クラッシィハウス谷中道灌山【旧称：（仮称）谷中道灌山マンションプロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

ここは、山手線の内側で歴史と情緒を漂わせる地。- 場所は大日本住友製薬の事業所跡地で、2街区にまたがるプロジェクトになります。
公式：http://www.classy-club.com/yanaka/
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=6731

＜全体概要（A街区）＞
所在地：台東区谷中3丁目186-1
交通：京浜東北線・山手線西日暮里駅から徒歩5分
総戸数：86戸
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：57.56～94.28平米
完成：2014年3月下旬予定

売主：住友商事
設計：日建ハウジングシステム
施工会社：東急建設
管理会社：住商建物

[51: 匿名さん]

谷中ブランドで押し切れる立地じゃないですね
正直言って蚊帳の外って感じを受けました。
２丁目高台（武家屋敷跡）はこのエリアの文京区を含む中でも別格なので、ここに建つマンションならわかる金額ですがね…
しかし、こんな価格をつけて買う人がいるんでしょうか。。

[52: 購入検討中さん]

皆さんお書きのとおり、あまりにも強気な価格設定です。
1～1.5千万ほど高いように思えました。

主要道路から離れているので静かな界隈ですが、台東区の北端。
谷根千スポットまでは結構な距離がある。

南東側には狭い道を挟んで民家が連なっている。
道灌山通り（南東側）、不忍通り（南西側）沿いにはそれぞれそれなりに高さのある
マンションが建っているので、開放感は無く日当たりもそれ程期待できないようにも
思いました。

頭金で1.5千万ほど出せるように準備していましたが、カミさんと話をして
見送ることにしました。

[53: サラリーマンさん]

この邸宅は、
山の手線の内側にあり、
ただそれだけである。

[54: 匿名さん]

あり得ない価格ですね。
間取りが、どれも魅力的じゃないです。
80平米以上を検討していましたが、価格、間取りともに、微妙です。
そこそこ考えられて作られている間取りは、モデルルームになる部屋かなと、思いました。
収納と、使いやすい水回りにこだわったようですが、あまり、感じられませんでした。
価格調整とかって、あるんですかね…？

[55: 購入検討中さん]

物件公式HPでは、入居予定時期が平成26年3月と記載あるが、
W棟の入居時期は平成26年5月とか言ってたような。
工事遅れてんですかね。
少なくとも、HPくらい修正しとけって感じ。
当初、販売開始は平成25年6月とかってなってたと思うけど、
結局9月からでしょ。
全てが、遅れすぎ。

[56: 買いたいけど買えない人]

で、この価格でしょ。
なんか舐められてる感じするんだよな～

[57: 匿名さん]

この立地にしてこの価格設定。
アベノミクスをいいように受け取ってしまったデベの勘違い、ここに極まれりって感じか。

[58: 匿名さん]

これ120戸もあって売れるんですかね？予定価格出した後で大幅修正なんてするんだろうか。

[59: 不動産業者さん]

このエリアでマンションを買う人って、この近辺に賃貸で住んだ経験のある人が圧倒的に多い（以外に便利で庶民的なので）。田端～日暮里エリアはどうしても地味なので、他地域にお住まいの人がいきなりこのエリアで購入するケースは少ないかと。加えてこの価格帯。これではどちらのタイプも寄り付かないでしょうね。

この周辺住民の生活スタイルとか感覚とか、ほとんど把握せずに計画立てたとしか思えませんね。。。竣工後叩き売り状態になりそうな感じがします。

[60: 匿名さん]

結構真剣に検討しようと思って、説明会に参加したものです。工事の遅れについて説明がなかったのが不満でした。お菓子がもらえたのはよかったですが。子ども雑誌の付録のような、紙でマンション組み立てるやつは意味不明でした

ぜひ価格について批判されている方々にお伺いしたいのですが、この辺りの相場はいかがなんでしょうか。

私はこの辺りに住んでいるものではないので、ネットで調べてみました。以前販売されて場所も近いザ・パークハウス谷中道灌山通りは、最も広い６１．９１㎡の価格かどうかはわかりませんが、最高価格が５０９８万円でした。また最も狭いのが５３．７９㎡で、最低価格が３６２８万円でした。仮に単純計算したとして、平米単価が６７万～８２万円ぐらいとみられます。ただ全て調べたわけではないので、正確ではありません。

今回の物件では平米単価はそれぞれ、８０万～１００万ぐらいでした。説明会では１階の価格帯が出ていませんでしたので最低価格帯がどのあたりかよくわからないところはありますが。結果的にクラッシイハウスの方が高いようです。

この場合、パークハウスのような価格設定がこの地域にしては普通で、クラッシイハウスは高いという風にとらえればいいでしょうか？

それとも、そもそもパークハウスも高いですか？パークハウスも高いのであれば、ちょっとクラッシイハウスはやめとこかなと思いますので……。

[61: 匿名さん]

紙で作る模型説明の時、
本日来た方だけのお土産の特典です。
これを組み立て、ご自宅で希望する間取りはどのあたりかなど…使ってください。
と言っていた時、会場にいた人たちからは、失笑がおきていました。

[62: 匿名さん]

＞60さん
価格に批判している者ではないですが、長らくこの辺りに住んでいました。

○価格について
結論から言うと、価格的には妥当だと私は思います。
ザ・パークハウス谷中道灌山通りは異様に安かったんでしょうね、2週間で完売ですし。
だからか、完売後すぐに近くの不動産屋でいくつかの部屋は賃貸情報が出回ってました。
結局、利回りが良いと判断した方々が投資目的で購入したんでしょうね。
ちなみに、この物件は確か当初三菱が開発していた物件じゃなかったと記憶してます。
エントランスも微妙ですし、その点も安かった理由の一つかもしれませんね。

一応、この近くのアージョ文京千駄木も完売してます。
坪単価は忘れましたが、250～くらいだったと記憶してます。
こちらはペンシルですし、外観も間取りも。。。でしたが、ある程度の期間で完売までこぎつけたので、妥当な価格設定だったと思います。
クラッシィは、アージョよりはずっと仕様も良いので、価格的には妥当と判断します。

○クラッシィについて
まぁ、他の方もご指摘の通り間取りがね。。。
まず収納少ない。
掃除機、どこに置きます？笑
あと梁も多そうで、開放感もなさそうですね。まぁ天井高さにもよりますが。

○立地について
真剣に検討しているなら、なおさらですが・・・
この土地で、いきなり永住を決意するのであれば、それなりの覚悟は必要だと思います（もちろん、ある程度住んでから買い換えや賃貸に回すことを想定するのであれば別ですが）。
ここら辺は、山手線内ですけど、下町っぽいところもあり、地域に馴染めなければ、楽しさが味わえないのかな、と。
飲み屋で、たまたま隣に座った見ず知らずの人と仲良くなれるのであれば心配はないです。
私はこの辺りに住み「馴染みの店」が出来たことが良かったと思いますし、今でもそういった店に足を運びます（ちょっとと離れてしまいましたが）。

[63: 匿名さん]

妥当な価格（笑）
文京区と台東区のマンションは別物ですよね。
関係者さま、
火消しはもう少しお上手に！

[64: 購入検討中さん]

文京区じゃなくて、台東区なんですよね。
この価格であれば、文京区の築浅物件買えますね。
このあたりは、（台東区谷中）は、沖式新築マンション価格で、
70万円/㎡だそうです。

[65: 匿名さん]

62の方は元近隣在住を謳って立場を濁していますけどHPに掲載の間取り以外の間取りのことを知っているのは関係者か発表会に参加した購入検討者だけのはず…

[66: 匿名さん]

雰囲気はアージョのほうが悪いけどね。

[67: 匿名さん]

文京区の格下立地よりは、
台東区の谷中とか池之端のほうが
高値で売り出しやすいが。

[68: 匿名さん]

池之端は高い（というかあのあたりのタワマンが高い）けど、谷中って高いの？

[69: 匿名さん]

マンションはともかく谷中２丁目高台、隣接する上野桜木１丁目の格式は別格です。
真の山の手と言われているエリアです。
ただし同じ谷中でもこのマンションが建つエリアは下町で土地の価格もそれなりです。

[70: 物件比較中さん]

アージョは千駄木駅から500ｍほどなんだから文京区の格下立地なんかじゃないでしょ。誘導はやめましょうよ！

[71: 匿名さん]

間取りについては、今後、変更もある、と説明していましたよ。
もっとも、それ以前の問題だけど。

[72: 匿名さん]

立地は気に入ってるのに、価格、間取り、引渡し日と残念な点がてんこ盛り。
特に価格は下げなきゃ売れないだろうけど、大幅に下げたら下げたで、どれだけぼったくるつもりだったのかと言われるでしょうね（笑）

[74: 匿名さん]

自分は間取りは割と気に入ったんですが（少数派ですかね…笑）、いかんせん価格が。
リーマンショック後で地価が下がっている時期の土地購入だったはずだし、地盤も悪くない地域だから
基礎工事費用の負担もそんなに大きくないと思うのですが。
以前購入を検討したブリリア田端と比べても、やっぱり高過ぎる気がします。

[75: 匿名さん]

相当売れ残るでしょうね。。
同じ予算でどこが買えるかと考えるとなかなか難しい

[76: 図星]

みんなここを買いたいんだよ。
だからわざわざ投稿する。以上

[77: 匿名さん]

↑と言うより突っ込みどころ満載のマンションなのでは

[78: 匿名さん]

62ですが、私は関係者でも購入検討者でもないんですがね。。。

＞No.63
○○区だから･･･、ってのは単なる行政の区分にすぎません。
区のサービスを重視するのであれば別ですが。
文京区、台東区といっても広いので、立地も様々で、一概に良し悪しを決めるのもどうかと。
（他の方もおっしゃっている通り、台東区でも池之端は坪単価が高くても売れますし。）

＞No.65
HPに掲載の間取り以外の間取りのことは知りません。
そもそも、私のどの発言でそういうことをお考えになったか不明です。
本物件については、「収納少ない」という間取り上の事実と「梁も多そう」というあくまで憶測でしか言及してません。
間取りを見慣れている人にとっては、梁が多い少ないの推測は容易にできます。

最後に、私が他の物件を含めて購入検討している者であれば、ここは見送ったと思います。
理由は価格が高いという問題でなく（62で言った通り妥当な価格だと判断してます）、ここよりより気に入った土地が見つかったという自分の価値観の問題です。

[79: 図星]

No.77
　↑
業者　　
おつかれ

[80: 匿名さん]

62＋78さんはどうして検討者でも関係者でもないのにこちらのスレを昨日、今日とチェックしてわざわざ書き込みまでされるのでしょうか？個人の自由ですがね。

[81: 図星]

↑
自由ならいいじゃん。
正論なんだし。

[82: 匿名さん]

文章が長い割には内容も根拠も薄い近隣の方と、煽りに一生懸命な方がいますが、生暖かく見守ってあげましょうよ。理由はどうであれ、この物件に興味があるんですよ（笑）

[83: 匿名さん]

やり取りが２ちゃんねるぽくなってきて、不愉快ですね。

[84: 購入検討中さん]

E棟とW棟の間の道って人通りどうなのでしょうか？
なんか防犯面に不安があるのですが、、、。

購入検討してるのですがどこも死角が多いようで、、、。

近隣にお住まいの方とかでこの辺の防犯事情に詳しい方
教えてください。お願いします。

[85: サラリーマンさん]

まあ、９月に販売開始されれば、答えが出るのでしょう。
妥当な価格であれば、即日完売するでしょう。
山手線の内側なのですから・・・。

[86: 匿名さん]

６０です。６２さん、ありがとうございました。貴重なご意見として参考にさせていただきます。
今日の夜に現地に行ってきたのですが、一方通行の通りは街灯も明るいですね。人通りが一定あるのは治安的にいいかなと思う反面、車も定期的に通るのでちょっと気になりますね。エントランスに近い狭い道の方は暗いですが、マンションが建てば明るくなるのではと感じました。保証はありませんが。

[87: 匿名さん]

購入対象になっていたので、昼夜ともに現地を見に行ってきました。
結論からいって購入対象から外れました。
価格は我慢できるとしても、いわゆる谷根千エリアからは外れているうえ、近隣のロケーションもイマ一つのような気がしました。
特に夜は同じ町内でも夜店通り側は明るく比較的人通りもあるのですが、こちらは暗く寂しさを感じました。
閑静と言えばそうなのですが
買い物は便利のようですね

[88: 匿名さん]

こちらはいわゆる谷根千ではないですね。
そういう感じを期待するとちょっと違和感を感じるかもしれません
あくまで西日暮里駅まで近いという利便性を求める感じになりますかね…私は
このあたりは1本入るとだいぶ静かですので、
夜は特にそう感じるのかもしれないです。
昼間でも本当に閑静だと思います。

[89: 匿名さん]

一応ＨＰでは谷根千エリアであることを強調していますけれどね…ちょっと違うんじゃないかと思いますが。
道灌山通りを越えてしまうと違うように感じますよね。

それにしても台東区ってどうしてこんな風にとんがって飛び出ているのでしょうね？？
この辺りは荒川区と台東区と文京区が交差しまくっている感じがします。
学校関係がなんだか通学区はどうしたらいいの?というかんじですね。
一番近い日暮里第一小学校は荒川区の小学校ですよね？？

[90: 購入検討中さん]

でもこの辺りは新築マンションでてこないので悩みます

[91: 匿名さん]

そうなんですよね。
たまーに出ているみたいですが、
本当にたまーになので。。。

私も気になってどうしてこの辺りが台東区なのか
goo地図の古地図や古い写真を遡ってみてみたのですが
昔はただただ畑だったみたいでどうしてそういう境界になったのかはわかりませんでした。
なんだか不思議です。

[92: 匿名さん]

文京区と台東区の堺の、よみせ通り～へび道の通りは不忍池まで昔は川だったのです
川の東が台東区（昔の下谷区）、西が文京区（昔の本郷区）になったのだと思います

荒川区と北区は明治大正時代には東京府１５区には入っていなくて、北豊島郡でした

[93: 匿名さん]

92さん、ありがとうございます！！
地図を見つめていても判らなかったのですが
ご説明戴いてよくわかりました！！
ありがとうございます。
川に沿ってああいう形になっていたのですね。
へびの道はくねくねしていて確かに昔川だったんだなという感じの形をしていますものねぇ。
大変勉強になりました。

[94: 匿名さん]

ホームページのエリアガイドを見ていたのですが、
近所に美味しそうなお店が結構あるんですね。
パン屋さんは人気があるようなので、今度行った際に見てきたいなと思っています。
食べログでも結構この辺りは個人のお店が載っているので、
外食に関しては困らなさそうな感じですね。
駅も近いですし。
後はほんと、お値段次第だなというところです。

[95: 匿名さん]

ここは環境はいいですよ。値段もそこまで高くない。知名度も低いので穴場かもしれません。

[96: 匿名さん]

えっっ!?
値段もそんなに高くはない？ですか？
このエリアを考えると、相場より高いのではないかと思うのは、私だけでしょうか!?

[97: サラリーマンさん]

モデルルーム見てきました！
はっきり言って、ありえない間取りです。
バルコニーつぶして、広く見せているだけで、
使いづらいったらありゃしない！！！

このスレの書き込みで、金額が妥当とか言っている人は、
関係者か？よくわかっていない人に違いないです。（断言します。）

住商の営業も、「この土地は希少です！」、しか言いませんでした・・・。

この物件が、即日完売することは、絶対にないと思います！！！！！
価値としては、4000-5000万ぐらいが妥当かと思います。

[98: 購入検討中さん]

別に即日完売する必要性がないのでは？

住商って大手だしね

即日完売に拘っているのは野村さんくらいでは？

[99: 匿名さん]

4000万から5000万なら確かに即日完売しますよ！いくら何でもそこまで安くはないよ。借地権なら別だが

[100: 周辺住民さん]

今田端に住んでいます。閑静な住宅地という雰囲気が気にって購入を検討しています。
(谷中という点は一切考慮していません。みなさんおっしゃっている通り住所こそ谷中ですが、あそこは谷中とはいえない)

週末MRを見学してきました。バルコニーが狭い、E棟の日当たりがわるそうなどいろいろありますが、気になったのは特にこちらから質問していないのに地盤はしっかりしているので心配なくと言われたこと。
不審に思い調べたところ、前の書き込みにもあるとおり目の前の矢田橋通り->へび道->不忍池と昔川が流れている。
ということは砂や砂利で地盤はよくないと思い「ジオダス」をみると、軟弱な地盤と診断されている。
さらにボーリングの結果もたまたまみつけましたが、基礎は20mほどにつくらないとだめですね。(http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/pdf/106taninaka....)

これが工期遅延と高価格に響いてきているのでしょうか？専門家の意見を聞きたいですね。

勉強の意味を込めて構造説明会など今後のイベントにも参加しますが、購入意欲はだいぶ下がってしまいました。