クラッシィハウス谷中道灌山【旧称：（仮称）谷中道灌山マンションプロジェクト】ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

ここは、山手線の内側で歴史と情緒を漂わせる地。- 場所は大日本住友製薬の事業所跡地で、2街区にまたがるプロジェクトになります。
公式：http://www.classy-club.com/yanaka/
参考：http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=6731

＜全体概要（A街区）＞
所在地：台東区谷中3丁目186-1
交通：京浜東北線・山手線西日暮里駅から徒歩5分
総戸数：86戸
間取り：2LDK～4LDK
専有面積：57.56～94.28平米
完成：2014年3月下旬予定

売主：住友商事
設計：日建ハウジングシステム
施工会社：東急建設
管理会社：住商建物

[122: 働くママさん]

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/download/06_taito....
これをみたら谷中３丁目といっても端なので安全ということが分かりますね。

[123: サラリーマンさん]

えっ！？安全！？？？

[124: 働くママさん]

でもなんだかんだ山手線の駅からこれだけ近いのはおそらく想像以上に便利ですよね。
このエリアで大通りから一本入ったところに新築マンションはこの先建たなさそうだし、金利も低いし、建築資材高騰とか日経に出てるみたいだし、、、
一生の買い物だからじっくり選びたいんですが、タイミングとしては今がいいのかなあとは思ってしまいます、、、
きっとどこかで折り合いつけてビシッと決めなきゃいけないんでしょうね、、、

[125: 購入検討中さん]

No119, 120です。

１）E棟の南東は商業地区で、将来、高層物件が建築される可能性は否定できないとのこと。今は日照を享受出来る５Fでも将来の日陰リスクがありますね。
２）周辺中古相場は、坪２００万円がいいところ。
３) 比較の為、月島駅直結のゲートシティの第一期５次販売のMRへ行ってきました。 低層なら坪300万円以下も有ます。
値下がりリスクは高層マンションはほとんどないですよね。交通の便も月島駅直結の方が上ですよねえ。
但し、ロケーションの雰囲気は、まだ谷中道灌山が上です。

デベロッパーの住商さん、正式価格をあと３割、せめて２割５分下げて下さいませ。
そうすれば、買う気になります。

[126: 購入検討中さん]

①管理費
②修繕積立金
③修繕積立基金

を提示してもらいました。入居後５年間は①②合せて約２万円程度でした。②は６年目から２倍。11年目になると３倍。16年目になると４倍…と５年毎にどんどん増額になっていく。これって普通ですか？

それと修繕積立基金って、普通は入居時に数十万支払うものですよね？
12年目と24年目にも入居時の数倍支払うようになっているのですが、これも普通なのでしょうか？

管理費・修繕積立金・修繕積立基金といずれもそれなりに費用が掛かる意識はありましたが、
あまりにも高いので、購入を見送ろうかと思ってます…

[127: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

126さん
総合的に考えて普通と思います。大規模なら2割程度安いのもあります。タワーは5割程度高いです。資産価値維持、暮らしに関わってきますので、安すぎる設定も後々問題になります。

[128: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

↑70平米位で2万ならの話です。金額は大体広さに比例します。

[129: 匿名さん]

まぁ、月島のゲートシティとここを比べると、マンション規模もロケーションも違いが大きすぎてなんですけどね。。。

価格については、デベロッパーが総合商社だけあって、不動産で必ずしも失敗できない訳ではないってことがあるかもしれないですね。
前の投稿でもありましたが、この周辺のマンション供給は少ないので、この土地で探している人にとっては、高くても「買い」なんだと思います。
「即日完売！！」とはならなそうですが、長期間で販売して、完売に持ち込むんでしょうね。

[130: 匿名さん]

119-120さん、詳しくありがとうございました。
５階でその価格だと割高感がありますね。
場所が場所なので、強気なのでしょうか？
西日暮里の駅は確かに近いですし、マンション周辺はとても静かですしね。

２棟が結局は別物のマンションとしては実質扱われるということでいいのでしょうか。
修繕費もそれぞれ…ということですか？？？
要確認ですね。

[131: 購入検討中さん]

130さんへ
2棟は、区分所有権も管理組合も100％別物です。
当方は見送るつもりです。 MRへ行って、パンフやWEBが、意図的に誤解を招くような説明となっていることに気づき不愉快になりました。
1) E棟とW棟の間の道に紅葉の道だか名付けてあるので、敷地内かと思いきや、公道です。
2) そのためか、2棟は全くの別マンションで、共用設備は会議室すらなく、管理上のスケールメリットもありません。
あの説明では、誰でも120戸の集合マンションだと思いますよね。
3) W棟が、A, B, Cの３館構成とは、パンフでは、全く気づきませんでした。この分、W棟の合理性が下がりますよね。
4) パンフの建物のイラストをよく見てください。9階建と５階建との高さがほぼ同じように描いてある。 イメージとはいえ、酷すぎませんか。

こんなんでは、入居後にさらにネガティブサプライズがあるのでは、と不信感で一杯になってしまいました。

[132: サラリーマンさん]

こちらによく登場する購入検討中さんは、何者ですか？
業界関係者ですか？詳しすぎる！！！

クラッシィ関係者の反論が聞きたいです。
公平な観点からポジティブな意見をお願いします。

[133: 物件比較中さん]

別に購入検討中さんが書いている内容のレベルは、誰でも
不動産を購入しようとして少し勉強すれば分かるレベルですよ。
全然ふつうのことだと思いますねど。

[134: 匿名さん]

前に調べたマンションも修繕積立金が何倍にもなっていくけいかくでした。20年後は6万とかあり得ない…

[135: ビギナーさん]

↑の書き込みが気になり、修繕積立金について、問い合わせました。　
当方、E棟501号室を希望し、また永住を前提に考えているので、長期修繕計画がしっかりしていることは
重要なのですが、以下は、他のマンションと比べて、標準的と言えるでしょうか？
詳しい方に、コメントを頂きたく、お願いします。

E棟501号室の場合は、毎月の修繕積立金は、以下の通りです。
　1～5年目　7,730円
　6～10年目　18,040円
　11～15年目　21,350円
　16～20年目　36,080円
　21～25年目　43,810円
　26年目～　　51,540円

修繕積立の一時金は、次の通り。
　12年目　96万6,420円
　24年目　77万3,140円

正直、金額が多いことはしっかりとした計画ということを意味していると思うのですが、
定年後の支払いを考えると、ちょっと高いなぁ、というのが正直な感覚です。

こういう情報こそ、HPやパンフレットに記載してくれると、信頼感がアップすると思うのですが。

[136: ご近所さん]

部屋番号は記載しないほうが良いと思いますよ。誰か特定されてしまうので。

[137: 検討中の奥さま]

>>no.135
わたしもＥ棟希望で、気になって同じくらいの部屋数のマンションを参考に比較しましたが、特に大きく違いはありませんでした。

[138: 匿名さん]

そんなに他物件と差はありませんよ。
修積の上昇や一時金、管理費あたりが気になる人はマンション自体を買わない方が良いですよ。

[139: 購入経験者さん]

私が、今住んでいる所は、２０年目を過ぎても，値上げは最大で入居時の５割り増し程度の計画の上に，管理費の黒字分を積み立てることができた結果，将来の一時金は不要となりました。 それから比べると、格段に高いと感じます。
今の所が、安く済んでいる理由は，次の3点かと思います.
・大規模マンションであること
・管理組合が熱心の方が多く、管理会社の言いなりにならず無駄な修繕を避けたり、値下げ交渉をして支出を低減してきたこと
・駐車場利用料が、管理組合の収入になっていること
また、知人は、管理組合の理事になった時，建設会社系の管理会社の契約を更新せず、独立系の管理会社に変更して、管理費を値下げしました。
20年後の修繕積み立て金が、販売会社さんのいう通りになるかどうかは，管理組合員になる住民の皆さんの熱意次第ということだと思います.

[140: 物件比較中さん]

135さん。
記載して頂いたお部屋は何㎡なのでしょうか？

[141: ビギナーさん]

>140さん　　
　93.9ｍ２です。

> みなさん

　コメント ありがとうございます。
　標準的と言うことであれば、納得したいと思います。
　また、将来は、管理組合次第という点も、ガッテンします。