パークタワー東雲ってどうですか？ Part11

[匿名さん]

いよいよスレも11個目です。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.37平米～86.48平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/324777/



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[48: 匿名さん]

契約しなかった方もいるわけで。

[49: 匿名さん]

会社員だったら、一般的に35歳から45歳にかけて所得が急上昇します。(頑張って成果あげてればね)

デベはニコヤカに住宅ローンを若い時に組んだ方がお得ですよって教えてくれます。

さて、ここで大切なポイントを教えますね。

住宅ローンはサラリーマンにとって人生最大のリスクなんです。世の中、計算通りにはうまくいかない事もあるものです。病気になったり、離婚したり、失業も…

リスクを背負って若い時に莫大な借金をするのは得策ではありません。

地に足をついた人生でありたいのであれば、きちんと貯蓄をして、ある程度の余裕ができてから、マンション購入を検討したほうがよろしいかと思います。

[50: 匿名]

あんまり煽りたくないけど、長期金利0.3%台。
レバレッジ効かせてナンボでしょ。

やり過ぎてローン返済不能者増えて、外国人賃貸増えるのも嫌だけど…

営業の人のいう年収500〜600平均でホントに大丈夫なのかな？
とも思ってしまう…

[51: 匿名さん]

49はいいなぁ。人生最大のリスクが不動産で。そんなの単に金の問題じゃん。金で解決できる悩みなんて、大したもんじゃねえ。金ないなら働け。

[52: 匿名さん]

西、東論あるが、
どうなんでしょう。
子供に毎朝朝日をみせたいのか、
夜景を見せたいのか、
本当に価値観ですゃね。
夜景重視て申し訳ないが、田舎ものと思ってしまう。

[53: 匿名さん]

>52
なんで西は夜景重視だと決めつけるのだろう・・・しかも子供に見せるのが前提かのように。
こうゆう人は自分の思い込みでしか判断できないんだろうな。

[54: 匿名さん]

まぁ、西眺望は田舎もん用でしょ。

[55: 匿名さん]

ってか、釣りだと思うが眺望に興味無いなら、
わざわざタワーマンションに何のために住むの？

[56: 購入検討中さん]

東って葛西の観覧車やディズニー花火見えますか？

[57: 匿名さん]

今日現在の残り
80B南東は残12、80A南西は残13
両方とも一番高い設定の部屋です。
厳密にいうと
80Bが若干たかいけど。

[58: 匿名さん]

先週末より花の数が増えてるー！

[59: 匿名さん]

>57
南東は高いだけでなく、Ｗコンが見えるのが短所。
南西も高いだけでなく、西日が問題。
晴海なんかは割安な角部屋から売れたけどここは、
価格の高さと、短所とで、躊躇される。

[60: 匿名さん]

>59

晴海は交通の便と生活利便性がわるいから躊躇される。
よって低所得者には受入れられる。

[61: 匿名]

東検討中です。
PCデモではこの一帯は浦安です、と営業の人は言いますが…

以前、東葛西に住んでいてウッドデッキでビール片手に花火みていたのでサイズ1/10でも見れたら嬉しいな…と思います。

地形的に葛西臨海公園の観覧車は無理だと思います。お隣が東向きはいけるかもしれませんが…
正直、花火もどうかな？と。見れたら儲け！って感じかな？

西で富士山拝む…も悪く無いのですが、個人的には予算オーバー。
若い人は羨ましいです。

56さん、同じような方がいて嬉しい

[62: 匿名さん]

北もようやく埋まってきたね。

[63: 匿名さん]

あれっ？ってことは東雲を選んだ60さんは低所得者以下ってこと？

[64: 匿名さん]

>>57
販売状況ありがとうございます。
これを見ると、やはり30階以上の高層階で一番売れているのは西側ですね。
南と東と北ではまだ空きが散見されます。
この販売状況を見ても、西側の眺望が一番人気です。

[65: 匿名さん]

北の高層階は十分明るいんだけどね－。ワイドスパンだし、高層なら東雲住宅もかぶらないし、スカイツリーも見えるし。
北というイメージと日差しが入らないことでやっぱり人気は無いね・・・

[66: 匿名さん]

南東角部屋なら観覧車は見えるでしょ。Wコンに隠れないので。北東角までいくと無理かと。
ディズニーの花火は北東角以外の東向きなら見えると思われるが、距離があるからかなり小さいと思う。

[67: 匿名さん]

>64
西と南だと坪単価ぎ10万近く違うしね。
西なら70平米台が5000万以下で買えるのも人気の理由かと。

[68: 匿名さん]

回りと比べて安いけど、こんなに安くて大丈夫なのかな？

ちゃんと作ってくれてるんだよね？

[69: 匿名さん]

>>68
周りって豊洲のことですか？
豊洲は土地が高いですからね当然高いでしょうね。
東雲のすぐ周りのタワーのことなら売り出し時はもっと安かったようですよ。

[70: 匿名さん]

せっかくこんな場所を選ぶんだったら90平米くらいはないとね。

都心の狭苦しい部屋に住むのと同じじゃない？

[71: 匿名さん]

とは言っても都心は7000万円はするからね。

[72: 匿名さん]

三井の判断として、ここは建築公表時にケチがついたから、安く仕上げて早々に逃げたいって事だと思います。

だから、計画も途中で変更して、部屋数を増やす事で部屋を狭くして分譲価格を安くしたのです。

[73: 匿名さん]

部屋は小さくなったけど、仕様はなかなかでとてもお買い得物件になりましたね。

[74: 匿名さん]

野村より先に完売するかも

[75: 匿名さん]

計画を途中で変えたのは、反対住民への配慮でしょう。
階数を低くした。その代わり、全体の床面積は変えなかった。
分譲価格が安いのは東雲の相場です。Ｗコン以来の。

[76: 匿名さん]

全体の床面積を変えず、さらに細分化して部屋数を増やした。
そして、狭くて安い部屋をたくさん作った。

というのが正しい。

[77: 匿名さん]

部屋が少しくらい狭くても躯体も各部屋もクオリティは高いのだから良いと思う。
しかし、こんなにも早いペースで売れているとは。。

[78: 匿名さん]

こちら、おやすいし、仕様高いものの、管理費コストを考え、
それだけ出すなら港区マンションが買える、今ならでは。
港区マンションも価格下がり、管理費がこちらよりお安い。
子持ちならまだしも単身なら、
港区をまずみてから、こちら買うとかにしないと後悔するかも？

[79: 匿名さん]

物件が安くて魅力的に見えるのは確かだけど、20年後に管理費と修繕費で5万円以上だったかな。これをちゃんと計算して自分が払う総額に含めていくとなかなか高い物件だなあと躊躇します。タワーマンションだから仕方ないとはいえ。

[80: 匿名さん]

ここに限らずどのタワマンも大体そんなもんでしょ
ウン十年後の修繕費管理費は

[81: 匿名さん]

>78さん

港区で同等仕様で同一価格的な物件ってどこですか！？
（長期優良で免震で共用施設も多数？眺望もいいの？）

ぜひ具体的なマンション名教えてください！

[82: 匿名さん]

やっぱりそうなんですねえ。

[83: 匿名さん]

78 81
ありませんよそんなもの。
港南などの湾岸ですら。

[84: 81]

＞83

ですよね。
ちょっと面白かったので乗ってみました。

[85: 匿名さん]

例えば高輪台辺りは新築乱立してて、高層階の1Lも安くしてるから、
こちらの管理費やらトータルで考えたら、
もうちょいお金だすか、広さを少し妥協すればの話ですな。

あと単身ならば特に、港区在住か東雲在住かで、お金に代え難いものの差もありうる。

[86: 匿名さん]

コンセプトが違いすぎて比較することに無理があるわ。つまらん。

[87: 匿名さん]

うぷぷッ！港区在住だとモテルのかな？

[88: 匿名さん]

引き渡しまで、一年近くあるのにペース早いね。
あと、180ぐらいかな。
月30ペースでも、半年後には蒸発ですね。
売り方うまくやれば、夏頃には。
早く決めたいが、決心がつかない。
誰か詳しく中立的な目線の方、背中押せる情報ください。
できれば、投資性のファクターを。
このマンションの例えば30年後の騰落率どうなんでしょ。
よろしくお願いします。

[89: 匿名さん]

東雲よりはモテるでしょ

[90: 匿名さん]

ここは湾岸最下位だからなぁ

[91: 匿名さん]

＞83

最初から賃貸ですか？
それとも一旦自分で住んで、数年後に売却or賃貸ですか？

[92: 匿名さん]

↑88の間違いです。

[93: 匿名]

30年後だと管理費・修積で5万超だから逆に売れないよ。永住か10年内exitか…じゃない？

[94: 匿名さん]

ここの間取りはほとんどが柱が外に出てて専有面積がフルフル使えているのがいいね。
エコキュートタンクも専有面積外だし、柱自体も免震のおかげで太くない。
キッチン面積が狭いと言われるけど、表示畳数に食器棚分が含まれていないから実際には結構広い。
もう比較してる人は居ないと思うけど、プラウド東雲と比べると同じ面積表示でもだいぶ印象は違うな。

[95: 匿名さん]

↑　東雲まで妥協したのだし、なんかいいことないとね。

[96: 購入検討中さん]

今、住んでるマンションは有名なデベ系列の管理なのですが10年目の点検で建物全体の補修やメンテナンスで資金が必要となり長期修繕積立金を使って補修することになりました。内容は外壁のペンキ塗りやひび割れの補修とかですが経年劣化で予想していた範囲であれば長期修繕積立金に変化はないはずです。しかし、これから半年間、いきなり長期修繕積立金の徴収額が24000円も上がり42000円となります。
こういう無計画なマンションよりもパークタワーのように余裕をもてく組んでくれた方が僕は嬉しいです☆

[97: 匿名さん]

そうだね。「東雲」というのが一番のネックかも。江東区湾岸エリアでも豊洲・有明に比べるとネームバリューも無い。
東京住んでる人でも知らない人多いし。
20年ぐらいすればもう少し華やかになるかな・・・

[98: 匿名さん]

>>88
私は投資性のファクターも加味してここに決めましたが教えません。
そもそも投資的なファクターを求めて購入してもらいたくないから。
矛盾してますが誰も投資しない物件にこそ投資する価値があるのだから。

[99: 匿名]

パークタワー東雲も管理費は変わらないけど修繕積立金20-30年後に4倍程度と思って下さい、って言われましたよ。
購入者の平均年収500-600って聞いてどうなのかな？と。
まぁファミリーなら子育て終わって奥さん働けば十分かもしれないけど…

[100: 入居予定さん]

年収380万の私はどうすれば良いですか？

[101: 匿名さん]

>>99
のらえもんさんのブログにはオススメする層として、
年収900万円以上と書かれていましたよ。確か。

[102: 物件比較中さん]

免震は魅力ですが、設備のメンテナンスで修繕費が
今後いくら上昇するか分からない為、
検討中。

想像ではもし交換となると修繕出来ないほどの
コストが掛かるような…。

免震より制震の方が修繕費の上昇は少ないので
しょうか？

[103: 匿名さん]

>>102
質問が意味不明。
地震で建物自体が損傷したらメンテナンス費どころじゃないよ。
だから免震を選ぶわけであって。論点がズレてる。

[104: 匿名さん]

年収500-600万円が主流なんてありえないですよ。
貧乏な人に買わせる際に、こんなランクでも買えるんですよと理解させるための口述です

[105: 匿名さん]

メンテナンス費が分からなければ販売員に聞いてこい。
はい、次。

[106: 匿名さん]

>>103
免震なら建物は損傷しないとの保証はない。
免震でも震度７までは想定していないはず。

[107: 不動産購入勉強中さん]

免震の修繕費は制震の比ではないのでは？
このマンションの修繕費の積み立てでは
免震装置の老朽化による交換は無理と思われ。

免震は最強ではないが特定の揺れには非常に強い。
制震ももちろん最強では無いが費用対効果としては
免震ほどベラボーでは無いはず。

揺れない（免震）ことよりは屋内はぐちゃぐちゃでも
建物が生き残ること（制震？）が最優先でその後
修繕が可能な範囲のコストでできる設備（制震？）
が望ましいとは思うが。

免震の設備総取り替えはいつか必要なため
そのリスクは背負いたくないとうのが庶民の意見。

[108: 匿名さん]

免震装置の交換は全く想定していないよ。万が一の事も想定していない。想定してはだめなのです。

免震装置1個800万円から1000万円だから、それほど高くはないのだけど、超高層建築物の免震装置交換の実例は未だありません。
建物をジャッキアップして交換するのに、技術的に可能かどうかもわかりません。
たとえ可能だとしても、1箇所につき2億円はかかるのではないかな？


免震装置の交換は想定外にしておいた方がよいでしょう。

[109: 匿名さん]

制振で震度7だと相当な被害が出そう。
311程度ですら有明スカイは壁の亀裂とかで引き渡しが伸びていたし。

[110: 匿名さん]

港区物件も、今なら買えるが、しばらく買えない時期きそうだから、
あの価格なら、少し頑張って港区にするんだったなと後悔しないよう。
東雲は子持ちになってから、いつでも住める。
この安い時に港区見ずに、ここ買う単身て
よほど節約家、衣食住にお金かけないタイプ？

[111: 匿名さん]

余計なお世話

港区と渋谷区で悩む人はいても、
港区と江東区で悩む人はいない。

[112: 匿名さん]

物件価格が安いからといってお得に感じて買う人もいるてしょうが、
ランニングコスト管理費もろもろ考えないと、
住居費を節約したつもりが意外とお得でなく、無駄使いになってたり。

[113: 匿名さん]

だったらタワーマンションは止めたほうがいい。
将来修繕費がいくらかかってもいい向きには止めないがね。

[114: 匿名さん]

111のような偏見が東雲の地位を落とすんだよ。豊洲は中央区を完全に見下してるんだよ。東雲も港区は言い過ぎにしても、渋谷の井の頭線なら東雲が格上。

[115: 匿名さん]

>114
恥ずかしいからあまりそういう事は言わない方が…。
多分99%の人が井の頭線沿線＞東雲と答えるよ。

[116: 匿名]

＞104さん。
そうなんですよね。普通に考えたら500-600はキツイだろうと思うのですが、スレ見てると結構居そうな感じです。

入居予定で年収390の人は家賃収入や株売買、相続や宝くじでストックが十分にある人だと思いますが…

500-600の人だと給与が上がらなければ維持不可で途中で顔ぶれが結構変わるのかな？と。

何とも言えませんが…
私自身はそれなりに貰ってますがover45なので年収のアップサイドは殆どありません。

[117: 入居予定です]

>115さんに同感です。
あちらではこちらのイキガリぶりがスレに。
立地・環境とも西側が上。だから価格も違うのです。豊洲＞中央区とか…民度が低い等々、馬鹿にされるだけです。

東雲の抜け感、解放感が好き、で良いじゃないですか？

オリンピックが開催されれば開発も進んで価値も上がると思いますが…

目黒区港区品川区は正直、高くて自分には無理なので地震に耐えてくれ！と願うだけです

[118: 匿名さん]

タワーマンションを選ぶ層は割高な維持費を払ってでも、
タワマンに住みたい人々でしょう。
そうでなければ、わざわざ維持費が割高と言われるタワマンを最初から選ばないでしょ。
だから、維持費云々の心配は余計なお世話ですよね。

[119: 匿名さん]

金がなければ杉並に行ってるよ！

[120: 匿名]

…その前に、杉並は物件少ないよね。
既住民、いろいろうるさいし。

[121: 匿名さん]

維持費が高いので、年収が800万円以下で無謀にも買おうとする人は迷惑ですから辞退願いたく。

[122: 匿名さん]

>>121
のらえもんさんのブログではオススメの購買層として年収900万～と書かれていますよ。

[123: 匿名さん]

タワマンの維持費も色々。
ここは割高だが、割安なタワマンもある。

[124: 匿名さん]

世帯年収ね。
当然DINKSなら余裕だし。いちいち騒ぐなよ。

[125: 匿名さん]

ここは最高級マンションですからねぇ

[126: 匿名さん]

いちいち釣りに反応するなよ。
いつも同じ奴がカキコミしてるんだから。
年収ネタスルーで。

[127: 匿名さん]

でも800万とか煽りではなく現実的な年収だよ。

[128: 匿名さん]

逆に年収800以上とかほとんどいないから。ここは。
共働きで無理目ローンとかが多数派。
そういうエリアなんだよ。
何勘違いしてるの？

[129: 匿名さん]

>>127
俺も普通にそう思うんだが、
不思議なことに何故か否定したがる人がいるよね。

[130: 匿名さん]

うちは一馬力で1000万超えてるけど買う予定ですよ…

[131: 匿名さん]

タワマン高層階に住んでる方に聞きたいのですが今日みたいな日はどんな感じですか？
バルコニーに洗濯物は干せますか？玄関ドアがガタガタいったりとかはないでしょうか？
あと東雲限定の話として、辰巳桜橋は通行止めにはならないでしょうか？

[132: 匿名さん]

東雲に数年長く住んでますが、辰巳桜橋が通行止めになったのは見たことないですよ。風が強い雨の日は渡り終わる頃には体の半面がびしょ濡れになりますが。どうしても避けたい時は豊洲まで歩いてます。

[133: 匿名さん]

今日は運河が臭い

[134: 匿名さん]

独身者でココを買ったる人はは年収800万円以上でしょ。

[135: 匿名さん]

ローンが組めれば、ギリギリローンでもなんでもいいのでは？
年収の話が余計なお世話なら、皆さんとやかく言うのやめませんか？
自己責任の原則ですからね。

[136: 匿名さん]

いずれ管理費や修繕費の滞納者が出たら大迷惑なので、
ある程度余裕がある人しか住んでもらいたくないです。

[137: 匿名さん]

払えなくなれば、売るだけでしょ。

[138: 匿名さん]

136が買い占めたら？

[139: 匿名さん]

運河の散歩気持ち良い。

[140: 匿名さん]

127、129さんに賛同。

一応、年収は1000超えてます。カツカツですけどね。ただ、アップサイドは期待できませんし、Wインカム期待は無いし、子は頼れないし、妥当かな、と。
リストラされたら売却回避は難しいかもしれませんが。
向こう2年は金利上がりそうもないので、ミックスでローン組むか悩んでます。

[141: 匿名さん]

800万円以上がほとんどいないとしたら、異常な属性だと感じる。のらえもんさんが900万〜と言ってるからにしても、800万円とか非常識。DINKSで世帯800万円ならば、それしか稼げないことが余計に問題。

[142: 匿名さん]

第一期の安い部屋を買った層のアンケートで年収低めに出ているけど
それ以降はそこそこ稼いでいる人が買っているのではないかな。
5000万円前後の部屋ばかりだし。

[143: 匿名さん]

ここだと800万、超えてないんじゃないかなあ。

[144: 匿名さん]

民度が心配なら豊洲にすれば。東雲から豊洲にステップアップする人、結構いるみたいですよ。

[145: 匿名さん]

ここは貧乏人ばかりですよ。
嫌なら豊洲にしてください。

[146: 匿名さん]

豊洲も貧乏人ばかりです。
番町に行くといいと思います。

[147: 匿名さん]

可能なら豊洲。でも、ここも悪くない。