管理会社のあくどい手口

[元不良理事]

多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

【スレッドを管理組合・管理会社・理事会掲示板 へ移動しました。2013.06.13 管理担当】

[581: 匿名]

そうそう。
何か言えば
関係者扱い。
典型的な『自分様』の
スレ。

[582: 匿名さん]

悪徳管理会社の手口を曝すスレなのか、
悪質クレーマーの手口を曝すスレなのか。

[583: 匿名さん]

悪質クレーマーって、582のこと？

[586: 住まいに詳しい人]

>>584
傷みが出てからで大丈夫？
それでその間何かあったら全責任をあなたが負うのでしたらそれでかまいませんよ。
私が担当している物件で、あなたとまったく同じことを言って、大規模修繕工事を総会で否決した管理組合は、その翌年に外壁が落下して通行人にけがを負わせる大事故を起こしました。
もしも、管理会社が大規模修繕工事の提案をしてなければ、管理組合はきっと「管理会社に何も提案されてない！悪くなる前に修繕するのは当然だ！」って言うんですよね。
だから、こちらは早め早めに提案するんですよ。

[587: 匿名さん]

>586
私は584さんではありませんが、584さんの書いた内容は理解でき、肯定します。

まず、あなたの変換ミスでしょうが、今後の話の展開にかかわることなので、仕方なく指摘しますが、あなたが使う「傷み」ではなく、584さんは「痛み」と表現しています。

この二つは、使い方によっては全く違う意味にもなります。

マンションを人間に例えると、痛みが出てから補修や工事をすることで良いと表現しているのです。

人間の場合、症状が出なくても、内部で進行する癌などの場合、痛みなどの症状が出た場合には既に手遅れとなり、手術をすることさえ不可能になってしまうこともあり、痛みが無くても健康診断などで自分の身の状態をチェックして、早期発見に努めるのが良いのですが、それは、取り返しのつかない命に係わることだからです。

しかし、少し考えてみると、人間でも、痛みが出てから病院などに行くか、ドラッグストアで薬を購入することで十分治癒する病気は症状が沢山あります。
二日酔いとか下痢などもそうです。

人間は、痛みなどを感じて、表面化しない内臓のことでも症状が出れば、伝えることができますが、マンションは内部に異常が起こっていても、表面化しないことには分らないことばかりです。

簡単ですが、このようなことで、マンションの場合、人間での痛みが表面化しないことには、誰にも分らないのです。
しかも、表面化してから、どのように対処すればいいか考える余裕が十分あることばかりです。

マンションは人間と違い、命に係わることにはならないことばかりです。

例えば、人間では痛みが出た時には、癌の手遅れ状態であったとしても、マンションの場合、工事をすれば直すことが出来ることばかりです。

清掃や塗装などについては、長期的に見て、こまめにしたほうが無駄な金がかからないものもありますので、全てとは言いませんが、一般的には584さんの書いた通りです。

[588: 匿名さん]

>586
＞それでその間何かあったら全責任をあなたが負うのでしたらそれでかまいませんよ。

よくそんなことを平気で書けますね。
マンションですから個人の意見や考えだけで決まるものではありません。
あなたは管理会社のフロントですから、そんな無責任なことを書くとは信じられません。
まるで、このスレで話題になってる悪徳管理会社の台詞のようです。
あなたがフロントだと、そのマンションは可哀相ですね。
まるで子供が欲しいものを買ってもらえず床に座り込んで泣いて訴えているような対応ですよ。


＞私が担当している物件で、あなたとまったく同じことを言って、大規模修繕工事を総会で否決した管理組合は、その翌年に外壁が落下して通行人にけがを負わせる大事故を起こしました。

人身事故であれば管理会社にも責任は及びますので、あなたにも何等かの刑事処罰が下ったことになります。
書類送検で済みましたか？


＞もしも、管理会社が大規模修繕工事の提案をしてなければ、管理組合はきっと「管理会社に何も提案されてない！悪くなる前に修繕するのは当然だ！」って言うんですよね。

辻褄が合わないことを言うのですね。
管理会社は大規模修繕工事の提案をするのは当然の義務で、契約で大規模修繕工事の提案を除外していない限り、それをしない管理会社は存在しませんよ。


＞だから、こちらは早め早めに提案するんですよ。

早めの提案だけならいいのですが、あなたがフロントだと、あなたの個人的な考えで押しつけがましい提案をして、それを拒否したら、子供のように拗ねて、「俺は言ったからな！お前らが拒否したんだから俺の責任じゃねえからな！」って思われそうで嫌ですね。

[589: 匿名さん]

管理会社は契約に沿って粛々と報告や提案を行う。
それを判断するのは管理組合の責務。

それだけの事でしょ？

[590: 匿名さん]

>586 住まいに詳しい人

＞私が担当している物件で

フロントだったんだね。
で、人身事故が起こったからには刑事事件になるから、君の処分はどうなったんだろう？

[591: 匿名さん]

人身事故だとしても所有者の責任
管理会社は何にもならないですよ

屋上防水漏れてからやればいいでしょうし
外壁も落ちてからやればいいんじゃないでしょうかね
人間関係むちゃくちゃになりますけど

自分の家で水が飲めない 赤水ばかり出てくる
インターホンが使えない テレビがチャンネルによっては見れない

というような価値観が統一されているならば良いのでしょうがそうでないならある程度のところで修繕は必要でしょうね
エレベータとかで挟まれて人が死ぬリスクはありますし
タイル落ちたら車貫通しますから人死にます

タイルでも窓でも布団でも手すりでも壁でも
4階以上からもの落ちてきて当たりどころ悪ければ死にます

能力のないフロントの説明に反対するばかりでなく
まともに考えればいいだけです
否決する時は我慢する必要性が出てくる事も認識すればいいだけですから

[592: 匿名さん]

>591

あなたは「住まいに詳しい人」と言う管理会社のフロントですか？違いますよね？

事故の詳細について知ってるはずがないのに、どうしてそんなことを、しかも自信をもって言えるのでしょう？

この話には、不自然な部分があります。
どこの壁が落ちたのか、壁が落ちると言うことが何故わかったのか、と言う部分です。

通行人に怪我をさせたと言うことから、道路に面しているマンションで、道路間際に建っているマンションであることがわかります。

だとすると、通常の点検で、道路に面している壁が落ちるような部分を点検することはありません。
足場を掛けないとチェックできないからです。


それに、分譲マンションは共同所有で、管理会社と契約している場合には管理会社にも責任が及びます。

何故なら、どのようにして壁が落ちる部分をみつけたかはわからないので別にして、契約を結んだ管理会社だけしか点検をしていないので、それを知ったのであれば、管理会社の営繕担当の一級建築士からも正確に理事会に説明し、緊急であればあるほど、その場所まで同行して見せる責任がありますし、本当に危ないのなら、理事会にも伝わるはずです。
つまり、説明責任がなされていないことになります。

更に、翌年になって壁が落ちるまでの間、管理会社の担当は何をしていたのでしょう？
本当の管理会社の担当なら、毎月の理事会の前に、落ちそうだと言う壁の部分をチェックして、状況を把握して理事会に報告する必要がありますよ。
しかし、この担当は、そんなことしていないようです。

それに、それらのことを議事録にして残しておく必要があります。

ここまでやっていれば、書類送検で済むと思います。

しかし、この担当は、一回でも話したから、それで自分には責任が無いと勘違いしているのです。


でも、かなり興奮した文章になっていますので、もしかすると、あなたが586を書いたのでしょうか？
もしそうなら、あなたは本当に管理会社の担当だったのでしょうか？

[593: 匿名さん]

違う人物だが頭の悪さに腹が立つ

壁というかタイルは膨れてきてから落ちる
気づかない事もあるでしょう
それを直さないと管理組合が言ったら管理組合の責任
いつのタイミングで言うかだが書面で出せば標準管理委託契約上は責任を逃れる
一般的な話ではそうなる
ごね続けるかどうかはその先の話
議事録だとかそんなものは関係が無い

一級建築士が全部の外壁見て点検してる会社なんて無い
膨れや浮きはたまたま気づくもので知識で判別するものではない

[594: 匿名さん]

相手にしない方がいいよ。
ディベートを楽しんでるだけの奴だから。

[595: 匿名さん]

>594
そのようですね。
自ら担当していたマンションでの事故と言う話でピンときていましたが、他の人が読んで信じてしまうと、その人が悪徳管理会社の手口に引っかかってしまいますので、相手をしているだけです。
ご忠告、ありがとうございました。

[596: 匿名さん]

>593
＞違う人物だが頭の悪さに腹が立つ

タイミング良くご覧になったのですね。


＞壁というかタイルは膨れてきてから落ちる
＞気づかない事もあるでしょう

だから、どうしてそれが分ったのかが不思議なのです。
足場を立ててチェックしないと分らないことなのです。


＞それを直さないと管理組合が言ったら管理組合の責任

今だと、それは通用しませんよ。
ちゃんとした説明責任があります。
それを管理契約を結んでいる専門家である管理会社が、素人の理事たちに正しく理解させるまで説明がなされないと説明不足によって起こった事故になります。


＞いつのタイミングで言うかだが書面で出せば標準管理委託契約上は責任を逃れる

それは違います。
それが成立するのは、相手も専門家である管理会社と同じ知識と経験がある場合のみです。

あなたに対して法律家が専門用語を用いた詳細な文章を見せて、「内容はここに書かれた通りです。宜しいですね。」と言って渡された文章の意味が分からなくても、法律家はちゃんと文章を渡したから、私の責任ではないと言うのと同じことです。
その文章には、法律家じゃないと理解できない専門用語や難しい言い回しで、例えば「あなたは私を侮辱したので、この文章を受け取った場合、訴えます。」と言う内容だったのに、あなたが説明を求めたら法律家は「私を侮辱しないで欲しいと言うことです。」と口頭で説明したので受け取ったら、後日、裁判所から出頭命令が届いた、という例です。

管理会社と同じ知識と経験があるのならいいのですが、そんな人は、ほとんどいませんからね。


＞議事録だとかそんなものは関係が無い

議事録は重要ですよ。
話の内容を記録して、３名以上の理事が署名押印するマンションの公式文書です。
ちなみに、議事録に議事内容とは違う嘘を書くと、私文書偽造の罪に問われます。


＞一級建築士が全部の外壁見て点検してる会社なんて無い

管理会社には、必ず一級建築士がいますよ。
年に一度行われる、マンション点検には、一級建築士が来てチェックしますが、足場はありませんので、壁は下から眺めるだけです。


＞膨れや浮きはたまたま気づくもので知識で判別するものではない

手の届く範囲での話ですが、タイルの浮などは知識と経験がなければ分りませんよ。
しかし、知識と経験がある人なら、手の届く範囲のタイルの浮があれば、ほぼ確実に見つけることが出来ます。
手の届かない場所だと、素人だと絶対に分りませんが、知識と経験がある人でも見つけることは困難ですが、あまりにも酷い状態であったのなら、見つけることが出来るかも知れませんね。

[597: ずっと前理事長]

劣化したタイルの最後は、剥離して落下しますが、それまでの経過として、
雨の後、周囲の目地に比べて乾きが遅い。
浮きが出始める前には、白華現象が見られる。
鉄筋にまで水が浸透していると錆汁も出て、茶色の水の流れた跡が残る。
この状態になれば、打診棒で打診すると音の違いがある。
真下や斜めから見ると、膨れているのが目視できる。
このタイルは、放置すれば剥落する虞が大です。
管理会社がどの時点でアドバイスしたか、或いは、しなかったかは別として、
管理会社を選び委託しているのは管理組合だから、最終的には管理組合の責任となります。
万が一下に人がいてケガをした場合、理事長が被告になります。
損害賠償は全員が負担しなければなりません組合員が弁償する場合、弁償の負担割合を相手が勝手に決めることも可能です。

仮に一戸建の家の場合、屋根の瓦がズレていれば持ち主は修理するでしょう。
同じように、管理組合を構成する組合員は、自己責任を持って行動しなければなりません。
共用部分であっても、常に気配りが必要です。自分が住むところです。
任せっぱなしや他力本願は決して良い結果を生みません。
管理会社のあくどい手口に関するスレだから仕方ない部分がありますが、
冷静に考えれば、素人でもわかるタイルの劣化度合いもあります。

[598: 匿名さん]

>597
＞真下や斜めから見ると、膨れているのが目視できる。

タイルの浮は１ミリ以下です。
膨れているのが見えるのが、最初からなのかどうかの判定をすることが出来なければ、浮いているとは言えませんよ。

新築の時点で、同じ位置で同じ角度で同じ天候の時に写真を撮り、例えば半年毎に写真を撮って記録しているのなら、タイルの浮と言われる１ミリ以下ではなく、完全にういてしまい、今にも落下してしまうような１センチくらいの浮であるのなら、記録写真と比べて浮いていると言えるでしょうが、全く同じ角度からの精密な記録写真を撮ったとしても、測定器のような精度は出ませんので、１ミリ以下の浮を見つけ出すことは不可能です。

[599: 匿名さん]

ホントに悪質な管理会社なら淘汰されるし、刑事告発もされますよ。
管理会社も営利事業者ですから、儲からない事はしませんよ。

マンション住人さんも儲け、稼いだ金でマンション買ったんですよね。
だったら解るでしょう、我がまま言わないの、嫌なら管理会社変えなさい。

ましてここはヘドが出るね、安くて上質な管理なんて出来ませんから、牛丼屋じゃないしね。
高級マンション並に管理費捻出してみたら？　　良いサービスしますよ。

[600: 匿名さん]

>599

営利追求と、水増しや詐欺などのぼったくりは違います。

あなたにとっては、例えば実際に行うべき原価１００万円の工事があったとすると、普通の管理会社は営利追求をしますので、ペーパーマージンである５％の利益を上乗せし、工事中の管理経費としての５万円を上乗せし、合計１１０万円で見積りを出しますが、悪徳管理会社の場合、理事会を言いくるめる自信があるだけ水増しし、合計３００万円で見積りをだすと言う違いです。