クラッシィハウス谷中道灌山【旧称：（仮称）谷中道灌山マンションプロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

ここは、山手線の内側で歴史と情緒を漂わせる地。- 場所は大日本住友製薬の事業所跡地で、2街区にまたがるプロジェクトになります。
公式：http://www.classy-club.com/yanaka/
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=6731

＜全体概要（A街区）＞
所在地：台東区谷中3丁目186-1
交通：京浜東北線・山手線西日暮里駅から徒歩5分
総戸数：86戸
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：57.56～94.28平米
完成：2014年3月下旬予定

売主：住友商事
設計：日建ハウジングシステム
施工会社：東急建設
管理会社：住商建物

[21: 匿名さん]

西日暮里駅周辺の汚さと狭さは気になるが、駅近なのは魅力。
あとは値段だよね。KYな山の手価格になりませんように。

[22: ご近所さん]

ここで生まれ育った者だから、良い点も悪い事も当然熟知してます。
良い点は駅近のみ、先の道灌山F程ではないが・・さてE棟は苦肉の設計ですな。日照時間短し。
近頃は谷根千とかで、商店街連中は歓迎の様だが、我々地元住民は迷惑ですよ。線香臭い谷中
のどこがそんなに良いのかね、数々の不気味な因縁をもつ土地ですよ、ここは。ごちゃごちゃ感
では、まともな区画整理とうとうしなかったからね。隣の田端も、一部西日暮里だけが成された。
鈴木　勝男先生が懐かしい。有余る悪い点、うっかり書けないね。再度言いいます。良い点は駅近のみ。

[23: 匿名さん]

工場跡地だろ？大丈夫なんか？

[24: 匿名さん]

駅近であることと、現地自体が静かなことがポイントではないでしょうか。
西日暮里は山手線・京浜東北線・千代田線・日暮里舎人ライナー（あまり使わなさそうですが…）があるので
かなり便利かと。
道灌山の通りからこうやって脇道に1本入ると本当に静かなんですよね。
そういう点は良いなと思っています。
あとは西日暮里の駅がもうちょっときれいになってくれたらな…とは思いますね。

[25: 物件比較中さん]

6月中旬に行われる説明会は満席だそうです。

[26: 物件比較中さん]

6月の説明会、はがきが来てからすぐに電話したものの、ギリギリ予約とれました
やはり人気なのでしょうか・・・

この前現地をにみにいってきましたが、あそこはもともとなんの工場があったのでしょう？？
知っている方教えてください

とりあえず早くモデルルームみたいです

[27: 匿名さん]

大日本住友製薬の跡地です。地中を掘削したら障害物だらけで大分工事遅れてるみたいです。モデルのオープンは７月にずれ込みそうらしいですよ。

[28: 匿名さん]

ちょっと前まで、5年間このあたりに住んでました。
個人的には、このあたりは本当に静かで暮らしやすかったです。
大日本住友製薬の跡地ですが、確か工場とかでなく、研修所とか保養所とかそのような類の建物だったと記憶してます。
検討している方は、MRにも行かれると思いますので、その時に聞いてみると良いかと思います。

[29: 匿名さん]

全体的にマンションが増えている地域という印象がありますので余程住みやすくて需要があるのだろうなと考えております。
駅同士の近さも相まって商業面の便利さも重なっているように見えますね。これだけ近ければ隣駅までも足を延ばそうという気になるものです。

何より山手線上の物件ですから、便利で当然ではあるのですが。多くの山手駅に比べて割安な印象もあり。
予算的に嬉しいです。

[30: 匿名さん]

鶯谷　日暮里　西日暮里　田端は山手線でも不人気エリアだから
他の駅と比べたら安いでしょ

[31: 匿名さん]

いくら駅近、雰囲気良しと煽っても、所詮は台東区、しかも端の端で、数歩歩けば荒川区
高値で買ったら笑われるよ

[32: 匿名さん]

住友商事か。
どんなに頑張っても、最初は強気価格だよ。
値付けもよく間違えるけど、途中でこっそり＆何度も微調整入るので、気に入ったのなら粘り強く頑張ること。
というのが傾向と対策。

とりあえず申し込んだらいいよ。

[33: 周辺住民さん]

6月の説明会、はがきが来てからすぐに電話して、予約取りました。
説明会の前に、またはがきを送るって電話で言われましたが、
いまだに届きません。
なんか、動きが遅いですよね。

[34: 匿名さん]

今日もA4版の1枚ものが届きました。何度も来るので説明会はガラガラなのかと思ってました。
私は待ち切れず？別のマンションを契約してしまったので検討外ですが、場所や利便性は気に入ってました。
ただ、CG画の出来が悪いだけでしょうか…外見がイマイチの印象でした、、。

[35: 匿名さん]

駅までそこそこ近いですし、
現地自体はとても静かなので住むにはとてもいいんじゃないかと思いました。
でもここがまさか台東区の谷中に当たるとは思いませんでした…。
突然この辺りだけ細長く飛び出しているんですね。
ここから役所絡みで出かけるのはちょっと面倒ですね。
普段の生活なら何ら問題ないですが。

[36: 購入検討中さん]

今週末にやっと説明会ですね
早く価格が知りたいです

不動産にきくと、クラッシィ系列は中身がとてもいいそうですよ
マンションはできる前とできてからは違うそうなのでこういう時に建設会社など気にしてしまいますね

[37: 匿名さん]

〉No.35さん
現地からは距離的には荒川区役所が一番近いですが、電車利用の場合は荒川、文京区役所に比べて台東区役所が圧倒的にアクセス良いですよ。

[38: 匿名]

結構間取りも広めでゆったりしていますね
リビングと洋室が一体化されるというのもいいなと思います

[39: 匿名さん]

確かに、平米数はゆったりで良いですね。
ただ、アウトフレーム化されてなかったり、梁も多そうな間取りですね。
あとファミリータイプにしては、収納も少ないかと（汗

[40: 匿名さん]

この邸宅は、
下町的ではあるが、
山の手的な価格であった。。。

[41: 購入検討中さん]

＞この邸宅は、
＞下町的ではあるが、
＞山の手的な価格であった。。。
どのぐらいの価格か教えていただけますか？

[42: 物件比較中さん]

７０平米台で５５００万スタートでしたよ
日照の良い部屋は軽く６０００万超え
さらにＷ棟の引渡しは３月には間に合わないということで、我が家は見送ります

[43: 匿名さん]

w棟は70平米6000万スタート（二階）と猛烈強気価格。これじゃ三井の公園前目白とほぼ同価格帯という超KYなお値段！

[44: 購入検討中さん]

場所を考えると相当割高とおもいます。下町、庶民派という谷中のイメージとはかけ離れていますね〜

[45: 購入検討中さん]

高すぎる・・・。
どうしたらこうなるのだ・・・。
地代？？？

[46: 購入検討中さん]

いいなっと思った間取りで、75㎡で2階でも、6500万ですか。。
ただ、驚いたばかりです。

[47: 購入検討中さん]

5階の角部屋、85㎡で8500万円でした。
文京区の、千石あたりより高いね。
こんなんじゃ、将来、含み損かかえちゃうよね。
検討の余地すらないかな。

[48: 匿名さん]

価格もですが、リビングから直接バルコニーに行けない間取りの住戸が多いのも気になりました。

[49: 匿名さん]

場所は悪くはないとはいえ、あくまでも台東区ですからねえ
クラッシィハウスは高級マンションのブランドじゃないはずですが。

[50: 匿名さん]

間取りの種類は多いのに、どれも使えない。
収納が売りと言っていたけど全然足りないし。
欲張りな配棟計画、パッとしない外観。
本郷あたりの物件が買えてしまう価格。もともと自社グループの土地なのに、ぼったくりすぎ。
これでは本当に買う理由が見当たらない。
修正待ってますよ営業さん。

[51: 匿名さん]

谷中ブランドで押し切れる立地じゃないですね
正直言って蚊帳の外って感じを受けました。
２丁目高台（武家屋敷跡）はこのエリアの文京区を含む中でも別格なので、ここに建つマンションならわかる金額ですがね…
しかし、こんな価格をつけて買う人がいるんでしょうか。。

[52: 購入検討中さん]

皆さんお書きのとおり、あまりにも強気な価格設定です。
1～1.5千万ほど高いように思えました。

主要道路から離れているので静かな界隈ですが、台東区の北端。
谷根千スポットまでは結構な距離がある。

南東側には狭い道を挟んで民家が連なっている。
道灌山通り（南東側）、不忍通り（南西側）沿いにはそれぞれそれなりに高さのある
マンションが建っているので、開放感は無く日当たりもそれ程期待できないようにも
思いました。

頭金で1.5千万ほど出せるように準備していましたが、カミさんと話をして
見送ることにしました。

[53: サラリーマンさん]

この邸宅は、
山の手線の内側にあり、
ただそれだけである。

[54: 匿名さん]

あり得ない価格ですね。
間取りが、どれも魅力的じゃないです。
80平米以上を検討していましたが、価格、間取りともに、微妙です。
そこそこ考えられて作られている間取りは、モデルルームになる部屋かなと、思いました。
収納と、使いやすい水回りにこだわったようですが、あまり、感じられませんでした。
価格調整とかって、あるんですかね…？

[55: 購入検討中さん]

物件公式HPでは、入居予定時期が平成26年3月と記載あるが、
W棟の入居時期は平成26年5月とか言ってたような。
工事遅れてんですかね。
少なくとも、HPくらい修正しとけって感じ。
当初、販売開始は平成25年6月とかってなってたと思うけど、
結局9月からでしょ。
全てが、遅れすぎ。

[56: 買いたいけど買えない人]

で、この価格でしょ。
なんか舐められてる感じするんだよな～

[57: 匿名さん]

この立地にしてこの価格設定。
アベノミクスをいいように受け取ってしまったデベの勘違い、ここに極まれりって感じか。

[58: 匿名さん]

これ120戸もあって売れるんですかね？予定価格出した後で大幅修正なんてするんだろうか。

[59: 不動産業者さん]

このエリアでマンションを買う人って、この近辺に賃貸で住んだ経験のある人が圧倒的に多い（以外に便利で庶民的なので）。田端～日暮里エリアはどうしても地味なので、他地域にお住まいの人がいきなりこのエリアで購入するケースは少ないかと。加えてこの価格帯。これではどちらのタイプも寄り付かないでしょうね。

この周辺住民の生活スタイルとか感覚とか、ほとんど把握せずに計画立てたとしか思えませんね。。。竣工後叩き売り状態になりそうな感じがします。

[60: 匿名さん]

結構真剣に検討しようと思って、説明会に参加したものです。工事の遅れについて説明がなかったのが不満でした。お菓子がもらえたのはよかったですが。子ども雑誌の付録のような、紙でマンション組み立てるやつは意味不明でした

ぜひ価格について批判されている方々にお伺いしたいのですが、この辺りの相場はいかがなんでしょうか。

私はこの辺りに住んでいるものではないので、ネットで調べてみました。以前販売されて場所も近いザ・パークハウス谷中道灌山通りは、最も広い６１．９１㎡の価格かどうかはわかりませんが、最高価格が５０９８万円でした。また最も狭いのが５３．７９㎡で、最低価格が３６２８万円でした。仮に単純計算したとして、平米単価が６７万～８２万円ぐらいとみられます。ただ全て調べたわけではないので、正確ではありません。

今回の物件では平米単価はそれぞれ、８０万～１００万ぐらいでした。説明会では１階の価格帯が出ていませんでしたので最低価格帯がどのあたりかよくわからないところはありますが。結果的にクラッシイハウスの方が高いようです。

この場合、パークハウスのような価格設定がこの地域にしては普通で、クラッシイハウスは高いという風にとらえればいいでしょうか？

それとも、そもそもパークハウスも高いですか？パークハウスも高いのであれば、ちょっとクラッシイハウスはやめとこかなと思いますので……。

[61: 匿名さん]

紙で作る模型説明の時、
本日来た方だけのお土産の特典です。
これを組み立て、ご自宅で希望する間取りはどのあたりかなど…使ってください。
と言っていた時、会場にいた人たちからは、失笑がおきていました。

[62: 匿名さん]

＞60さん
価格に批判している者ではないですが、長らくこの辺りに住んでいました。

○価格について
結論から言うと、価格的には妥当だと私は思います。
ザ・パークハウス谷中道灌山通りは異様に安かったんでしょうね、2週間で完売ですし。
だからか、完売後すぐに近くの不動産屋でいくつかの部屋は賃貸情報が出回ってました。
結局、利回りが良いと判断した方々が投資目的で購入したんでしょうね。
ちなみに、この物件は確か当初三菱が開発していた物件じゃなかったと記憶してます。
エントランスも微妙ですし、その点も安かった理由の一つかもしれませんね。

一応、この近くのアージョ文京千駄木も完売してます。
坪単価は忘れましたが、250～くらいだったと記憶してます。
こちらはペンシルですし、外観も間取りも。。。でしたが、ある程度の期間で完売までこぎつけたので、妥当な価格設定だったと思います。
クラッシィは、アージョよりはずっと仕様も良いので、価格的には妥当と判断します。

○クラッシィについて
まぁ、他の方もご指摘の通り間取りがね。。。
まず収納少ない。
掃除機、どこに置きます？笑
あと梁も多そうで、開放感もなさそうですね。まぁ天井高さにもよりますが。

○立地について
真剣に検討しているなら、なおさらですが・・・
この土地で、いきなり永住を決意するのであれば、それなりの覚悟は必要だと思います（もちろん、ある程度住んでから買い換えや賃貸に回すことを想定するのであれば別ですが）。
ここら辺は、山手線内ですけど、下町っぽいところもあり、地域に馴染めなければ、楽しさが味わえないのかな、と。
飲み屋で、たまたま隣に座った見ず知らずの人と仲良くなれるのであれば心配はないです。
私はこの辺りに住み「馴染みの店」が出来たことが良かったと思いますし、今でもそういった店に足を運びます（ちょっとと離れてしまいましたが）。

[63: 匿名さん]

妥当な価格（笑）
文京区と台東区のマンションは別物ですよね。
関係者さま、
火消しはもう少しお上手に！

[64: 購入検討中さん]

文京区じゃなくて、台東区なんですよね。
この価格であれば、文京区の築浅物件買えますね。
このあたりは、（台東区谷中）は、沖式新築マンション価格で、
70万円/㎡だそうです。

[65: 匿名さん]

62の方は元近隣在住を謳って立場を濁していますけどHPに掲載の間取り以外の間取りのことを知っているのは関係者か発表会に参加した購入検討者だけのはず…

[66: 匿名さん]

雰囲気はアージョのほうが悪いけどね。

[67: 匿名さん]

文京区の格下立地よりは、
台東区の谷中とか池之端のほうが
高値で売り出しやすいが。

[68: 匿名さん]

池之端は高い（というかあのあたりのタワマンが高い）けど、谷中って高いの？

[69: 匿名さん]

マンションはともかく谷中２丁目高台、隣接する上野桜木１丁目の格式は別格です。
真の山の手と言われているエリアです。
ただし同じ谷中でもこのマンションが建つエリアは下町で土地の価格もそれなりです。

[70: 物件比較中さん]

アージョは千駄木駅から500ｍほどなんだから文京区の格下立地なんかじゃないでしょ。誘導はやめましょうよ！

[71: 匿名さん]

間取りについては、今後、変更もある、と説明していましたよ。
もっとも、それ以前の問題だけど。

[72: 匿名さん]

立地は気に入ってるのに、価格、間取り、引渡し日と残念な点がてんこ盛り。
特に価格は下げなきゃ売れないだろうけど、大幅に下げたら下げたで、どれだけぼったくるつもりだったのかと言われるでしょうね（笑）

[74: 匿名さん]

自分は間取りは割と気に入ったんですが（少数派ですかね…笑）、いかんせん価格が。
リーマンショック後で地価が下がっている時期の土地購入だったはずだし、地盤も悪くない地域だから
基礎工事費用の負担もそんなに大きくないと思うのですが。
以前購入を検討したブリリア田端と比べても、やっぱり高過ぎる気がします。

[75: 匿名さん]

相当売れ残るでしょうね。。
同じ予算でどこが買えるかと考えるとなかなか難しい

[76: 図星]

みんなここを買いたいんだよ。
だからわざわざ投稿する。以上

[77: 匿名さん]

↑と言うより突っ込みどころ満載のマンションなのでは

[78: 匿名さん]

62ですが、私は関係者でも購入検討者でもないんですがね。。。

＞No.63
○○区だから･･･、ってのは単なる行政の区分にすぎません。
区のサービスを重視するのであれば別ですが。
文京区、台東区といっても広いので、立地も様々で、一概に良し悪しを決めるのもどうかと。
（他の方もおっしゃっている通り、台東区でも池之端は坪単価が高くても売れますし。）

＞No.65
HPに掲載の間取り以外の間取りのことは知りません。
そもそも、私のどの発言でそういうことをお考えになったか不明です。
本物件については、「収納少ない」という間取り上の事実と「梁も多そう」というあくまで憶測でしか言及してません。
間取りを見慣れている人にとっては、梁が多い少ないの推測は容易にできます。

最後に、私が他の物件を含めて購入検討している者であれば、ここは見送ったと思います。
理由は価格が高いという問題でなく（62で言った通り妥当な価格だと判断してます）、ここよりより気に入った土地が見つかったという自分の価値観の問題です。

[79: 図星]

No.77
　↑
業者　　
おつかれ

[80: 匿名さん]

62＋78さんはどうして検討者でも関係者でもないのにこちらのスレを昨日、今日とチェックしてわざわざ書き込みまでされるのでしょうか？個人の自由ですがね。

[81: 図星]

↑
自由ならいいじゃん。
正論なんだし。

[82: 匿名さん]

文章が長い割には内容も根拠も薄い近隣の方と、煽りに一生懸命な方がいますが、生暖かく見守ってあげましょうよ。理由はどうであれ、この物件に興味があるんですよ（笑）

[83: 匿名さん]

やり取りが２ちゃんねるぽくなってきて、不愉快ですね。

[84: 購入検討中さん]

E棟とW棟の間の道って人通りどうなのでしょうか？
なんか防犯面に不安があるのですが、、、。

購入検討してるのですがどこも死角が多いようで、、、。

近隣にお住まいの方とかでこの辺の防犯事情に詳しい方
教えてください。お願いします。

[85: サラリーマンさん]

まあ、９月に販売開始されれば、答えが出るのでしょう。
妥当な価格であれば、即日完売するでしょう。
山手線の内側なのですから・・・。

[86: 匿名さん]

６０です。６２さん、ありがとうございました。貴重なご意見として参考にさせていただきます。
今日の夜に現地に行ってきたのですが、一方通行の通りは街灯も明るいですね。人通りが一定あるのは治安的にいいかなと思う反面、車も定期的に通るのでちょっと気になりますね。エントランスに近い狭い道の方は暗いですが、マンションが建てば明るくなるのではと感じました。保証はありませんが。

[87: 匿名さん]

購入対象になっていたので、昼夜ともに現地を見に行ってきました。
結論からいって購入対象から外れました。
価格は我慢できるとしても、いわゆる谷根千エリアからは外れているうえ、近隣のロケーションもイマ一つのような気がしました。
特に夜は同じ町内でも夜店通り側は明るく比較的人通りもあるのですが、こちらは暗く寂しさを感じました。
閑静と言えばそうなのですが
買い物は便利のようですね

[88: 匿名さん]

こちらはいわゆる谷根千ではないですね。
そういう感じを期待するとちょっと違和感を感じるかもしれません
あくまで西日暮里駅まで近いという利便性を求める感じになりますかね…私は
このあたりは1本入るとだいぶ静かですので、
夜は特にそう感じるのかもしれないです。
昼間でも本当に閑静だと思います。

[89: 匿名さん]

一応ＨＰでは谷根千エリアであることを強調していますけれどね…ちょっと違うんじゃないかと思いますが。
道灌山通りを越えてしまうと違うように感じますよね。

それにしても台東区ってどうしてこんな風にとんがって飛び出ているのでしょうね？？
この辺りは荒川区と台東区と文京区が交差しまくっている感じがします。
学校関係がなんだか通学区はどうしたらいいの?というかんじですね。
一番近い日暮里第一小学校は荒川区の小学校ですよね？？

[90: 購入検討中さん]

でもこの辺りは新築マンションでてこないので悩みます

[91: 匿名さん]

そうなんですよね。
たまーに出ているみたいですが、
本当にたまーになので。。。

私も気になってどうしてこの辺りが台東区なのか
goo地図の古地図や古い写真を遡ってみてみたのですが
昔はただただ畑だったみたいでどうしてそういう境界になったのかはわかりませんでした。
なんだか不思議です。

[92: 匿名さん]

文京区と台東区の堺の、よみせ通り～へび道の通りは不忍池まで昔は川だったのです
川の東が台東区（昔の下谷区）、西が文京区（昔の本郷区）になったのだと思います

荒川区と北区は明治大正時代には東京府１５区には入っていなくて、北豊島郡でした

[93: 匿名さん]

92さん、ありがとうございます！！
地図を見つめていても判らなかったのですが
ご説明戴いてよくわかりました！！
ありがとうございます。
川に沿ってああいう形になっていたのですね。
へびの道はくねくねしていて確かに昔川だったんだなという感じの形をしていますものねぇ。
大変勉強になりました。

[94: 匿名さん]

ホームページのエリアガイドを見ていたのですが、
近所に美味しそうなお店が結構あるんですね。
パン屋さんは人気があるようなので、今度行った際に見てきたいなと思っています。
食べログでも結構この辺りは個人のお店が載っているので、
外食に関しては困らなさそうな感じですね。
駅も近いですし。
後はほんと、お値段次第だなというところです。

[95: 匿名さん]

ここは環境はいいですよ。値段もそこまで高くない。知名度も低いので穴場かもしれません。

[96: 匿名さん]

えっっ!?
値段もそんなに高くはない？ですか？
このエリアを考えると、相場より高いのではないかと思うのは、私だけでしょうか!?

[97: サラリーマンさん]

モデルルーム見てきました！
はっきり言って、ありえない間取りです。
バルコニーつぶして、広く見せているだけで、
使いづらいったらありゃしない！！！

このスレの書き込みで、金額が妥当とか言っている人は、
関係者か？よくわかっていない人に違いないです。（断言します。）

住商の営業も、「この土地は希少です！」、しか言いませんでした・・・。

この物件が、即日完売することは、絶対にないと思います！！！！！
価値としては、4000-5000万ぐらいが妥当かと思います。

[98: 購入検討中さん]

別に即日完売する必要性がないのでは？

住商って大手だしね

即日完売に拘っているのは野村さんくらいでは？

[99: 匿名さん]

4000万から5000万なら確かに即日完売しますよ！いくら何でもそこまで安くはないよ。借地権なら別だが

[100: 周辺住民さん]

今田端に住んでいます。閑静な住宅地という雰囲気が気にって購入を検討しています。
(谷中という点は一切考慮していません。みなさんおっしゃっている通り住所こそ谷中ですが、あそこは谷中とはいえない)

週末MRを見学してきました。バルコニーが狭い、E棟の日当たりがわるそうなどいろいろありますが、気になったのは特にこちらから質問していないのに地盤はしっかりしているので心配なくと言われたこと。
不審に思い調べたところ、前の書き込みにもあるとおり目の前の矢田橋通り->へび道->不忍池と昔川が流れている。
ということは砂や砂利で地盤はよくないと思い「ジオダス」をみると、軟弱な地盤と診断されている。
さらにボーリングの結果もたまたまみつけましたが、基礎は20mほどにつくらないとだめですね。(http://doboku.metro.tokyo.jp/start/03-jyouhou/geo-web/pdf/106taninaka....)

これが工期遅延と高価格に響いてきているのでしょうか？専門家の意見を聞きたいですね。

勉強の意味を込めて構造説明会など今後のイベントにも参加しますが、購入意欲はだいぶ下がってしまいました。

[101: 匿名さん]

＞即日完売に拘っているのは野村さんくらい
＞4000万から5000万なら確かに即日完売しますよ！いくら何でもそこまで安くはないよ。
おらもそうおもう。
９７のほうこそ、わかってないただの○○ｗｗｗ

[102: 匿名さん]

いろいろ勘案しても売れない。。というか買っちゃいけないダメマンのような気が…

[103: 購入検討中さん]

消費税が来年の4月から8％となります。この物件の引き渡しは
来年5月予定。（だから建物部分の消費税は8％となる）
だたし、今年の9月末までに契約すれば、特例で5％となる。
従って、今の価格表はあくまで9月末までの契約者に適用
される金額で、10月以降の契約だと値上げするとか価格表に書いてあった。
このデベは、価格を少しでも抑えるための企業努力とかないんですね。

[104: 匿名さん]

消費税8%になることで値上がりする分を値引きしますというような広告や宣伝の文句は
「法的に」禁止されましたけど。　ニュース見てないの？

[105: 匿名さん]

あと禁止される主な理由は「下請けいじめ」を禁止するためです

客：「価格を少しでも抑えるための企業努力しろ！」　→
デベ：客が安くしろと言ってるから、下請けを値切れ　→
下請け：作業員の賃金を安くしたり、材料を粗悪なものに変更
良くないでしょ。この流れ

[106: 匿名さん]

どっちにせよ売れないと思う

[107: 匿名さん]

確かに、金額が妥当とか言うより、この間取りでは金額を出して住みたくないと思いました。せっかくの希少性が残念です。
面積をかせぐためなのか、バルコニーを狭くして、庇もないところに足元までＦＩＸガラス張りにしていますが、
これでは昼間明るいどころか、強烈な西日にさらされて屋内がすぐに傷みそうですし、日中いられるかどうか。どの間取りにも無理があって、家具を置きづらい。たいした設備もないようでした。

[108: 購入検討中さん]

消費税増税分を値引きしますという表現は禁止されている
らしいが、あえて増税分は値上げしますって書く必要は
ないんじゃないの。
値上げしますって表現をいれなきゃいけないルールはないよな？

そもそも、この値段のマンション買う人は、所得水準高い人たち
だから、建物にかかる消費税値上げ３％分（せいぜい100万円くらいだろ）
よりも、所得税のローン控除で20万円×10年＝200万円の所得税が
安くなったほうが得なんだけどな。

[109: 匿名さん]

自分はそこまで間取りは悪いとは思わないですが、
バルコニーは確かにもっととってほしかったですね。
せっかくの立地なのに残念です。
こちらにもともと川が流れていたのは知らなかったです。
地盤的には悪くない地域かと思っていました。
３１１の際には特に被害はなかったようなので、
埋め立て地よりはいいのかな、という感じでしょうか。

[110: 購入検討中さん]

駅から近く、山手線内側、間取りも選べ、しかも広い。同じ火災危険度高い所と比較しても価格が手ごろなのでとても迷っています。

[111: 匿名さん]

谷中道灌山ってネーミングはあり得ない
地元の人ならわかると思うけど

[112: 土地勘無しさん]

昼の現地と、ＭＲ見てきました。
駅近く、閑静な住宅街というのは良いなと思いました。
谷中銀座へは、通りを渡って商店街を歩いていけるので、案外近い印象でした。
価格は、良い部屋は平米100万ほどなので、高いなぁと思いました。
あと一割安ければ良かったのに！

[113: 匿名さん]

この辺りは昔川だったということで、気になって調べていたのですが、
思川という川が流れていたようですね。
川とは石神井川を飛鳥山でせき止めて用水としてこちら側に流したものだそうで、
元々あった川ではないようです。
地盤的には水が出る場所ではないようですし、そこまで心配しなくても。。。とは思います。

それはそうと谷中道灌山…確かにへんですよね（汗）

[114: サラリーマンさん]

＞113さんへ

この辺りの地盤が悪いのは、有名です。
藍染川より前にあった谷田川というのは、縄文時代から流れている川でした。
地形を見ても明らかなように、上野台地と本郷台地の間を流れる川であり、
この辺りに住む人は昔から水害に悩まされてきました。
地盤的に水が出るような場所です。（今でも井戸がたくさん残っている地域です。）
せき止めて用水なんてありえません！！！

地元民より

[115: 匿名さん]

MR行ってきましたが、週末なのに閑散としてました。
前向きに検討してましたが、なんだか心配になってきました。高めの価格設定のせいでしょうか。
地盤も良くないなら尚更心配です。
売れ行き好調とはいかなさそうな印象を受けました。

[116: 購入検討中さん]

正式な価格って出たのでしょうか？
そちらのほうが気になります。

地盤の件はどうにもならないでしょう。
湾岸エリアほど悪くは無いだろうし。

江戸時代から町中くまなく川が流れていたのが東京です。
あまり気にするようですと、都内で購入できるところは無いのでは（笑）

[117: サラリーマンさん]

石神井川（藍染川・谷田川）は、縄文時代から流れてる川で、
そこからの支流で江戸市中に水を引いています。
その川沿いを調べると、遺跡がたくさんありますよ。

ちなみに、東大がある弥生地域は、弥生遺跡が発掘されたところですね。
治水が進んだのは、大正時代のようで現在の暗渠（川にフタ）が作られました。

おわり

[118: 匿名さん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/table.htm
で地震に関する地域危険度について東京5099地区中、何番目か順位が載っていますね。

[119: 購入検討中さん]

MR,現地を見てきましたので、情報を共有します。　皆さんの感想やご意見をお聞かせ下さい。

1) E棟とW棟の間は公道であり、2棟は一体管理ではなく、独立です。
　管理組合は、別です。ゴミ収集場所も、駐車場も別です。管理人も別です。
　管理人は、W棟は昼間勤務ですが、E棟は午前のみ勤務とのこと。

　いずれの棟も共用会議室等はなく、管理組合の会議場所には、困ると思います。
　管理費は、E棟215円/平米、W棟は206円/平米です。　
　120戸のスケールメリットは無く、あくまで、86戸と34戸です。

2) W棟は、A館（9階建て、74戸）、B館（6階建て、13戸）、C館（5階建て, 9戸、北向き）の3館に別れています。
　エレベータは、A棟に1機のみですが、B館・C館とは、渡り廊下で行き来できます。

　A館の4階以下は10部屋ですが、5階以上から階が上がる毎に北西側が削れて部屋数が少なくなり、9階は2間のみとなります。
　これは、敷地北側の一般住宅への日当たりを配慮してのことと思われます。
　その結果、W棟A館のルーフバルコニーは、南東側ではなく、北西側になってます。

3) マンション敷地は第一種住居地域ですが、その南側にあたる、不忍通り、道灌山通り沿いは、
　商業地区であり、10階建て以上のビルが建っています。（将来、もっと高いビルが建つ可能性もあります。）

　そのため、最上階のW棟9階は、日当たりは問題ありませんが、南側に大きく抜け感のある眺望を完全に得られるわけではありません。　
　W棟A館の南東角部屋が、南方向に窓を大きく取ったデザインになっていない理由は、南側に10階以上のビルが見えるからだと思います。

4) 間取りですが、敷地北側の住居への配慮しつつ、建坪率を最大限に活用して戸数を増やすためなのか、無理な間取りが、散見されます。アウトフレームも不完全で、四角形の部屋が少ないです。

　W棟A館では、広めのルーフバルコニーを持つ西端部屋の柱の室内への食い込みがひどいです。残念。
　3LDKでは、2部屋リビングイン、そのうち一部屋が行灯部屋の間取りも多いです。

　E棟は、101, 204, 304, 404のLDの中くびれ形状は、使いにくそう。
　505号室は、全体形状が凹形で、しかも洋室１のWICの広さがアンバランス。ちょっとあり得ない。

5) 予定価格は、最安値が、W棟C館107号室で、3860万円（坪204万円）、最高値が、W棟A館601号で、8960万円（坪316万円）です。
　坪単価では、W棟A館902号室の6770万円（坪341万円）が最高単価だと思われます。
　価格差がかなりありますね。

6) エントランスの位置ですが、W棟はB館1階、E棟はその向かいつまり、W棟とE棟の間の道路の奥のほうにあり、つまり、日暮里駅から歩いてきて、近い方向ということだと思います。
　狭い道路際ですが、車寄せはありません。
　HP等を見ると、エントランスは南側にあるものと思い込んでいたのは、間違いでした。

7) MRで見たところ、正直な感想としては、高級感はあまり感じられませんでした。
　 事前取り付けのエアコンは、一切無し。
　 外廊下、ディスポーザ無し、洗面ボールは人造というあたりも、安っぽい一因。


【全体所感】

・ロケーションは満足なのですが、間取りも含め、もったいない感というか、残念感を強く感じてしまいました。
　高級感を犠牲にしている割には、W棟901号室の 坪341万円は、高すぎると感じます。
　W棟C館107号室の坪204万円は、まぁ、安いと思います。

　そもそも、戸数を減らし、無理な間取りを減らすこともできなかったのでしょうか。
　特に、狙っていた上層階のルーバル付きの広めの部屋に無理な間取りが多く見られるのが、本当に残念です。

・2棟の位置づけも、もったいないです。　W棟C館１階の、1番不人気なりそうなところを共用会議室にするとか、駐車場を2棟一体管理にしたり、管理体制も一体にしたりとするのは、できなかったのでしょうか。

　不人気の部屋は、値下げしないと売れない部屋も出てくるのではと思います。

　当方は、申し込むか、見送るか、見送る方に傾いてきましたが、もう少し悩んでみます。

[120: 購入検討中さん]

(昨日の続きです）　皆さん、ご意見・ご指摘をお寄せ下さい。

◆ 昨日、書き忘れたこと、
　- 地権者住居は、一切無し。
　- 水道は、直結式。停電でも、断水にならない。
- トイレは、タンクレスではない。

◆ 1番良かった間取り: E棟501号室 3LDK（93.38平米、8,480万円、単価 300万円）

- プラス：　ワイドスパン。全室６畳以上で、形状もほぼ四角形。浴室・トイレにも窓有り。キッチンからルーバルへ出られる。
- マイナス：　ルーバルは北側。浴室が1418。90平米超物件なんだから1620が欲しかった。ここは実に惜しい。

- 要確認ポイント：　５Fならリビングの日照は、ぎりぎり大丈夫では。
　　　　眺望は、どうだっかなぁ？　目の前に5階建てぐらいの建物がお見合いであったような記憶が。
- 5Fで単価 300万って、高すぎないか？

・ロケーション・雰囲気： 趣味的には、OKです。