クラッシィハウス谷中道灌山【旧称：（仮称）谷中道灌山マンションプロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

ここは、山手線の内側で歴史と情緒を漂わせる地。- 場所は大日本住友製薬の事業所跡地で、2街区にまたがるプロジェクトになります。
公式：http://www.classy-club.com/yanaka/
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=6731

＜全体概要（A街区）＞
所在地：台東区谷中3丁目186-1
交通：京浜東北線・山手線西日暮里駅から徒歩5分
総戸数：86戸
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：57.56～94.28平米
完成：2014年3月下旬予定

売主：住友商事
設計：日建ハウジングシステム
施工会社：東急建設
管理会社：住商建物

[82: 匿名さん]

文章が長い割には内容も根拠も薄い近隣の方と、煽りに一生懸命な方がいますが、生暖かく見守ってあげましょうよ。理由はどうであれ、この物件に興味があるんですよ（笑）

[83: 匿名さん]

やり取りが２ちゃんねるぽくなってきて、不愉快ですね。

[84: 購入検討中さん]

E棟とW棟の間の道って人通りどうなのでしょうか？
なんか防犯面に不安があるのですが、、、。

購入検討してるのですがどこも死角が多いようで、、、。

近隣にお住まいの方とかでこの辺の防犯事情に詳しい方
教えてください。お願いします。

[85: サラリーマンさん]

まあ、９月に販売開始されれば、答えが出るのでしょう。
妥当な価格であれば、即日完売するでしょう。
山手線の内側なのですから・・・。

[86: 匿名さん]

６０です。６２さん、ありがとうございました。貴重なご意見として参考にさせていただきます。
今日の夜に現地に行ってきたのですが、一方通行の通りは街灯も明るいですね。人通りが一定あるのは治安的にいいかなと思う反面、車も定期的に通るのでちょっと気になりますね。エントランスに近い狭い道の方は暗いですが、マンションが建てば明るくなるのではと感じました。保証はありませんが。

[87: 匿名さん]

購入対象になっていたので、昼夜ともに現地を見に行ってきました。
結論からいって購入対象から外れました。
価格は我慢できるとしても、いわゆる谷根千エリアからは外れているうえ、近隣のロケーションもイマ一つのような気がしました。
特に夜は同じ町内でも夜店通り側は明るく比較的人通りもあるのですが、こちらは暗く寂しさを感じました。
閑静と言えばそうなのですが
買い物は便利のようですね

[88: 匿名さん]

こちらはいわゆる谷根千ではないですね。
そういう感じを期待するとちょっと違和感を感じるかもしれません
あくまで西日暮里駅まで近いという利便性を求める感じになりますかね…私は
このあたりは1本入るとだいぶ静かですので、
夜は特にそう感じるのかもしれないです。
昼間でも本当に閑静だと思います。

[89: 匿名さん]

一応ＨＰでは谷根千エリアであることを強調していますけれどね…ちょっと違うんじゃないかと思いますが。
道灌山通りを越えてしまうと違うように感じますよね。

それにしても台東区ってどうしてこんな風にとんがって飛び出ているのでしょうね？？
この辺りは荒川区と台東区と文京区が交差しまくっている感じがします。
学校関係がなんだか通学区はどうしたらいいの?というかんじですね。
一番近い日暮里第一小学校は荒川区の小学校ですよね？？

[90: 購入検討中さん]

でもこの辺りは新築マンションでてこないので悩みます

[91: 匿名さん]

そうなんですよね。
たまーに出ているみたいですが、
本当にたまーになので。。。

私も気になってどうしてこの辺りが台東区なのか
goo地図の古地図や古い写真を遡ってみてみたのですが
昔はただただ畑だったみたいでどうしてそういう境界になったのかはわかりませんでした。
なんだか不思議です。

[92: 匿名さん]

文京区と台東区の堺の、よみせ通り～へび道の通りは不忍池まで昔は川だったのです
川の東が台東区（昔の下谷区）、西が文京区（昔の本郷区）になったのだと思います

荒川区と北区は明治大正時代には東京府１５区には入っていなくて、北豊島郡でした

[93: 匿名さん]

92さん、ありがとうございます！！
地図を見つめていても判らなかったのですが
ご説明戴いてよくわかりました！！
ありがとうございます。
川に沿ってああいう形になっていたのですね。
へびの道はくねくねしていて確かに昔川だったんだなという感じの形をしていますものねぇ。
大変勉強になりました。

[94: 匿名さん]

ホームページのエリアガイドを見ていたのですが、
近所に美味しそうなお店が結構あるんですね。
パン屋さんは人気があるようなので、今度行った際に見てきたいなと思っています。
食べログでも結構この辺りは個人のお店が載っているので、
外食に関しては困らなさそうな感じですね。
駅も近いですし。
後はほんと、お値段次第だなというところです。

[95: 匿名さん]

ここは環境はいいですよ。値段もそこまで高くない。知名度も低いので穴場かもしれません。

[96: 匿名さん]

えっっ!?
値段もそんなに高くはない？ですか？
このエリアを考えると、相場より高いのではないかと思うのは、私だけでしょうか!?

[97: サラリーマンさん]

モデルルーム見てきました！
はっきり言って、ありえない間取りです。
バルコニーつぶして、広く見せているだけで、
使いづらいったらありゃしない！！！

このスレの書き込みで、金額が妥当とか言っている人は、
関係者か？よくわかっていない人に違いないです。（断言します。）

住商の営業も、「この土地は希少です！」、しか言いませんでした・・・。

この物件が、即日完売することは、絶対にないと思います！！！！！
価値としては、4000-5000万ぐらいが妥当かと思います。

[98: 購入検討中さん]

別に即日完売する必要性がないのでは？

住商って大手だしね

即日完売に拘っているのは野村さんくらいでは？

[99: 匿名さん]

4000万から5000万なら確かに即日完売しますよ！いくら何でもそこまで安くはないよ。借地権なら別だが

[100: 周辺住民さん]

今田端に住んでいます。閑静な住宅地という雰囲気が気にって購入を検討しています。
(谷中という点は一切考慮していません。みなさんおっしゃっている通り住所こそ谷中ですが、あそこは谷中とはいえない)

週末MRを見学してきました。バルコニーが狭い、E棟の日当たりがわるそうなどいろいろありますが、気になったのは特にこちらから質問していないのに地盤はしっかりしているので心配なくと言われたこと。
不審に思い調べたところ、前の書き込みにもあるとおり目の前の矢田橋通り->へび道->不忍池と昔川が流れている。
ということは砂や砂利で地盤はよくないと思い「ジオダス」をみると、軟弱な地盤と診断されている。
さらにボーリングの結果もたまたまみつけましたが、基礎は20mほどにつくらないとだめですね。(http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/pdf/106taninaka....)

これが工期遅延と高価格に響いてきているのでしょうか？専門家の意見を聞きたいですね。

勉強の意味を込めて構造説明会など今後のイベントにも参加しますが、購入意欲はだいぶ下がってしまいました。

[101: 匿名さん]

＞即日完売に拘っているのは野村さんくらい
＞4000万から5000万なら確かに即日完売しますよ！いくら何でもそこまで安くはないよ。
おらもそうおもう。
９７のほうこそ、わかってないただの○○ｗｗｗ

[102: 匿名さん]

いろいろ勘案しても売れない。。というか買っちゃいけないダメマンのような気が…

[103: 購入検討中さん]

消費税が来年の4月から8％となります。この物件の引き渡しは
来年5月予定。（だから建物部分の消費税は8％となる）
だたし、今年の9月末までに契約すれば、特例で5％となる。
従って、今の価格表はあくまで9月末までの契約者に適用
される金額で、10月以降の契約だと値上げするとか価格表に書いてあった。
このデベは、価格を少しでも抑えるための企業努力とかないんですね。

[104: 匿名さん]

消費税8%になることで値上がりする分を値引きしますというような広告や宣伝の文句は
「法的に」禁止されましたけど。　ニュース見てないの？

[105: 匿名さん]

あと禁止される主な理由は「下請けいじめ」を禁止するためです

客：「価格を少しでも抑えるための企業努力しろ！」　→
デベ：客が安くしろと言ってるから、下請けを値切れ　→
下請け：作業員の賃金を安くしたり、材料を粗悪なものに変更
良くないでしょ。この流れ

[106: 匿名さん]

どっちにせよ売れないと思う

[107: 匿名さん]

確かに、金額が妥当とか言うより、この間取りでは金額を出して住みたくないと思いました。せっかくの希少性が残念です。
面積をかせぐためなのか、バルコニーを狭くして、庇もないところに足元までＦＩＸガラス張りにしていますが、
これでは昼間明るいどころか、強烈な西日にさらされて屋内がすぐに傷みそうですし、日中いられるかどうか。どの間取りにも無理があって、家具を置きづらい。たいした設備もないようでした。

[108: 購入検討中さん]

消費税増税分を値引きしますという表現は禁止されている
らしいが、あえて増税分は値上げしますって書く必要は
ないんじゃないの。
値上げしますって表現をいれなきゃいけないルールはないよな？

そもそも、この値段のマンション買う人は、所得水準高い人たち
だから、建物にかかる消費税値上げ３％分（せいぜい100万円くらいだろ）
よりも、所得税のローン控除で20万円×10年＝200万円の所得税が
安くなったほうが得なんだけどな。

[109: 匿名さん]

自分はそこまで間取りは悪いとは思わないですが、
バルコニーは確かにもっととってほしかったですね。
せっかくの立地なのに残念です。
こちらにもともと川が流れていたのは知らなかったです。
地盤的には悪くない地域かと思っていました。
３１１の際には特に被害はなかったようなので、
埋め立て地よりはいいのかな、という感じでしょうか。

[110: 購入検討中さん]

駅から近く、山手線内側、間取りも選べ、しかも広い。同じ火災危険度高い所と比較しても価格が手ごろなのでとても迷っています。

[111: 匿名さん]

谷中道灌山ってネーミングはあり得ない
地元の人ならわかると思うけど

[112: 土地勘無しさん]

昼の現地と、ＭＲ見てきました。
駅近く、閑静な住宅街というのは良いなと思いました。
谷中銀座へは、通りを渡って商店街を歩いていけるので、案外近い印象でした。
価格は、良い部屋は平米100万ほどなので、高いなぁと思いました。
あと一割安ければ良かったのに！

[113: 匿名さん]

この辺りは昔川だったということで、気になって調べていたのですが、
思川という川が流れていたようですね。
川とは石神井川を飛鳥山でせき止めて用水としてこちら側に流したものだそうで、
元々あった川ではないようです。
地盤的には水が出る場所ではないようですし、そこまで心配しなくても。。。とは思います。

それはそうと谷中道灌山…確かにへんですよね（汗）

[114: サラリーマンさん]

＞113さんへ

この辺りの地盤が悪いのは、有名です。
藍染川より前にあった谷田川というのは、縄文時代から流れている川でした。
地形を見ても明らかなように、上野台地と本郷台地の間を流れる川であり、
この辺りに住む人は昔から水害に悩まされてきました。
地盤的に水が出るような場所です。（今でも井戸がたくさん残っている地域です。）
せき止めて用水なんてありえません！！！

地元民より

[115: 匿名さん]

MR行ってきましたが、週末なのに閑散としてました。
前向きに検討してましたが、なんだか心配になってきました。高めの価格設定のせいでしょうか。
地盤も良くないなら尚更心配です。
売れ行き好調とはいかなさそうな印象を受けました。

[116: 購入検討中さん]

正式な価格って出たのでしょうか？
そちらのほうが気になります。

地盤の件はどうにもならないでしょう。
湾岸エリアほど悪くは無いだろうし。

江戸時代から町中くまなく川が流れていたのが東京です。
あまり気にするようですと、都内で購入できるところは無いのでは（笑）

[117: サラリーマンさん]

石神井川（藍染川・谷田川）は、縄文時代から流れてる川で、
そこからの支流で江戸市中に水を引いています。
その川沿いを調べると、遺跡がたくさんありますよ。

ちなみに、東大がある弥生地域は、弥生遺跡が発掘されたところですね。
治水が進んだのは、大正時代のようで現在の暗渠（川にフタ）が作られました。

おわり

[118: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm
で地震に関する地域危険度について東京5099地区中、何番目か順位が載っていますね。

[119: 購入検討中さん]

MR,現地を見てきましたので、情報を共有します。　皆さんの感想やご意見をお聞かせ下さい。

1) E棟とW棟の間は公道であり、2棟は一体管理ではなく、独立です。
　管理組合は、別です。ゴミ収集場所も、駐車場も別です。管理人も別です。
　管理人は、W棟は昼間勤務ですが、E棟は午前のみ勤務とのこと。

　いずれの棟も共用会議室等はなく、管理組合の会議場所には、困ると思います。
　管理費は、E棟215円/平米、W棟は206円/平米です。　
　120戸のスケールメリットは無く、あくまで、86戸と34戸です。

2) W棟は、A館（9階建て、74戸）、B館（6階建て、13戸）、C館（5階建て, 9戸、北向き）の3館に別れています。
　エレベータは、A棟に1機のみですが、B館・C館とは、渡り廊下で行き来できます。

　A館の4階以下は10部屋ですが、5階以上から階が上がる毎に北西側が削れて部屋数が少なくなり、9階は2間のみとなります。
　これは、敷地北側の一般住宅への日当たりを配慮してのことと思われます。
　その結果、W棟A館のルーフバルコニーは、南東側ではなく、北西側になってます。

3) マンション敷地は第一種住居地域ですが、その南側にあたる、不忍通り、道灌山通り沿いは、
　商業地区であり、10階建て以上のビルが建っています。（将来、もっと高いビルが建つ可能性もあります。）

　そのため、最上階のW棟9階は、日当たりは問題ありませんが、南側に大きく抜け感のある眺望を完全に得られるわけではありません。　
　W棟A館の南東角部屋が、南方向に窓を大きく取ったデザインになっていない理由は、南側に10階以上のビルが見えるからだと思います。

4) 間取りですが、敷地北側の住居への配慮しつつ、建坪率を最大限に活用して戸数を増やすためなのか、無理な間取りが、散見されます。アウトフレームも不完全で、四角形の部屋が少ないです。

　W棟A館では、広めのルーフバルコニーを持つ西端部屋の柱の室内への食い込みがひどいです。残念。
　3LDKでは、2部屋リビングイン、そのうち一部屋が行灯部屋の間取りも多いです。

　E棟は、101, 204, 304, 404のLDの中くびれ形状は、使いにくそう。
　505号室は、全体形状が凹形で、しかも洋室１のWICの広さがアンバランス。ちょっとあり得ない。

5) 予定価格は、最安値が、W棟C館107号室で、3860万円（坪204万円）、最高値が、W棟A館601号で、8960万円（坪316万円）です。
　坪単価では、W棟A館902号室の6770万円（坪341万円）が最高単価だと思われます。
　価格差がかなりありますね。

6) エントランスの位置ですが、W棟はB館1階、E棟はその向かいつまり、W棟とE棟の間の道路の奥のほうにあり、つまり、日暮里駅から歩いてきて、近い方向ということだと思います。
　狭い道路際ですが、車寄せはありません。
　HP等を見ると、エントランスは南側にあるものと思い込んでいたのは、間違いでした。

7) MRで見たところ、正直な感想としては、高級感はあまり感じられませんでした。
　 事前取り付けのエアコンは、一切無し。
　 外廊下、ディスポーザ無し、洗面ボールは人造というあたりも、安っぽい一因。


【全体所感】

・ロケーションは満足なのですが、間取りも含め、もったいない感というか、残念感を強く感じてしまいました。
　高級感を犠牲にしている割には、W棟901号室の 坪341万円は、高すぎると感じます。
　W棟C館107号室の坪204万円は、まぁ、安いと思います。

　そもそも、戸数を減らし、無理な間取りを減らすこともできなかったのでしょうか。
　特に、狙っていた上層階のルーバル付きの広めの部屋に無理な間取りが多く見られるのが、本当に残念です。

・2棟の位置づけも、もったいないです。　W棟C館１階の、1番不人気なりそうなところを共用会議室にするとか、駐車場を2棟一体管理にしたり、管理体制も一体にしたりとするのは、できなかったのでしょうか。

　不人気の部屋は、値下げしないと売れない部屋も出てくるのではと思います。

　当方は、申し込むか、見送るか、見送る方に傾いてきましたが、もう少し悩んでみます。

[120: 購入検討中さん]

(昨日の続きです）　皆さん、ご意見・ご指摘をお寄せ下さい。

◆ 昨日、書き忘れたこと、
　- 地権者住居は、一切無し。
　- 水道は、直結式。停電でも、断水にならない。
- トイレは、タンクレスではない。

◆ 1番良かった間取り: E棟501号室 3LDK（93.38平米、8,480万円、単価 300万円）

- プラス：　ワイドスパン。全室６畳以上で、形状もほぼ四角形。浴室・トイレにも窓有り。キッチンからルーバルへ出られる。
- マイナス：　ルーバルは北側。浴室が1418。90平米超物件なんだから1620が欲しかった。ここは実に惜しい。

- 要確認ポイント：　５Fならリビングの日照は、ぎりぎり大丈夫では。
　　　　眺望は、どうだっかなぁ？　目の前に5階建てぐらいの建物がお見合いであったような記憶が。
- 5Fで単価 300万って、高すぎないか？

・ロケーション・雰囲気： 趣味的には、OKです。

[121: 匿名さん]

>>118
谷中３丁目は倒壊危険度・火災危険度いずれもかなり高くなっていますが、これは谷中銀座とかよみせ通り付近の古い建物が密集するエリアのところでは？

この物件は同じ谷中３丁目と言っても、道灌山通りを挟んだ飛び地のようなところなので、隣接する千駄木３丁目と西日暮里４丁目に近い感じがしますが。

[122: 働くママさん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/06_taito....
これをみたら谷中３丁目といっても端なので安全ということが分かりますね。

[123: サラリーマンさん]

えっ！？安全！？？？

[124: 働くママさん]

でもなんだかんだ山手線の駅からこれだけ近いのはおそらく想像以上に便利ですよね。
このエリアで大通りから一本入ったところに新築マンションはこの先建たなさそうだし、金利も低いし、建築資材高騰とか日経に出てるみたいだし、、、
一生の買い物だからじっくり選びたいんですが、タイミングとしては今がいいのかなあとは思ってしまいます、、、
きっとどこかで折り合いつけてビシッと決めなきゃいけないんでしょうね、、、

[125: 購入検討中さん]

No119, 120です。

１）E棟の南東は商業地区で、将来、高層物件が建築される可能性は否定できないとのこと。今は日照を享受出来る５Fでも将来の日陰リスクがありますね。
２）周辺中古相場は、坪２００万円がいいところ。
３) 比較の為、月島駅直結のゲートシティの第一期５次販売のMRへ行ってきました。 低層なら坪300万円以下も有ます。
値下がりリスクは高層マンションはほとんどないですよね。交通の便も月島駅直結の方が上ですよねえ。
但し、ロケーションの雰囲気は、まだ谷中道灌山が上です。

デベロッパーの住商さん、正式価格をあと３割、せめて２割５分下げて下さいませ。
そうすれば、買う気になります。

[126: 購入検討中さん]

①管理費
②修繕積立金
③修繕積立基金

を提示してもらいました。入居後５年間は①②合せて約２万円程度でした。②は６年目から２倍。11年目になると３倍。16年目になると４倍…と５年毎にどんどん増額になっていく。これって普通ですか？

それと修繕積立基金って、普通は入居時に数十万支払うものですよね？
12年目と24年目にも入居時の数倍支払うようになっているのですが、これも普通なのでしょうか？

管理費・修繕積立金・修繕積立基金といずれもそれなりに費用が掛かる意識はありましたが、
あまりにも高いので、購入を見送ろうかと思ってます…

[127: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

126さん
総合的に考えて普通と思います。大規模なら2割程度安いのもあります。タワーは5割程度高いです。資産価値維持、暮らしに関わってきますので、安すぎる設定も後々問題になります。

[128: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

↑70平米位で2万ならの話です。金額は大体広さに比例します。

[129: 匿名さん]

まぁ、月島のゲートシティとここを比べると、マンション規模もロケーションも違いが大きすぎてなんですけどね。。。

価格については、デベロッパーが総合商社だけあって、不動産で必ずしも失敗できない訳ではないってことがあるかもしれないですね。
前の投稿でもありましたが、この周辺のマンション供給は少ないので、この土地で探している人にとっては、高くても「買い」なんだと思います。
「即日完売！！」とはならなそうですが、長期間で販売して、完売に持ち込むんでしょうね。

[130: 匿名さん]

119-120さん、詳しくありがとうございました。
５階でその価格だと割高感がありますね。
場所が場所なので、強気なのでしょうか？
西日暮里の駅は確かに近いですし、マンション周辺はとても静かですしね。

２棟が結局は別物のマンションとしては実質扱われるということでいいのでしょうか。
修繕費もそれぞれ…ということですか？？？
要確認ですね。

[131: 購入検討中さん]

130さんへ
2棟は、区分所有権も管理組合も100％別物です。
当方は見送るつもりです。 MRへ行って、パンフやWEBが、意図的に誤解を招くような説明となっていることに気づき不愉快になりました。
1) E棟とW棟の間の道に紅葉の道だか名付けてあるので、敷地内かと思いきや、公道です。
2) そのためか、2棟は全くの別マンションで、共用設備は会議室すらなく、管理上のスケールメリットもありません。
あの説明では、誰でも120戸の集合マンションだと思いますよね。
3) W棟が、A, B, Cの３館構成とは、パンフでは、全く気づきませんでした。この分、W棟の合理性が下がりますよね。
4) パンフの建物のイラストをよく見てください。9階建と５階建との高さがほぼ同じように描いてある。 イメージとはいえ、酷すぎませんか。

こんなんでは、入居後にさらにネガティブサプライズがあるのでは、と不信感で一杯になってしまいました。