく記してくれていて、そのあとの荒らし的な発言も、根拠が不明なようで、論破できていないですね。
むしろ、設備が良過ぎて、将来の修繕費が心配です。
まぁ、良い設備には、より修繕費がかかるのは当たり前なんですけど。

[472: 匿名さん]

どのあたりが、一般のタワーマンションと比べて設備が良いのですか？

[473: 匿名]

ふつう以下ですよ
台所もグレードダウン
換気扇も
洗濯機水栓
いろいろなものが他のマンションと比べて貧弱です

[474: 匿名さん]

> どのあたりが、一般のタワーマンションと比べて設備が良いのですか？

「建物、および建物付属設備」について、No.193さんをお読みになってください。
で、むしろ、具体的にどこのタワマンと比べて、どこがどう悪いのか、値段に見合わないのか、指摘してほしいです。


> ふつう以下ですよ

「室内占有部」に限っての発言と思われますが、具体的に、比較対象の「他のマンション」とはどこで、台所の何を／換気扇の何が／洗濯機水洗の何を／どう比べて、値段の割りには、何が普通以下と判断されたのか、教えてほしいです。

[475: ビギナーさん]

>474

それぐらいの見分ける目ぐらい養っておかないと、何でも他力本願ではね・・・。

[476: 匿名さん]

193みたけど、他のタワマンと比べて、
耐震＝優れている。ただし、その分の費用は住民のランニングコストに重くのし掛かる。
二重床＝特別な優位性なし
ディスポーザー＝特別な優位性なし
アルコープ＝特別な優位性なし
バルコニー＝2mはトップレベル

設備が良すぎてってバルコニーのこと？ w

[477: 匿名さん]

＞745

出た。いいっぱなし。

[478: 匿名さん]

>475、いいっぱなし、

のまちがい。


> 476
> 他のタワマンと比べて、
> 耐震＝優れている。
> 二重床＝特別な優位性なし
> ディスポーザー＝特別な優位性なし
> アルコープ＝特別な優位性なし
> バルコニー＝2mはトップレベル

な〜んだ、じゃぁ他のタワマンに比べて、優っているところはあっても、劣っているところはないということですね。
ご意見ありがとうございます。

[479: 購入検討中さん]

471さん　　どのあたりが設備が良すぎるのでしょうか？473さんの言う耐震とバルコニー以外で。

[480: 匿名さん]

No.193さんが記していますが、積層ゴムの免震構造と、神戸で初めてのコジェネ。これで建物としてては十分優秀と言えると思っています。
特に震災を経験した神戸ですから。
占有部の台所が普通の部材だとか、そういう細かいことに比べたら、ちょっと良過ぎて、10年20年先の修繕費が心配だと、思いませんか？
室内なんて、10年でリフォームすれば、なんとかなりますけど、建物と建物付属設備は、ずっと維持が必要ですので。

では、479さん、具体的に、どこのタワマンと比べて、値段の割には何が劣っていますか？

[482: 購入検討中さん]

よくわからん。

＞＞
占有部の台所が普通の部材だとか、そういう細かいことに比べたら、ちょっと良過ぎて、10年20年先の修繕費が心配だと、思いませんか？

[483: 匿名さん]

三菱のほうが良さそう

[484: 匿名さん]

> No.193
> （略）
> これより上のグレードを求められる方は、伊藤忠クレヴィアではなく、
> 三菱地所のレジデンスシリーズや野村のPROUDシリーズでより上の方のグレードのマンションを選ぶ必要があるでしょう。

ということですね。
三菱は土地の買値も高いから、どれだけ高くなるか、ですね〜

[485: 不動産業者さん]

>>484

>>三菱は土地の買値も高いから、どれだけ高くなるか、ですね〜

グレアも結構高いよ

旧所有者：神戸市　土地売却価格：31億2000万円　（約74.2万円/㎡）

[486: 匿名さん]

三菱のイメージパース見たところなかなか良い感じですが、あちらは高級路線でしょうからこちらのファミリー路線とはかぶらないでしょう

[487: 匿名さん]

グレアとは？

[488: 購入経験者さん]

ここは地盤が液状化するから、お金を掛けて液状化対策をしているようですね。
対策すれば確かに敷地内の施設は生き残るのでしょうが、忘れがちなのは水・電気・ガス・汚水管等のライフラインは敷地外から道路下を通って敷地内に引きこまれているため、大地震後は無対策の道路はほぼ液状化してしまい、ライフラインが分断される可能性が高いと思います。
この点も踏まえて物件選びをした方がよいかと思います。
お邪魔しました。

[489: 匿名さん]

半分くらいは売れたの⁇

[490: 匿名さん]

> No.488

震災のとき、ポートアイランドが、液状化で、孤島になりましたね。
でも、あそこの積水のマンションは、海底の岩盤まで杭打ちしていたので、無事でした。
あのときに比べれば、ここは「島」ではないし、神戸のマンションでは初のコジェネレーションシステムで自家発電もありますし、設計も耐震ではなく、積層ゴムとオイルダンパーでの免震ですし、地盤を固める工法もしているし、液状化対策としては、今考えられるベストは尽くしているのではないかと思います。
まぁ、大地震も想定外のが来たらわからないけど、それを言い出したら、北海道か海外しか住めないしね。
液状化は心配ですが、それが理由で、ここはないな、ということにはならないかと。