Brillia Tower 池袋 パート６

[匿名さん]

Brillia（ブリリア） Tower 池袋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/317433/

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目24番24（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩1分（地下2階より地下通路直結）、JR線「池袋」駅より徒歩8分
総戸数：432戸（内非分譲住戸110戸）
住戸専有面積：31.25平米～161.26平米（70平米台、80平米台が中心）
間取り：1R～3LDK（3LDKが約80%）
予定価格：3,000万台～最高2億円を予定（7,000万台、8,000万台が中心）
建物階数・建物高：地上11階～49階（高さ約189m）
施行者：南池袋二丁目A地区市街地再開発組合
建物竣工予定日：平成27年2月下旬 竣工予定
平成25年4月13日（土）モデルルームオープン
売主：東京建物
売主：財団法人首都圏不燃建築公社
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社 東京支店
管理会社：未定

【情報を追加しました　2013.4.13　管理担当】

[141: 匿名さん]

キャピタルゲイン見込めそうですか？

[142: 匿名さん]

キャピタルロスが見込めそうです。

[143: 匿名さん]

表層地盤の増幅率はあくまでも目安。関東大震災の時でも数メートル違っただけで被害に差がでたりしたから地盤は大事。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&a=290&t=1

[144: 匿名さん]

大成だし大橋クロスと似た感じだね。
立地も仕様も価格も。
あそこも天井高2.4でロータンクトイレじゃなかった？

[145: 購入検討中さん]

45はながすぎだろ

湾岸見てきたら50から55ぐらい。
N値60だから固いが

[146: 匿名さん]

湾岸よりかなり短いじゃん。

[147: 購入検討中さん]

このへんさ山じゃなかったっけ

[148: 物件比較中さん]

ここより、すみふ待った方がいいのかなー
エレベーターが一直線だし…

[149: 匿名さん]

資金が許すならね。
すみふは大久保だって計画より遅れそうだし、南池袋もいつできるか分からんかもしれんけどね？

[150: 匿名さん]

むぅう。。

[151: マンション投資家さん]

ここ投資対象ではないと思うよ。
70M2 7000万円３LDKとすると

経験的にこの物件なら実質賃料せいぜい２５万ぐらいだろな。
表面利回り３%台なら下手すると赤字。

まあ投資屋さんにはわかるだろうけど。

[152: 購入検討中さん]

南池袋すみふはここと同じ時期にできますよ。

ただ住友だから坪350の可能性高いけど、
仕様はここよりいいかもしれないけど

[153: 購入検討中さん]

あっ計画から送れるって意味ね

[154: 購入検討中さん]

アウルあたりのほうが地盤悪いんじゃなかったっけ
アウルでさえ34mだよ。

まあ杭の長さがすべてじゃないんだけど短いほうが
地震にはいいにこしたことない

[155: 匿名さん]

東雲野村は60メートル超だよ。

[156: 購入検討中さん]

ジオテック見る限りここ台地のってんだけどなあ。

大塚の免震タワーだって杭打たない直接基礎。

湾岸は論外、あんな人工地盤

[157: 匿名さん]

一番安い３３００万円狙っていきます。
みんな応募しないでねーーーーー

[158: 匿名さん]

>157
42.6㎡以下だと天カセも付いてませんが大丈夫ですか？

[159: 匿名さん]

失礼。
40㎡以下だとでした。

[160: 匿名さん]

24時間換気は、壁に付いてるのをポコっとするタイプですね。
モデルルームの写真見ればわかります。
このタイプだと五月蝿くないので
音に敏感な人は良かったかもしれません。
掃除も楽でしょうし。
内壁が黒くなりそうですけどね（笑）

[161: 匿名さん]

サッシュ高はいくつ？上に2000ってあったけどさすがにそこまで低くは無いと思うけど…

[163: 匿名]

あまり外観はいいとはおもわなかったです

[164: 匿名さん]

一般的なマンションの天井高は最高部2,200だから、2,400あればじゅうぶんではないかな？
低層階は2,400、高層階は2,600、プレミアムは3,000と区別してるのかな？
サッシュは2,200と他のサイトに書いてあったよ。
公式やヤフー不動産は更新が遅い。
他社のサイトのリンク貼るのはどうかと思うからググってみるといいよ。

[165: 匿名さん]

>>132
近くで建設中のマンションだけど

“エステムプラザ池袋 ザ・ヴィンテージ」は、地下約17.5mにある支持層に、杭径約0.90～2.10mの杭を21本打ち込むことにより、建物をしっかり支えています。”

だって。
南に100メートル離れただけで、タワーじゃないにしても27メートルも杭の深さが違うもんなんだね？

[166: 購入検討中さん]

一般的なマンションの天井のは最高部が2.2??
笑わせるような嘘はやめてください

[167: 匿名]

住居ゾーンと別れているとはいえ、豊島区には中国人が非常に多いし、
自分のマンションに不特定多数の人達が毎日のように出入りするというのは、
やはり自分が住むマンションとしてはやはり嫌かな。立地もいい訳でもないので。

買ってしまってから、ネガティブ事象が多方面で浮き彫りになってくるような気がしてならない。

今この時期にここを買うこともないなと感じました。

[168: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[169: 匿名さん]

ここ待ったけど、さほど良くないから
ルミナリーの残りにしようかな。

[170: 購入検討中さん]

ルミなりーの残りはさすがに高すぎ。

あの立地で7000万はない

富久タワーかすみふ待ち

[171: 匿名さん]

東中野駅直結タワーもあるよ。

[173: 匿名]

ルミナリータワーは、家具付で売りだしてます。

[174: 匿名さん]

スミフってなにかと思ったら住友不動産か。
気持ち悪い略し方だな。
住友でいいじゃねえかよ。

[175: 匿名さん]

>165
この手の売り文句は専門家から見たら当たり前のことを仰々しく書いてあるだけだから素人は気にすんな。

[176: 購入検討中さん]

モデルルーム行ってきました。坪３３０万からって感じでした。たかーいって感じでした。　

[178: 購入検討中さん]

池袋の坪単価の平均が280万円前後であることを考えると坪単価330万円↑からしかないのは高すぎますね。。。
港区や目黒区などと変わらない金額で出てくるとは考えもしませんでした。
資料請求やモデルルーム見学などの予約が想像以上にあったと聞きました。
価格が出ないうちに人気が集中しすぎたため、強気な価格設定で出てきたものと思われます。
足元を見られているようで複雑な気持ちです。

[179: 匿名さん]

３３０万から？平均じゃなくて？　

それはないわｗｗｗ

まあいいや自信持って他の物件検討できる。

地盤いいわけじゃない
エレベーター乗り換え
天井も高いわけじゃない
全熱交換式じゃない
南も東も再開発で眺望が悪くなる恐れ
区役所がマンション運営にかなり影響及ぼす可能性


もちろんモデルルームは見に行くつもりだけど笑

[180: 匿名さん]

池袋にしてはやはり割高印象ですよね〜どうなんでしょ、検討者のリアクション次第では若干の調整入るかもです。

[181: 匿名さん]

この価格でも買う人はいるんじゃない。仕様がいい部屋はいいんじゃね。うちは出せないけど

ただ明らかに高級タワマンの仕様や内容じゃないよね

あと地盤よくてその上の免震構造だと思ったのに意外によくない

飯田橋のあの地盤悪そうなパークコート千代田富士見でさえ３０ｍの杭（Ｎ値５０）

[182: 匿名さん]

とは言え、著名設計者＆区役所＆駅直結＆免震。この希少価値で即日完売予想。

[183: 匿名さん]

とは言え、南側も再開発予定地＆東側も再開発予定地。
将来は高層が南や東に建つリスクがある。

[184: 匿名さん]

区役所が下にあることでメリット感じる人もいるだろうが大抵はないほうがいいと思うぞ笑

直結は魅力だが池袋駅に直結ってわけじゃないしな。改札まで距離あるし。有楽町線ユーザーはこのマンションに魅力感じでるだろうけど

[188: 匿名さん]

大抵の人は区役所と一体としている事で安心感を得るのだと思いますよ。
一部の人がデメリットと捉えるのかと思います。

[191: マンション投資家さん]

各階の平面図も敷地に合わせて、台形なんだね。　　　　　　　　　　　　　　　　　
ぱっと見た目、動線もなんだか複雑そうだけど、専門家の方、どうですか。プランも斜めの壁とかあったり。
最も気になったのは、エレベーターが直通でないこと。乗換階でたまらないのかなぁ。朝の忙しい時間とか、大丈夫なのかな。

[192: 購入検討中さん]

池袋駅はアウルより近いけど生活利便はアウルのほうが便利だよね。
アウルより地盤いいと思ってたから期待してたんだけどな。
なんでこんな杭長くしなくちゃいけなかったんだろう

[193: 匿名さん]

デザイナー入れたら変な風になっちゃったって典型ですね。
現地みてきたけど外周部の柱がランドマークタワーみたいに斜めに建ってました。
上に行くほど狭くなるみたいな。

[194: 物件比較中さん]

モデルルーム行って来ました。
とても立派なモデルルームでした。

しかし、実際のお部屋は天井がとにかく低い、、、
身長１７５ほどの私でも背伸びすれば手は届くほど。
もちろん折り上げ部は届きませんが。
坪300超のマンションとしては最低水準ではと思います。
ただ、他の書き込みにタンクレストイレでないとありましたが
ちゃんとタンクレストイレでした。

キッチン周りは一通りそろってる感じです。
共用施設も充実してました。

いずれにしろ仕様はそんなに高くない感じ。
住友の方が間違いなく高いだろうけど
そこを待ってみてもいいかもしれない。

[195: 匿名さん]

ローシルエットは一見タンクレスと見間違えますよ。
物件紹介はローシルエットトイレとなってますね。

[196: 匿名さん]

ローシルエット

http://www.toto.co.jp/products/toilet/t00034/04.htm

[197: 購入検討中さん]

天井高が低い?
2600mmで低い??
標準の部屋で2600mmって低い???

仕様が悪い?
近隣・湾岸のマンションより遥かに良いもの使ってたけど...

スミフのマンションがここより本当に良くて
同じ広さなら億超えると思うよ。

なんかオープンした途端にネガのオンパレードだな...
本当に検討している人達は惑わされないようにね。

[198: 匿名さん]

2600は一部ってことじゃないの？

[199: 物件比較中さん]

>スミフのマンションがここより本当に良くて
>同じ広さなら億超えると思うよ。

いやいや、ここが割高なだけですよ。
坪３３０超のレベルではないと目が肥えた皆さんは思ってるんです。
この価格帯であれば最低でも大塚タワーレジデンスくらいの仕様を期待されてた方が多かったのでは？

それより
ネガさんがわざとらしくポジってるように見えますが。

[200: 物件比較中さん]

上層が2600で低層が2400と書いてあったような？

[201: 購入検討中さん]

いや全部2.6mあったらいいが2.4~2.6
っていってるやん
今普通のマンションでも2.5前後は普通

[202: 購入検討中さん]

折上げ天井で高い部分が2600mm
低い部分が2400mmでした。
で、大部分が2600mm
大塚タワーレジデンスの仕様よりイイもの使ってたよ。

[203: 購入検討中さん]

しかも一番の、予想外はたいして地盤
がよくなかったってことだろ。

自分は地盤が悪い湾岸や中央区は論外で、
地盤がいい池袋(場所にもよるが武蔵野台地がひろがってる)
で免震ってところがすごい惹かれたんだが、
杭が45って聞いて唖然。

専門家のかたに聞きたいんですけど
直接基礎のほうが地震にはいいんですよね？本当は

[204: 購入検討中さん]

素人だからあまりいいたくないが
45m掘らなきゃいけないぐらい固い支持層が
なかったんだろうか。N値はどれくらいなんだろう。

[205: 匿名さん]

・リビング最高天井高3000、2600、2400（階層による）
・乾式耐火遮音壁の厚さ137mm
・一番安価な24時間換気
・タンクレスではない
・安い住戸は壁掛けエアコン
・Low-Eガラスは南西のFIXのみ

高級マンションの仕様ではないですね。。

[206: 匿名さん]

大塚のタワマンは直接基礎だったね。
あそこの方が地盤悪いかと思ってたけど、ここの方が軟弱地盤だったとは意外だった。

[207: 購入検討中さん]

しかも大塚のやつは鍵をいちいち出さずに
ポケットなカバンに入れてるだけでドアが開くやつ
だったよな。

まあ大塚のタワマンよりは中の共用施設とかは
オシャレに見えるけどねー

[208: 匿名さん]

>207

鍵はここも大塚と同じタイプだったよ。
でも値段の割には仕様が低く残念。
ミストサウナとか一昔前の設備つけるか？
ＥＶチャージャー無駄な設備。
キッズルームはここの検討年齢見るとまず不要。

[209: 匿名さん]

天井高２４００しかないなら階高は３０００あるんだろうか？
普通のマンションでも３０００はあるよね？

[210: 匿名さん]

階高は330と言っていたよ。
あと天井高は変わらないが折り上げ天井はオプションです。
地盤に関してはパンフに地盤調査の結果が乗っているんですが、支持層に出来るN値60の層が地下45mからでした
どうやら上の方に沖積層という軟弱地盤が堆積しているようです。杭は地下三階から45mまで26m打っているそうです。

[211: 匿名さん]

液状化はしないでしょうが戸建は建てられない地盤ですね。

[212: 匿名さん]

天井高240というと長谷工プラウド池袋本町より低いね。
まさか直天井ってことはないよな？

>>210
階高330は高いところは、だろうね。
天井高240のところが330もあるわけないから。
折り上げ天井がオプションって笑
間接照明の折り上げ天井とあなたは勘違いしてると思う。

[213: 匿名さん]

ついでに、階高330で天井高240だと、スラブ厚は約70センチになってしまうよ。
常識的にそんなのありえないから。

[214: 匿名]

二重床、二重天井なら、スラブ厚200がいいとこですがな。

[217: 匿名さん]

記者が選んだ2011年 ベストマンション
文句なしにいい

「ザ・タワーレジデンス大塚」
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/23th/times/news20.htm

天井高は2650ミリ
ここは2600－2400ミリ

同じ東京建物

[218: 購入検討中さん]

大塚より仕様が悪いと言ってる人
笑える

[220: 購入検討中さん]

掲示板適当なコメント多すぎ（笑）
まあネガ多いほど良いマンションだと思います
あとコバンザメ営業多かったですね（笑）
チラシ配りたくさんいた（笑）

[221: ご近所さん]

地盤があまりよくないから免震にしたのかな。

[222: 匿名さん]

コバンザメ営業はひとりも見かけなかったけど。
適当に煽ってる輩がいますね。
豊洲くんかな？

[223: ご近所さん]

プラウドの千代田富士見レジデンスが7000万円代～ありますね

こちらは8000万とか330とか、これまでの東池袋の価格とはかけ離れた数字が出ているので
私どもは富久クロス・千代田富士見レジデンス、一丁目計画の検討に移行しました。

ここはお勉強のための見学者が多いかもしれませんね
スレが失速しているのも、検討者と販売側の乖離の表れですかね・・・

[224: 物件比較中さん]

坪３３０万が高いとは思わない。いい部屋だったらそのぐらいするかなとは思うが

ただ聞くところによると平均３３０だと思ってたのが３３０～ってモデルルームに行った人が言ってるので
それはないかなと思う

[225: 匿名さん]

そんな価格にも関わらず実は地盤が悪い、専有部分のグレードを落としているから問題になっている。

[226: 匿名さん]

とくにこの価格で全熱交換じゃないマンションて、、、。
外気が直接入ってこず、室温に近づけて室内に給気するので快適なのだが。

[227: 匿名さん]

別なマンションでリビングだけ全熱交換だったのだが、
スイッチを切ってると外気がビュービュー入ってきた。

[228: 匿名]

全熱交換じゃないマンションにはもう住みたくない。。

[231: 匿名さん]

では、どこですか？

[232: 匿名]

池袋の街は、ファミリー世帯を増やしたいらしく、ここは単身世帯の部屋が少ないです。

[233: 購入検討中さん]

明日、モデルルーム行くけど聞いてきてほしいことあるかい？

[234: 匿名さん]

もうちょいでも安くなる可能性あるかどうか聞いてきて

[235: 匿名さん]

エレベーターの数、ハッキリ聞いて下さい。非常用を含めて。

[237: 匿名さん]

高層用2機、低層用2、非常用1機。ただし非常用は他のエレベーターから離れた位置にある。

[238: 匿名さん]

238
まだ申込前だからわからない。

[239: 匿名さん]

地権者住戸110戸のうち、どのくらいが賃貸、未入居売却されるかと
想定利回りを聞いてきてください。
自己居住の旧地権者はあんまりいないはずなので。