Brillia Tower 池袋 パート６

[匿名さん]

Brillia（ブリリア） Tower 池袋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/317433/

所在地：東京都豊島区南池袋二丁目24番24（地番）
交通：東京メトロ有楽町線「東池袋」駅徒歩1分（地下2階より地下通路直結）、JR線「池袋」駅より徒歩8分
総戸数：432戸（内非分譲住戸110戸）
住戸専有面積：31.25平米～161.26平米（70平米台、80平米台が中心）
間取り：1R～3LDK（3LDKが約80%）
予定価格：3,000万台～最高2億円を予定（7,000万台、8,000万台が中心）
建物階数・建物高：地上11階～49階（高さ約189m）
施行者：南池袋二丁目A地区市街地再開発組合
建物竣工予定日：平成27年2月下旬 竣工予定
平成25年4月13日（土）モデルルームオープン
売主：東京建物
売主：財団法人首都圏不燃建築公社
販売代理：東京建物不動産販売
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社 東京支店
管理会社：未定

【情報を追加しました　2013.4.13　管理担当】

[No.101 by 匿名さん 2013-04-12 11:12:01]

中古の免震、だと311の本震余震で何度も免震装置が本格的に駆動済みになるだろうから、
ちょっと買いたくはないなあ。

[No.102 by 購入検討中さん 2013-04-12 12:15:19]

免振装置は一回こっきりなんですか？

[No.104 by 匿名さん 2013-04-12 16:19:45]

こちらのリビング天井高、サッシュ高はいくつですか？
階高も分かると嬉しいです。

[No.105 by 匿名さん 2013-04-12 18:03:38]

マルチポストはやめましょう。

[No.106 by 匿名さん 2013-04-12 23:09:25]

案内会楽しみです。

[No.108 by 匿名 2013-04-13 22:42:26]

ﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑ行ってきました、
ﾌｧﾐﾘｰﾀｲﾌﾟの部屋が中心、60平米なら6000万、70平米なら7000万って感じです
混んでました

[No.109 by 購入検討中さん 2013-04-13 23:00:17]

全部坪３３０ぐらいな感じでしたか？坪３００ぐらいの部屋はなかったですかね

[No.110 by 匿名さん 2013-04-13 23:06:32]

モデルルーム見たらもっとほしくなるですか？思ったよりいいところございますか？

[No.111 by 匿名さん 2013-04-13 23:07:40]

予想通りの価格帯ですね。1期の販売は全体何割くらいになるのでしょうか？MR見ていらしたのであれば、部屋の仕様等も気になります。いずれにしても明日事前案内会に行くので、いろいろ調べて参りたいと思ってますが、皆様何かこれはというところありましたら、聞いてくるので言ってください。

[No.112 by 匿名さん 2013-04-13 23:15:29]

管理費、修繕積立金のイメージ
専有部の仕様および設備
共用施設の種類
隣接するエリアにおける再開発計画の現状
今後の販売スケジュール

[No.113 by 匿名さん 2013-04-13 23:16:48]

坪３２０くらいでしたよ。予想通りです。

[No.114 by 匿名 2013-04-13 23:35:48]

単身者世帯はあまり数はないです。ファミリー世帯中心でした。
一番安いのでも30平米位で3300万、でした。
仕様は天然大理石など、いい仕様です。
あの周りは再開発でかなりきれいな街になるそうです。

[No.115 by 匿名 2013-04-13 23:38:08]

エレベーター４基って話がありましたが
非常用も含めてですか？

[No.116 by 匿名さん 2013-04-13 23:50:08]

投資用にはどうですかね？利回り６％くらいでまわりそうな部屋はありますか？

[No.117 by 匿名さん 2013-04-13 23:56:56]

高層用2基と低層用2基だったような

[No.118 by 匿名さん 2013-04-14 00:00:23]

非常用ゼロってことはないでしょう。
で非常用は平常時も使えるから。

[No.119 by 購入検討中さん 2013-04-14 00:05:16]

モデルルーム行ってきました。
販売員さんがほんとのプロで、こちらが何気なく言ったことでも、
即座にメモって、確認した上で、次回、回答頂けるようになりました。
何を言っても、否定せず、説明が上手で、感じが良かったです。
パーク〇ワーの販売員さんなんて、すぐに人の話を否定するし、
訊ねた事に対する回答も、こちらが再度訊ねるまで、回答くれないし、
やっとくれた回答も的を得ないし、最悪でした。

（管理費＋修繕費）の目安は、１㎡＝400円で、78㎡だと、31,200円だそうです。
本決まりではなく、あくまでも目安ということです。
部屋の価格はおいといて、（管理費＋修繕費）は思ったよりも高くないな、と思いました。

[No.120 by 匿名さん 2013-04-14 00:12:00]

今日見てきてマイナスポイントだなと思ったのは
•地盤が意外に悪いところ。地下45mまで支持地盤がない。
•プレミアム以外の最大天井高は2.4mから2.6mで低め。
•トイレがタンクレスでない。ローシルエットだとか。
•換気システムが全熱交換型でない。
•管理費平米310円、修繕積立金平米85円。管理費やや高め。修繕積立金は安いので今後の大幅な値上りが予想される。
良いなと思った点はキッチンと洗面台の天然御影石。水周りの床が大理石風のタイルであったことくらい。
最大コンクリ強度は意外に低くて140N。アウルは160Nなので、免震をつけた分削ってるのか？

こんな感じでした。ご参考までに

[No.121 by 購入検討中さん 2013-04-14 00:21:31]

すごい意外ですな。武蔵野台地の上じゃないの？

区役所置くところって大抵地盤いい場所なんだが。

45メーターって湾岸地域並じゃん。まあn値は違うかもしれないが。

地盤いい上に免震だとおもったから惹かれてたのに

[No.122 by 購入検討中さん 2013-04-14 00:23:48]

全然高級タワーじゃないんですね。

[No.123 by 匿名さん 2013-04-14 00:27:37]

>>121
現区役所は一番地盤の良いところ（表層増幅率1.3くらい）にあるから、
地震の時に他の区より震度1程度低く出やすい。
ちなみに新区役所は表層増幅率1.6程度。

[No.124 by 匿名さん 2013-04-14 00:28:53]

管理費、結構高いですね。
湾岸で管理費が高いと言われているパークタワー東雲が
管理費平米309円だそうだから。

[No.125 by 購入検討中さん 2013-04-14 00:31:33]

しかも今時のタワーって普通2.6はあるでしょ。
普通の仕様よくないマンションでさえ2.5ぐらい普通に
なってきてるのに

[No.126 by 匿名さん 2013-04-14 00:35:17]

湾岸マンションの杭の長さは６０メートル以上でしょ？

[No.127 by 匿名さん 2013-04-14 00:39:58]

うーん。値段に見合う仕様ではなかったな。。

[No.128 by 匿名さん 2013-04-14 00:41:02]

天井2400なら階高3100、サッシは2000だろうね。
区役所部分に使われすぎたか？
もしくは最上階だけものすごく高いのか？

[No.129 by 匿名さん 2013-04-14 00:44:42]

非常用エレベーター（主にゴミ運搬用）は直通で、区役所、店舗側にあり、降りる場所が違うから普段使いできないんだってよ。

[No.130 by 匿名さん 2013-04-14 00:45:01]

モデルルームの76平米3LDKの間取りは最大天井高2.6mでしたが、もっと低い住戸もあるようです。
因みに48階と49階のプレミアム住戸は3mでした。

[No.131 by 匿名さん 2013-04-14 00:52:25]

>高層用2基と低層用2基だったような

4基しかないなら、階層仕分けするのとしないの、どっちが効率良いんですかね？

[No.132 by 購入検討中さん 2013-04-14 00:58:44]

同じく大成のオーベル明石町で２９．５メートル　ブランズ四番町　２６～３０

タワーじゃないにしても地盤悪い明石町でさえ３０メートル以下

[No.133 by 購入検討中さん 2013-04-14 01:01:38]

なんでこんなケチなマンションにしたのかなあ。

地盤良くない
エレベーター乗り換え
天井高くない
全熱交換じゃない

これ結構痛い

平均坪３５０ぐらいで高級志向にすればよかったのに

[No.134 by 匿名さん 2013-04-14 01:08:06]

一丁目のすみふは平均坪３５０くらいでくるかもしれないね。
地価がここより5割は高いから、ここより高いのは確実でしょう。

[No.135 by 購入検討中さん 2013-04-14 01:09:07]

全熱交換はいらないか

[No.136 by 匿名さん 2013-04-14 01:12:36]

全熱交換は止むを得ない…

[No.137 by 匿名さん 2013-04-14 01:13:38]

皆さんはどの方角の部屋を検討していますか?

[No.138 by 匿名さん 2013-04-14 01:14:04]

いまどきミストサウナつけるなんて、、、

[No.139 by 匿名さん 2013-04-14 01:19:14]

いや、ここは首都高が近いので当然全熱交換だと思ってました。
全熱交換型じゃない場合換気口が部屋のバルコニー側にあって
換気口の周りが自動車の廃ガスで黒くなったりする。
全熱交換型はフィルターで空気を綺麗にして、室温に近づけて給気するから快適。
ここの価格帯のマンションなら全熱交換型で当然のはずだが、なぜそうゆうところをケチるのかな。

[No.140 by 購入検討中さん 2013-04-14 01:19:27]

南と東は再開発予定、東は大通りもできる。

[No.141 by 匿名さん 2013-04-14 01:24:56]

キャピタルゲイン見込めそうですか？

[No.142 by 匿名さん 2013-04-14 01:26:39]

キャピタルロスが見込めそうです。

[No.143 by 匿名さん 2013-04-14 01:30:32]

表層地盤の増幅率はあくまでも目安。関東大震災の時でも数メートル違っただけで被害に差がでたりしたから地盤は大事。
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&a=290&t=1

[No.144 by 匿名さん 2013-04-14 01:34:38]

大成だし大橋クロスと似た感じだね。
立地も仕様も価格も。
あそこも天井高2.4でロータンクトイレじゃなかった？

[No.145 by 購入検討中さん 2013-04-14 01:35:11]

45はながすぎだろ

湾岸見てきたら50から55ぐらい。
N値60だから固いが

[No.146 by 匿名さん 2013-04-14 01:46:18]

湾岸よりかなり短いじゃん。

[No.147 by 購入検討中さん 2013-04-14 01:48:23]

このへんさ山じゃなかったっけ

[No.148 by 物件比較中さん 2013-04-14 01:49:24]

ここより、すみふ待った方がいいのかなー
エレベーターが一直線だし…

[No.149 by 匿名さん 2013-04-14 01:52:25]

資金が許すならね。
すみふは大久保だって計画より遅れそうだし、南池袋もいつできるか分からんかもしれんけどね？

[No.150 by 匿名さん 2013-04-14 01:58:00]

むぅう。。

[No.151 by マンション投資家さん 2013-04-14 02:08:49]

ここ投資対象ではないと思うよ。
70M2 7000万円３LDKとすると

経験的にこの物件なら実質賃料せいぜい２５万ぐらいだろな。
表面利回り３%台なら下手すると赤字。

まあ投資屋さんにはわかるだろうけど。

[No.152 by 購入検討中さん 2013-04-14 02:19:51]

南池袋すみふはここと同じ時期にできますよ。

ただ住友だから坪350の可能性高いけど、
仕様はここよりいいかもしれないけど

[No.153 by 購入検討中さん 2013-04-14 02:21:15]

あっ計画から送れるって意味ね

[No.154 by 購入検討中さん 2013-04-14 02:28:03]

アウルあたりのほうが地盤悪いんじゃなかったっけ
アウルでさえ34mだよ。

まあ杭の長さがすべてじゃないんだけど短いほうが
地震にはいいにこしたことない

[No.155 by 匿名さん 2013-04-14 02:36:52]

東雲野村は60メートル超だよ。

[No.156 by 購入検討中さん 2013-04-14 02:41:07]

ジオテック見る限りここ台地のってんだけどなあ。

大塚の免震タワーだって杭打たない直接基礎。

湾岸は論外、あんな人工地盤

[No.157 by 匿名さん 2013-04-14 02:44:25]

一番安い３３００万円狙っていきます。
みんな応募しないでねーーーーー

[No.158 by 匿名さん 2013-04-14 02:51:11]

>157
42.6㎡以下だと天カセも付いてませんが大丈夫ですか？

[No.159 by 匿名さん 2013-04-14 02:52:08]

失礼。
40㎡以下だとでした。

[No.160 by 匿名さん 2013-04-14 03:44:47]

24時間換気は、壁に付いてるのをポコっとするタイプですね。
モデルルームの写真見ればわかります。
このタイプだと五月蝿くないので
音に敏感な人は良かったかもしれません。
掃除も楽でしょうし。
内壁が黒くなりそうですけどね（笑）

[No.161 by 匿名さん 2013-04-14 06:08:50]

サッシュ高はいくつ？上に2000ってあったけどさすがにそこまで低くは無いと思うけど…

[No.163 by 匿名 2013-04-14 07:08:01]

あまり外観はいいとはおもわなかったです

[No.164 by 匿名さん 2013-04-14 07:17:53]

一般的なマンションの天井高は最高部2,200だから、2,400あればじゅうぶんではないかな？
低層階は2,400、高層階は2,600、プレミアムは3,000と区別してるのかな？
サッシュは2,200と他のサイトに書いてあったよ。
公式やヤフー不動産は更新が遅い。
他社のサイトのリンク貼るのはどうかと思うからググってみるといいよ。

[No.165 by 匿名さん 2013-04-14 07:46:57]

>>132
近くで建設中のマンションだけど

“エステムプラザ池袋 ザ・ヴィンテージ」は、地下約17.5mにある支持層に、杭径約0.90～2.10mの杭を21本打ち込むことにより、建物をしっかり支えています。”

だって。
南に100メートル離れただけで、タワーじゃないにしても27メートルも杭の深さが違うもんなんだね？

[No.166 by 購入検討中さん 2013-04-14 09:03:25]

一般的なマンションの天井のは最高部が2.2??
笑わせるような嘘はやめてください

[No.167 by 匿名 2013-04-14 09:33:50]

住居ゾーンと別れているとはいえ、豊島区には中国人が非常に多いし、
自分のマンションに不特定多数の人達が毎日のように出入りするというのは、
やはり自分が住むマンションとしてはやはり嫌かな。立地もいい訳でもないので。

買ってしまってから、ネガティブ事象が多方面で浮き彫りになってくるような気がしてならない。

今この時期にここを買うこともないなと感じました。

[No.168 by 匿名さん 2013-04-14 09:40:34]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[No.169 by 匿名さん 2013-04-14 09:56:03]

ここ待ったけど、さほど良くないから
ルミナリーの残りにしようかな。

[No.170 by 購入検討中さん 2013-04-14 09:57:59]

ルミなりーの残りはさすがに高すぎ。

あの立地で7000万はない

富久タワーかすみふ待ち

[No.171 by 匿名さん 2013-04-14 11:16:09]

東中野駅直結タワーもあるよ。

[No.173 by 匿名 2013-04-14 15:18:21]

ルミナリータワーは、家具付で売りだしてます。

[No.174 by 匿名さん 2013-04-14 18:39:10]

スミフってなにかと思ったら住友不動産か。
気持ち悪い略し方だな。
住友でいいじゃねえかよ。

[No.175 by 匿名さん 2013-04-14 18:44:45]

>165
この手の売り文句は専門家から見たら当たり前のことを仰々しく書いてあるだけだから素人は気にすんな。

[No.176 by 購入検討中さん 2013-04-14 19:05:30]

モデルルーム行ってきました。坪３３０万からって感じでした。たかーいって感じでした。　

[No.178 by 購入検討中さん 2013-04-14 19:33:33]

池袋の坪単価の平均が280万円前後であることを考えると坪単価330万円↑からしかないのは高すぎますね。。。
港区や目黒区などと変わらない金額で出てくるとは考えもしませんでした。
資料請求やモデルルーム見学などの予約が想像以上にあったと聞きました。
価格が出ないうちに人気が集中しすぎたため、強気な価格設定で出てきたものと思われます。
足元を見られているようで複雑な気持ちです。

[No.179 by 匿名さん 2013-04-14 19:57:28]

３３０万から？平均じゃなくて？　

それはないわｗｗｗ

まあいいや自信持って他の物件検討できる。

地盤いいわけじゃない
エレベーター乗り換え
天井も高いわけじゃない
全熱交換式じゃない
南も東も再開発で眺望が悪くなる恐れ
区役所がマンション運営にかなり影響及ぼす可能性


もちろんモデルルームは見に行くつもりだけど笑

[No.180 by 匿名さん 2013-04-14 20:23:00]

池袋にしてはやはり割高印象ですよね〜どうなんでしょ、検討者のリアクション次第では若干の調整入るかもです。

[No.181 by 匿名さん 2013-04-14 20:36:33]

この価格でも買う人はいるんじゃない。仕様がいい部屋はいいんじゃね。うちは出せないけど

ただ明らかに高級タワマンの仕様や内容じゃないよね

あと地盤よくてその上の免震構造だと思ったのに意外によくない

飯田橋のあの地盤悪そうなパークコート千代田富士見でさえ３０ｍの杭（Ｎ値５０）

[No.182 by 匿名さん 2013-04-14 20:49:56]

とは言え、著名設計者＆区役所＆駅直結＆免震。この希少価値で即日完売予想。

[No.183 by 匿名さん 2013-04-14 20:53:43]

とは言え、南側も再開発予定地＆東側も再開発予定地。
将来は高層が南や東に建つリスクがある。

[No.184 by 匿名さん 2013-04-14 20:56:00]

区役所が下にあることでメリット感じる人もいるだろうが大抵はないほうがいいと思うぞ笑

直結は魅力だが池袋駅に直結ってわけじゃないしな。改札まで距離あるし。有楽町線ユーザーはこのマンションに魅力感じでるだろうけど

[No.188 by 匿名さん 2013-04-14 23:29:40]

大抵の人は区役所と一体としている事で安心感を得るのだと思いますよ。
一部の人がデメリットと捉えるのかと思います。

[No.191 by マンション投資家さん 2013-04-15 00:25:55]

各階の平面図も敷地に合わせて、台形なんだね。　　　　　　　　　　　　　　　　　
ぱっと見た目、動線もなんだか複雑そうだけど、専門家の方、どうですか。プランも斜めの壁とかあったり。
最も気になったのは、エレベーターが直通でないこと。乗換階でたまらないのかなぁ。朝の忙しい時間とか、大丈夫なのかな。

[No.192 by 購入検討中さん 2013-04-15 00:47:21]

池袋駅はアウルより近いけど生活利便はアウルのほうが便利だよね。
アウルより地盤いいと思ってたから期待してたんだけどな。
なんでこんな杭長くしなくちゃいけなかったんだろう

[No.193 by 匿名さん 2013-04-15 01:05:37]

デザイナー入れたら変な風になっちゃったって典型ですね。
現地みてきたけど外周部の柱がランドマークタワーみたいに斜めに建ってました。
上に行くほど狭くなるみたいな。

[No.194 by 物件比較中さん 2013-04-15 01:24:33]

モデルルーム行って来ました。
とても立派なモデルルームでした。

しかし、実際のお部屋は天井がとにかく低い、、、
身長１７５ほどの私でも背伸びすれば手は届くほど。
もちろん折り上げ部は届きませんが。
坪300超のマンションとしては最低水準ではと思います。
ただ、他の書き込みにタンクレストイレでないとありましたが
ちゃんとタンクレストイレでした。

キッチン周りは一通りそろってる感じです。
共用施設も充実してました。

いずれにしろ仕様はそんなに高くない感じ。
住友の方が間違いなく高いだろうけど
そこを待ってみてもいいかもしれない。

[No.195 by 匿名さん 2013-04-15 01:29:10]

ローシルエットは一見タンクレスと見間違えますよ。
物件紹介はローシルエットトイレとなってますね。

[No.196 by 匿名さん 2013-04-15 01:30:38]

ローシルエット

http://www.toto.co.jp/products/toilet/t00034/04.htm

[No.197 by 購入検討中さん 2013-04-15 01:38:40]

天井高が低い?
2600mmで低い??
標準の部屋で2600mmって低い???

仕様が悪い?
近隣・湾岸のマンションより遥かに良いもの使ってたけど...

スミフのマンションがここより本当に良くて
同じ広さなら億超えると思うよ。

なんかオープンした途端にネガのオンパレードだな...
本当に検討している人達は惑わされないようにね。

[No.198 by 匿名さん 2013-04-15 01:48:06]

2600は一部ってことじゃないの？

[No.199 by 物件比較中さん 2013-04-15 01:49:52]

>スミフのマンションがここより本当に良くて
>同じ広さなら億超えると思うよ。

いやいや、ここが割高なだけですよ。
坪３３０超のレベルではないと目が肥えた皆さんは思ってるんです。
この価格帯であれば最低でも大塚タワーレジデンスくらいの仕様を期待されてた方が多かったのでは？

それより
ネガさんがわざとらしくポジってるように見えますが。

[No.200 by 物件比較中さん 2013-04-15 01:52:40]

上層が2600で低層が2400と書いてあったような？