クレヴィアタワー神戸ハーバーランドについて

[てんやわんや]

正式名称：クレヴィアタワー神戸ハーバーランド
所在地：神戸市中央区東川崎町1丁目51番10号(地番)
公式URL：http://kobe214.com/
敷地面積：4,206.04㎡　建築面積：1,461.25㎡建物延床面積：20,915.43㎡　
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上23階建　総戸数：214戸　販売価格：未定間取り：3LDK+WIC～4LDK+N+WIC
住居専有面積：70.11㎡～95.25㎡　バルコニー面積：12.40㎡～45.31㎡
駐車場：129台(月額使用料/未定)　バイク置場：4台(月額使用料/未定)ミニバイク置場：10台(月額使用料/未定)
自転車置場：428台(月額使用料/未定)建築確認番号BCJ12大建確072(平成25年3月8日)

事業主(売主)：伊藤忠都市開発株式会社/東急不動産株式会社 関西支店
販売提携(代理)：伊藤忠ハウジング株式会社
設計・監理：〈意匠〉株式会社日建ハウジングシステム〈構造・設備〉三井住友建設株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社
建物竣工予定：平成27年2月下旬
入居予定：平成27年3月下旬
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旧所有者：神戸市　土地売却価格：31億2000万円　（約74.2万円/㎡）
売却時協定事項
①建物内に保育施設を設置
②西側道路（ハーバーランド南線）からはねっこ広場への通路確保
③東南部分の整備には、ハーバーランド全体への回遊性向上に寄与すること
④ワンルーム（1LDK・1DK等）の不可

[425: 匿名]

>423
確実にと言ってるあたりが、痛々しくて(笑)

[428: 匿名]

売れ残り物件で公務員、東証一部企業会社員または半分以上の頭金所持の優秀属性客には個別に値引きを提示します。
竣工後の空き物件は５割程度が相場です。
まあ相手も客を選びますのでー。

[429: 物件比較中さん]

そこまではないよ

しかし428はベリスタの時も書き込んでたな

[430: 匿名さん]

ま、二割だな。それでも1000万に近いからね。

[431: 住まいに詳しい人]

割引は、先行して買った人と揉めないように、守秘を課すから表向きは出ないからね
まあ２割は売れ残りを買うにしても割引が少なすぎ。
顧客属性が並（ローン審査）の人間の提示額だね

[432: 入居予定さん]

子供を学校に入れるのに公立か私立を検討しているため、
本日マンション物件の近くにある小学校の運動会がありましたので、学校の様子を見に行って参りました。
ネットで以前父兄が校庭でバーベキューをしたり、子供にコンビニへビールを買いに行かせている非常識な父兄がいたとの情報がありました。
実際確かめるべくお邪魔しました。
画像のような注意看板があり、テントやアウトドアー用品を見かけなくても、校庭の片隅で喫煙、隠れて飲酒する父兄があり、学校前の違法駐車の移動をお願いする放送が協議と協議の間に流れたりと
「マナー向上」という名札を掲げたＰＴＡが校庭や周辺を見回っていても、このような状況でした。

やはり宜しくない地域が校区に含まれると、外見だけで明らかに柄の悪い方がいらっしゃり、
子供を通わすのに不安を覚えました。お金は掛かりますが私立に通わせようと思います。

[435: 購入検討中さん]

よろしくない地域ってどこのことですか？

[436: マンコミュファンさん]

>>433

レスが大人げないですね。
柄が悪いというのが、露呈する格好となっています。

[437: 匿名さん]

荒らしの相手するからこうなる。無視が一番の処方箋。

[438: 購入経験者さん]

433の言葉は悪いかもですが
意見の内容は別に間違ってないような。

[439: 入居予定さん]

親御さんの中には、刺青（タトゥー）の肌を露出されている方もおられました。
やはり子供の校区や学校の状況はシビアに考えないといけません。

[440: 購入検討中さん]

432の看板なんか、いまどきちょくちょく見かけると思うけど。
阪急沿線、芦屋にちかい西宮の学校でも、似たようなのを見ました。

海や花火の見える部屋は、たぶんいいところはもう売れてるんでしょうね。
これは、ほんまにハーバーランドにずっと住みたい人たち。

では、西向きのABCD、あるいはカルメニが眺望にかぶるＩやJの部屋は、どうなんでしょう。
神戸の他のマンションと比べて、新快速の停まる駅近、商業施設の近い立地、免震構造などの設備品質の割りに物件価格が安ければ、投資案件になりえるのではないかとおもっています、ここ。
転勤族、子供が小さいDINKS、社宅としての借り上げ、等々の需要があれば、投資物件としても悪くないと思っているのですが。。。
荒らしな返信は要りませんので。

[441: ビギナーさん]

お隣の平成元年竣工のメゾンビューハーバーランドからの引越組が結構居るみたいです。
売りが多く出ています。売却特約を付けているので、販売側は困りますが・・・。

ここの小学校の校区は、好ましくない地域が含まれているので、柄が悪いのは知られています。
小学校さえ我慢したら、中学校は好ましくない地域と校区が分かれるので大丈夫なのですが・・・。

[442: 匿名さん]

通常、新築で投資というのは、オススメではないかと。
そんなに低価格なんでしょうか。想定家賃はいかほどなんでしょうか。
需要はどれほどあるんでしょうか。慎重にご検討のほどを。

[444: ビギナーさん]

新築賃貸は、眺望やステータス性がないと、すぐに空室になってしまいます。
ですからここはふさわしくないです。

[445: 匿名さん]

はいはい。

[446: 物件比較中さん]

投資向きではないです

[448: 匿名さん]

短期の利回りだけで見ると、中古物件の方が投資物件として、よく見えます。
ただ、中古物件は、家賃の低減により、おいしい期間も短いです。
新築、あるいは、築浅の物件は、頭金をどれだけいれられるかにもよりますけど、あなたがサラリーマンなら、白色申告による節税効果もあって、投資効果は十分あると思います。
減価償却費をうまく、短いものは短く、まるまるつけましょう。
もし、すでに中古物件をお持ちで、それがあと10年とか20年で家賃がどんどん下がって行きそうなら、
こういう新築を、所有不動産の中に１つ混ぜるのは、資金フローを安定させます。
眺望のない低層階でも、社宅に十分出せる物件になります。その場合、少し安く叩かれるのと、部屋の修繕費が多めにかかることはありますが、長期で借りてくれるので、空室率は下がります。
付近相場で調べてみて、ローンと諸経費の月額支出を比べて、シビアに損益と税額、あるいは赤字にして給与合算で節税出来る額、そして20年ぐらい先まで資金がどうなるか、をちゃんとみて、きめればいいでしょう。
中古だからどうだ、新築だからダメだ、エリアがどうだ、眺望が悪いと借りてくれない、色々言う人がいますが、惑わされてはいけません。
全ては、節税効果も見据えた、損益と、資金回収プランです。
それ以外の定性的な一般情報は無視していいと思います。

[449: 匿名さん]

全然わかってないな
新築で減価償却はとれないよ
節税をするには減価償却＋金利負担が多くないと節税にはならない
金利負担が多ければ勿論手取りは少ない
あと社宅需要はない
はっきり言っておきます
神戸で高額賃貸かりるのはオーナー社長、医師
仮に社宅として借りる場合職場近所か、六甲、岡本の高級住宅地
だからここでの需要はない

[450: 匿名さん]

60平米、1-2LDK、家賃15万くらいなら、神戸大病院の若手の医者を狙えそうな…

[452: 匿名]

ファミリー層メインで単身賃貸なんか住む気になるかなあ？

[453: 匿名さん]

神大の医者ならブリリアを選ぶよ
賃貸ならね
ここはファミリーが条件で入札があった土地ですよ
投資向きではないと何度言えば
投資するより自分の家を買いなさいよ

[454: 匿名さん]

投資ならむしろレジデンスでしょ。土地と鋼材底値で買ってるからここより500万安いし。

[455: 匿名さん]

安いだけでは投資基準じゃない
レジデンスは売りがない
神戸駅5分は売りにはならんよ

[456: 匿名さん]

新快速停車駅に徒歩5分は十分売りになるでしょう

こっちはハーバーランドの立地が売りになると思うし、どっちも違った魅力がある

[457: 買いたいけど資金不足さん]

賃料を欲張らなければ、十分売りにはなるでしょう。
社宅というか、借り上げは、十分してもらえるところありますよ。
なお、私は、新築で買った物件も、減価償却しています。
税務署にも認めてもらってますけど？
建物部分と、建物付属設備は分けて、きっちり耐用年数に合わせてやっています。
＞新築で減価償却はとれないよ　と言った方の意味がわかりませんが、とれるけどオイシクない、の意味なのかな。
詳しく書いてほしいし、嫌な批判のしかたはしないでほしい。
あなたより、その前の人の方の発言の方が、よっぽど役に立っています。

[458: 匿名さん]

神大の若手ドクターとかは、とにかく病院に近いとこ選ぶから、ここは微妙に遠い
福原辺りで借りて研修医時代からそのままなんて人もいるから

[459: 匿名さん]

減価償却がとれないとは少ないから課税されるということ

自身でやってるならわかるでしょう

高額賃貸の場合は売りが必要

単に新快速5分なら山ほどありますよ

資金不足なら買わなければいい

[460: 買いたいけど資金不足さん]

＞減価償却がとれないとは少ないから課税されるということ

償却資産アイテムの積み方、他のコストの積み方、と、収入プランしだい。
いかにNon Cash Expenseと、不動産持ってても持ってなくてもかかる生活コストをあてるか。
PLマイナス、Cashプラス、なら給与所得と合算で節税。金も残るハッピープラン。
PLもCashもプラスなら、課税されても、金融資産よりも10ねんぐらいでみてももうかるかどうか。
資金不足は、＝不動産買えても、ポートフォリオ上、ファンドのほうが全体リスクも下がり、NPVがプラスになるということ。
それでも不動産買うひと＝10年ぐらい貸して、元がとれたら将来はリフォームしてそこに住もうかという人。期中Cashショートしなければ、税金払ってもOK。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[462: 匿名さん]

なんか変な理屈こね回す人だなあ

でお金あったら買いなの？

理由は？

他の神戸駅界隈、中央区物件との違いは？

内容によってはモデルルームいってくるわ

[463: 匿名さん]

あと資力がない人は不動産投資しないこと

いづれデッドクロスになります

[464: 匿名さん]

駅から近くてこの環境っていいですよね。

投資の話がもりあがっているようですが、永住目的の世帯って少ないのでしょうか？

[465: 匿名さん]

ファミリー向けだし、ここで言われてるほど投資目的の購入はないと思います

[466: 匿名さん]

ファミリーで住みたい人が購入するのが多いと思いますよ、ここは。
場所もいいし、ハーバーの中では静かだし。

投資の人もいるだろうし、お金の話しは参考になったけど、賃貸の市場性があるかどうかなんて話しはナンセンスではないでしょうか。
だって、マス相手に大量に売る訳じゃないでしょ、大家業って。
買った一軒につき、客は一人でいいんだから。
付近相場並みか、ちょっと安くできるのなら、買い手はつくし、「他の神戸駅界隈、中央区物件との違いは？」なんて、ここで議論しても意味ないと思います。
場所なりの相場感で、値付けすればいいだけ。

純粋に、この物件の善し悪しを、くだらない誹謗中傷なしで、ききたいです。
三菱が出来て眺望云々はもういいので、建物のはなしとか、耐震とか、間取りとか、室内の設備とか、クレヴィアのアフターサービスとかの話しを、推測とかなしでね。

[467: 買い換え検討中]

トランクルームが有れば良いなぁ～と思っているのですが、残念ながら無いようですね。　室内には持って入りたくない物を置くのに欲しいんだけど。

[468: ビギナーさん]

ここは、建物のスペックやコストダウンが、グレードを下げています

[469: 匿名さん]

でも、そうしないであと200万高かったら売れ行きもだいぶ違うからやむ無しでは？

[470: 匿名さん]

> ここは、建物のスペックやコストダウンが、グレードを下げています

抽象的過ぎて、荒しとしか思えません。
たとえば、どこと比べて、何が、どれくらい、違いますでしょうか？
必要以上に、グレードあげて、高くなっても嫌だし、「並」の設備で、でもオプションで選べるのなら、それでもいいかなと思っています。
でも、「並」以下に下げてて、住んでみて不便だったりするようなものが使われているなら、参考にしたいと思います。

[471: 匿名さん]

過去レスを見ましたが、No.193さんが、設備について詳しく記してくれていて、そのあとの荒らし的な発言も、根拠が不明なようで、論破できていないですね。
むしろ、設備が良過ぎて、将来の修繕費が心配です。
まぁ、良い設備には、より修繕費がかかるのは当たり前なんですけど。

[472: 匿名さん]

どのあたりが、一般のタワーマンションと比べて設備が良いのですか？

[473: 匿名]

ふつう以下ですよ
台所もグレードダウン
換気扇も
洗濯機水栓
いろいろなものが他のマンションと比べて貧弱です

[474: 匿名さん]

> どのあたりが、一般のタワーマンションと比べて設備が良いのですか？

「建物、および建物付属設備」について、No.193さんをお読みになってください。
で、むしろ、具体的にどこのタワマンと比べて、どこがどう悪いのか、値段に見合わないのか、指摘してほしいです。


> ふつう以下ですよ

「室内占有部」に限っての発言と思われますが、具体的に、比較対象の「他のマンション」とはどこで、台所の何を／換気扇の何が／洗濯機水洗の何を／どう比べて、値段の割りには、何が普通以下と判断されたのか、教えてほしいです。