管理会社のあくどい手口

[元不良理事]

多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

【スレッドを管理組合・管理会社・理事会掲示板 へ移動しました。2013.06.13 管理担当】

[574: 匿名さん]

>573
悪徳管理会社では、他の人に同意することが禁止なので、あなたには、他の人の意見に合意すると言うことが理解できないのでしょう。

[575: 匿名さん]

うちのマンションでは、途中から５年くらいの間、悪徳管理会社になってしまいました。

悪徳管理会社になったのは築９年目でした。

悪徳管理会社は、築１０年までには大規模修繕工事を完了しておかないといけないと行政からも指導されているので、直ぐに工事を行う準備をしましょうと言い出しました。

１０年までに工事を終わらせないと何かあったら理事の責任問題になるし、マンションが何の保証も無い状態になってはいけないと行政からも指導されていると、まるで演説のように説得し始めたのです。

何故か悪徳管理会社が大規模修繕工事のことを言い出した直後、これまで一度も来なかった、大規模修繕工事の営業で色んな工事会社やコンサルタント会社とか設計事務所の営業が来ました。

おかしなことに、悪徳管理会社が提出した見積金額とよく似た金額で、なぜか悪徳管理会社の見積り金額よりも高かったのです。

そして、悪徳管理会社が一番安いので、直ぐに決めて工事をしましょうと強引だったのが、おかしいと誰もが思ったので、大規模修繕工事は延期することになりました。

おかしなことに、大規模修繕工事を延期することが決まってから、それまで、新しい会社なども含め工事の営業が来ていたのが、突然、全く来なくなったのです。

もちろん、公表もしていませんし、訪ねてきた各々の会社に連絡もしていないのに、一気に来なくなったのです。

おそらく、全て悪徳管理会社が声を掛けた関連している工事会社などだったのでしょう。

多分、どの会社に決まっても、全員が、それなりの利益があるようになっていたのではないでしょうか。

以前、問題になったリフォーム詐欺を、集団で行うようなものでした。


後に、マンションで頼んだ、悪徳管理会社と無関係のゼネコンで大規模修繕工事を行ったのですが、悪徳管理会社が出した工事内容と同じ工事を行うとしても、ゼネコンに頼んでも悪徳管理会社より２割くらい安い金額で行えることに驚きましたし、悪徳管理会社が出した工事内容には、しなくても良い工事や、数量の水増しや単価が一般の何倍にもなっている部分が見つかったのです。

それらの無駄な工事を省いて、数量を水増しせず、一般的な単価にした工事見積り金額は、悪徳管理会社が出した見積額の４割くらい安い金額になりました。


これ以降も、工事の営業は一度も来ていません。


悪徳管理会社で工事を行ったら大変なことになっていたと、今の管理会社の人と話すこともあります。

今思っても非常に怖く腹立たしい経験でした。

[576: 匿名さん]

長くて最後まで読めません。

[577: 匿名さん]

>576
「自分のことだから最後まで読めない」の間違いではないですか？

[578: マンコミュファンさん]

＞576　日本人として読解力不足していますね（笑）

[579: 住まいに詳しい人]

誰も575の内容に触れる事もなく、576のちょっとした言葉に突っかかるんですね。
スルースキルが低い人が多いせいで多くのスレが機能していません。
っと、マジレスしてみました。
本題とまったく関連性のないくだらない揚げ足取りはしないのがネット内での基本ですよ。

[580: 匿名さん]

内容に触れても、真っ当なレスが返ってこないし。

[581: 匿名]

そうそう。
何か言えば
関係者扱い。
典型的な『自分様』の
スレ。

[582: 匿名さん]

悪徳管理会社の手口を曝すスレなのか、
悪質クレーマーの手口を曝すスレなのか。

[583: 匿名さん]

悪質クレーマーって、582のこと？

[586: 住まいに詳しい人]

>>584
傷みが出てからで大丈夫？
それでその間何かあったら全責任をあなたが負うのでしたらそれでかまいませんよ。
私が担当している物件で、あなたとまったく同じことを言って、大規模修繕工事を総会で否決した管理組合は、その翌年に外壁が落下して通行人にけがを負わせる大事故を起こしました。
もしも、管理会社が大規模修繕工事の提案をしてなければ、管理組合はきっと「管理会社に何も提案されてない！悪くなる前に修繕するのは当然だ！」って言うんですよね。
だから、こちらは早め早めに提案するんですよ。

[587: 匿名さん]

>586
私は584さんではありませんが、584さんの書いた内容は理解でき、肯定します。

まず、あなたの変換ミスでしょうが、今後の話の展開にかかわることなので、仕方なく指摘しますが、あなたが使う「傷み」ではなく、584さんは「痛み」と表現しています。

この二つは、使い方によっては全く違う意味にもなります。

マンションを人間に例えると、痛みが出てから補修や工事をすることで良いと表現しているのです。

人間の場合、症状が出なくても、内部で進行する癌などの場合、痛みなどの症状が出た場合には既に手遅れとなり、手術をすることさえ不可能になってしまうこともあり、痛みが無くても健康診断などで自分の身の状態をチェックして、早期発見に努めるのが良いのですが、それは、取り返しのつかない命に係わることだからです。

しかし、少し考えてみると、人間でも、痛みが出てから病院などに行くか、ドラッグストアで薬を購入することで十分治癒する病気は症状が沢山あります。
二日酔いとか下痢などもそうです。

人間は、痛みなどを感じて、表面化しない内臓のことでも症状が出れば、伝えることができますが、マンションは内部に異常が起こっていても、表面化しないことには分らないことばかりです。

簡単ですが、このようなことで、マンションの場合、人間での痛みが表面化しないことには、誰にも分らないのです。
しかも、表面化してから、どのように対処すればいいか考える余裕が十分あることばかりです。

マンションは人間と違い、命に係わることにはならないことばかりです。

例えば、人間では痛みが出た時には、癌の手遅れ状態であったとしても、マンションの場合、工事をすれば直すことが出来ることばかりです。

清掃や塗装などについては、長期的に見て、こまめにしたほうが無駄な金がかからないものもありますので、全てとは言いませんが、一般的には584さんの書いた通りです。

[588: 匿名さん]

>586
＞それでその間何かあったら全責任をあなたが負うのでしたらそれでかまいませんよ。

よくそんなことを平気で書けますね。
マンションですから個人の意見や考えだけで決まるものではありません。
あなたは管理会社のフロントですから、そんな無責任なことを書くとは信じられません。
まるで、このスレで話題になってる悪徳管理会社の台詞のようです。
あなたがフロントだと、そのマンションは可哀相ですね。
まるで子供が欲しいものを買ってもらえず床に座り込んで泣いて訴えているような対応ですよ。


＞私が担当している物件で、あなたとまったく同じことを言って、大規模修繕工事を総会で否決した管理組合は、その翌年に外壁が落下して通行人にけがを負わせる大事故を起こしました。

人身事故であれば管理会社にも責任は及びますので、あなたにも何等かの刑事処罰が下ったことになります。
書類送検で済みましたか？


＞もしも、管理会社が大規模修繕工事の提案をしてなければ、管理組合はきっと「管理会社に何も提案されてない！悪くなる前に修繕するのは当然だ！」って言うんですよね。

辻褄が合わないことを言うのですね。
管理会社は大規模修繕工事の提案をするのは当然の義務で、契約で大規模修繕工事の提案を除外していない限り、それをしない管理会社は存在しませんよ。


＞だから、こちらは早め早めに提案するんですよ。

早めの提案だけならいいのですが、あなたがフロントだと、あなたの個人的な考えで押しつけがましい提案をして、それを拒否したら、子供のように拗ねて、「俺は言ったからな！お前らが拒否したんだから俺の責任じゃねえからな！」って思われそうで嫌ですね。

[589: 匿名さん]

管理会社は契約に沿って粛々と報告や提案を行う。
それを判断するのは管理組合の責務。

それだけの事でしょ？

[590: 匿名さん]

>586 住まいに詳しい人

＞私が担当している物件で

フロントだったんだね。
で、人身事故が起こったからには刑事事件になるから、君の処分はどうなったんだろう？

[591: 匿名さん]

人身事故だとしても所有者の責任
管理会社は何にもならないですよ

屋上防水漏れてからやればいいでしょうし
外壁も落ちてからやればいいんじゃないでしょうかね
人間関係むちゃくちゃになりますけど

自分の家で水が飲めない 赤水ばかり出てくる
インターホンが使えない テレビがチャンネルによっては見れない

というような価値観が統一されているならば良いのでしょうがそうでないならある程度のところで修繕は必要でしょうね
エレベータとかで挟まれて人が死ぬリスクはありますし
タイル落ちたら車貫通しますから人死にます

タイルでも窓でも布団でも手すりでも壁でも
4階以上からもの落ちてきて当たりどころ悪ければ死にます

能力のないフロントの説明に反対するばかりでなく
まともに考えればいいだけです
否決する時は我慢する必要性が出てくる事も認識すればいいだけですから

[592: 匿名さん]

>591

あなたは「住まいに詳しい人」と言う管理会社のフロントですか？違いますよね？

事故の詳細について知ってるはずがないのに、どうしてそんなことを、しかも自信をもって言えるのでしょう？

この話には、不自然な部分があります。
どこの壁が落ちたのか、壁が落ちると言うことが何故わかったのか、と言う部分です。

通行人に怪我をさせたと言うことから、道路に面しているマンションで、道路間際に建っているマンションであることがわかります。

だとすると、通常の点検で、道路に面している壁が落ちるような部分を点検することはありません。
足場を掛けないとチェックできないからです。


それに、分譲マンションは共同所有で、管理会社と契約している場合には管理会社にも責任が及びます。

何故なら、どのようにして壁が落ちる部分をみつけたかはわからないので別にして、契約を結んだ管理会社だけしか点検をしていないので、それを知ったのであれば、管理会社の営繕担当の一級建築士からも正確に理事会に説明し、緊急であればあるほど、その場所まで同行して見せる責任がありますし、本当に危ないのなら、理事会にも伝わるはずです。
つまり、説明責任がなされていないことになります。

更に、翌年になって壁が落ちるまでの間、管理会社の担当は何をしていたのでしょう？
本当の管理会社の担当なら、毎月の理事会の前に、落ちそうだと言う壁の部分をチェックして、状況を把握して理事会に報告する必要がありますよ。
しかし、この担当は、そんなことしていないようです。

それに、それらのことを議事録にして残しておく必要があります。

ここまでやっていれば、書類送検で済むと思います。

しかし、この担当は、一回でも話したから、それで自分には責任が無いと勘違いしているのです。


でも、かなり興奮した文章になっていますので、もしかすると、あなたが586を書いたのでしょうか？
もしそうなら、あなたは本当に管理会社の担当だったのでしょうか？

[593: 匿名さん]

違う人物だが頭の悪さに腹が立つ

壁というかタイルは膨れてきてから落ちる
気づかない事もあるでしょう
それを直さないと管理組合が言ったら管理組合の責任
いつのタイミングで言うかだが書面で出せば標準管理委託契約上は責任を逃れる
一般的な話ではそうなる
ごね続けるかどうかはその先の話
議事録だとかそんなものは関係が無い

一級建築士が全部の外壁見て点検してる会社なんて無い
膨れや浮きはたまたま気づくもので知識で判別するものではない

[594: 匿名さん]

相手にしない方がいいよ。
ディベートを楽しんでるだけの奴だから。

[595: 匿名さん]

>594
そのようですね。
自ら担当していたマンションでの事故と言う話でピンときていましたが、他の人が読んで信じてしまうと、その人が悪徳管理会社の手口に引っかかってしまいますので、相手をしているだけです。
ご忠告、ありがとうございました。

[596: 匿名さん]

>593
＞違う人物だが頭の悪さに腹が立つ

タイミング良くご覧になったのですね。


＞壁というかタイルは膨れてきてから落ちる
＞気づかない事もあるでしょう

だから、どうしてそれが分ったのかが不思議なのです。
足場を立ててチェックしないと分らないことなのです。


＞それを直さないと管理組合が言ったら管理組合の責任

今だと、それは通用しませんよ。
ちゃんとした説明責任があります。
それを管理契約を結んでいる専門家である管理会社が、素人の理事たちに正しく理解させるまで説明がなされないと説明不足によって起こった事故になります。


＞いつのタイミングで言うかだが書面で出せば標準管理委託契約上は責任を逃れる

それは違います。
それが成立するのは、相手も専門家である管理会社と同じ知識と経験がある場合のみです。

あなたに対して法律家が専門用語を用いた詳細な文章を見せて、「内容はここに書かれた通りです。宜しいですね。」と言って渡された文章の意味が分からなくても、法律家はちゃんと文章を渡したから、私の責任ではないと言うのと同じことです。
その文章には、法律家じゃないと理解できない専門用語や難しい言い回しで、例えば「あなたは私を侮辱したので、この文章を受け取った場合、訴えます。」と言う内容だったのに、あなたが説明を求めたら法律家は「私を侮辱しないで欲しいと言うことです。」と口頭で説明したので受け取ったら、後日、裁判所から出頭命令が届いた、という例です。

管理会社と同じ知識と経験があるのならいいのですが、そんな人は、ほとんどいませんからね。


＞議事録だとかそんなものは関係が無い

議事録は重要ですよ。
話の内容を記録して、３名以上の理事が署名押印するマンションの公式文書です。
ちなみに、議事録に議事内容とは違う嘘を書くと、私文書偽造の罪に問われます。


＞一級建築士が全部の外壁見て点検してる会社なんて無い

管理会社には、必ず一級建築士がいますよ。
年に一度行われる、マンション点検には、一級建築士が来てチェックしますが、足場はありませんので、壁は下から眺めるだけです。


＞膨れや浮きはたまたま気づくもので知識で判別するものではない

手の届く範囲での話ですが、タイルの浮などは知識と経験がなければ分りませんよ。
しかし、知識と経験がある人なら、手の届く範囲のタイルの浮があれば、ほぼ確実に見つけることが出来ます。
手の届かない場所だと、素人だと絶対に分りませんが、知識と経験がある人でも見つけることは困難ですが、あまりにも酷い状態であったのなら、見つけることが出来るかも知れませんね。

[597: ずっと前理事長]

劣化したタイルの最後は、剥離して落下しますが、それまでの経過として、
雨の後、周囲の目地に比べて乾きが遅い。
浮きが出始める前には、白華現象が見られる。
鉄筋にまで水が浸透していると錆汁も出て、茶色の水の流れた跡が残る。
この状態になれば、打診棒で打診すると音の違いがある。
真下や斜めから見ると、膨れているのが目視できる。
このタイルは、放置すれば剥落する虞が大です。
管理会社がどの時点でアドバイスしたか、或いは、しなかったかは別として、
管理会社を選び委託しているのは管理組合だから、最終的には管理組合の責任となります。
万が一下に人がいてケガをした場合、理事長が被告になります。
損害賠償は全員が負担しなければなりません組合員が弁償する場合、弁償の負担割合を相手が勝手に決めることも可能です。

仮に一戸建の家の場合、屋根の瓦がズレていれば持ち主は修理するでしょう。
同じように、管理組合を構成する組合員は、自己責任を持って行動しなければなりません。
共用部分であっても、常に気配りが必要です。自分が住むところです。
任せっぱなしや他力本願は決して良い結果を生みません。
管理会社のあくどい手口に関するスレだから仕方ない部分がありますが、
冷静に考えれば、素人でもわかるタイルの劣化度合いもあります。

[598: 匿名さん]

>597
＞真下や斜めから見ると、膨れているのが目視できる。

タイルの浮は１ミリ以下です。
膨れているのが見えるのが、最初からなのかどうかの判定をすることが出来なければ、浮いているとは言えませんよ。

新築の時点で、同じ位置で同じ角度で同じ天候の時に写真を撮り、例えば半年毎に写真を撮って記録しているのなら、タイルの浮と言われる１ミリ以下ではなく、完全にういてしまい、今にも落下してしまうような１センチくらいの浮であるのなら、記録写真と比べて浮いていると言えるでしょうが、全く同じ角度からの精密な記録写真を撮ったとしても、測定器のような精度は出ませんので、１ミリ以下の浮を見つけ出すことは不可能です。

[599: 匿名さん]

ホントに悪質な管理会社なら淘汰されるし、刑事告発もされますよ。
管理会社も営利事業者ですから、儲からない事はしませんよ。

マンション住人さんも儲け、稼いだ金でマンション買ったんですよね。
だったら解るでしょう、我がまま言わないの、嫌なら管理会社変えなさい。

ましてここはヘドが出るね、安くて上質な管理なんて出来ませんから、牛丼屋じゃないしね。
高級マンション並に管理費捻出してみたら？　　良いサービスしますよ。

[600: 匿名さん]

>599

営利追求と、水増しや詐欺などのぼったくりは違います。

あなたにとっては、例えば実際に行うべき原価１００万円の工事があったとすると、普通の管理会社は営利追求をしますので、ペーパーマージンである５％の利益を上乗せし、工事中の管理経費としての５万円を上乗せし、合計１１０万円で見積りを出しますが、悪徳管理会社の場合、理事会を言いくるめる自信があるだけ水増しし、合計３００万円で見積りをだすと言う違いです。

　

[601: 匿名さん]

証拠があるなら問題無い、告発したら良い事。
ましてやタラレバでもの言われても答えようがないね。

嫌なら管理会社との契約やめたら良い事、何の問題も有りませんよ。

[602: 匿名さん]

>599

すいません、おかしな文章になってしまっていたのに気付きましたので、訂正します。


営利追求と、水増しや詐欺などのぼったくりは違います。

例えば実際に行うべき原価１００万円の工事があったとすると、普通の管理会社は営利追求をしますので、ペーパーマージンである５％の利益を上乗せし、工事中の管理経費としての５万円を上乗せし、合計１１０万円で見積りを出しますが、悪徳管理会社の場合、理事会を言いくるめる自信があるだけ水増しし、合計３００万円で見積りをだすと言う違いなのですが、あなたにとっては、どちらも同じ営利追求だと言うのですね。

　

[605: 匿名さん]

利益の幅など決まりは無いし、消費者が選ぶべきもの。
子どもじゃないんだし、詐欺でも無いでしょ、無知なだけ。

管理会社は沢山あるでしょ。

[606: 匿名]

適正に管理を運営するなら、まずは無関心な区分所有者を何とかするべき。

その上で運営は委託するなり、自主的に行うなりできるでしょ。

赤の他人同士で資産を守ることが如何に大変なことなのかを理解していないで、管理会社がまともかどうかなんてわかるわけがない。

[607: 匿名さん]

暇はあるが金がない（年金生活者等）お年寄りが多いマンションだとなんとか安くあげようとする。それ自体は悪い事ではないが、資産価値まで考えが及ばないから何か工事するにも壊れてからで充分だと驚くべき思考を披露したりする。
一方バリバリの現役世代が多いマンションだと多少金はかかっても構わないから不具合が表面化しないように早め早めに手を打つ。
ご承知のようにマンションを売却しようとすれば不動産屋は大規模修繕の計画と実施状況をチェックする。いくら綺麗でも定期的に手入れをしていないと資産価値はがた落ちだ。

[609: 匿名さん]

>604
>605

利益には、常識的な割合があります。

サービス業の場合、その店には値段表示がなく、３万円で仕入れたシャンパンを銀座の一等地で広くゆったりとした空間を与え、サービスする女性も気品と知性を備えた感じの良い女性で、その店に行く人にステータスを与えると言うことを、誰の目にも明確にしている店なので、その店に行かなくても、その店だと高いのは誰でもわかるような店なら、それらの空間などを含めた支払う側が納得しているサービス料が加わり２０万円になるのは、正当な請求額です。

しかし、５００円で仕入れたビールを、ガード下の狭く煩い空間で値段表示のない店で、敬語も使えないヤンキー上がりのような小母さんがタバコ吹かしながら許可してもいないのにフルーツとかを頼んでしまい、勝手にビールを飲んでしまい、呆れて帰る時には５万円を請求されたら、それは、誰もが幾ら説明されても納得できない不当が請求額です。

工事の場合、サービス料と言う設定はありませんので、銀座の店のようなことをしたつもりなのかも知れませんが、ガード下のぼったくりバーと同じで、しかも、ぼったくりリバーなら、サービス料だと良い訳もできるので、警察もなかなか手を出せないが、工事の場合、比較対象出来る他の工事会社の見積りが証拠となるので、明らかに違法であることが証明できます。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[610: 匿名理事]

一般的に1,000円で仕入れた商品を1,300円或いは1,500円で販売することはよくある事です。
しかし、世間一般、他で1,300円で販売しているのに1,500円で販売しているところから購入することはまずあり得ません。
そして、1,500円で販売している店は、いつしか客が寄り付かなくなり、廃業していきます。

しかるにマンションではそれがまかり通っています。
定価500円の蛍光灯を1,000円で販売しても管理組合は黙って購入してしまいます。　それはなぜか？
管理組合が他と比較する（相見積をする）ことをしていないからです。何故に相見積もりをせず購入してしまうのか？　
相見積もりの仕方を知らないか　あるいは　単に面倒だからあいみつもりをしないか。・・・

609さんが過剰な利益をつけて、販売している管理会社を批判していますが、それは筋違い。
管理組合は一つの組織として、経営努力をすべきです。　管理組合の努力も必要なんです。
相見積もりをすれば　そのような業者と取引しないことは　容易にできるのです。

しかし　「悪徳管理会社」と呼ばれるところはこの程度の話ではないのです。
一部管理組合員にわいろを使用して取り入り、その組合員を利用して、極めて不当な方法で、
高額な金額を管理組合から出させるよう仕向けるのです。
500円の蛍光灯の球を、くだらない理由を付けて買わせるよう仕向けてしまうのです。

ここはダメだから他のところにしようと良識ある組合員が四方手を尽くしても、手も足も出ない様追い詰めていきます。
これこそ真の「悪徳管理会社」なのです。

[611: 匿名さん]

他人の商売にケチ付けてないで、自ら納得できる管理会社に頼みなさいよ。

１０００円で仕入れてベッピンさんが１万円で売っても当たり前。付加価値っちゅーもんよ。
例えば中古車オークションで車５千円で仕入れてきれいにして３０万円で売ってなにが悪い。
他人の商売気に入らないなら、気に居る所を探せば済む事。

[612: 匿名さん]

>>609
今の時代、ネットを使えば大体の事は調べられる。
いい加減な管理会社の工事提案や見積りが高いと思えば安い所を探したりいくらでも比較検討できる。
その労力を惜しめば報いは自業自得。

ボッタクリバーの例えは意味合いが違う。ボッタクリバーは事前に値段を告げずに会計の時に有無を言わせず法外な金額を請求する。
片や悪徳と呼ばれる管理会社でも見積り提示はする。つまり値段を検討する時間がある。
にもかかわらず契約したのなら誰にも文句は言えまい。

[618: 匿名さん]

なんだか話が逸れているけど、マンションの修繕その他工事関係は見積りを取るのが当たり前。複数取るのが常識。
ボッタクリバーとか銀座のバーとか関係ないだろうが。
そういう所が見積り出すかよ？

[619: 匿名さん]

そうだね、相見積をとるのは常識だね。