パークタワー東雲ってどうですか？ Part11

[匿名さん]

いよいよスレも11個目です。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.37平米～86.48平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/324777/



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[281: 匿名さん]

豊洲と東雲を35年ローン（1.8％）で検証してみた。
中古市場がどーやら、ローンをこんなに組まないやら、
突っ込みどころはありますけど。

エリア 豊洲　　　　東雲
面積　　 　　70㎡　　　　70㎡
坪単価　　　280万円　　　220万円
価格　　　5,929万円　　4,658万円
金利　　　2,074万円　　1,630万円
諸費用　　　144万円　　　111万円

金利・緒費用だけで約477万円の差、販売価格も含めると約1,748万円の差。
管理費が少々高いと言っても、これだけ差があればね。
修繕積立金が10万円になったところで、この差は埋まらないね。

豊洲より1,748万円お安く湾岸的なタワーマンション生活が送れます。
こう考えると、豊洲は無駄に高すぎるな。

[282: 匿名さん]

あちらは内廊下、こちらは外廊下。
この違いは大きいよ。

[283: 匿名さん]

内廊下、外廊下は好みの問題かな。

[284: 匿名さん]

高級感溢れる内廊下は価格が高くなるのは仕方ないかな。
ここは安さが魅力ですものね。

[285: 匿名さん]

江東区って一番治安が悪いと誰かが書いてましたが、
東雲の治安はどうでしょうか？良い方なのでしょうか？
近くに交番なんかはありますか？

[286: 匿名さん]

江東区が一番治安が悪いなんて聞いたことありませんよ。
湾岸地区は良い方だと思います。

[287: 匿名さん]

小学生の学力テストランキングなら区別に公式発表されていますよ。


1渋谷区 326.3
2千代田区　323.1
3杉並区 318.4
4目黒区 318.2
5文京区 317.9
6中央区 316.9
7世田谷区　315.3
8港区　314.3
9台東区 312.3
10豊島区　310.9
11新宿区　310.5
12品川区　307.3
13練馬区　304.5
14中野区　304.4
15墨田区　303.5
16北区 302.8
17荒川区　302.7
18葛飾区　301.7
19江戸川区　301.5
20江東区　301.1
21足立区　300.8
22板橋区　300.7
23大田区298.7

[288: 匿名さん]

こんな発表もあります。


東京２３区の１人当たり所得金額

納税義務者 総所得金額（千円） １ 人当たり
総所得金額（千円）

1 　港 101,677 1,023,759,516 10,069
2 千代田 25,376 208,206,784 8,205
3 渋 谷 110,478 811,189,747 7,343
4 文 京 96,678 557,916,748 5,771
5 目 黒 138,383 797,401,913 5,762
6 中 央 57,325 330,181,866 5,760
7 世田谷 425,939 2,278,297,860 5,349
8 新 宿 146,132 744,948,824 5,098
9 杉 並 271,229 1,376,415,422 5,075
10 品 川 184,823 804,613,813 4,353
11 大 田 347,806 1,512,707,287 4,349
12 練 馬 322,253 1,355,770,504 4,207
13 豊 島 123,922 515,560,632 4,160
14 中 野 157,903 649,581,281 4,114
15 台 東 80,874 329,165,029 4,070
16 江 東 210,862 813,637,345 3,859
17 板 橋 250,134 939,560,242 3,756
18 江戸川 303,871 1,106,726,300 3,642
19 墨 田 113,801 407,502,621 3,581
20 　北 158,552 565,350,135 3,566
21 荒 川 86,977 304,966,552 3,506
22 葛 飾 200,383 691,914,103 3,453
23 足 立 281,699 952,818,022 3,382
合 計 4,197,077 19,078,174,546 4,546
（注） 総所得金額には長期譲渡所得 、株式譲渡所得など分離課税分を含む

[289: 購入検討中さん]

電線地中化は本当ですか？

[290: 匿名さん]

>289
「晴海通り 共同溝 」でググるといくつか出てきますし、レックスガーデンのサイトでも地中化のことが書かれていますよ。
↓こちらの工事状況だと、東雲付近の電線地中化は平成25年9月までとなっています。
http://sasp.mapion.co.jp/b/tokyo_rw/attr/?area_cd=S30

[291: 匿名さん]

共同溝なんてどうでもいいよ、どうせあてにならないから。
それよりドンキ・ホーテ東雲店の方が楽しみ♪

[292: 匿名さん]

豊洲・有明・東雲キャナルコートは、江東区の中でもちょっと異質ですから、287・288のように区で区切るとちょっと違和感ありますね。有明なんかは、世帯年収1200万エリアですし。
http://president.jp/articles/-/1437?page=3

東雲は、ユニバーサルデザイン推進地区で、晴海通り沿いの電柱地中化・共同溝設営は、区の計画として確定してますね。

[293: 匿名さん]

ネガも最近つまらなくなってきたな

[294: 匿名]

287、288さん
江東区って、意外にレベル低いんですね。
レベル高いのかと思ってた。

[295: 匿名さん]

294さんは292さんが書いていらっしゃることがとても参考になると思いますよ。

[296: 匿名さん]

完成在庫の多い有明地区は、マンション毎の
イメージが悪化し、中長期的には資産価値が
下落するなー。

まー、金持ちが多いそうだから関係ないでしょう。

[297: 匿名さん]

有明が悪化して東雲は悪化しない、なんてことはないでしょう。
仲良く一緒。豊洲は別だけど。

[298: 匿名さん]

結局ネガさんは反論されないように不確定な予測に基づくネガに走るしかないというのが、逆にこの物件の良さを表してますね。

[299: 匿名さん]

メトロのある豊洲

メトロもある東雲

メトロがない有明

[300: 匿名さん]

世帯所得で港区を上回る豊洲・有明

どおりで麻布から大挙して東雲に引越して来るわけだ。

[301: 匿名]

毎週コンスタントに売れてますねー。


ってコメントすると、ネガが出る(笑)

[302: 匿名さん]

年収500〜600万円の方が多いってデベが言ってたみたいですね。

コンスタントに売れるのは検討できる対象者が多いって事なんだよね。

本来はタワマンなんて夢でしかなかった方もチャンスですね。
住宅ローンさえ組めれば、きっと何とか行けそうですね。

[303: 匿名]

ドンキ歓迎のスレ見ると、やはり背伸び組も少なくないのかな…とは思う。

[304: 匿名さん]

夢を追いかけるのは良い事です。
若い内はリスクを取っても大丈夫。やり直しはできるからね。

[305: 匿名さん]

一生一度の買物で、きっと何とか行けそう、やり直し？

[306: 匿名さん]

ひとつだけ注意しておいた方がよい事を教えるね。

ちょっと月の生活費が足りなくなったからといって、カードローンつまんじゃいけませんよ。

あっと言う間に借金雪だるまになるからね。

気づいたら、マンション投げ売って残るのは借金だけ。奥さん逃げちゃうし、一家離散し、やり直しなんてできなくなるから。

そんなのわかってるし、余計なお世話だと思う方いるかも知れないけど、現実は人によっては厳しいものがあります。
実際に社会人になって新人時代から仲良かった同僚がそういう目になったのを目の当たりにしましたから。結婚式の時の奥様の幸せそうな顔を思い出すよ。
マンションなんて無理して買わなければよかったのにってつくづく思いました。

[307: 匿名]

年収の6倍OK!というご意見ありましたが、何歳で、でしょうか？
一昔前は月々のローン支払いは月収の20〜25%、だったかと…
私は40後半なのでとても年収の6倍なんて…と言う感じです。
思い切りレバレッジかけちゃおうかとも思ったのですが…

[308: 匿名さん]

ネガはネタがなくなると必ず年収ネタもってくるw
そして必ず500～600万www

[309: 匿名さん]

今のような状況だと運用に回したくはなりますね。
でも、今まで安い時に投資をしていなかったのであれば、ここからレバかけてキャッシュを投資に回すのはやめた方がよろしいかと。

[310: 匿名さん]

＞308って笑い事かなあ？実際、湾岸埋立地域の平均年収は５１０万円データがあるよ。どこのサイトで見たかは覚えてないけどさあ。別に年収ネタごときに苛つく必要もないでしょ。

[311: 匿名さん]

その湾岸には港区中央区も含まれてんの？

[312: 匿名]

307です。

309さんのレバかけてキャッシュを投資に回す、の意味がわかりません。
少ないキャッシュ×高倍率で借金するのがレバかけると言うことだと思いますが。

年も年なので、頭15、借金25+α、年収10、銀行残10+α、でスタートするつもりです。

次々と投資するほど稼ぎは良くなく…、2003年に一度マンションを買い、2011にローン完済後、諸事情から手放しました。

あるところにはお金はあるのでしょうけれど…
投資案件としてでなく､実質金利マイナスならより良い物件、少しぐらい高くても…と言う意味です。

[313: 匿名さん]

>310
>実際、湾岸埋立地域の平均年収は５１０万円データがあるよ。どこのサイトで見たかは覚えてないけどさあ。

そんなソースも曖昧なことを堂々と書かれても・・・
292の「プレジデント」情報の方が信憑性ありますね。

[314: 匿名]

ちょっと興味をもつのが遅れたので、ほしい間取りや方角の選択肢が限られたり、メニュープランとかオプションとかもう終了してしまっていたりしましたが、購入することに決めました。同じような人結構いるのかな。

[315: 匿名さん]

私もカラーやオプション選べませんでしたが、
買わないと後悔すると思ったので買っちゃいました！

[316: 匿名さん]

私もジャストフィット、バスルームが選ぶ余地なし。
バスは一番好みでないオーバル。コールもつけられないし、がっかりです。
まぁ、もともとコロナは好きじゃないのですが…。

315さん、カラーセレクト不可だと、デベの方の言う一番人気のSUNですか？

[317: 匿名]

>315, 316
314です。仲間（？）がいらっしゃってよかったです。私も熟考の上それでもここがいいと判断して決断しました！カラーは選べないですがSUNが明るそうでいいかなと思うんですが、私もお風呂のオーバルだけが残念でした。でも入居楽しみですね。

[318: 匿名さん]

私も乗り遅れで3月契約でしたが、なんとか残ってた高層階を選べたのでジャストフィットまで選択可能でした。
ただ、カラーについてはSUN以外は個性が強いこともあり、やっぱりSUNに落ち着くことが多い気がします。

[319: 匿名さん]

316です
購入タイプは最高で38Fしかなく、惜しい所でバスが選べませんでした。
目黒の一回り小さく収納の少ない物件と悩んでいる間に出遅れました。
カラーは少数派だと思いますが、綺麗に使うと心してPLANETにしようかな、と思っています。
これまでSUNタイプが多かったので…

[320: 匿名]

転売も視野に入れたらSUNが良いのかなぁ？

[321: 匿名さん]

＞312さん

頭金に回す資金をできるだけ少なくして、その分ローン残高を増やして(レバレッジをかけて)、浮かせたキャッシュで運用するという事。

今のような環境だと、株式運用で1年前と比較して2倍以上になっている銘柄もたくさんあるから、つい運用したくなったりしますが、まあ、自己責任ですね。

[322: 匿名さん]

>>319
PLANET綺麗ですよね。
SUNじゃオーソドックス過ぎて個人的にはちょっとつまらない気がします。

[323: 匿名]

＞321=309さん

321でおっしゃる事ならアグリーです。

契約者含め、4月入居なら税制優遇は新制度も可能じゃないか？とかおかしな考えの方もいるみたいなので。
312で、申上げたような資金計画です。
実質金利はマイナスだし、頭金は3(00)程度にして、フリーハンドでガチ運用に回したいのはやまやまなんですが…
仕事上、外貨か金、不動産くらいしか投資出来ない身上です。
今なら年俸くらいは楽に稼げる相場なんですけどね…
メガ(バンク)は血税拝借しながらアベノミクスで賃金アップがありそうですが、同じ金融でも格差は大きく…(泣)
黒田さん突っ走りの2年でここの購入代金を余裕で稼ぐ住民もいそうですね。

[324: 匿名さん]

＞322さん

個人的には床の色が気に入ってます。
ただ壁は輝白って感じで汚れるとキツいな、と。

キッチンの天板の真っ黒？がお気に召さない人が多いみたいですが、白とのコントラスト、床色との相性的には、グレーのマーブル系より良いかな？と思っています。

[325: 匿名さん]

みなさん、契約おめでとうございます。契約者は住民スレに移動した方がいいですよ。

そろそろ安普請攻撃が始まりますよ。

[326: 匿名さん]

佃ではマツキヨの看板でさえ、モノトーンに変更している。

超高級住宅地、静かな東雲でもドンキは配慮してくれるはず。

[327: 購入検討中さん]

キャナルコートの外とはいえ、
外観、営業時間等に配慮頂けるよう
ドンキ側に交渉しないんでしょうか？
江東区？

[328: 匿名さん]

ここは、キャナルコート外だからキャナルコート仕様ではないですよね。
なのに、同じく外のドンキには配慮しろと？　　

[329: 検討中、子持ち主婦、おおよそ35才]

先週、爆弾低気圧の中、MRにいってきました。
天井高く、部屋も柱や梁が工夫されているので、すごく広いですね。
バルコニーもとても広いので、部屋が更に広く感じます。個人的には、東雲には抜けの爽快感を求めてたので、南側が南東の角狙いです。

西もとてもいいかと、思うのですが、今のマンションが、豊洲高層で、西日がキツイので、南か南東は強く希望してます。

豊洲は便利ですが、土日は人も多く、東雲の方が落ち着いていて、子育てにとてもあった環境だと思いました。

仕様、環境、価格についても満足です。
特に、バスの始発が近いので、便利ですね。
とても良いマンションだと思いましたが、一つすいません、どなたか詳しい方、教えてください。
三井の管理がよいとききますが、具体的にどういったところが、他より優れているのでしょうか？
管理修繕が、高いので、価格を飲み込むサービスの高さがあれば、納得できるのですが。
唯一、夫が維持費が高いと反対してまして、共用部の豊富さを伝えているのですが、もう少し武器がほしいのです。
営業さんは、いいことしかいわないので、中立的な見地をいただきたく、よろしくお願いします。

[330: 匿名さん]

一つすいません、どなたか詳しい方、教えてください。
東雲での子育てがよいとききますが、具体的にどういったところが、他より優れているのでしょうか？

晴海通りの交通量は多いし、高速道路が近いので空気がいいか疑問、いい学校があるわけでも、広い公園があるわけでもない。とても、そうとは思えないのですが。