長期修繕計画で見るべきポイントって？

[puku]

みなさんが長期修繕計画を見るにあたり、注意しているポイントって何でしょう？
今度ＭＲに行く時に、計画書を見せてもらおうと考えているのですが、如何せん
一度も見たことがないので、チェックすべきポイントが今ひとつわかりません・・・。

・年々上がっていく修繕費が、一般的に言われる金額であれば妥当だと思われる。
・計画年数が２５年か否かで、信頼に値するかどうかのひとつの目安になる。

との意見を目にしたので、とりあえずはその部分をチェック・・・と考えているのですが。

マンションの規模や駐車場の方式など、いろいろな要因が絡み、ケースバイケースかとは
思いますが、実際に計画書を見られた方の、「私の場合ははここに注意した」というご意見を
お聞かせください。よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

駐車場の料金と（無料の場合は要注意）駐車場の機械式の割合（１５年でなんらかの大きい修繕が必要と考えられる）

[3: 匿名さん]

だいぶ昔の話題ですが、良い質問だなと思ったので掘り起こしてみます。

私が素人なりに長期修繕計画を見るときの目的は、↓な感じ。
1.デベの販売方針を確認する
2.買った後困らないか？
3.マンションの性格付けを理解・それに納得するかチェック
4.計画の妥当性
5.戸建と比べて納得できるか


1.は修繕積立金の初期金額～最終年度の金額、一時金の有無/有れば金額をチェック
　最初4千円で最後4万円、10年ごとに15万円とかだと要注意で、
　初期金額をとにかく抑えてパッと見の月間支払額を安く見せかけていそうだと
　疑います。
　この場合、なんだか「売れれば後は知らないよ」って姿勢が透けて見えるようで
　他にもそんな傾向がありそうに思えてデベの信頼ポイントダウン。

　物件によるけど、初年度の金額が70平方メートル換算で7000円前後確保されていれば
　大体まっとうな範囲らしいと聞きました。

　※ちなみに通常型のマンションでは修繕積立金1平方メートル当たり200-300円が
　　相場らしい。(タワーでは500円程度だとか)
　　つまり70平方メートル換算で、通常マンションなら初年度から14000-21000円、
　　タワーなら35000円づつ積み立てるのが理想な模様。

2.は最終年度の金額になっても家計が成り立ちそうかチェック
　一時金は月ごとに平準化してみて、合算後の金額で考えます。

3.は物件の保有する各共用施設がどらくらい補修費(+管理費)に影響を与えているのか
　見て、物件の性格を理解しようとします。

　共用施設いっぱいでパンフレットが華やかだとして、維持管理の負担は住民なので
売りになっている共用施設ごとに修繕費(+管理費)がどれほど
　かかっているか知っておきたい訳です。

　・コンシェルジュは一ヶ月あたり自分が幾ら負担する事になるか(これは管理費のみ)
　・プールの水道代、防水等の補修費はどれくらいかかるのか？
　これらが無ければどれくらいで済んでいたのか・それくらい払っても欲しい施設か？

　"こんなにかかるならいらない"→過剰装備のお化粧マンション
　"さすが大規模物件。さほど負担になってなくてOK”
　　→大規模メリットを活かせている。じゃ、その共用施設が取り合いになって
　　　結局使えないとかにならないか、施設数を総世帯数で割って年間どれくらい
　　　使えそうか考えておこう。
　"何も持たない。だからお金もかからない”
　　→他と比べるとシンプル。夢も膨らまない。でもその分負担も無い・・・悩む

　→などなど、マンションの理解を深めます。

4.計画の前提が甘すぎない？
　・駐車場利用率が何パーセントある前提で計画が組まれているか？
　　→物件の駐車場装備率が何パーで、その場合全部使われそうに思うか？
　　　利用する人が少なすぎて、管理費上がらない？
　・１Ｆ店舗の賃料が前提になってるけど、この立地で客来るの？住民利用のみで
　　維持可能？撤退したらどうなるの？
　・明らかに壊れていくはずの共用施設に修繕費が積まれていないって事は無い？
　　計上されていないなら理由は何？→完全受益者負担で利用者数見込みも妥当ならOK
　　（スポーツジムのマシンとかゲストルーム維持費等）

5.戸建と比べて納得できるか
　30年間の支払総額を試算してみて、戸建と比べた場合に納得いくか考える。

物件の理解を深めるのが目的で、買う/買わないの判断に至る場合もあれば買った場合に
どんなリスクがあるのか理解しておくって意味合いもあります。

他のみなさんはどんな観点でチェックされてますか？

[4: 匿名さん]

＞他のみなさんはどんな観点でチェックされてますか？

　知り合いが住んでいる似たような規模のマンションの計画を見せてもらいました。
別のデベ＆管理会社で、自分が買おうとしているところよりも大手のマンションでしたが、だいたい似たような金額だったので、安心しました。

ちゃんと勉強すれば良かったのですが、ちょっと手抜きをしました。
私がチェックしたのはこの程度です。

[5: 契約済みさん]

購入を見合わせたマンションですが、
修繕積立金の初期が5000円程度で、
3年、7年、10年、15年、20年ごとにガンガン上昇し、20年以降は25000円くらいになってました。
80世帯ほどで駐車場100％ですが、95％が機械式で残り5％が1階の庭付きの数部屋分でした。
修繕計画では外壁に次いで2番目に高額な修繕費がかかっていました。
機械式恐るべし、と思いつつ部屋もイマイチ気に入らなかったので購入せず。
ちなみに3番目はエレベーター、4番目以降は一桁安くなるので確認せず。

結局買ったのは100％平置きの小規模マンションです。
駐車場0円なので、将来やや不安。しかも利用者7割程度…。

[6: 03です]

>04さん
複数の計画を見て初めて分析できるようになりますね。
私も一つ目を見た時にはマンションの性格の違いと修繕計画が
どう結びついてるかイメージが沸きませんでした。

＞05さん
駐車場にかかわる費用でかいですね。
100%平置きだと維持費はあまりかからなさそうで、
利用率が低いとその分広い土地にかかる固定資産税がもったいないって所でしょうか。
余剰分を外部へ貸し出したいところですね。

[7: 匿名さん]

第一回目の大規模修繕工事が何年目に設定されているか。瑕疵担保責任の期間は１０年間ですが、
第一回目の大規模修繕工事に瑕疵が見つかるケースもあります。１１年目以降に設定されると
瑕疵担保責任期間が過ぎてしまって、後の祭りです。

[8: 匿名さん]

10年以内に一回目の大規模修繕をやらなければならない物件はそもそもダメマンションです。
そんなとこは買わない。

[9: 匿名]

どこも40年で修繕費用と管理費が1検当たり1000万円ぐらいかかりそうです。
知らない人も多いようだよ。

[10: 匿名さん]

＞見るべきポイントって？

極論を言えば

『ちゃんと「一時金の徴収」を想定しているかどうか』


タダほど高いものはない。

[11: 匿名さん]

不動産屋の親戚さんから、最近、駐車場の稼働率が下がってきているので気をつけたほうがいいと言われました。うちのマンションもそうみたいです。都心なので人口が少なくなっているからかな？

[12: 匿名さん]

車の維持に金がかかるからだよ。

[13: 匿名さん]

新築購入時に払う修繕費一時金は、長期計画終了後に次の大改修の為にまた徴収されるのでしょうか？

たとえば、１５年大規模修繕予定で長期計画が作られていて、15年目の大改修で修繕費が空になって次の15年後の大改修の為に一時金を徴収して今まで通りの額を積み立てて行くって感じになるのでしょうか？

長期計画の15年の後がどのようになるのか知ってる方教えて下さい。
営業さんは住居者の話し合いで決まります。みたいな事言っていて予想が出来ません。

[14: 匿名さん]

15年分しか計画立ててないデベから買うのなんざおやめなさい

[15: 匿名]

14に同意

安く見せるための手法にしても酷すぎます。

１５年だとエレベーターとか入ってきませんからその分安く見えたりします。機械式駐車場だと１５年だと入ってこないかもしれません。

[16: 匿名さん]

＞No.13 さん

基本的に、修繕費一時金が戻ることはありません。
なぜなら、修繕はマンションが存在する限り続くのですから。。。
また、長期修繕計画は、30年以上作成するものです。
（国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインにも記載されています。）

もし15年しか計画を立てていないマンションであれば、購入は見送るべきです。

[17: 匿名]

入居時の一時金はよくあるケースですが、それ以外に
最初から、どこかで一時金の徴収を予定しているような長期修繕計画はダメです。

あとは機械式駐車場や温泉施設、プール、駐車場グリルシャッターなど
金のかかる共用施設があるのに長期修繕計画に記載されていないケースは
あとで一時金を徴収される可能性があるので要注意です。

積立金額の妥当性などは、「積算資料ポケット版 マンションRe」などを
参考にするといいですが、国土交通省からも修繕積立計画のガイドラインが
出ていますので㎡単価を計算してみるのもいいと思います。
※面倒なら販売員に計算させて下さい。

[18: NO13]

１５年計画はまずいんですね。勉強になりました。

30年長期計画マンションの場合でも同じ質問なんですが、購入時に納める修繕費一時基金は３０年後大改修の後は空になるんですよね？
さらに次の３０年先の為の修繕積立が始まると思うのですが、購入時は一時基金が元手になっての修繕積立金の算出だと思うのですが、大改修後に入居時と同じように修繕費一時基金が必要になるんでしょうか？

大改修後の修繕費がどのようになっていくのかご存知の方、再度教えて下さい。

[19: 匿名さん]

足りなければ徴収されるでしょうし、足りてれば徴収はないでしょう。
なので現段階では予測不可能ではないでしょうか？
新築入居時に徴収があるのは、まだ修繕積立金が貯まってない竣工早々に、何か不測の事態で修繕が必要になったときに、活用するためとされているはずです。
30年後に積立金がすっからかんで、管理組合が再び一次金が必要と判断すれば必要だし、必要なしと判断すれば必要なしとしか言いようがないです。

[20: 匿名]

>18

最初の一時金は、積立金を安く見せるため段階式積み立てで最初の大規模改修で不足が生じないようにつじつまを合わせるためのものです。

大概のマンションは、最初の大規模改修で積立金をあらかた使い切る計釜になっていると思います。

通常は、５年毎にそこから３０年の計画に見直すのが普通です。だから、３０年目に一時金が発生するようなことが無いように計画を立てればよいだけです。

[21: 匿名さん]

だけっていうけど、実際は素人じゃできないよね？
業者に計算させるのかな？

[22: 匿名さん]

長期修繕計画をまともに作ろうとしても、同じ様な場所に同じ様な建物を建てた経験がないと作ることは大変困難です。
だから、一般的なデータに基づいて作るのですが、そのマンションに合致していない内容がとても多いのです。

あるマンションでは、１０年で大規模修繕工事を行うと言う計画でしたが、修繕委員会が９年目に結成され、居住者から建築関係者が選ばれマンションの状態をチェックした結果、１０年目では行う必要がないと結論付け１５年目まで毎年チェックしながら伸ばすことになり、１５年目で大規模修繕工事を行ったのですが、一番不安だった外壁のシール材も耐久性を備えていた状態でした。
あと２～３年後にしても大丈夫な状態だったのです。

かと思えば、他のマンションでは１０年を待たずに雨漏れが発生し、ゼネコンの補償工事に合わせて大規模修繕工事を行うことになったマンションもあります。

チェックポイントは、建築経験者で、マンションの大規模修繕工事の経験がある人でないと難しいのですが、ひとつ言えることは、マンションによって全て違うと言うことです。

建築が素人であっても自分たちの資産だからと真剣に向き合える人なら、意図的に工事をさせようとする業者などの意見は何となくおかしく感じるはずですし、まともな意見は素直に納得出来るはずです。
建築の素人であるのなら、管理会社や管理会社が連れて来た建築会社だけの意見ではなく、自分で探した管理会社と利害関係のない建築会社の意見も合わせて聞くべきです。

管理会社に任せてしまうのはお薦めしません。

[23: 匿名さん]

定期的な一時金徴収と段階的値上げは、積立金の未収問題を引き起こすリスクがあるから国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。ただ、国土交通省のガイドラインが出来たのは数年前ということと、販売時に月々の支払いを少なく見せかけるために一時金徴収や段階的値上げを設定しているケースがいまだに多い。

[24: 匿名さん]

３０年計画で、定額積み立てであっても、竪排水管の交換とか３０年目以降に初めて行う修繕項目があるから、将来、積立金の値上げはありうる。そういった、販売時の長期修繕計画に盛り込まれない部分がどれくらいあるかも要チェック。

[25: 匿名]

はじめまして。長期修繕計画をチェックと言われても、私もよくわからないなと思っていた口でした。

そこで、質問です。下記のような計画は普通なのでしょうか(私が見て分かる範囲)？
１）計画のグラフによると、12年目に１度、24年目に１度、30年目に１度、大規模が予定されているようです。
２）１２年目は、屋根防水工事／外壁、バルコニー工事／外構工事など。
３）給水ポンプは4~8年ごとに整備、12~24程度で更新
４）立体駐車機工事25年で交換
５）エレベータ３０年でリニューアル
６）積立金は上昇している様子なし。一時金の予定もないもよう。
７）24年目の修繕以降、収支がマイナスになっているもよう。

詳しい方がいらっしゃいましたら、ご意見をお聞かせください。
よろしくお願いします。

[26: 匿名さん]

>25

何処の管理会社でしょうか。もしかするとこの計画はバブル時代のものかと思えます。

１）計画のグラフによると、12年目に１度、24年目に１度、30年目に１度、大規模が予定されているようです。

どんな場所に建っているかで大規模修繕工事の時期は大きく変わります。
東京の環状七号線の道路際に建っているのなら、毎日の絶え間ない振動と排気ガス汚染による中性化などですから、これくらいの頻度になっても仕方ないと思いますが、２３区内であっても幹線道路から離れていて排気ガスも少ないのなら１５年くらいでも大丈夫ですし、住宅街などの静かで空気も汚れていない場所なら１５年以上でも大丈夫なマンションは沢山あります。


２）１２年目は、屋根防水工事／外壁、バルコニー工事／外構工事など。

屋上防水工事と言うのは、基本的に雨漏れが起こった場合に行うものです。
雨漏れが起こっていないのに屋上防水をわざわざ工事する必要はありません。
これは悪徳管理会社の手口かも知れません。
もしも悪徳管理会社であったなら、防水の補償が切れるので工事をしましょうなどと言って、傷んでいない屋上防水を工事すると見せ掛けて上っ面の工事しかせずに水増しした工事代を懐に入れると言うことなのですが、屋上の工事については居住者で工事のことを知っている人が付きっ切りで見張っていない限り、簡単に誤魔化せるのです。
仕上がってからの確認は出来ませんし、もしばれても手直しすると言って誤魔化せるのです。


３）給水ポンプは4~8年ごとに整備、12~24程度で更新

給水ポンプが水中ポンプか陸上ポンプかによりますが、ポンプの整備と言うのはちょっと意味がわかりません。
ポンプの点検は年次点検に含まれていますし、月次点検でも水の出が悪いとか不調な兆候があればチェックするのが普通です。
ポンプの寿命は大抵の場合、１５年以上大丈夫と言うのが普通です。


４）立体駐車機工事25年で交換

２５年で交換と言うのは不思議ですね。
おそらく、２５年で交換の可能性があるのでと言う意味ではないでしょうか。
亜鉛メッキ仕上げでしょうから、メンテナンス費用は小額で済みます。
２５年くらいで補修パーツが無くなる事はないでしょうし、せいぜいモーターや稼動消耗部品の交換で良いはずです。
機械自体を交換するのは、補修する部品も無く、部材が腐食して来た時と言うのが普通です。


５）エレベータ３０年でリニューアル

どこのメーカーのものかが問題ですが、メーカーに電話して直接聞くと教えてくれますよ。


６）積立金は上昇している様子なし。一時金の予定もないもよう。

積立金が上昇しているかどうかが何故わからないのでしょう？
毎月引き落とされていて領収書も発行されているのですが。


７）24年目の修繕以降、収支がマイナスになっている

一時的なマイナスは存在します。
しかし、２４年目以降がずっとマイナスと言うのは有り得ません。


この内容が本当だとしたら、とんでもない、ど素人の管理ですね。
　

[27: 匿名]

50年住む場合は管理費用と駐車場代金で1000万円必要と考える。3500万円の分譲なら4500万円と言うことです。戸建物なら500万円必要と考える。

[28: 匿名さん]

２７さん、５０年で「管理費（修繕積立金を含んだもの）」と「駐車場（機械式駐車場）」が１０００万円とは限りません。
私のマンションでは、全世帯の管理費平均額が１万２千円で、修繕積立金は５年ｺ毎に見直されていて、最初は全世帯の修繕積立金平均額は６千円くらいで、今現在１万円くらいです。
そして駐車場ですが、うちのマンションには全戸分はありませんが機械式駐車場の平均月額は１万円です。
修繕積立金は更に値上がりしますが、今是現在のままだとしても、私の住むマンションだと５０年で１８００万円にもなりますし、計画通り修繕積立金が値上がりしたとしたら２５００万円くらいになる予定です。
郊外のマンションだと駐車場１００％で無料とか１０００円などと言う物件もありますし、都心だと駐車場代が毎月４万円と言う物件もあります。
管理費や修繕積立金も同様です。

また、一戸建ての場合、マンションのように計画的に行うのであれば、マンションのように頭割りで割安にはなりませんので、維持費に関してはマンションよりも高くなります。
ただ、一戸建ての場合、一人の考えで我慢することが出来ますので、マンションのように維持管理しなくても良いのなら安くすることは可能です。

[29: 匿名さん]

>28
何を言いたいのかよくわからん。
>27はザクっとしとこと書いてるだけだし、パターンがいろいろあることくらいわかるでしょ。

[30: 匿名さん]

>29
さくっとしたことなら、その様な前書きなどがないと誤解されます。
マンションのことを詳しく知っている人ならわかるでしょうが、あまり知識の無い人にはわかるわけがありません。
あなたは自分の尺度を全てに押し付けたいようですね。
都心のマンションなら管理費が１万５千円で修繕積立金が３万円で駐車場代が３万円と言う物件が多いですよ。
年間９０万円で５０年なら４５００万円にもなります。
高級物件なら、管理費が５万円以上だったり修繕積立金が１０万円以上だったり駐車場代が８万円以上だったりしますので、年間で少なくとも２８０万円で５０年なら１億４千万円になります。
なのに、さくっと１０００万円とはいえません。

[31: by 25]

さっそくのレスポンス、ありがとうございます。
もっと早くこのようなスレがあることを知り、勉強しておくべきだったと反省するのみです。
物件は、契約してしまった中古物件で、まだ住んでいるわけではないので詳細がわかりません。
契約する前に調べるべき事柄だったとつくづく思います。


まず第一に、私の持っている資料は「長期修繕計画のご提案」というもので、「お役にたてて頂ければ」という記述のあるものした。これは、つまり、「長期修繕計画はない(まだ正確には決まっていない)」と考えられるのでしょうか。。。余計に不安です。。せっかくコメントを頂いているのに、中途半端な情報で申し訳ありません。
担当の営業さんには、たしかに、「まだ築浅なので、長期修繕計画は具体的なのはまだない」と言われていた気がしていますが、この「プラン」のようなものが、「長期修繕計画」なのだと思い込んでいました。。。


第二に、管理会社は○井不動産住宅サービスとなっています。


上記の前提に基づいて、「案」としての内容の検討となってしまいますが、、、

１）場所は、都心ですが、環七／環八のような大きな道路側ではありません。
　　現状では、マンション周りの一部に現状は15mくらいの道路（車少ない）がありますが、
　　その他の道路はすべて、4m~6mみたいな感じの道路です。
　　一部が第一種中高層、一部が第一種低層といマンションです。
　　(築5年以内。100戸程度）

２）「屋根防水工事」ではなく「屋上防水工事」でした。違いはあるのでしょうか。。。

３）給水ポンプも「水中」か「陸上」かという違いがあることすらも知りませんでした。
　　私が記述したのは、「マンション図」に書かれている大雑把な内容のものなのですが、
　　詳細なリスト(表)の方をみても、その給水ポンプが、リスト内のどれなのかがわかりません(すみません)。

４）立体駐車機工事の情報も「図」によるものです。
　　詳細リスト(表)を見ると、「整備」が5年ごとぐらいに"1080"、「更新」が25年目で"21600"となっています。
　　なお、こちらも「参考までに」というプランのものです。

５）エレベータのメーカーも、残念ながら今はわかりません。

６）積立金は、新築当時から現在までは変わっていないようです（住んでいないのでわかりませんでした）。
　　また、「参考までに」プランということで、上昇予定などが書いてないものと思います。

７）この「参考までプラン」だと３０年目までしかないので、その後どうなるかは不明です。。。


あくまで、参考プランのようなので、どう解釈していいのか、余計にわからなくなっています。
大体、確かな「長期修繕計画がない」という現状が、やはりおかしいのでしょうか？
普通は新築の時でもちゃんとした長期修繕計画があるものなのでしょうか？

[32: 住まいに詳しい人]

給水ポンプについてですが定期点検はされてますか？点検内容によっては無駄なお金を払っているだけになってしまっています…消耗部品がどれくらい劣化してるか聞いてみてください。例えば、メカニカルシール（パッキン）やモーターの劣化具合。無駄な点検なら今後の修繕費にまわすほうがいいと思います。

[33: 匿名さん]

まず、そこのマンションに何年住む予定なのか考えてください。
例えば２５年は住むだろうと思うならば、２５年後の修繕積立金の額を確認してください。
そして、築２５年でその修繕積立金を必要とするマンションを自分が売却することを想定してください。
売れそうですか？
タダでも要らないならそのマンションは買うべきではないですね。

逆に、５年くらいしか住む予定が無いなら５年後の修繕積立金が安い物件の方がお得ですね。