ウェリス稲毛ってどうですか？＜その４＞

[匿名さん]

継続スレッド作成しました。

前スレ
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/261070/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/307787/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/320177/


所在地：千葉県千葉市稲毛区稲毛東四丁目1291番1の一部他（地番）
交通：総武線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
総武本線 「稲毛」駅 徒歩5分 （ペリエ稲毛コムスクエア専用改札利用時　利用時間10:00～20:30）、6分（JR改札利用時）
京成千葉線 「京成稲毛」駅 徒歩4分
間取：3LDK・4LDK
面積：74.47平米～101.87平米
売主・事業主：エヌ・ティ・ティ都市開発 、大和ハウス工業　東京支社 、大成建設
　　　　　　　新日本建設　東京支店 、三信住建
販売代理：住友不動産販売
物件URL：http://hug-hill.jp/
施工会社：エヌ・ティ・ティ都市開発
管理会社：エヌ・ティ・ティ都市開発


[スムログ 関連記事]
完売後のあるべき姿　～ウェリス稲毛～　感動のフィナーレです
https://www.sumu-log.com/archives/1315

[208: 匿名さん]

長谷工は他のゼネコンとは違って、自社で土地を仕入れて、プランニングした上でデベに持ち込んで、設計と施工の仕事を取るってのがビジネスモデル。なので、長谷工施工だと事実上長谷工がデベなので仕様もデベにかかわらずどこも一緒。

あと、コストダウンがお得意なので、安普請の長谷工仕様とも言われてるし、トラブルも多い。三井だからって安心とはいえない。野村なんて長谷工プラウドなんて揶揄されてる。

丸投げとは違って、事実上長谷工物件ってこと。

[209: 匿名さん]

>195

WBSは三井不動産がスポンサーしてる。なので、番組内の特集と言っも事実上CM。しょっちゅう三井物件取り上げてるよ。

[210: 匿名さん]

＞２０９
そもそも「とくだね（？）」は、働く現役世代向けの番組じゃありません。
ビジネス系の優れた番組、WBS、ジパング、ガイア、カンブリア、羅針盤、何でも良い。
これらは、少なくとも「とくだね」という番組よりはるかに信頼できます。

[211: 匿名さん]

千葉女子に通った人が、稲毛駅改札口から高校までは徒歩で16分掛かったと言っている。私が普通に歩いて17分掛かる。丸々長谷工製の三井不動産名義の物件の入口引き戸が、どの辺になるのかは分からないが、多分19分は掛かるだろう。駅からは非常に遠いマンションだ。

通勤に京成バスは使えるのでしょうか？平和交通は乗務員の態度が良いが京成は最悪なんです。ウェリス稲毛が平和交通クラスで、長谷工マンションは京成バス並なのかもしれない。こんな感じに思えてならない。

[212: 匿名さん]

千葉女子のマンションは販売は長谷工、管理は長谷工スマイルかもしれない。一応、売主に三井不動産の名前は出るが。誰か情報通の人教えて下さい。

[213: 匿名さん]

似非三井物件とウェリス稲毛とでは生活利便性が段違いだ。ドコモショップ、つたや、マルエツ、マルエツの上の大規模なダイソー、マンション内の住民専用コンビニのセブン。これと比べると、長谷工製の似非三井物件は陸の孤島みたいだ。

[214: 匿名さん]

稲毛駅の改札口から、千葉女子の三井まで昨日歩いたが18分掛かった。遠いと感じた。ウェリスは間違いなく三井の半分以下の時間で歩ける。

[215: 匿名さん]

これくらいの規模があってもマンション住民だけしか使用しないコンビニを維持するのってきついよ。下手すると管理組合で費用負担するハメになる。ペイしないのなら廃止を主張しても、そういう設備があったから購入したって人がでてきて止められない。

[216: 匿名さん]

25さんによれば、

「千葉女子隣は2層吹き抜けのエントランスロビー、北欧のインテリアと暖炉のあるラウンジ、プライベートガーデン、そして防災が売りみたいですよ。

2013年秋に販売開始、入居は2015年3月です。周辺環境やセキュリティ性も良く、ウェリス稲毛とは違い崖もありませんね。 」

だそうですよ。ワクワクします。
我が家は完全にこちらに気持ちが傾いています。

[217: 匿名さん]

セブンは充分にペイするから出店します。あのセブンが儲からない所に出店する訳がない。他でも成功している。ウェリス稲毛の住民は幸せだ。

[218: 匿名さん]

三井のステマ、醜いね。

[219: 匿名さん]

216さんへ

単純に考えているとババ摑みになり泣きをみますよ！
販売に苦戦することが判っているから、引っ掛け広告的に仕掛けてきています。まぁ、入居すれば現実に接し涙が出るでしょう。

[220: 匿名さん]

１０００戸でコンピニがペイするなら、世の中コンビニだらけ。

[222: 匿名さん]

コンビニは24時間営業でなく、7時から23時までならば700戸あれば充分にペイします。

[224: 匿名さん]

稲毛駅から5〜6分のウェリス稲毛は魅力的だ。知人を招待した時に駅近物件の良さが改めて胸に落ち、幸せが身にしみるとともに、心から神に感謝することになる。

[225: 匿名さん]

この中で、ここを真面目に検討中なのは果たして何名？
全員通りすがり？

[226: 匿名]

たかが９００世帯でセブンが充分に利益だせるって、
どんだけコンビニで買い物するんだよ。

出店費や光熱費や地代等は全部管理費から出るなら可能かどうか。

[227: 匿名さん]

駅前にコンビニいっぱいあるしね。周りにコンビニが無いような立地のマンションなら住民もマンション内で利用するだろうけど。ちなみに管理計画で、コンビニに対する収支も確認したほうがいいよ。テナントなら本来、家賃と光熱費は店側が負担するべきだけど、それを肩代わりして誘致してたりする。

[228: 匿名さん]

227は

重要事項説明書と管理規約を読んでいないのに一人前のことをノタマワッテいらっしゃるのが丸わかりだ。

コンビニが何故ペイするのか、住民と出店者の相互コラボレーション効果も理解せずに軽々に発言してはいけない。モデルルームで熟読してから再度投稿されたし。

[229: 匿名さん]

コラボって都合のいい言葉だ。ギブアンドテイクってことだよね。どれくらいのギブを強いられているかを確認しないと。

[232: 匿名さん]

セブンへの委託費は決まって管理費から支出され、いくら売上があっても管理費には計上されないと思います。
コンビニとかあまり使用しない共用施設はいらないから、管理費安くしてもらいたい。

[233: 匿名さん]

コンビニって確かグロウまで売り切ってからでないと開店しないのとちがったっけ？

[234: 匿名さん]

232はセブンが撤退したら管理費が月額でいくら安くなるか計算した？貴方がセブンを撤退させたいなら、理事長に立候補しセブンに幾ら支払えば撤退させられるかを協議し、住民総会で承認を得れば出来る。

さぁ！貴方の出番は用意された。セブンの必要性の可否に付いては議論を重ね住民投票で決めればよい。

ことは簡単です。貴方がセブンと協議し具体的なセブンへの支払い額を案として総会に出して承認を得るだけです。契約を打ち切るお金さえ支払えば簡単にセブンは追い出せます。管理費も安くなります。貴方が理事長となり提案したら私は反対しませんよ！

但しセブンへ支払うお金は一旦管理費で立て替えるとして、その補填方法を具体的に貴方は提案しないといけませんね。そして、何年間で解約に伴うセブンへの支払い金が回収でき、いつ以降は実質的に管理費が安くなるかも計算してから提案しないといけませんね。

とりあえずここへ案を投稿してみると良いですよ。そうでもしないと事は前に進みません。俎上に上げないと議論も始まりませんから。

[235: 匿名さん]

コンビニの開店は2015年です。

[236: 匿名さん]

そうでしょうねぇ
コンビニはマーケット調査をしてから品揃えや仕入れ時間帯など決めるから、マンションという特殊性から考えると、どんな客層か判らない内に品物揃えられないからね。
フランチャイズのタイプにもよるけど基本的に売れ残りは返品だからね。

[237: 匿名さん]

コンビニに関して管理規約で規定されていると、変更は管理組合総会の特別決議になるから3/4以上の議決が必要。簡単には変えられないよ。仮にそれがうまくいったとしても、共用部分の変更も同じく特別決議。

新築分譲マンションって見知らぬ人達が集まるわけだから、管理組合が立ち上がって機能するには数年かかる。それまでは販売時に決まったまま。入居してから問題を解決しようなんて考えないほうがいい。問題になると思うのなら、撤退あるのみ。

[238: 匿名さん]

管理費は24時間有人体制を止め、コンシェルジュサービスを止め、共用施設の大半を閉めれば半額になります。共用部の清掃も住民が分担して行えば65%安ぐらいにはなりますね。

但し、重要事項説明書に記載されているサービス体制は購入時に入居者が納得し、またそのサービスがあるからと云う理由で購入した人も沢山います。つまりこれらのサービスを前提に契約したのです。簡単には変更できませんね。

管理費を安くする方法は管理会社を替えるのが一番です。NTTからの縛りとも分かれられます。

[239: 匿名さん]

237さんが正解ですね。

管理費が高いから買わないのは真っ当です。

契約をしてから高いから安くしろは通りません。但しいろいろと細かな工夫で節減は可能ですが。それでも将来の計画を上回る修繕積立金の増加を抑制できる程度です。

マンションの有人管理やコンシェルジュサービスにはお金が掛かります。但し掛かり過ぎか否かは常時チェックが必要です。

[240: 匿名さん]

コンビニの扱いはしばらくはリスキーを承知の上でやらないとだめだよ。
短絡的な判断は禁物。
経過はどうあれ時間を掛けることが重要。
当面は問題であっても住民も協力していい方に持ってくようにしないとね。

[241: 匿名さん]

ゲストルームも豪華だね。最近のマンションって押入れのある和室が無いから、泊まりの来客の対応に困るからゲストルームがあるのは結構だけど、あんなの必要かな。ビジネスホテルくらいのレベルで十分だと思うけど。

大規模だからスケールメリットがあると言っても、豪華な共用設備は維持コストがかかる。ここってタワマン並みの設備があるけど、管理費は普通のマンションの標準的な設定。管理計画で収支をちゃんと確認しておかないと、破綻して値上げってこともあり得る。豪華な共用設備にもかかわらず、低い管理費設定って、日綜商法として有名な問題なんだけど。

[242: 匿名さん]

池袋のゴクレのセブンイレブンは１年足らずで撤退したよ。（あちらはテナント出店だったけどね）
マンション内でコンビニがペイするなんてあり得ない。
ましてや経費の一部を管理費から負担し続けるなんて、無駄遣いの極み。
もちろん、コンビニはあった方が便利だけど、皆さん一体どれ程利用するの？普段の買い物はスーパーとかに行くでしょ？
管理費負担分を計算に入れると、おにぎり１個に実質３００円払ってるなんてことになっちゃうかもよ。
ただ、237さんも言っているとおり、規約に載っていることをやめるのはかなりハードルが高い。なので、余程の悪法でない限り最初のルールは変わらないものとして考えたほうが無難。
コンビニを含め共用施設をどう捉えるかは個々のライフスタイルや考え方によるけど、いろいろあっていいなーという単純な気持ちでマンションを選んでしまうのは危険だよ。あとで後悔しないよう、費用負担がどうなっているのか、営業によく確認し納得してから購入すべし。

[243: 匿名さん]

240さん
241さん

ご心配有難うございます。
キチンとした長期計画の基、929戸のスケールメリットを最大限に引き出した設備になっています。一戸当たりの負担を少なくしつつも、豪華さや効率性を追求したマンションです。

ゲストルームやエントランスは、タワーマンション並のグレードを目指しました。共用スペースは子育て世代が多数を占める間はチルドレンに重きを置き、将来の高齢化をも見据え余裕を持たせた設計にしてあります。

二つあるゲストルームの一方は和室タイプであり、茶道、花道、お琴、三味線、唄い、詩吟、日舞、着付け、等 様々に活用できるよう配慮しました。和洋室どちらも割安な宿泊料にしてあります。

近隣の500戸クラスのマンションではとても難しい多数の設備が用意できるのも大規模物件だからゆえです。

これら設備のメンテナンス費用も長期計画に組み込んであります。重要事項説明書や管理規約に載っています。皆さんもモデルルームでご覧になることをお勧めします。

早くしないと、オアシスの販売が始まってしまいますよ。

[244: 匿名さん]

問題になった日綜でも計画には組み込まれていた。ただ、見積もりが甘かった。

一般の人が計画の中身を見て妥当性を判断するのは難しいから、同じような規模で同じような設備の物件を比較して判断するしかないでしょ。ここはタワマン並みの規模、設備にもかかわらず、費用は安い。それが何を意味しているか・・・。

[245: 匿名さん]

将来のことを見据えて、重要事項も団地管理規約もすべてしっかり読み込むはずです。
それで納得したら、購入すればいいのです。
このスレで、そういう他人のことを心配する必要もなし。
万が一大損しても、すべては自己責任です。
竣工後のトラブルは、売り主にも施工主にも責任はありません。

[246: 匿名さん]

ウェリス稲毛の駐車場が満車になった時点での車種について予測してみよう。

外車 対 国産車の比率は、20% 対 80%であろう。

外車で多い順は、
1.フォルクスワーゲン
2.BMW
3.メルセデスベンツ
4.アウディ(ワーゲンの子会社)
5.ボルボ(中国の吉利資本に買収された会社、ニッサンディーゼルはボルボの完全子会社《中国 吉利の孫会社》
6.ポルシェ(ワーゲンの子会社)
その他はルノー、プジョー、ミニが少々。アメ車は多分少々、ヒュンダイは絶対に無い、アストンマーチン、フェラーリも無い。

車種ではワーゲンはゴルフ、ポロ、ニュービートル、シャラン辺りでパサートは少ない。
BMWは5と3シリーズのみ多分7は無いだろう。
ベンツはC、E、S、Aの順で多いであろう。以外にもSが多少はある。
アウディはA4とSUV
ボルボは様々
ポルシェは僅か
といったところだろう。

国産車で多い順は、
1.トヨタ
2.ホンダ
3.ニッサン
4.マツダ
5.レクサス
6.スバル(富士重工)
その他
車種は圧倒的にプリウス
次がフィット、そしてアクア、ボクシー、ノア、エスティマ、ステップワゴン、オデッセイなどであろう。レクサスは以外にもLSが多いであろう。他のレクサスはバラツクであろう。新型GT-Rも1〜2台はありそうである。他の一般的なニッサン車やマツダ車やスバル車はバラツクであろう。

他の稲毛のマンションとの違いはKかーの比率が低い点であろう。

ウェリス稲毛は全所帯の生活水準がバラツクことなく高く維持され、低収入所帯の少ないマンションになるであろう。

稲毛ではタワーの野村プラウドに次ぐ位置づけとなり、千葉女子の三井物件を含め3位以下はドングリの背比べ状態になるであろう。

また職業や年齢については改めて別途 予測してみる。

[247: 匿名さん]

重要事項説明も管理規約（案）も渡されるのは契約の直前。しかも内容が豊富だし、専門用語も多いから、十分に読んで理解する間もないまま契約ってことに。野村って登録前に重要事項説明する物件もある。あれって評価してたんだけど、新船橋はやらないんだよな。

[248: 匿名さん]

>246

予測するなら根拠も示してくれないと。例えば重量制限の影響とか。それがないと妄想にしか思えないよ。

[249: 匿名さん]

>245

重要事項説明を読んであとは自己責任ってことなら、情報交換の場である
この掲示板の意義を否定してることになる。そして、そこに書き込むあな
たのレーゾンデートルも否定される。

[250: 匿名さん]

あのなぁ〜初歩的なことが理解できていないのが騒いでるなぁ！

管理費と修繕積立金がグチャグチャになってる検討者が多少いるみたいだから少し説明しておく。六本木辺りのタワーマンションは別として、稲毛や千葉のタワーマンションと比べるとウェリス稲毛の管理費は妥当だね。

タワーマンションと20階クラスまでのマンションの決定的な違いは、修繕時にブランコになるか足場が組めるかの違いになる。

タワーマンションは分かり易く言うとビルの窓ガラス拭きを想像してくれればよい。足場は金属製の板や柱で簡単に組める。このブランコ式で外壁補修を行うのと足場でするのとでは大きく金額が違ってくる。タワーマンションは足場が組めないのが最大のデメリットであり、ブランコ式は高くつく。

だからタワーマンションの修繕積立金は高い。この修繕費の違いについてはマンション検討者の基本中の基本であるよね。この理由でタワーマンションを敬遠する人は多い。

ウェリス稲毛はタワーマンションではないから修繕積立金は少なくて済む。駐車場も自走式のみで賃料も妥当だから充分に修繕積立金を補填できる。ウェリス稲毛クラスを購入する人は、少なくともこのような初歩的なことはシッカリと理解している。だから管理組合が堅実に機能すれば全く問題はないね。安心して末永く住める。

検討者の一部の不勉強者達お分かりかい！

[251: 匿名さん]

＞２４５
あんたは、ここを買わない口先人間なんだろうからスレにでてこなくていい。
引っ込んでろ。

[252: 匿名さん]

>250

問題なのは管理費の方だけど妥当性の説明をしていない。修繕積み立てのほうに目を向けて話しをそらそうとしてるでしょ。

[253: 匿名さん]

249様の仰る通り、ここは情報交換の場であるはずです。
同時に検討者が対象であるはずです。

252様も検討者であって管理費について詳しい話を聞きたいのであれば、その具体的理由とどことの比較の話なのか、そして教えてもらうスタンスでの作り言葉というのも必要ではないでしょうか。

[254: 匿名さん]

253さんへ

確かに検討スレッドは情報交換の場ですね。249さんの言ってるレーゾン・デートルがないのはその通り。情報交換を否定する人は退場しなさい。

[255: 匿名さん]

ここは、他人も損をしないようにお互い思いやる場でもあるからね。

[256: 匿名]

ここに登録会に行った人はゼロ？

[257: 匿名さん]

このマンションの《重要事項説明書》と《管理規約》を熟読してみた。サスガ【NTT都市開発】と【住友不動産販売】だけあって上手く書き記してある。

早く購入した方が確かに利点がある。実用上問題のないことについては巧みに乗り越えるべく言葉を使いこなしている。

一般の企業人には長谷工のようなダイレクトに記述してある説明書や規約の方が理解しやすい。但し、購入者に深く読み解く能力があれば、このウェリス稲毛というマンションの利点もよく判る。官僚やマニュアル作りに長けた人には裏が読めて『ははぁ〜成る程』と面白い表現が随所にある。

あの［古賀さん］や［橋下さん］クラスにとってはどうこういうような難しさはないが、このような表現に慣れていない人にとっては少し難解に感じるかもしれない。しかし、こういう記述表現も出来るのだなぁ〜と思いながら読み込んでいくとこの業界の勉強が出来る。

このウェリス稲毛の《重要事項説明書》と《管理規約》はよく出来ている。とは言ってみても《管理規約》は《重要事項説明書》に従わなければならず、《重要事項説明書》は《法規制》に従わなければならない。管理組合は、これらの繋がりを易しく記述した副読本を作成する方がベターであろう。

一例を挙げると、消防法と管理組合の理事会メンバーや居住者との間にある権限、義務、責任等については、その絡みを紐解いていくと〈成る程これを求められているのか〉〈理事会はこの義務を負っているのか〉〈居住者はこの責任を果たさねばならない〉のかがよく解る。

《重要事項説明書》と《管理規約》は、このような文書に慣れた人ならば3時間もあれば充分に理解出来るので熟読をお勧めする。あえて具体的には述べないが、長谷工物件とは違い購入者に利のある事項について明確に記述されている箇所がある。