ウェリス稲毛ってどうですか？＜その４＞

[匿名さん]

継続スレッド作成しました。

前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/


所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発 、大和ハウス工業　東京支社 、大成建設
　　　　　　　新日本建設　東京支店 、三信住建
販売代理：住友不動産販売
物件URL：http://hug-hill.jp/
施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[861: 匿名さん]

コンシェルジュ有無と稲毛との相関関係は全くないでしょ。
そもそも稲毛は東京からみて田舎なのは当たり前だし。だから何？って、感じ。
コンシェルジュや石窯をなくして管理費を下げることには同感だけど…

[862: 匿名さん]

稲毛は東京から見て田舎ってのは距離感だけじゃないよね。
横浜や鎌倉なんか遠いけど田舎とは言わないし。。。
気取りの無い稲毛は好きだけど、自分はコンシェルジュなんて要らないし、落ち着かない。
ピザ窯も押し付けがましくて嫌だな。

[863: 匿名さん]

857さんが、年収500〜600万円でもウェリス稲毛が買えると書き込んでいらっしゃいますが、私は不可能とは申しませんがかなり難しいと判断しました。

前提は、家族4人で子供2人を高校まで公立、大学を通学可能な都内の文系私立大学(学士まで)現役入学としました。諸経費込みで4000万円の部屋を頭金800万円、購入時の年齢は本人が40歳、配偶者を38歳としました。子供は10歳と8歳としました。返済は65歳時に完済することとしました。定年後にローンを残したら返済が出来なくなるためです。また退職金は老後資金とし返済には充てません。

よって、25年間で3200万円を返済することになります。シミュレーションをしてみると、年収500万円では48歳〜54歳の間が乗り越えられるか否かが極めて重要なポイントになります。余程切り詰めた生活をしないと年収500万円では難しいと判断しました。

年収600万円の場合は、500万円と比べ手取りで年80万円多いと仮定しますと、40歳〜65歳の25年間に2000万円の差が生じます。私の結論は軽々に年収500万円〜600万円程度とは言えないということです。2000万円の差は大きすぎる程大きいのです。

857さんが、どのような前提で年収500万円と600万円を一括(ひとくく)りにしたのかが理解困難なのです。手取り年収40万円の差は25年間で1000万円になります。1000万円は非常に大きな金額です。マンションすなわち不動産を買う場合における手取り年収40万円の差が如何に大きいかはローンを貸す側の金融機関が熟知しています。

お金の使い方次第だから手取り年収の40万円なんて大した差額ではないと考えてはいけないのが不動産購入なのです。勿論、家計のやり繰りが上手な人は年収500万円でも乗り越えられるでしょう。反対に年収が900万円でも破綻する人は沢山出ます。

ウェリス稲毛でも、せっかく買ったマンションを手放す人が何%かは出るでしょう。全体の1%でも9戸です。2%ならば18戸です。私は、ウェリス稲毛は全戸完成入居後5年間で全体の20%以上が入れ替わると予測しました。勿論、この20%の大半は転勤や買い換えではあるのですが。

まとめますと、手取り年収40万円の差は極めて大きな金額であるということ。反対に年収が多くとも、家族で相談し上手にやり繰りをしないと簡単に破綻するということです。重複しますが、最後にマンションを買って破綻する人の多くは家族で慎重な返済計画を立てず、収入が多めの人達に多いことを申し添えます。

標準的な生活をしている人を基準にして、月1万円の節約をした人は25年間で300万円が貯まります。逆に無駄使いを月1万円した人は25年間で300万円がとんでいきます。双方の差額は600万円になる計算でもって本書き込みを締めます。

[864: 匿名]

863
40才でマンション一次取得は遅すぎでしょう。30才位で計算するか、頭金は相当たまってるでしょう。

[865: 匿名さん]

864さんのお考えを参考にすると、30歳〜35歳ぐらいで取得するか、40歳で年収が500万円ならば、頭金が2000万円ぐらいないと厳しいということになりますね。

ウェリス稲毛の購入者の年齢や年収は、一般人には分かりませんが年齢は20代〜80代までとバラツキが大きく、年収は500万円〜2000万円超えまでと非常に大きな差【開き】があるはずです。

子供は都内の私大の文系に自宅通勤とすると、高校時代に比しプラス年間130万円ぐらい必要です。子供二人で1040万円を予算化しておきましょう。地元の千葉大ならば医学部6年間プラスαも不可ではありませんが、住宅ローンと教育費が重なる時期は大変です。早めにこの時期を乗り越える策を家族で相談しておきましょう。

[866: 匿名]

865さんはFP？

[867: 匿名さん]

ローンについて少し記述します。千葉銀を例にあげると同社【銀行は株式会社】のローンには『元金均等返済』(がんきんきんとうへんさい)がありません。しかしこれを補う制度があります。つまり同社には元金の返済額を指定する制度があるのです。

住宅ローンは、殆どの人が《元利均等返済》(がんりきんとうへんさい)を自動的に選択してしまいます。しかし元金均等返済の有利さは総返済額が大きく減る点や、子弟の進学時期の負担が激減している点において絶対的に有利です。

千葉銀以外にも実質的な元金均等返済はあります。ローンは変動と固定をミックスにするのが基本中の基本なのですが、見逃しやすいのが元金均等返済を選ばなかったことにより老後資金を減らしてしまうことです。

一方、ローンは国からの還付金がありますので上手いテクニックもあります。ご要望があれば書き込みます。

[868: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

拝見いたしましたところ、本スレッドの趣旨と著しく異なる住宅ローンに関する話題が散見されるようです。

当サイトは、住宅の購入検討を目的とした自由な情報交換の場としてご提供させていただいておりますので、
そこで扱う話題も自由であるべきと考えておりますが、著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、
本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。

以降、同様の話題が継続する場合につきましては、削除を行わせていただくケースもございますので、
予め、ご了承くださいますようお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[869: 匿名さん]

このマンションは、929戸というスケールメリットを活かし、コンシェルジュサービスも非常に効果的に機能すると思います。

営業マンに『コンシェルジュは不要だ、その分管理費を安くしろ』という意見もあるようですがと尋ねたら、『そのようなご要望は勿論ございます。コンシェルジュが不要で管理費の安価なマンションは沢山ありますので、個々のお客様のニーズに合わせお選び下さればと考えております。本マンションはコンシェルジュサービスをご希望される方々にお求め頂いております。』との説明であった。

一言で表現すれば【管理費をケチりたいなら他を買えば】という非常に分かりやすい説明でした。

確かに営業マンの説明どおりであり、コンシェルジュサービスがなくて管理費の安価な物件は他にいくらでもあり、それらを買えばよいのです。至極 単純にして明解な営業マンの説明でした。すみふにしては珍しく、極めて論理的だなぁ〜と感じました。

[870: 匿名さん]

>869

マニュアルどおりの回答に思えるけど。

[871: 匿名さん]

コンシェルジュ以上に気になる存在は、清掃の方々です。

今３００戸のマンションに住んで住みかえを考えていますが、
そのマンションでも他のマンションと変わらず清掃の方々が日々働かれています。

高齢者の雇用という面では良いことだと思うのですが、
「毎日清掃って必要？」
「清掃の費用は・・・」

私が早朝にジョギングに出掛ける際は、まったく汚れていないエレベーターやエントランスなのですが、
帰ってくることには清掃の方々が、丁寧にエレベーター内部やエントランスを清掃されています。
エレベーター内部ってそんなに汚れますか？と聞きたくなるくらい、ルーティーンのような清掃に疑問を持っています。

毎日キレイなマンションは気持ちが良いですが、台風や大雨でもない限り、それほど大きく汚れることもなく、
主要部以外は、２日に１回とか、３日に１回でもまったく問題ないように思います。
清掃でそのマンションの価値を保つという名目なのかもしれませんが、無駄にお金を垂れ流していると感じます。
３００戸の規模で清掃の方々は１０名ほどいます。

このマンションも美を保つ為に清掃の方々が雇用され毎日清掃すると思いますが、どーなんでしょうか？
そんなことに管理費等を使われたくないですけど・・・

[872: 匿名さん]

清掃費用を節約したいなら、当番制で住民が清掃すればいいだけじゃない。

[873: 匿名さん]

>871

何で今のマンションで提案しないの。

[874: 匿名さん]

871さん
少し厳しい質問をします。

1.毎月の理事会の議事録を読んでいますか？
2.毎年1回は開催される総会には必ず出席していますか？
清掃は毎日する必要はありません。ご指摘どおり隔日清掃で全く問題ありません。管理組合宛て及び管理会社宛ての要望書があるのはご存知ですか？要望書に記載してまず提出しましょう。

質問者さんの疑問は当然のことであり、管理費の大部分が清掃人件費です。何故このような無駄が放置されるのかと言えば、居住者の多くもしくは理事会のメンバーをも含め、管理費の適正な使用に無関心だからです。要は国が経営すると独占事業以外は赤字になりがちなのと同じことをマンションの管理【経営】でもやっているのです。

そのマンションの大半の人が、無駄を無くし管理費の節減に努めるようしっかりと考え工夫していないからです。つまり国の多くの事業と同じくコスト意識が低いからです【但し、国の事業でもコスト意識が高く頑張っているものもあります】。

マンションの場合は、業者《管理会社》に丸投げで無関心、そして改善意識が低いからです。管理費を減らせば、将来必ずと言ってもよい程高い確率で発生する修繕積立金の不足を回避もしくは軽減できます。無関心者の多いマンションは管理会社にとっては甘い蜜です。管理会社に丸投げのマンションは高負担、過剰清掃になっていきます。管理会社の社長の立場になって考えれば誰でも分かります。

居住者が管理費に関心を持って適正な清掃費等に改めないと必ず将来に付けが回ります。管理会社への丸投げだけはできるだけ早く止めましょう。質問者さんのような方が増え、理事会で起案し総会で承認されれば清掃日数も減らせます。隔日清掃に切り替えると年間1000万円を大きく超える節減ができます。年間1500万円を節減すると20年間に3億円になります。

[875: 匿名さん]

ウェリス稲毛では無駄のない管理費の使い方がされるとよいですね。

[876: 匿名さん]

ウェリス稲毛の現地確認をしてきましたが、昔からこの場所を知っている者としては、
２０年３０年経っても代わり映えしていないゴミゴミとした街に多少驚きました。
快速の停車駅ということしかメリットがないこの街のこの場所に大規模マンション。
車がないとまともな買い物も出来ない稲毛なのですが、この場所なら車など使用しないリタイヤ族が最適かもね。

[878: 匿名さん]

この物件、検討から外しました。最大の理由は、何となく町全体が、くすんでいるからです。
納骨堂や葬儀社は、必要ですけれど住宅と隣接されているのは、如何なものでしょうか。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[879: 匿名さん]

876

徒歩圏内で全てを済ませられる、所謂まともな買い物を必要としない高齢者向けの場所ということでしょ
確かに周りはろくな商業施設は何もないですからね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】