ウェリス稲毛ってどうですか？＜その４＞

[匿名さん]

継続スレッド作成しました。

前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/


所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発 、大和ハウス工業　東京支社 、大成建設
　　　　　　　新日本建設　東京支店 、三信住建
販売代理：住友不動産販売
物件URL：http://hug-hill.jp/
施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[803: 匿名さん]

800さんの説明は具体的でわかり易い。
コンシェルジュもマンション選びの一つの指標なわけだ。私はほしいな。
801さんいらないと思う人は検討しなきゃいいじゃん。

[804: 匿名さん]

800さんの考え方は正しいけど、費用を倍率で比較すると見る人によって絶対値が変わる(各人が思うコンシェルジュよ費用が異なる)から注意です。

例えば、100万円の1.33倍と1万円の1.33倍は、その数字を管理費として許容できる人の割合はガラッと変わる。
こういった場合は、具体的な費用を挙げて倍率を掛けてあげるとグッと説得力が増すね。

[805: 匿名さん]

804です。
誤字失礼しました。
ちなみに私はコンシェルジュ居た方がいい派です。

[806: 匿名さん]

コンシェルジュサービスは都心の高級マンションは別ですが、おおよそ1戸当たり月額2000円から3000円を負担することになります。サービス時間帯と土日も含めるか否かでかなりの違いが出ますが、アバウトな計算ではウエリス稲毛の場合は2000円に近い金額で収まります。

但し都心の高級マンションのように、コンシェルジュの年齢や容姿に注文を付けると倍額ぐらいに跳ね上がります。長瀬やキムタクのようなイケメンとか、竹内とかお台場の加藤クラスのコンシェルジュに『行ってらっしゃいませ』、『お帰りなさいませ』を言ってもらいたいならばウエリス稲毛規模のマンションでも1戸当たり月額4000円ぐらいの負担にはなります。それでも朝は早くとも8時から夕方は19時までが限度でしょう。時間帯を広げると6000円ぐらいに簡単に跳ね上がります。

貴方の両手が買い物袋でふさがっていた場合、キムタクのようなコンシェルジュが『○○様は、確か○○階ですね』と言って、エレベーターのボタンを押してくれるシチュエーションもウエリス稲毛ならば不可ではありません。

女子高校横の物件では逆立ちしてもこのようなコンシェルジュサービスは不可です。多分、三井名の長谷工物件はコンシェルジュサービスはないでしょう。

このぐらいのセールス力を、住友不動産販売が持っていると もう少しは売れ行きも速いのだが！

[807: 匿名さん]

コンシェルジュに対しては色々な考えがあるようですね。
コンシェルジュってどんな事をしてくれるのですか？

[808: 匿名さん]

コンシェルジュの仕事の内容です。

ウェリス稲毛クラスの物件はマンション管理士(警備員を兼ねる場合が多い)、清掃員(普通、日・祝は休み)、コンシェルジュ(普通、日・祝は休み)がほぼ毎日詰めています。ウェリス稲毛クラスの規模のマンションの場合は、警備員が24時間体制の所もあります。

コンシェルジュの仕事は、
1.居住者との挨拶。
2.シアタールーム、洗車、宿泊等の受付手配。
3.宅急便の発送受付(発送受付のみで受取りはしません)
4.クリーニングの受付、受取り代行。
5.エントランス周辺における子供等の逸脱行為への制止行為【但しコンシェルジュに強制的な権限はないため『注意をやんわりと行う範囲』です】
6.明らかに不審者と思われる外部業者等のチェック【警備員への報告】
7.コンシェルジュが分かる範囲での居住者へのマンション周辺の案内。
8.急病人等、緊急を要する事態への補助的な対応【救急車を呼んだり、器具を運ぶ、蘇生マッサージ等になってもサポート的な周辺業務の範疇。よって看護師的な作業はしません】
9.エントランス周辺における、子供間の喧嘩やトラブルや迷子等に対する一時的な対応【あくまで一時的な対応です】。
10.忘れものの保管やマンション内での紛失物の届け出受付。

忙しくない場合にはエレベーターのボタンを押してくれることもあります。一方、怪我をして松葉杖をついていた場合や、車椅子の方や年配者への簡単なアシスト等は、エントランス周辺に限っては行ってくれます。

いずれも契約の中身次第で大きく異なります。コンシェルジュの一番の務めはマンションの円滑な人の動きを確認していることです。そして居住者の個人情報を守ることです。建物や付帯設備の異常の有無はマンション管理士が行っています。

[809: 匿名さん]

＞８００
＞マンションのコンシェルジュサービスは、規模の大きな物件が絶対的に有利なのです。コンシェルジュサービスの無理なき導入の可否は400戸と言って間違いありません。300戸クラスと400戸クラスを比べると1戸当たりのコンシェルジュ(人件費→管理費)負担金は、300戸クラスでは1.33倍になります。900戸超えのウエリス稲毛は、400戸クラスの0.44倍の負担で済みます。この点は、街区によって分断されたプラウド船橋よりもウエリス稲毛が優っている点なのです。


ウエリス稲毛がプラウド船橋よりも優れているとの意見ですが、疑問を感じたので検証してみました。

１．そもそもコンシェルジュとは何の仕事をするのか？本当に必要なのか？
これは＞８０８さんが詳しくコンシェルジュの仕事内容を書いてくれています。
プラウド船橋は次世代マンションと業界から評価されているとおり、コンシェルジュの仕事は全てマンション内に自分で予約できる設備を備えています。しかも２４Ｈ利用できます。
コンシェルジュがいるマンションでもほとんどが日中勤務です。日中家にいる方は良いですが、働いて帰るのがコンシェルジュの時間外で頼みたくても頼めない方もいます。２４時間自分の好きな時間にすぐに予約できるのはかなり便利です。
施設の予約（ゲストルーム、パーティルーム、カーシェアリング、来客用駐車場、レンタサイクルなどなど）、クリーニングに出したり、受け取ったり、宅配便を出したり、受け取ったりもすべて簡単予約ができる点は非常に優れています。
これでもコンシェルジュが欲しいという方がいても、否決されるでしょう。

２．コンシェルジュを雇う費用を一人当たりの支出で判断して良いか？
仮に少なく見積もって５０万／月かかるとして、６００万／年になる。１０年だと６，０００万となり、３０年だと１億８，０００万が管理費に負担となる。
これがもし不要となれば、どれだけ管理費が助かるか
しかも、実際には管理会社の利益が乗っかるからこれよりも高くなると思われる。

上記比較により、同じ条件（マンション設備）でコンシェルジュを雇うとなると一戸当たりの負担金はウエリス稲毛が有利だが、そもそもコンシェルジュが必要ない設備を整えているプラウド船橋との比較となると、圧倒的にプラウド船橋が管理費低減に優れているといわざるを得ない。

もちろん、コンシェルジュに管理費を負担しても毎朝挨拶されたいという方も中にはいるかと思うが、ごくわずかの少数派だと思う。
これからのマンションはプラウド船橋のような設備を有してコンシェルジュが不要なマンションが増えていくと思う。

コンシェルジュが居てうれしいのは儲かる管理会社のみ。

[811: 匿名さん]

809の論点は無機質な無人管理が良いか、人間的温かみのある有人コンシェルジュサービスが良いかという二者択一になる。

これは、ウェリス稲毛の住民が理事会や総会でもってよく考え決めれば良いことである。809の言っている人件費はウェリス稲毛の管理組合が直接、接客業の経験者を複数雇えば良いのだが、管理組合に相応の力量があれば可能である。

管理組合の理事が献身的でもって、かつ企業の人事部にでもいて人の雇用のノウハウがあれば至極簡単なことではある。しかし、このノウハウがないと人を雇用するのは極めて難しくなる。コンシェルジュサービス導入マンションの多くが、管理会社に中間搾取されている原因の多くは、このノウハウがないか住民の中からこのノウハウを持っている人を探す一手間を惜しむからである。

プラウド船橋の無人コンシェルジュシステムは実験的なものであり、数年後にどういう結果が出るのかは多くのデベロッパーが見守っている。

ウェリス稲毛は、有人コンシェルジュサービスで一旦はスタートするが、その後のことはあくまで住民の総意で決めることであり、プラウド船橋の追っかけが口を出すことではない。

よく、ウェリス稲毛とプラウド船橋は比較されるが、どちらが買って良かったかは10年後に自動的に出る。総ては中古価格が証明してくれる。

無人コンシェルジュサービスが良いか、有人コンシェルジュサービスが良いかも数年後に結論が出る。都内のマンションでは完全に有人に軍配があがっている。ウェリス稲毛とかプラウド船橋クラスではどちらがベターかもいずれ結論が出る。もし、有人に軍配があがるとプラウド船橋は街区単位の対応が必要になる。

まずウェリス稲毛は土曜日のコンシェルジュサービスをするか否かを決める。もし住民とか近隣の主婦でもって、週2日勤務で9時から17時で昼休み1時間、月間勤務日数は8から9日程度。月給は15万円(かなり良い待遇なので採用基準は高めで可)の人を3人雇えばコンシェルジュサービスは完璧に機能する。この成功の可否は雇用ノウハウのある人が理事等にいるか、もしくは管理に対し手をあげてくれるか否かで決まる。

これに成功すれば、マンション管理会社の搾取が減らせるため、長期的な視点において必ず起きる修繕費の不足を回避することができる。

改めて一言でいえば、管理組合がしっかりすれば将来必ず起きるマンションの修繕積立金の不足は回避できるということである。

[812: 匿名さん]

コンシェルジュがいて、エントランス付近に人目があるってだけで全然違うんだよね。ただここはエントランスが複数あるけど、コンシェルジュがいるのはルーセントだけってのがいまいちだけど。

[813: 匿名さん]

＞よく、ウェリス稲毛とプラウド船橋は比較されるが、どちらが買って良かったかは10年後に自動的に出る。総ては中古価格が証明してくれる。

買って、１０年後にわかっても後の祭り。中古になったときの価格が気になるなら、資料を持っていって仲介業者に話しを聞けば、プロの客観的な評価が分かる。ここはすみふ、新船橋はノムコム以外のところに査定してもらうのがより客観的だと思うけど。

[814: 匿名さん]

＞８１０　＞８１１

あくまでも本当に必要か？管理費を払っても価値があるか書いた。
どれだけ費用もかかるということも書いた。

あとは住民が決めればよいこと。
プラウドのケースもあるということ。
他意はないので。

[815: 匿名]

この価格帯のマンション購入層では間違いなく数年後の組合会議などで廃止の声が多数あがるでしょう。
現に廃止されているマンションは多数ありますからね

[816: 匿名さん]

住民への挨拶や躾のなってない子供への注意に対し金を払うと思うとどうかなぁという気もしますね。
クリーニングは決まった店と契約して行うのでしょうか？

[818: 匿名さん]

＞８１１

プラウドは無人ではないですよ。管理人いますよ。
なので、無機質ではないですよ。
それとプラウドファンでもないですし(笑)
これだけネットで紹介されてたら知ってる人は多いと思いますよ。
これからはこのような便利なサービスが採用される時代になっていきますから。
ウエリス稲毛でも参考になれば。

＞８１６
＞住民への挨拶や躾のなってない子供への注意に対し金を払うと思うとどうかなぁという気もしますね。

管理人さんが住民への挨拶や躾のなってない子供への注意をしてくれますよ。
管理人と呼ぶか、コンシェルジュと呼ぶかの違いだけのような気がします。

[819: 匿名さん]

コンシェルジュはカウンターに常駐するけど、管理人は普段は管理人室にいて監視カメラのモニターしたりしてるから表に出てこないよ。

[820: 匿名さん]

管理人とコンシェルジュの仕事は全く別。コンシェルジュはフロントサービスで、管理人は管理がお仕事。管理人がフロントサービスする、なんちゃってコンシェルジュもあるけど。

[821: 匿名さん]

>819　＞820
もしかして管理会社の方ですか？

コンシェルジュと管理人の仕事が違う云々ではなく、コンシェルジュの仕事が
なくなるなら管理人がいれば十分ということでしょう。
バブル時代ならまだしも、今は経費削減の世の中ですから。

[822: 匿名さん]

稲毛くんだりの安マンションにコンシェルジュは馴染まない。
ピザ窯と並ぶ無用の長物。

[823: 匿名さん]

ホテルライクのフロントサービスは、ある程度のレベルで無いとそぐわない。新船橋はデベが不要と判断しただけでしょ。

[824: 匿名さん]

というか、ここのコンシェルジュって何人常駐してるの？900世帯以上あって、仮に2人位しかいないのであれば、やれるのはクリーニングの受付くらいでしょ。本来のコンシェルジュ的なサービスは期待出来ないと思うが。

[825: 匿名さん]

824さんは、コンシェルジュのいるマンションに住んだことはあるのかな？コンシェルジュサービスのあるマンションに住んで年数を経ましたが非常に快適です。その良さは住んだことのある人にしか分かりません。

900戸クラスのマンションは、コンシェルジュが二人もいれば充分です。300戸〜350戸クラスの普通のマンションがコンシェルジュサービスを導入し、なおかつ管理組合が上手く機能しないとお手上げバンザイもあり得ます。

ウェリスの場合は、手間がかかりそうなカーシェアリングは利用者が少なく真っ先になくなるし、バックヤードにはマンション管理士もいますから。一方で住民用のホームページを活用し、24時間化もされていきます。管理組合【居住者一人ひとり】が、現状把握をしっかりとしていれば、まず問題もなくコンシェルジュサービスは極めて快適に機能していきます。

大切なのは管理会社を操る術、即ち住民の力量です。

[827: 匿名さん]

最近ウェリスMR行った方いましたら、価格がどうなのか教えて下さい。

[828: 匿名さん]

価格がどうって、値引きしてるかって事？してるわけないじゃん。

[829: 匿名さん]

なんで？

[830: 匿名さん]

値引き手順

1.極めて売れ行きが悪い場合は、全戸完成前に値引きの可能性がありますが本物件ではまずあり得ません。

2.一番多いのが全戸完成後の値引き販売です。
①設備等を無償で付けはじめる。
②価格や付帯設備に大きな特典を付けるが公表はしない。
③チラシに記載しオフィシャルに値引き販売をする。
順序は①②③の順になりますが③に該当する物件は長期間売れない不人気部屋になります。こういう物件は中古価格も激安になるため、永住もしくは他人に貸すしかないでしょう。

本マンションは、 総武本線の快速停車駅の駅近物件であり、海浜幕張地区の駅遠物件等とは違います。もし値引きにまで至るとすればルーセント、オアシス、グロウとも線路よりの電車騒音該当の低層階になると推測します。

資産価値からは、ルーセントⅡ角の南西妻側の上層階が一番ですね。次は騒音の影響が少なく眺望の良いルーセントⅢ上層階ですね。更にその次がオアシスⅡの上層階ですね。
発売済みのこれら該当物件はほぼ完売しています。

これらは、今後すみふが値上げをしたとしても着実に売れていくでしょう。中古になっても高値安定でしょう。

[831: 匿名]

ルーセントIIの南西妻側は高くて買えませんが、この棟の他の部屋では資産価値は期待出来ませんか？
また、もう低層階しか残って無いのでしょうか？

[832: 匿名さん]

>830

要望書を取って売れる見込みの分を売り出してるわけだから完売するのはある意味当たり前。ここは販売戸数が少ない＝苦戦ってこと。値上げなんてしたらもっと売れなくなる。

[834: 匿名さん]

完成在庫当確でしょ。まあ、すみふではいつものことだけど。

[836: 匿名さん]

私も4LDK角部屋が良かったが、ちょっと高すぎたことと、
無駄に石窯等があることで検討から外すことにしました。

[837: 匿名さん]

カーシェアリングとピザ窯は1日も早く止めるべき。赤字の垂れ流しになるのは分かり切っている。

次に検討するのがセブンであり、赤字ならば直ちに止めること。セブンが赤字になったらその影響は大きいのでグズグズしないで即刻止めること。赤字垂れ流しの付けは必ず修繕積立金の不足に繋がっていく。

[839: 匿名さん]

実質、先着順で販売ってこと？

[852: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

特定のアクセス元より、物件購入など住宅に関する前向きな検討を目的とした
情報交換を逸脱する書き込みが続いておりましたので、当該投稿を
一斉削除させていただきました。

レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、どうぞご了承ください。

なお、当サイトは、多くの方の情報交換の場として提供させていただいており、
情報交換の中で、過去のトラブルの情報などを書きこんでいただくことは
大変有意義なものであると考えております。

しかしながら、それが事実であるかどうかに関わらず、不買や嫌がらせを目的とした書き込みは
当サイトの趣旨に反するものであり、一律、ご遠慮いただいておりますし、また、
特定の方の特定のトラブルについてのみを、ことさらクローズアップする意図もございません。

そういった個人的な主張をされたい場合につきましては、
誠に恐れ入りますが、ブログなどの個人のスペースか、当サイト外部のサービスを
ご利用いただければ幸いです。

なお、ご利用にあたりましては、以下のドキュメントもご確認ください。

■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

■削除されやすい投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2

■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書ただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

健全な情報交換の場としてご利用いただけますよう重ねてお願い申し上げます。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[853: 匿名さん]

マンションの資産価値を重視するならば、その物件の需給関係の将来性を如何に見通すかにつきますね。大切なことです。

[855: 匿名さん]

奏に続いてここでも新船橋の荒らしが一掃されたようだね

[857: 匿名さん]

>>856
1.東京から離れているということ
　東京勤務の人がここを選ぶのって、都内じゃ高くて買えない。市川、船橋、津田沼でもまだちょっと手が出ない。あっ、稲毛のこの物件なら買えるってパターンが多いんじゃないの？（マンション選びは価格がすべてではないことも、千葉にお勤めの人も検討者の中にかなりいることも一応理解はしているつもりです。）

2.普通のサラリーマン（年収500～600万程度）でも購入可能なこと
　普通の定義は人それぞれで難しいけど、いわゆる大金持ちでここを買う人ってほとんどいないと思う。やたらにコンシェルジュサービスを持ち上げるスレがあったが、ここの購入層とはちょっと感覚がずれていると感じ、いわゆる都心部の高級マンションとの対比で「安マンション」という言葉を使っただけ。不愉快な思いをさせたのならごめんなさい。

[859: 匿名さん]

コンシシェジュはいいと思うけどなあ
確かに千代田区や港区のマンションの様に、語学堪能で英語はもちろんフランス語など対応可能な人員までは必要無いと思うけど・・・。一流ホテルでなくってもビジネスホテルだってフロントはいるでしょ

[860: 物件比較中さん]

稲毛って場所柄からいっても超庶民的でしょ。駅周辺もオシャレ感もまったくないし、はっきり言って田舎。コンシェルジュなんて悪い冗談みたいな気がするけど。いったい何頼むの？

そんなの無くして管理費安くした方が賢いと思うけどね。

[861: 匿名さん]

コンシェルジュ有無と稲毛との相関関係は全くないでしょ。
そもそも稲毛は東京からみて田舎なのは当たり前だし。だから何？って、感じ。
コンシェルジュや石窯をなくして管理費を下げることには同感だけど…

[862: 匿名さん]

稲毛は東京から見て田舎ってのは距離感だけじゃないよね。
横浜や鎌倉なんか遠いけど田舎とは言わないし。。。
気取りの無い稲毛は好きだけど、自分はコンシェルジュなんて要らないし、落ち着かない。
ピザ窯も押し付けがましくて嫌だな。

[863: 匿名さん]

857さんが、年収500〜600万円でもウェリス稲毛が買えると書き込んでいらっしゃいますが、私は不可能とは申しませんがかなり難しいと判断しました。

前提は、家族4人で子供2人を高校まで公立、大学を通学可能な都内の文系私立大学(学士まで)現役入学としました。諸経費込みで4000万円の部屋を頭金800万円、購入時の年齢は本人が40歳、配偶者を38歳としました。子供は10歳と8歳としました。返済は65歳時に完済することとしました。定年後にローンを残したら返済が出来なくなるためです。また退職金は老後資金とし返済には充てません。

よって、25年間で3200万円を返済することになります。シミュレーションをしてみると、年収500万円では48歳〜54歳の間が乗り越えられるか否かが極めて重要なポイントになります。余程切り詰めた生活をしないと年収500万円では難しいと判断しました。

年収600万円の場合は、500万円と比べ手取りで年80万円多いと仮定しますと、40歳〜65歳の25年間に2000万円の差が生じます。私の結論は軽々に年収500万円〜600万円程度とは言えないということです。2000万円の差は大きすぎる程大きいのです。

857さんが、どのような前提で年収500万円と600万円を一括(ひとくく)りにしたのかが理解困難なのです。手取り年収40万円の差は25年間で1000万円になります。1000万円は非常に大きな金額です。マンションすなわち不動産を買う場合における手取り年収40万円の差が如何に大きいかはローンを貸す側の金融機関が熟知しています。

お金の使い方次第だから手取り年収の40万円なんて大した差額ではないと考えてはいけないのが不動産購入なのです。勿論、家計のやり繰りが上手な人は年収500万円でも乗り越えられるでしょう。反対に年収が900万円でも破綻する人は沢山出ます。

ウェリス稲毛でも、せっかく買ったマンションを手放す人が何%かは出るでしょう。全体の1%でも9戸です。2%ならば18戸です。私は、ウェリス稲毛は全戸完成入居後5年間で全体の20%以上が入れ替わると予測しました。勿論、この20%の大半は転勤や買い換えではあるのですが。

まとめますと、手取り年収40万円の差は極めて大きな金額であるということ。反対に年収が多くとも、家族で相談し上手にやり繰りをしないと簡単に破綻するということです。重複しますが、最後にマンションを買って破綻する人の多くは家族で慎重な返済計画を立てず、収入が多めの人達に多いことを申し添えます。

標準的な生活をしている人を基準にして、月1万円の節約をした人は25年間で300万円が貯まります。逆に無駄使いを月1万円した人は25年間で300万円がとんでいきます。双方の差額は600万円になる計算でもって本書き込みを締めます。

[864: 匿名]

863
40才でマンション一次取得は遅すぎでしょう。30才位で計算するか、頭金は相当たまってるでしょう。

[865: 匿名さん]

864さんのお考えを参考にすると、30歳〜35歳ぐらいで取得するか、40歳で年収が500万円ならば、頭金が2000万円ぐらいないと厳しいということになりますね。

ウェリス稲毛の購入者の年齢や年収は、一般人には分かりませんが年齢は20代〜80代までとバラツキが大きく、年収は500万円〜2000万円超えまでと非常に大きな差【開き】があるはずです。

子供は都内の私大の文系に自宅通勤とすると、高校時代に比しプラス年間130万円ぐらい必要です。子供二人で1040万円を予算化しておきましょう。地元の千葉大ならば医学部6年間プラスαも不可ではありませんが、住宅ローンと教育費が重なる時期は大変です。早めにこの時期を乗り越える策を家族で相談しておきましょう。

[866: 匿名]

865さんはFP？

[867: 匿名さん]

ローンについて少し記述します。千葉銀を例にあげると同社【銀行は株式会社】のローンには『元金均等返済』(がんきんきんとうへんさい)がありません。しかしこれを補う制度があります。つまり同社には元金の返済額を指定する制度があるのです。

住宅ローンは、殆どの人が《元利均等返済》(がんりきんとうへんさい)を自動的に選択してしまいます。しかし元金均等返済の有利さは総返済額が大きく減る点や、子弟の進学時期の負担が激減している点において絶対的に有利です。

千葉銀以外にも実質的な元金均等返済はあります。ローンは変動と固定をミックスにするのが基本中の基本なのですが、見逃しやすいのが元金均等返済を選ばなかったことにより老後資金を減らしてしまうことです。

一方、ローンは国からの還付金がありますので上手いテクニックもあります。ご要望があれば書き込みます。

[868: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

拝見いたしましたところ、本スレッドの趣旨と著しく異なる住宅ローンに関する話題が散見されるようです。

当サイトは、住宅の購入検討を目的とした自由な情報交換の場としてご提供させていただいておりますので、
そこで扱う話題も自由であるべきと考えておりますが、著しく、スレッドの趣旨と異なる話題が続いてしまいますと、
本来あるべき情報交換が阻害される恐れもございますので、どうぞご配慮をお願いできれば幸いです。

以降、同様の話題が継続する場合につきましては、削除を行わせていただくケースもございますので、
予め、ご了承くださいますようお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[869: 匿名さん]

このマンションは、929戸というスケールメリットを活かし、コンシェルジュサービスも非常に効果的に機能すると思います。

営業マンに『コンシェルジュは不要だ、その分管理費を安くしろ』という意見もあるようですがと尋ねたら、『そのようなご要望は勿論ございます。コンシェルジュが不要で管理費の安価なマンションは沢山ありますので、個々のお客様のニーズに合わせお選び下さればと考えております。本マンションはコンシェルジュサービスをご希望される方々にお求め頂いております。』との説明であった。

一言で表現すれば【管理費をケチりたいなら他を買えば】という非常に分かりやすい説明でした。

確かに営業マンの説明どおりであり、コンシェルジュサービスがなくて管理費の安価な物件は他にいくらでもあり、それらを買えばよいのです。至極 単純にして明解な営業マンの説明でした。すみふにしては珍しく、極めて論理的だなぁ〜と感じました。

[870: 匿名さん]

>869

マニュアルどおりの回答に思えるけど。

[871: 匿名さん]

コンシェルジュ以上に気になる存在は、清掃の方々です。

今３００戸のマンションに住んで住みかえを考えていますが、
そのマンションでも他のマンションと変わらず清掃の方々が日々働かれています。

高齢者の雇用という面では良いことだと思うのですが、
「毎日清掃って必要？」
「清掃の費用は・・・」

私が早朝にジョギングに出掛ける際は、まったく汚れていないエレベーターやエントランスなのですが、
帰ってくることには清掃の方々が、丁寧にエレベーター内部やエントランスを清掃されています。
エレベーター内部ってそんなに汚れますか？と聞きたくなるくらい、ルーティーンのような清掃に疑問を持っています。

毎日キレイなマンションは気持ちが良いですが、台風や大雨でもない限り、それほど大きく汚れることもなく、
主要部以外は、２日に１回とか、３日に１回でもまったく問題ないように思います。
清掃でそのマンションの価値を保つという名目なのかもしれませんが、無駄にお金を垂れ流していると感じます。
３００戸の規模で清掃の方々は１０名ほどいます。

このマンションも美を保つ為に清掃の方々が雇用され毎日清掃すると思いますが、どーなんでしょうか？
そんなことに管理費等を使われたくないですけど・・・

[872: 匿名さん]

清掃費用を節約したいなら、当番制で住民が清掃すればいいだけじゃない。

[873: 匿名さん]

>871

何で今のマンションで提案しないの。

[874: 匿名さん]

871さん
少し厳しい質問をします。

1.毎月の理事会の議事録を読んでいますか？
2.毎年1回は開催される総会には必ず出席していますか？
清掃は毎日する必要はありません。ご指摘どおり隔日清掃で全く問題ありません。管理組合宛て及び管理会社宛ての要望書があるのはご存知ですか？要望書に記載してまず提出しましょう。

質問者さんの疑問は当然のことであり、管理費の大部分が清掃人件費です。何故このような無駄が放置されるのかと言えば、居住者の多くもしくは理事会のメンバーをも含め、管理費の適正な使用に無関心だからです。要は国が経営すると独占事業以外は赤字になりがちなのと同じことをマンションの管理【経営】でもやっているのです。

そのマンションの大半の人が、無駄を無くし管理費の節減に努めるようしっかりと考え工夫していないからです。つまり国の多くの事業と同じくコスト意識が低いからです【但し、国の事業でもコスト意識が高く頑張っているものもあります】。

マンションの場合は、業者《管理会社》に丸投げで無関心、そして改善意識が低いからです。管理費を減らせば、将来必ずと言ってもよい程高い確率で発生する修繕積立金の不足を回避もしくは軽減できます。無関心者の多いマンションは管理会社にとっては甘い蜜です。管理会社に丸投げのマンションは高負担、過剰清掃になっていきます。管理会社の社長の立場になって考えれば誰でも分かります。

居住者が管理費に関心を持って適正な清掃費等に改めないと必ず将来に付けが回ります。管理会社への丸投げだけはできるだけ早く止めましょう。質問者さんのような方が増え、理事会で起案し総会で承認されれば清掃日数も減らせます。隔日清掃に切り替えると年間1000万円を大きく超える節減ができます。年間1500万円を節減すると20年間に3億円になります。

[875: 匿名さん]

ウェリス稲毛では無駄のない管理費の使い方がされるとよいですね。

[876: 匿名さん]

ウェリス稲毛の現地確認をしてきましたが、昔からこの場所を知っている者としては、
２０年３０年経っても代わり映えしていないゴミゴミとした街に多少驚きました。
快速の停車駅ということしかメリットがないこの街のこの場所に大規模マンション。
車がないとまともな買い物も出来ない稲毛なのですが、この場所なら車など使用しないリタイヤ族が最適かもね。

[878: 匿名さん]

この物件、検討から外しました。最大の理由は、何となく町全体が、くすんでいるからです。
納骨堂や葬儀社は、必要ですけれど住宅と隣接されているのは、如何なものでしょうか。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[879: 匿名さん]

876

徒歩圏内で全てを済ませられる、所謂まともな買い物を必要としない高齢者向けの場所ということでしょ
確かに周りはろくな商業施設は何もないですからね。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[881: 匿名さん]

人も批判、街も批判。次は？

住んでる人間としては住みやすいですよ。買い物もしやすい
ですし。
ちなみに20代ですが。

[882: 匿名さん]

↑　無理しなくていいですよ　気楽にいきましょう

[883: 匿名さん]

ウェリス稲毛自体のウンヌンを書き込んで下さい。

[884: 匿名さん]

ところで、肝心のウェリス稲毛の購入者の20%ぐらいは60代だそうです。営業に聴けば教えてくれるかもしれません。60代、70代、80代、90代は日本の国債を銀行預金で間接的に支えているから鼻息も荒いし元気でもある。

この年代がポシャるとマンション業界は万歳になる。だから営業が一番丁重に接するのが60代以上なんだそうです。都心の高級物件なんかは一部の例外を除けば高齢者ばかりだそうです。

ウェリス稲毛は30代、40代、50代も多いでしょうが、60代以上もかなりを占めるでしょう。まぁ銀行はかなり正確に掌握していますが口は絶対に割りません。入居後に全ては理解できます。

だからウェリス稲毛も各年代が仲良くやっていけばよいのです。各年代お互いに助けあってマンション生活は成り立つのです。

ウェリス稲毛と同じような立地でもって、同じような規模のマンションはもう出ないでしょう。真剣に検討するに値する物件であることは間違いないでしょう。最寄りの不動産屋に聴けば分かります。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[885: 匿名さん]

その理論からいくと、
このマンションは高齢者＊＊＊＊ってことですね。

[887: 匿名さん]

20年以上稲毛に住んでいました
東京に通勤する人は便利だとは思いますが、あくまでそれだけの街です。

全体的にどんよりとした空気が漂っていますし、有名な観光スポットもあるわけじゃないから
街にステータスなんかないですよ。
そこら辺を理解されていればマンション自体は駅近で良いと思いますけどね。
ただし、共用施設や敷地面積からすると維持費や固定資産税は高そうですね。
（高そう、というのはあくまで同程度の金額のマンションと比較した場合です）

[888: 匿名さん]

887さん

全く同感です。
快速停車駅なので便利です。
ただ、津田沼止まりがあるので、実際は津田沼辺りのマンションには利便性で
勝ち目のない場所です。

どんよりした空気が漂っているの下り

これも言わんとすることわかります。
すっきり晴れないあの空気感は胸が詰まります。
住民と町の新陳代謝が上手に行なわれていない町
ごみごみした町

[889: 匿名さん]

おまけに葬儀社と納骨堂で、ますますどんより感が。。。住宅選びは、むずかしいですね。

[890: 匿名さん]

私も稲毛で育ち、今も稲毛に住んでいる住民ですが、この環境をどう捉えるかは考え方それぞれだと思います。「稲毛」という町については住環境としては私は良いのではないかと思います。通勤に関する利便性は888さんが仰るように確かに津田沼が上だと私も思います。ただ、稲毛のマンションの中古物件は以外と高いです。これは「稲毛」という町が住環境として評価されている結果なのではないかと思います。但しウェリスに関しては駅からの距離は申し分無いですが、アプローチに「セレモホールに納骨堂」が住環境として如何なものか？という点は考えてしまう点だと思います。

[896: 匿名さん]

稲毛駅周辺より千葉駅周辺の方がよっぽどスッキリしてるよね。

[899: 匿名さん]

抽象的な表現で稲毛や本物件の悪口を書くのはまずいですね！何が言いたいのかも分からないような具体性に欠ける書き込みは止めましょう。

悪口は書いてもよいが、稲毛には宿泊設備が少ないとか、スーパーマーケットはイオンとマルエツと駅下商店街ぐらいしかないとか、具体的に分かりやすく書いて下さい。

稲毛のマイナーな点を具体的に書き込もうとしてもあまりないから難しいのかな？

[900: 匿名さん]

私は理解できましたけどね
結構わかりやすく書いてあるし
稲毛自体がマイナーなので大手商業施設は、
過去も未来も期待出来ないという話ではないですか？
イオンがあるといっても、なんちゃってイオンだし、
買い物したくなるレベルじゃない
マルエツは品揃えが高齢者向けで、
買い忘れのアルコールや飲み物買いに行く徒歩圏内のコンビニ感覚
結局ガッツリ買い物しようとすると車で出掛ける場所で
車族が生活するには不便な場所
若い世代には不向きで確かに徒歩で全てを済ませる高齢者辺りには
徒歩圏内で全てが揃いそうなので良い場所なのかも稲毛のこの辺りは

[901: 物件比較中さん]

JT跡地をイオンが開発すると思いますが。

[902: 匿名さん]

901さんへ
イオンの開発は決まったようですね。稲毛に永年住んでみて坂道の多い点を除けば品格のある良い所ですね。

車はなくとも十分暮らしていける街です。そして、車を持っていれば極めて便利に活用できる街ですね。5Km圏内に大型商業施設が一杯あります。

平和交通の乗務員の顧客重視の運転やサービスの中身や質、そして乗客のマナーの良さとか思いやりなどを観てると、明治時代から著名人の別荘が沢山あったことや分筆家がこの地で筆を走らせた稲毛の歴史がよ〜く分かります。

それから大型スーパーではないのですが、千葉県ではディスカウントストアとして有名な『カワグチ』の稲毛支店がウェリス稲毛から徒歩圏内にありますね。成分無調整牛乳が1Lパック118円や玉子10個パックが58円とかお財布にも優しい街ですね。マルエツの上のダイソーも規模が大きく千葉県では1位か2位の広さです。

但し稲毛は坂道の街です。ゆるやかな坂道だから若い人は全く問題ないのですが、坂道をよく自転車で利用する方が荷物を沢山積んだ時などは電動アシストの有りがたみを感じる所ですね。

もう一つ付け加えれば稲毛は文教地区です。徒歩圏内の市立千葉高校は今年東大合格者が出たようですし、また同校は早慶やMARCHの指定校推薦の枠を持っています。一方、東京理科大へ進む人の多い理数系の専門課程もありますね。もし凄くできるお子さんならば幕張にある渋谷幕張の中学から東大進学も有り得ます。将来、必ずウェリス稲毛からも渋谷幕張への進学者が出るでしょう。

繰り返しますがゆるやかな坂道は多いですよ。実際に暮らしに合わせたルートを歩いてみてご自身で判断して下さい。急坂は稲毛図書館の脇道を真っ直ぐに行った所の一箇所のみです。

[903: 匿名さん]

稲毛には小学生から住んでいますが、店舗は変われど雰囲気は変わらず落ち着いた場所です。

昔から駅前にゲーセンなど、子供の溜まり場が多くあり、学校帰りには遊んだものです。
西友は消え去り、いつしか遊び場ビルに。

そーいえばSONYと揉めたウォークマン？なる靴屋も懐かしい。

駅前がとにかく賑やかで、飲食店や飲み屋にパチンコ屋等が多数、ガールズバーと小さな繁華街で大人になった今でも十分に楽しめます。
オヤジが好きそうなスナックも結構多いですね。
西船橋のコンパクトな大人街ほどではないですが、それなりに楽しめます。


車を使わなくても徒歩圏内にラブホテルが数件、同じくフーゾクも徒歩圏内にあるので、話のネタに接待として楽しい町です。

このマンションの立地なら大人の遊びが徒歩圏内なので、
仕事帰りで駅に着いても誘惑に負けて、中々帰宅出来ないかもしれませんね。
このマンション、ポイント高いかも。

[904: 匿名さん]

このエリアに限っていえば、公立小学生からの私立受験及び進学と、
公立中学校からのレベルの高い高校への進学率は、けして高くありません。

全ては子供のポテンシャル次第ですが、子育てとして小中教育を考えるなら
全体レベルの高い生徒が集まる地域が、
子供への刺激と競争力も高められる可能性があるので良いですよ。

[905: 匿名さん]

他所を知らない人は、ある意味幸せですね。

[906: 匿名さん]

まず、ＪＲ稲毛駅に降り立つと西も東もゴチャゴチャとまとまりの無い光景が目に入りました。現場までは、線路脇の葬儀社の前を通って、少し歩き、納骨堂らしき、お寺風の建物を突っ切って到着しました。

一方通行の細い道沿いに、でっかいコンクリートの要塞の様な建物が聳え立っており、圧巻でした。周囲も歩いてみましたが、品の良い雰囲気は残念ながら掴めませんでした。京成の稲毛駅はローカル線そのもので、周囲もアララ。。。という感じでした。

遥か昔は良いところだったのかも知れませんが、残念ながら、私共には縁遠いところだと感じました。まぁ人それぞれですから。

[907: 匿名さん]

私は、関東圏において大規模マンションが供給されている全ての市や街に行ったことがあります。

稲毛の本物件は間違いなく上から30%に入りますね。まず、東京駅、新橋駅、品川駅、横浜駅へ乗り換えなしの直通快速があります。成田と羽田との中間点にありどちらを利用する場合も非常に便利です。このJR稲毛駅まで徒歩6分でもって大規模マンションは極めて異例です。

千葉駅近辺の大規模物件が、何件か供給されていた数年前には、まだまだ沢山出てくるからと発言する人もいましたが、残念ながら大規模物件はセントラルを最後に出てきていません。当然のことなのですが駅近辺の大規模物件はドンドン減っていきます。

マンションは1に駅近辺、2に駅近辺、3.4がなくて5が駅近辺という基本的絶対条件は動かせないのです。その当該駅が何処にどうアクセスしているのかが更に大事なのです。リニアの始発は品川駅、そして東海、東北、上越、新潟新幹線は東京駅から出発します。

総武快速の停車駅へ徒歩6分でもって、1000戸近い大規模物件は今後まず出ないでしょう。

ウェリス稲毛を検討している方々は、買う気がない【もしくは買えない】が故に具体性のない書き込みが幾つか散見されていますが、惑わされないようまずスルーをして下さい。

そして、幾つかの物件を自分の眼と足で確かめて決めるようにしましょう。稲毛よりも津田沼、船橋、市川、錦糸町の方が都心に近いのは小学生でも解ります。要は価格とパフォーマンス、すなわち広さや間取りとの個々人のニーズとのすり合わせ作業を実地で慎重かつ客観的に行い判断するということです。

武蔵小杉の林立する超高層マンション群も全てが眺望が良い訳ではありません。むしろ眺望が良いのは一部にすぎません。その点ウェリス稲毛の西向き上層階は全てが評価できますね。

[908: 匿名さん]

907
西向きという時点で、終わってると思うが。夏は暑くて、冬は寒い。最も過酷な環境に置かれるのが、西むき。

[909: 匿名さん]

ラブホや風俗がある立地でどうなんでしょうか？
時に有難いやら、迷惑やら、

[910: 匿名]

今だに、駅からの徒歩圏にラブホがあると言っていることに違和感だわ。

[912: 匿名さん]

検討中の皆さんや検討はしていないけど書込みをしている方々に質問しますが、駅近マンションでしかも快速停車駅でもって、ここに登場する千葉、津田沼、船橋、はたまたその他の駅を含め、LOVE HOTELや歓楽街がない所があったら教えて下さい。

駅近マンションには、これらがあるから街が発展しお金が循環し、その他の生活用品店も充実し、更なる発展に繋がり物件の価値も上がっていくのです。

本物件を真面目に検討している人は理解しているとは思いますが如何でしょうか?

[913: 匿名さん]

証明書‼
908様は《最新の分譲マンションの西向きの部屋には住んだ経験がない》ことを証明する書き込をしたものと私なりに判断しました。

最新の分譲マンションは、遮光カーテンをはじめ、二重サッシによる二重窓化が安価に行えます。どの部屋も冬は暖かくシャネルNO5のみで寝られます。遮光カーテンの威力はレースも内側のカーテンも ともに強力であり、夏はエアコンの効き目も28℃設定で至極快適です。

お住まいになってみて、また書込んで下さいね。

[914: 匿名さん]

907

旦那だけのマンションならそれでいいけど、
子供中心で考えたら品川へ乗り換え無しなんて関係ないです。
町の環境こそが最優先で、誰もが乗り換え無しを希望しますが、
旦那には多少の我慢はしてもらいたい。

MRを見学した際に駅周辺や周りの住宅街を確認しましたが、
建物も住民の皆さんも新旧バラバラ。
パチンコ屋さんや飲み屋さんが乱立していて
風俗店まであると聞きます。
環境と教育面を最優先すると、
しっかりと整備され管理されている幕張方面が最良か
思いました。
旦那も下るより良いと納得してくれました。

[915: 匿名さん]

>913
今西向きですが、やはり暑いです。因みに2重ガラスね。日本では南向きが最も良いのは当たり前かと。強がるのはやめましょう。

[916: 匿名さん]

MRに行きましたが、自分は検討から外しました。

良いと思うところは駅近ということだけ。

無駄な共用施設が多すぎるのと、稲毛周辺の何とも言えないどんより感。
正直、これは個人の感性なので何とも言えないですが、住みたい街とはあまり思えませんでした。

[917: 匿名さん]

一応判断材料として(物件を褒めるだけだと意味ないし）

文教地区ではない
→市立千葉は千葉の中では中間から少し上くらいのレベル
　千葉女子や稲毛高校も同様

稲毛のいいところは快速停車駅というだけかな
この物件も、駅近なら街のレベルは気にしないという人以外にはお勧めできません

[918: 物件比較中さん]

ラブホはなくなりました。
跡地には葬儀場つくってます。

[919: 匿名さん]

西日対策は二重窓ではなくLOW-Eでしょ。二重窓の後付はできるけど、窓ガラスは共用部分だからLOW-Eへの交換はできない。

[920: 匿名さん]

二重窓は対流による熱の移動を防いで断熱する。西日は輻射による熱の移動。

[921: 匿名さん]

903さん、911さん
この春から稲毛駅5分くらいのところに住んでますけど、ラブホが数件なんて、
いったいどこにありますか？通勤途中にも散歩途中にもまったく見当たりません。
単なるデマですか？願望ですか？

[922: 匿名さん]

現時点で日本で入手可能なLOW-Eガラスは真夏の西日対策にはなりません。この事は、さんざん新船場の【プラウド船橋』でも書き込まれました。

西日対策は、如何に優れた遮光カーテンを購入するかによります。都心の高級マンションはベランダに洗濯物が干せない所が殆どです。勿論、二重サッシの二重窓でLOW-Eガラスが入っていますが、皆さんレースカーテンを含め強力な遮光カーテンを使用しています。

夏は遮光カーテンで西日対策をする。冬は西日を夕方まで取り込み温かい夜を迎える。これがコツです。参考にして下さい。

マンションは、日本では南向きが好まれますがパリでは南向きは全く人気がありません。家具が傷むとか絨毯がやけるとかが理由なんですが、パリで北向きが一番人気なのは間違いのない事実です。

パリで南向きの部屋は99.9%がメイド用です。

[923: 匿名さん]

>922

ここは日本。

[924: 匿名さん]

遮光カーテン閉めたら暗いよね。

[925: 匿名さん]

稲毛の全盛期は戦前でしょ。
埋め立てて海を失って以降の稲毛に魅力なんてあるかいな。
千葉名産焼き蛤なんてのも昔は稲毛のハマグリだったらしいが今は恐らく外国産。
昔は稲毛の海産物は海水浴客にいっぱい売れたはずで
羽振りのよかった人も多かったはず。
上で何人かの人がどんより感と言っているが、
戦前に住み着いて没落しても未だに稲毛にしがみついている人が
いっぱいいるからね。（特に京成方面）

[927: 匿名さん]

917さんへ
貴方に質問です。市立千葉高校と市立稲毛高校間には大差はないのですが、県立千葉女子高校と併せ三つが同様と言い切っていますが、何を根拠に同様と書き込んだのですか！教えて下さい。

ウェリス稲毛を検討している方々にとって、明らかに間違った情報が書き込まれることは迷惑千万だからです。ウェリス稲毛の検討者にとって、教育や進学に伴う高校についての情報は極めて大切なのです。断定したからには、その根拠を書き込んで下さい。

[928: 匿名さん]

925様へ
戦前に住み着いた方々ならば一戸建てですよね！仮に没落したとすると没落するに値する人達ということになりますね。この方々が稲毛にしがみついているのならば、かなりの資産家ですよね。

住んでる土地の価格は億は下らない単位でしょう。稲毛とか西千葉はお金持ちが多いとよく言われます。お金持ちで、由緒正しく品格のある方々が多いことを正確に京成方面とまでお調べ下さり感謝申し上げます。

調査には、かなりの時間とお金を要したものと推測申し上げます。ご丁寧に貴重な書込み有難うございました。改めて稲毛の素晴らしさを再認識させてもらいました。

[932: 匿名さん]

暑さ対策で遮光カーテン必須だったら、行燈部屋と一緒だね。

[934: 検討中]

ここのいいところは、駅近で、総武線快速が止まるところじゃないの？

海岸側は、東日本大震災で、かなり損傷されたよ。歩道橋なんか未だに通行止め。

マラソンには海岸側はいいかもしれなけいどね。

京葉線は風が強いとしばしば止まる。通勤には不便だ。

千葉は文化都市とは思わないけど（ほんとに何もない）、割りきって、東京まで
早く付けると考えれば問題はないよ。イーオンが近くにあって便利。なんといって
も巨大スーパーだ。ドアツードアで45分くらいで東京駅に着けると思う。

ところで、もう契約満了じゃないの？　まだ空いているんだろうか？

[939: 匿名さん]

販売は順調なのでしょうか？
物件の概要からすると少し高めの価格設定ではないですかね。
ルーセントブロックの角住戸が6千万って言うのもね…
販売計画は分かりませんが、929戸を完売させるのは並大抵じゃないでしょう。

[941: 匿名]

ここは小学校に苦労するだろうな。
学区の小中台南小は、各学年1〜2クラスしかない。
また、校舎内の教室も少ない生徒数に併せて、
リフォームしており、余剰教室がない状態。

来年度の新入生の人数把握は、11月時点住所
のため、学校や市もどれだけ生徒が増えるか
想定が難しく、対応が後手に回る可能性がある。

来年度の学校の状態が心配だ。
場所取りが激しくない運動会は楽だったのにな。

[943: 匿名さん]

小中台南小に子供を通わせているものですが、いい小学校ですよ。何でもピーク時は900名を超えたマンモス校だったそうですが、今は第２稲毛ハイツ、第３稲毛ハイツの高齢化などから、200チョットでゆったりとした小学校です。いつ行っても先生も児童もあいさつがきちんとしていて気持ちがいいです。多分、ここができたら児童も増えると思うので大歓迎です。

[946: 匿名]

943さんへ
今の南小の環境は好きですよ。
中学校には、南小の生徒の方が落ちついていると
評価は良いですから。
中には944さんのような意見もあるでしょうが、
協調性や競争力を学校に任せる意見は反対ですがね。

突然生徒数が増える事に学校側が対応できるか
心配です。900世帯の1／3世帯に小学生がいるだけで
最低300人の増加ですからね。

小中台小では、公務員住宅の改築が終わった際、
一気に100人以上生徒数が増えて、対応に苦慮
したらしいし。

[947: 匿名さん]

人が増えて活気がでますね！子供が地域に増えると明るくなるでしょうね。
道が狭いので、子供たちが交通事故にあわない様、大人がシッカリ守ってあげましょう！

[953: 匿名さん]

最終期ですから今までの期間でだいぶ物件情報と地域情報が充実していますね、参考にさせてもらってます。
やっぱり最大の魅力は3路線乗れる駅近であることでしょうか。

この環境だけに若干人口密集地的な感ありますがそれだけ地域の便利さも備わっているように見えます。

私としては地域の方々の緑を守る気持ち「緑地協定」への尽力にも好感を抱いています。
今後減っていくというようなことは無さそうで、いつまでも自然環境とも共存できる場所だと思っています。

[954: 匿名さん]

地震ありましたね、結構揺れた。ここはどうなんでしょうかね？

[955: 匿名さん]

>953

３路線って、総武線の快速と各停を含むの。ダブルカウントのような。まさか、京葉線が徒歩圏なんてことないよね。

[958: 匿名さん]

昨日の地震って、そんなにゆれた？
たしか千葉市は震度2でしょ
いったいどこ住んでる人？　それともソフトネガ？

[961: 匿名さん]

ホテルが何に変わったとかそんな細かいことは地元の人間でも知らなかったりするけどな。
稲毛地区の基本認識は稲毛新聞のこの記事の通りで基本的に間違いないと思うよ。

http://www.chiba-shinbun.co.jp/archives/9801_07.htm
稲毛区は千葉市の中核をなす商業区域である。
とくに、西口の浅間通りは、かつては有数の商店街として栄えた街でもある。
ところが、現在は商店街は虫食い状態となりシャッターが閉められている店が幾つもある。
取り残された老舗のお店は孤軍奮闘を続け頑張っている。
浅間神社ゆかりの門前町（稲毛西口地域）は今は昔の面影がなくなってしまった。

[962: 匿名さん]

1998年1月号の記事をリンク掲載に何の意味があるの？

[963: 匿名さん]

確かに記事は1998年だが、線路から海寄りに関してはその後の状況が好転しているわけでもないな。
快速電車誘致に成功したのが1981年だが、その結果栄えたのは駅からバスで行くような内陸部だもんな。
大型商業施設が進出したのも内陸部だし。

[966: 匿名さん]

巷に溢れる全ての情報は、取捨選択し有効なものを自分自身で絞り込む作業が大切である。これはマンションの購入には極めて重要なことであり、購入成功の可否は情報の分析力にあるといっても過言ではない。

本マンションを検討するならば、この作業が例外になることはあり得ず賢明な判断は最優先しなければならない。

[967: by 匿名さん]

浅間通りが店が少なくなっても物件近くにマルエツや駅前に行けば
大きなショッピングセンターのイオンがあるので問題ないです。
これが何もないとなると問題ですが購入する人が通勤や買い物環境や
子供を育てる上での環境が良ければここが駄目ここが他の地域よりも良いなど
決められません。
自分でよいと思ったのなら買う
これでいいと思います。

[970: 匿名さん]

969さんの書き込みは参考になりました。

東京都港区の数億物件は別として、普通マンションは閑静な住宅地にあると、どんどん資産価値が下がります。検討中のこのマンションに資産価値を求めるならば、969さんが書き込んでくれたことは参考になる大事なことですね。

売る時に大きく値下がりする駅から徒歩9分以上の物件を購入するのか、値下がりの可能性がなく逆に値上がりの可能性も高い物件を選ぶのかは個人の自由です。

インフレ下で値下がりするようなマンションを買うと悲惨の一語です。マンションの資産価値は絶対に駅近物件のみに絞られます。資産価値を期待するならば誰が何と言おうと駅近です。そうでなければ購入価格と平米の広さや間取りで選びましょう。

[971: 匿名さん]

駅近といっても新築時にこれだけ販売に時間がかかってるような物件、中古になったら簡単には売れないでしょ。資産価値維持できないよ。

[972: 匿名さん]

検討者本人の立場になって考えると、資産価値が維持できるか否かが単純に問題になる訳ではない。2019年に高く売りたいならば2019年には幾らで売れるか。2020年を通りすぎた2022年に売ると幾らに下がるかもしれない等を見通しておかなければならない。

永住し遺産として残すのならば、その時点での評価額と市場価格との差額が大切なのである。要は『当該年後』に資産価値が維持できたか、できなかったかが大切なのであって、個々人目的により資産価値の判断も単純なものではないのである。

つまり極めて難しいことではあるが、その人が売りたい時に幾らで売れるかを極力正確に手堅く見通すことが重要なのである。グローバルな視点でもって先を見通し、売りたい時点で売りたい価格で売れるかが終身を見据えた人生設計、もしくは第二次取得に向けて基本計画を立てる上でも重要なのである。

別途頭金を用意し第二次取得を行い本物件は賃貸に回す人にとっては、幾らで貸せるかが資産価値よりも重要なのである。資産価値についての考え方も個々人異なるのである。

検討者の皆さんは、本物件の2014年以降の市場価格を年単位で予測する作業は済ませてはいると思いますが、手堅く堅実な価格予測が大切です。市場価格には大きなうねりを伴った波があります。この波がどううねっていくかを予測することも大切なマンション選びの要素なのです。

[973: 匿名さん]

市場はそう簡単に見通せないよ。

言うは易し行うは難しってね。

[974: 匿名さん]

そのマンションの人気や売れ行きは、スレッドの書込み量にほぼ比例します。マンションのスレッドのレスポンスは、販売の進捗に伴い書込み量も急激に増え賑わっていきます。

人気や売れ行きを見る上で特に参考になるのは、契約者(入居予定者や入居者)スレッドの賑わい振りです。

本マンションも、検討・契約の双方において、船場市のプラウド船橋の63%程の書込み量ならば、ほぼ同じ人気や売れ行きであると言えます。データは嘘を付きません。

[975: 匿名さん]

>本マンションも、検討・契約の双方において、船場市のプラウド船橋の63%程の書込み量ならば、ほぼ同じ人気や売れ行きであると言えます。データは嘘を付きません。

お前が大嘘つきだ！

[976: 匿名さん]

6ヶ月で300戸販売てどうなんですか？　売れ行き悪いって事？

[977: 匿名さん]

972さんの論理は分かったけど、マンション選びはリセールバリューだけで決められないでしょう。
家族構成やライフスタイルによるし、一部そのような見解も必要と理解しておく。
で、そもそも購入検討者なの？

[978: 匿名さん]

リセールバリューをまじめに考えてるのなら、近隣の仲介業者に査定してもらうのが客観的な情報を得る一つの手段。すみふ以外の複数に当たるのがポイントかな。周辺相場とかも分かるし。

[979: 匿名さん]

>976

６ヶ月で全体の1/3しか売れてないわけだから、単純換算でもその３倍時間がかかる。通常マンションの販売って期を経るごとにジリ貧になるものだから、さらに時間を要するのは確実。完成在庫になる可能性大。入居時に未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。そういうのも調べた上で判断。

[980: 匿名さん]

ルーセントは予想以上に売れたのではないか、と私は思っています。
先着順の部屋も幾つかありまさたが、最終期の販売個数も少ないです
し、まずまずではないでしょうか。

これからのオアシスでどうか、価格も含め見えないですね。

[981: 匿名]

今回の販売は、ルーセントブロック４６６戸だから、３００戸は売れてる方だと思いますが。

[982: 匿名さん]

需要と販売戸数を上手く調整してさばいてますね。
スミフの鉄板らしいですが、売れてればいいんですから。

[983: 匿名さん]

この販売進捗で売れてるなんて言えるわけねぇだろが。

[984: 匿名さん]

オアシスの西向きが、ルーセントよりも何パーセント高くなるのかは未定だが、我々の想像以上に高くなるのではないかと予測する。

ルーセントの南向きが、一部の物件を除き人気の面で完敗であったのは間違いのない事実である。当初の予定よりもルーセントの西向きは値上げをしたが、それでもほぼ完売に漕ぎ着けられた。反面、ルーセントの南向きは若干低く値付けをしたにも関わらず苦戦している。

間違いなく、オアシスの西向きは高めの価格付けになるものと予測する。ルーセントの西向きを買った人は良かったと言える。但し上層階に限られる。同じことがオアシスの西向きにも言える。必ず高層階にすること。

[985: 匿名さん]

最近モデルルームを見に行きました。
実際に建物がたつ場所も見ましたが、
斎場?はあるし、線路近いし、電車うるさいし、崖はあるし、道は狭いし。
しかも駅から実際の部屋までさほど近いとは思えないし、何となくさびれた道だし…。
予算的に合うのである程度期待して行ったんですが、
正直全くいい物件だとは思いませんでした。
部屋もなんかチープだし。
このマンション検討してる方は一体どこが良くて検討するんでしょうか。
よそ者にはあまりにも「？」な物件だったもので。

[986: 匿名さん]

ルーセントⅢ抽選外れたキャンセル待ちの方々が、ネガティブ書き込みといったとこでしょうか。。。

[987: 匿名さん]

稲毛(快速)
駅近
大規模
この③点ぐらい。

部屋はいたって普通。

それでも売れる。

[988: 匿名さん]

良い悪いは人によって違う。どこが良いかを聞いたところで意味がない。買いたい人が買い、嫌なら買わなければいい。それだけのこと。

[990: 匿名さん]

快速停車駅の近くで、窓を開けても静かで、広々とした理想に近い広さと間取り、そして質の良い建材類を始めとする設備の充実度。これらを満たしたマンション本体の価格や長期的な管理費、修繕費等が幾らになるのかは、市川駅物件や千葉のセントラルタワーあたりを調べればよく判る。

これらのマンションでも［窓を開けても静か］はとても満たせていない。理想に近いマンションは高額になる。理想から遠ざかれば価格が下がってくる。当たり前のことである。これらを十分に理解しつつ、マンションを選択して行こうとしているのが真面な検討者である。他は雑魚の戯言か買えない人の僻みとスルーしておけばよい。マンションは買える力量のある人が、慎重に選んで買えば良いのである。それだけのことである。

本物件が個々人により評価が分かれるのは当然である。本スレッドから何が参考にされるのか、何が無視されるのかは書き手も読み手も双方よく理解している。

マンションは市場の需給関係で売れ行きが決まる。本物件も売れている棟や階層、間取り等見れば自ずと需給関係が判る。本マンションにも需給関係の悪い不人気部屋がある。それに手を出さないように気をつけるのは最低限の基本である。

[992: 匿名さん]

985さん

よそものには？
は間違っていません。
昔からこの地を知る人にとっても同じような感覚です。
稲毛自体、どこも道幅が狭くクラクションの鳴らしあいは
日常茶飯事です。
特にこのマンションに関しての道路事情は最悪で、
狭い、一通、渋滞と呆れる感じです。
駅近でもありませんから

[993: 匿名さん]

総武線快速を通勤で使うなら津田沼が我慢出来る場所

夜は津田沼止まりがあり、それより先の稲毛は本当にしんどい

[994: 匿名さん]

稲毛に住んでます。確かに道が狭いとこはありますが、クラクションの鳴らしあいに遭遇したことはないです。
運転の仕方が問題なのでは。

[995: 匿名さん]

稲毛で永いこと住んでいましたが、クラクションの鳴らしあいは一度たりとも見たことも聴いたこともありません。

快速の津田沼止まりは全く苦になりません。というか津田沼で降りられる方々が通勤快速に乗って、船場で降りそこねて千葉まで行っちゃうケースは日常茶飯事です。津田沼ファンの方々は気をつけましょうね！

朝は、稲毛ならば千葉発の快速に乗ると空いていて快適ですよ。稲毛のプラットフォームは、津田沼のように人が溢れんがごときの混雑ではないため安全ですよ。

[996: 匿名さん]

現在幕張本郷に住んでいるけど、津田沼行きが来るとがっかりします。
稲毛なら快速が使えるだけ便利にはなりますが。

[997: 匿名さん]

992さん

クラクションの鳴らし合い？
まぁ、嘘ですね。

例え駅前であっても、そんな光景は見たことないです。

994さんの仰る通り、あなたの運転に原因があってよく鳴らされるのではないですか？

自由な発言の場だからといって、嘘はダメです、嘘は。

[998: 匿名さん]

このマンションの立地は皆が抜け道で使う狭い場所ですよね。
あそこを毎回使うとなるとストレス溜まりますね。

[999: 匿名さん]

津田沼止まりが一般的で、稲毛はそんな場所なんでしょう
稲毛も住民の新陳代謝が活発だと活気があって、
商業施設も期待出来るんですが、高年齢ばかりの住民では
店も魅力ないものばかりで（笑）

[1000: 匿名さん]

だったら検討板に顔を出さないでいただきたい。
コメントなどもっての他でしょう。

[1001: 匿名さん]

足腰の衰えの激しい高齢者になって、更に新陳代謝にも自信がなく、商店街にも魅力を感じられず、つまらない人生とならないよう皆さん気をつけましょうね！

健全でまともなウェリス稲毛の検討者は、適度な運動とバランスの良い食事と規則正しい生活でもって、ハツラツとした人生を送りましょうね。年齢を重ねても若々しくありたいですね。

皆さん、僻み丸出しの投稿も斜めに一読してやって下さいね。根拠のない駄文でも、曲がりなりにも頭を捻りに捻り一生賢明書き込んでいるのですからね。読んでやらないと可哀想だからね⁉

そろそろ次へ行きましょう。

[1002: 管理担当]

管理担当です。

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