パークタワー東雲ってどうですか？ Part11

[匿名さん]

いよいよスレも11個目です。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲一丁目1番6（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩7分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩10分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩16分
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：55.37平米～86.48平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス

前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/324777/



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[213: 匿名さん]

高層階もいいですけど
南側の低層も目の前が桜でいいですよねー。

[214: 匿名さん]

>>207
132です。ほとんどバスは利用しないので確かなことは言えないですが、乗れないほど混んでるバスには遭遇したことはありません（でも朝の通勤時は乗ったことがないので分かりません）。イオンから豊洲駅は歩いて13分程度の距離なので、わざわざバスを待って乗るほどではないというのと、ちょうどよい散歩になるというのが個人的な理由です。パークタワー東雲からだと+５分弱かかりそうですね。

[215: 匿名さん]

>213
そうですね。桜はすでに散ってしまっていますが、ここは敷地内含め緑が多いのもよいですね。
一応緑化率は40%となっているようです。
SKYZのような広大な緑化面積や緑化率46%には到底かないませんが、そこそこの面積で40%であれば、経年優化も期待できそうです。この点はキャナル仕様のWコンなどよりはむしろ良い点だと思いますね。

[216: 匿名さん]

おれも豊洲のタワマンか表参道ヒルズに住みたいよ。

[217: 匿名さん]

>210
南の広いバス車庫、は将来タワマン併設になるリスクがありますよ。
実際にタワマン併設の都営バス車庫もありますから。

[218: 匿名さん]

＞210さん

東雲2丁目の地区計画では、交通局の諸施設の集約化にあわせて、業務ビル及び都市型住宅を導入とあります。
そして、その基本方針に｢住宅地区｣は超高層都市型住宅とし、…と書いてありますけど？

[219: 匿名さん]

218です。
これって、古い資料でしたかな？

[220: 匿名さん]

それは、10年以上前に完了した計画。
ちゃんと計画通り、トミンタワーあるでしょ。

[221: 匿名さん]

という事は、南側はこれ以上発展しないって事なのですね。
商業施設も今のままで終了だと先は期待できないですね。

[222: 匿名さん]

そういえば、グーグルマップはここの建設中の写真に変わってましたね。

[223: 匿名]

＞218
おしい！素人が頑張ってネットで調べたけど、ちょっと外れてるね。
「東雲2丁目地区計画」は高速道路のさらに南側です。

このマンションの南側敷地は別の地区計画です。
一応、住宅地区もありますが、高速道路の北側ギリギリのエリアのみです。
でもって、容積率は380％と低いです。

よって、目の前にタワーマンションは建たないね。
ちなみに、オフィスの場合は、経済効率考えて
ワンフロアーが広く、低い建物になりますよ。
容積率は330％と更に低くなります。

[224: 匿名さん]

いや、交通局の敷地内の話をしている訳で
都市計画の話では無い。
交通局の住宅や研修施設を建て替える
タイミングで高層になる可能性はある。

[225: 匿名さん]

そうすると、タワマンの低層階も価格的に魅力ありますね。

[226: 匿名さん]

ちなみに、東雲二丁目南地区計画は住宅
は対象外だから218さんは東雲一丁目地区計画と勘違いしたんでしょ。

[227: 匿名さん]

>208
ドン・キホーテ出店てどこ情報？
ソースあるの？
東雲野村の掲示板でみかけたが。
URに住んでるが、キャナルで誰もみかけたことないし、今年の大規模小売店舗立地の届出にもない。
でたらめかかないでくださいな。

[228: 匿名さん]

江東区でドンキといえば亀戸くらいでしょ。

[229: ドンキ]

>208

大店立地法の届出が出てますよ。

[230: 匿名さん]

ドンキはパークタワーの最寄に出来るの？ドンキって以外に安かろう悪かろうじゃないから出来たらうれしいね。

[231: ドンキ]

ドンキの補足

名称：（仮称）ドン・キホーテ東雲店
所在地：江東区東雲一丁目６番１３号
届出日：2013/2/22
新設する日：2013/10/23
店舗面積の合計：1,559㎡
駐車場の収容台数：59台

こんな情報でよいでしょうか？

[232: 匿名さん]

http://super.ffa15.com/shop045192.html
ほれ

[233: 匿名さん]

ジャスコ１２３すきやドンキと東雲って強烈な町になってますなぁ。

[234: 匿名さん]

すげー!!
単なるホームセンターのビバホームよりドンキの方が全然いいよ。

[235: 匿名さん]

ドン・キって、子供いかせたくないなぁ。
ガラ悪いの多いし。
それより、成城石井かイカリスーパーみたいな高級路線のスーパーが近くに欲しい。
イオンは安っぽいし、混んでるし、もう飽和状態でしょ。

[236: 検討中さん]

このマンションって長期優良住宅だから
ローン控除や固定資産税の特例を受けられるのですよね？

長期優良住宅の場合、ほかのマンションと比べて
150万円くらい（ローン控除＋100万円、固定資産税の特例＋50万円）
安くなるのでしょうか？

詳しい計算が分かる人いらっしゃいますか？

[237: 匿名さん]

ドンキは、新たな建築物ができるのでは無く、123の建屋内に出店ということのようですよ。

[239: 匿名さん]

なんだか安っぽい街になりそうな予感。。
もっといい店できないの？

[240: 匿名]

確かにね…
成城石井か明治屋希望。
でも佃とかに持って行かれちゃうのかな？

[241: 匿名さん]

真夜中に煌々と目の前に黄色い看板。ちょっと嫌だな。

[242: 匿名さん]

水商売と土方の集会所だな。
パチンコ→すきや→パチンコ→ドンキ→居酒屋
そのうち、ラブホが乱立するよw
そして、キャナルコートは、ホテヘルコートに。

[244: 匿名さん]

2期9次は9戸ですね。

[246: 匿名さん]

更に売れ行きのペース上がってきてない？

[247: 匿名さん]

久しぶりにドカッときたなｗ
今まで空白地帯だった高層北、東も出てきてるし、だいぶ選択肢が少なくなってきたね。

[249: 匿名さん]

問題はドン・キホーテが出来て、どの程度の看板を掲げるかでしょうね。既存施設の中に出来るから、中目黒や六本木みたいなド派手な店構えはないにしても、今の123程度の大人しさで済むとは思えない…
あのペンギンが目の前で笑ってるのはちょっと勘弁。

[250: 匿名さん]

確かにペースが急にあがりましたね。Skyzの価格発表も影響してるのかな。これからGWにかけて相当売れそう。

[251: 匿名さん]

20歳代半ばあたりから後半にかけての申込者が多いみたい？

[252: 匿名さん]

30代が多いのではなかったかな。

[254: 匿名さん]

都心の高級物件であれば対策になるとは思うけどね。ここはそれなりなんじゃないかな？

[255: 匿名さん]

ここもほぼ都心のほぼ高級物件のほぼ豪華タワーマンションですよ。

[256: 匿名さん]

ドンキタワー

[257: 匿名さん]

ドンキホーテって行った事ないから縁ないや。
たぶん今後も行かないと思う。

[259: 匿名さん]

↑　どこの田舎もんや？

[261: 匿名さん]

↑東京都千代田区の田舎者です。

[262: 匿名さん]

普通に六本木に住めや。

[263: 匿名さん]

まずは電柱の地中化から。
話はそこからだ。

[264: 匿名さん]

電柱じゃなくて電線ね。

[265: 匿名さん]

晴海通り東雲地区の電線地中化は今年9月に完了予定ぽいね。

[266: 匿名さん]

こりゃ。もしかしたら、夏までに売れちゃうかもね。

[267: 匿名さん]

やはりSKYZと迷ってた層の一部も流れてくるんじゃないかと思います（私がMRに行った時もそういう方がおられました）。実際9次の販売戸数も増えてますね。SKYZはweb上で天井高やスケルトンインフィル等を詳しく説明していますが、天井高2650mmもスケルトンインフィルは実はパークタワー東雲でも同じ仕様。それを知ってしまうと...（パークタワー東雲があえてそういうことをwebで公開してないのはSKYZとの戦略的なこともあるのかなと思えてきたりもします）。

[269: 匿名さん]

>>267
これだけのクオリティ高い仕様をうまくアピールできてなくてもったいないですよね。
おかげで安くクオリティ高い物件を買えましたが。
まさにアベノミクス最後の超お買い得物件でした。

[270: 匿名さん]

はい、私も東雲の潜在能力と建物のクオリティの高さから、南麻布から引っ越して来ます。

周辺の港区民の間では、パークタワー東雲は常に話題の中心です。

[271: 匿名さん]

>270
ツマンネ

[272: 匿名さん]

>>269
ですよね、私ももったいないと思うのですが、まさにそのおかげで安くクオリティの高い物件が買えましたね。私も大満足しています。

[273: 匿名さん]

年収が低くても見えはろうとできるタワマンだよね。800万円未満とか信じらんない

[274: 匿名さん]

愛犬家が多数派だろうから安心して住めるタワー。
愛煙家も多数派だろうから安心して住めるタワー。

[275: 匿名さん]

安く買ったもん勝ちでしょう。

[276: 匿名さん]

>>273
アベノミクスで1000万円ほど値上がりしたら、
年収1000万以上の人たちに売ればいいんじゃない？

[277: 匿名さん]

それじゃあ、麻布からも人が押し寄せるはずだね！

[278: 匿名さん]

アベノミクスで年収もうなぎ登りだ。
ローンなんて一気に返済、ランニングコストなんて安いもんだ。
チャンスは待ってくれない。
決断の時でしょう。

[279: 匿名さん]

ドンキとイオンで24時間、なんでも手に入る！

[280: 匿名さん]

>279
人によってネガにもポジにもなる絶妙な煽り

[281: 匿名さん]

豊洲と東雲を35年ローン（1.8％）で検証してみた。
中古市場がどーやら、ローンをこんなに組まないやら、
突っ込みどころはありますけど。

エリア 豊洲　　　　東雲
面積　　 　　70㎡　　　　70㎡
坪単価　　　280万円　　　220万円
価格　　　5,929万円　　4,658万円
金利　　　2,074万円　　1,630万円
諸費用　　　144万円　　　111万円

金利・緒費用だけで約477万円の差、販売価格も含めると約1,748万円の差。
管理費が少々高いと言っても、これだけ差があればね。
修繕積立金が10万円になったところで、この差は埋まらないね。

豊洲より1,748万円お安く湾岸的なタワーマンション生活が送れます。
こう考えると、豊洲は無駄に高すぎるな。

[282: 匿名さん]

あちらは内廊下、こちらは外廊下。
この違いは大きいよ。

[283: 匿名さん]

内廊下、外廊下は好みの問題かな。

[284: 匿名さん]

高級感溢れる内廊下は価格が高くなるのは仕方ないかな。
ここは安さが魅力ですものね。

[285: 匿名さん]

江東区って一番治安が悪いと誰かが書いてましたが、
東雲の治安はどうでしょうか？良い方なのでしょうか？
近くに交番なんかはありますか？

[286: 匿名さん]

江東区が一番治安が悪いなんて聞いたことありませんよ。
湾岸地区は良い方だと思います。

[287: 匿名さん]

小学生の学力テストランキングなら区別に公式発表されていますよ。


1渋谷区 326.3
2千代田区　323.1
3杉並区 318.4
4目黒区 318.2
5文京区 317.9
6中央区 316.9
7世田谷区　315.3
8港区　314.3
9台東区 312.3
10豊島区　310.9
11新宿区　310.5
12品川区　307.3
13練馬区　304.5
14中野区　304.4
15墨田区　303.5
16北区 302.8
17荒川区　302.7
18葛飾区　301.7
19江戸川区　301.5
20江東区　301.1
21足立区　300.8
22板橋区　300.7
23大田区298.7

[288: 匿名さん]

こんな発表もあります。


東京２３区の１人当たり所得金額

納税義務者 総所得金額（千円） １ 人当たり
総所得金額（千円）

1 　港 101,677 1,023,759,516 10,069
2 千代田 25,376 208,206,784 8,205
3 渋 谷 110,478 811,189,747 7,343
4 文 京 96,678 557,916,748 5,771
5 目 黒 138,383 797,401,913 5,762
6 中 央 57,325 330,181,866 5,760
7 世田谷 425,939 2,278,297,860 5,349
8 新 宿 146,132 744,948,824 5,098
9 杉 並 271,229 1,376,415,422 5,075
10 品 川 184,823 804,613,813 4,353
11 大 田 347,806 1,512,707,287 4,349
12 練 馬 322,253 1,355,770,504 4,207
13 豊 島 123,922 515,560,632 4,160
14 中 野 157,903 649,581,281 4,114
15 台 東 80,874 329,165,029 4,070
16 江 東 210,862 813,637,345 3,859
17 板 橋 250,134 939,560,242 3,756
18 江戸川 303,871 1,106,726,300 3,642
19 墨 田 113,801 407,502,621 3,581
20 　北 158,552 565,350,135 3,566
21 荒 川 86,977 304,966,552 3,506
22 葛 飾 200,383 691,914,103 3,453
23 足 立 281,699 952,818,022 3,382
合 計 4,197,077 19,078,174,546 4,546
（注） 総所得金額には長期譲渡所得 、株式譲渡所得など分離課税分を含む

[289: 購入検討中さん]

電線地中化は本当ですか？

[290: 匿名さん]

>289
「晴海通り 共同溝 」でググるといくつか出てきますし、レックスガーデンのサイトでも地中化のことが書かれていますよ。
↓こちらの工事状況だと、東雲付近の電線地中化は平成25年9月までとなっています。
http://sasp.mapion.co.jp/b/tokyo_rw/attr/?area_cd=S30

[291: 匿名さん]

共同溝なんてどうでもいいよ、どうせあてにならないから。
それよりドンキ・ホーテ東雲店の方が楽しみ♪

[292: 匿名さん]

豊洲・有明・東雲キャナルコートは、江東区の中でもちょっと異質ですから、287・288のように区で区切るとちょっと違和感ありますね。有明なんかは、世帯年収1200万エリアですし。
http://president.jp/articles/-/1437?page=3

東雲は、ユニバーサルデザイン推進地区で、晴海通り沿いの電柱地中化・共同溝設営は、区の計画として確定してますね。

[293: 匿名さん]

ネガも最近つまらなくなってきたな

[294: 匿名]

287、288さん
江東区って、意外にレベル低いんですね。
レベル高いのかと思ってた。

[295: 匿名さん]

294さんは292さんが書いていらっしゃることがとても参考になると思いますよ。

[296: 匿名さん]

完成在庫の多い有明地区は、マンション毎の
イメージが悪化し、中長期的には資産価値が
下落するなー。

まー、金持ちが多いそうだから関係ないでしょう。

[297: 匿名さん]

有明が悪化して東雲は悪化しない、なんてことはないでしょう。
仲良く一緒。豊洲は別だけど。

[298: 匿名さん]

結局ネガさんは反論されないように不確定な予測に基づくネガに走るしかないというのが、逆にこの物件の良さを表してますね。

[299: 匿名さん]

メトロのある豊洲

メトロもある東雲

メトロがない有明

[300: 匿名さん]

世帯所得で港区を上回る豊洲・有明

どおりで麻布から大挙して東雲に引越して来るわけだ。

[301: 匿名]

毎週コンスタントに売れてますねー。


ってコメントすると、ネガが出る(笑)

[302: 匿名さん]

年収500〜600万円の方が多いってデベが言ってたみたいですね。

コンスタントに売れるのは検討できる対象者が多いって事なんだよね。

本来はタワマンなんて夢でしかなかった方もチャンスですね。
住宅ローンさえ組めれば、きっと何とか行けそうですね。

[303: 匿名]

ドンキ歓迎のスレ見ると、やはり背伸び組も少なくないのかな…とは思う。

[304: 匿名さん]

夢を追いかけるのは良い事です。
若い内はリスクを取っても大丈夫。やり直しはできるからね。

[305: 匿名さん]

一生一度の買物で、きっと何とか行けそう、やり直し？

[306: 匿名さん]

ひとつだけ注意しておいた方がよい事を教えるね。

ちょっと月の生活費が足りなくなったからといって、カードローンつまんじゃいけませんよ。

あっと言う間に借金雪だるまになるからね。

気づいたら、マンション投げ売って残るのは借金だけ。奥さん逃げちゃうし、一家離散し、やり直しなんてできなくなるから。

そんなのわかってるし、余計なお世話だと思う方いるかも知れないけど、現実は人によっては厳しいものがあります。
実際に社会人になって新人時代から仲良かった同僚がそういう目になったのを目の当たりにしましたから。結婚式の時の奥様の幸せそうな顔を思い出すよ。
マンションなんて無理して買わなければよかったのにってつくづく思いました。

[307: 匿名]

年収の6倍OK!というご意見ありましたが、何歳で、でしょうか？
一昔前は月々のローン支払いは月収の20〜25%、だったかと…
私は40後半なのでとても年収の6倍なんて…と言う感じです。
思い切りレバレッジかけちゃおうかとも思ったのですが…

[308: 匿名さん]

ネガはネタがなくなると必ず年収ネタもってくるw
そして必ず500～600万www

[309: 匿名さん]

今のような状況だと運用に回したくはなりますね。
でも、今まで安い時に投資をしていなかったのであれば、ここからレバかけてキャッシュを投資に回すのはやめた方がよろしいかと。

[310: 匿名さん]

＞308って笑い事かなあ？実際、湾岸埋立地域の平均年収は５１０万円データがあるよ。どこのサイトで見たかは覚えてないけどさあ。別に年収ネタごときに苛つく必要もないでしょ。

[311: 匿名さん]

その湾岸には港区中央区も含まれてんの？

[312: 匿名]

307です。

309さんのレバかけてキャッシュを投資に回す、の意味がわかりません。
少ないキャッシュ×高倍率で借金するのがレバかけると言うことだと思いますが。

年も年なので、頭15、借金25+α、年収10、銀行残10+α、でスタートするつもりです。

次々と投資するほど稼ぎは良くなく…、2003年に一度マンションを買い、2011にローン完済後、諸事情から手放しました。

あるところにはお金はあるのでしょうけれど…
投資案件としてでなく､実質金利マイナスならより良い物件、少しぐらい高くても…と言う意味です。