パークタワー東雲ってどうですか？ Part11

[匿名さん]

いよいよスレも11個目です。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.37平米～86.48平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/324777/



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[61: 匿名]

東検討中です。
PCデモではこの一帯は浦安です、と営業の人は言いますが…

以前、東葛西に住んでいてウッドデッキでビール片手に花火みていたのでサイズ1/10でも見れたら嬉しいな…と思います。

地形的に葛西臨海公園の観覧車は無理だと思います。お隣が東向きはいけるかもしれませんが…
正直、花火もどうかな？と。見れたら儲け！って感じかな？

西で富士山拝む…も悪く無いのですが、個人的には予算オーバー。
若い人は羨ましいです。

56さん、同じような方がいて嬉しい

[62: 匿名さん]

北もようやく埋まってきたね。

[63: 匿名さん]

あれっ？ってことは東雲を選んだ60さんは低所得者以下ってこと？

[64: 匿名さん]

>>57
販売状況ありがとうございます。
これを見ると、やはり30階以上の高層階で一番売れているのは西側ですね。
南と東と北ではまだ空きが散見されます。
この販売状況を見ても、西側の眺望が一番人気です。

[65: 匿名さん]

北の高層階は十分明るいんだけどね－。ワイドスパンだし、高層なら東雲住宅もかぶらないし、スカイツリーも見えるし。
北というイメージと日差しが入らないことでやっぱり人気は無いね・・・

[66: 匿名さん]

南東角部屋なら観覧車は見えるでしょ。Wコンに隠れないので。北東角までいくと無理かと。
ディズニーの花火は北東角以外の東向きなら見えると思われるが、距離があるからかなり小さいと思う。

[67: 匿名さん]

>64
西と南だと坪単価ぎ10万近く違うしね。
西なら70平米台が5000万以下で買えるのも人気の理由かと。

[68: 匿名さん]

回りと比べて安いけど、こんなに安くて大丈夫なのかな？

ちゃんと作ってくれてるんだよね？

[69: 匿名さん]

>>68
周りって豊洲のことですか？
豊洲は土地が高いですからね当然高いでしょうね。
東雲のすぐ周りのタワーのことなら売り出し時はもっと安かったようですよ。

[70: 匿名さん]

せっかくこんな場所を選ぶんだったら90平米くらいはないとね。

都心の狭苦しい部屋に住むのと同じじゃない？

[71: 匿名さん]

とは言っても都心は7000万円はするからね。

[72: 匿名さん]

三井の判断として、ここは建築公表時にケチがついたから、安く仕上げて早々に逃げたいって事だと思います。

だから、計画も途中で変更して、部屋数を増やす事で部屋を狭くして分譲価格を安くしたのです。

[73: 匿名さん]

部屋は小さくなったけど、仕様はなかなかでとてもお買い得物件になりましたね。

[74: 匿名さん]

野村より先に完売するかも

[75: 匿名さん]

計画を途中で変えたのは、反対住民への配慮でしょう。
階数を低くした。その代わり、全体の床面積は変えなかった。
分譲価格が安いのは東雲の相場です。Ｗコン以来の。

[76: 匿名さん]

全体の床面積を変えず、さらに細分化して部屋数を増やした。
そして、狭くて安い部屋をたくさん作った。

というのが正しい。

[77: 匿名さん]

部屋が少しくらい狭くても躯体も各部屋もクオリティは高いのだから良いと思う。
しかし、こんなにも早いペースで売れているとは。。

[78: 匿名さん]

こちら、おやすいし、仕様高いものの、管理費コストを考え、
それだけ出すなら港区マンションが買える、今ならでは。
港区マンションも価格下がり、管理費がこちらよりお安い。
子持ちならまだしも単身なら、
港区をまずみてから、こちら買うとかにしないと後悔するかも？

[79: 匿名さん]

物件が安くて魅力的に見えるのは確かだけど、20年後に管理費と修繕費で5万円以上だったかな。これをちゃんと計算して自分が払う総額に含めていくとなかなか高い物件だなあと躊躇します。タワーマンションだから仕方ないとはいえ。

[80: 匿名さん]

ここに限らずどのタワマンも大体そんなもんでしょ
ウン十年後の修繕費管理費は

[81: 匿名さん]

>78さん

港区で同等仕様で同一価格的な物件ってどこですか！？
（長期優良で免震で共用施設も多数？眺望もいいの？）

ぜひ具体的なマンション名教えてください！

[82: 匿名さん]

やっぱりそうなんですねえ。

[83: 匿名さん]

78 81
ありませんよそんなもの。
港南などの湾岸ですら。

[84: 81]

＞83

ですよね。
ちょっと面白かったので乗ってみました。

[85: 匿名さん]

例えば高輪台辺りは新築乱立してて、高層階の1Lも安くしてるから、
こちらの管理費やらトータルで考えたら、
もうちょいお金だすか、広さを少し妥協すればの話ですな。

あと単身ならば特に、港区在住か東雲在住かで、お金に代え難いものの差もありうる。

[86: 匿名さん]

コンセプトが違いすぎて比較することに無理があるわ。つまらん。

[87: 匿名さん]

うぷぷッ！港区在住だとモテルのかな？

[88: 匿名さん]

引き渡しまで、一年近くあるのにペース早いね。
あと、180ぐらいかな。
月30ペースでも、半年後には蒸発ですね。
売り方うまくやれば、夏頃には。
早く決めたいが、決心がつかない。
誰か詳しく中立的な目線の方、背中押せる情報ください。
できれば、投資性のファクターを。
このマンションの例えば30年後の騰落率どうなんでしょ。
よろしくお願いします。

[89: 匿名さん]

東雲よりはモテるでしょ

[90: 匿名さん]

ここは湾岸最下位だからなぁ

[91: 匿名さん]

＞83

最初から賃貸ですか？
それとも一旦自分で住んで、数年後に売却or賃貸ですか？

[92: 匿名さん]

↑88の間違いです。

[93: 匿名]

30年後だと管理費・修積で5万超だから逆に売れないよ。永住か10年内exitか…じゃない？

[94: 匿名さん]

ここの間取りはほとんどが柱が外に出てて専有面積がフルフル使えているのがいいね。
エコキュートタンクも専有面積外だし、柱自体も免震のおかげで太くない。
キッチン面積が狭いと言われるけど、表示畳数に食器棚分が含まれていないから実際には結構広い。
もう比較してる人は居ないと思うけど、プラウド東雲と比べると同じ面積表示でもだいぶ印象は違うな。

[95: 匿名さん]

↑　東雲まで妥協したのだし、なんかいいことないとね。

[96: 購入検討中さん]

今、住んでるマンションは有名なデベ系列の管理なのですが10年目の点検で建物全体の補修やメンテナンスで資金が必要となり長期修繕積立金を使って補修することになりました。内容は外壁のペンキ塗りやひび割れの補修とかですが経年劣化で予想していた範囲であれば長期修繕積立金に変化はないはずです。しかし、これから半年間、いきなり長期修繕積立金の徴収額が24000円も上がり42000円となります。
こういう無計画なマンションよりもパークタワーのように余裕をもてく組んでくれた方が僕は嬉しいです☆

[97: 匿名さん]

そうだね。「東雲」というのが一番のネックかも。江東区湾岸エリアでも豊洲・有明に比べるとネームバリューも無い。
東京住んでる人でも知らない人多いし。
20年ぐらいすればもう少し華やかになるかな・・・

[98: 匿名さん]

>>88
私は投資性のファクターも加味してここに決めましたが教えません。
そもそも投資的なファクターを求めて購入してもらいたくないから。
矛盾してますが誰も投資しない物件にこそ投資する価値があるのだから。

[99: 匿名]

パークタワー東雲も管理費は変わらないけど修繕積立金20-30年後に4倍程度と思って下さい、って言われましたよ。
購入者の平均年収500-600って聞いてどうなのかな？と。
まぁファミリーなら子育て終わって奥さん働けば十分かもしれないけど…

[100: 入居予定さん]

年収380万の私はどうすれば良いですか？

[101: 匿名さん]

>>99
のらえもんさんのブログにはオススメする層として、
年収900万円以上と書かれていましたよ。確か。

[102: 物件比較中さん]

免震は魅力ですが、設備のメンテナンスで修繕費が
今後いくら上昇するか分からない為、
検討中。

想像ではもし交換となると修繕出来ないほどの
コストが掛かるような…。

免震より制震の方が修繕費の上昇は少ないので
しょうか？

[103: 匿名さん]

>>102
質問が意味不明。
地震で建物自体が損傷したらメンテナンス費どころじゃないよ。
だから免震を選ぶわけであって。論点がズレてる。

[104: 匿名さん]

年収500-600万円が主流なんてありえないですよ。
貧乏な人に買わせる際に、こんなランクでも買えるんですよと理解させるための口述です

[105: 匿名さん]

メンテナンス費が分からなければ販売員に聞いてこい。
はい、次。

[106: 匿名さん]

>>103
免震なら建物は損傷しないとの保証はない。
免震でも震度７までは想定していないはず。

[107: 不動産購入勉強中さん]

免震の修繕費は制震の比ではないのでは？
このマンションの修繕費の積み立てでは
免震装置の老朽化による交換は無理と思われ。

免震は最強ではないが特定の揺れには非常に強い。
制震ももちろん最強では無いが費用対効果としては
免震ほどベラボーでは無いはず。

揺れない（免震）ことよりは屋内はぐちゃぐちゃでも
建物が生き残ること（制震？）が最優先でその後
修繕が可能な範囲のコストでできる設備（制震？）
が望ましいとは思うが。

免震の設備総取り替えはいつか必要なため
そのリスクは背負いたくないとうのが庶民の意見。

[108: 匿名さん]

免震装置の交換は全く想定していないよ。万が一の事も想定していない。想定してはだめなのです。

免震装置1個800万円から1000万円だから、それほど高くはないのだけど、超高層建築物の免震装置交換の実例は未だありません。
建物をジャッキアップして交換するのに、技術的に可能かどうかもわかりません。
たとえ可能だとしても、1箇所につき2億円はかかるのではないかな？


免震装置の交換は想定外にしておいた方がよいでしょう。

[109: 匿名さん]

制振で震度7だと相当な被害が出そう。
311程度ですら有明スカイは壁の亀裂とかで引き渡しが伸びていたし。

[110: 匿名さん]

港区物件も、今なら買えるが、しばらく買えない時期きそうだから、
あの価格なら、少し頑張って港区にするんだったなと後悔しないよう。
東雲は子持ちになってから、いつでも住める。
この安い時に港区見ずに、ここ買う単身て
よほど節約家、衣食住にお金かけないタイプ？