管理会社のあくどい手口

[元不良理事]

多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

【スレッドを管理組合・管理会社・理事会掲示板 へ移動しました。2013.06.13 管理担当】

[482: 匿名さん]

大規模修繕の仕様内容も重要だと思うのですが、
保証もすごく重要じゃないですか？
工事部分にもよると思いますが、みなさんはどこまで保証を付けてもらってますか？
建材等のメーカー保証まで？それ以上？？

もしよろしければ、参考までに教えて頂けると幸いです。

[483: 匿名]

一生懸命に見積内容を精査しても工事監理で手を抜かないようにね。

仕様書通りの手順で施工されずに、表面だけを重視していては無意味ですからご注意を。

[484: 匿名さん]

>482
保証ですが、建築に関してはあまり意味が無いと考えていまして、うちのマンションでも悪徳管理会社が防水の保証が切れるから直ぐに防水工事をして保証を付けないと何か起こった時には理事の責任問題になると脅されるように工事を急かされましたので、悪徳管理会社とは無関係の専門家の説明を聞き考えた結果です。

ちゃんと普通に工事をしていれば、余程のことが無い限り、保証を付けている期間中に問題が起きることはないのです。

保証がしっかりしていると言う工事会社や管理会社ほど、工事に自信がなく、保証期間中に良く問題が起こるようです。

家電品でも保証中には何も起こらなくて、保証が切れてから問題が起こることばかりでして、工事に関しても同じことがいえるのです。

１０年以上前と今とでは、色んな素材も良くなっていますし、我々は知りませんが、問題が起こらない工事方法などが生まれてきているので、保証期間中に問題が起きることは、まず無いのです。

特に、屋上防水は、漏れていないなら、触らないほうが長持ちするようです。
１０年の保証が切れるので、屋上防水の工事をして新たに１０年の保証を付けるとすると、工事後の１０年は問題ないので保証は無意味と考えても良く、工事をしなくても結果は同じだと言うことです。
マンションでは１０年で工事がもらえると、業者の安定した収入になるので、１０年で行うことが常識のようにされたのですが、普通のビルは、屋上防水の工事をするのは、雨漏れが起きた時に起きた部分だけ手直しするだけで楽に４０年以上もっているビルが沢山あるのです。
屋上防水の工事をすると、せっかくのバランスが崩れてしまい、漏れやすくなることが良くあるそうです。
だから、マンションで１０年毎に屋上防水工事を行うのは、１０年目に工事をしてしまったことで、１０年毎に工事を行わないと雨漏れを起こしやすくなるからだそうです。

年配の人ほど、保証を気にするようですから、無理には勧めませんが、無駄な金を使うことになりますので、積立金に十分な余裕があるのなら、保証をとっても良いでしょうが、余裕があまりないのなら、無駄な保証の為の工事はしないほうが良いでしょう。

[485: 匿名さん]

極論、大規模修繕は管理会社かまさないで管理組合主導で行うのが吉です。ただ、先頭にたって動いてくれる人ってなかなかいない（いたとしても問題ありな人）のが難しい所ではあると思いますが。役員を決めるにしても私は忙しい、時間がない等なかなか決まらないマンションの話も聞きますから。管理組合が修繕委員会を立ち上げて外部の設計士に委託するのが私は1番良いのかなと思います。

[488: 匿名さん]

>487
ご心配と、ご忠告、ありがとうございます。
悪徳管理会社の協力者が数名いまして、理事にもいましたので、悪徳管理会社の実態に気づき、調べてから１年くらい準備をし、根回しをして、既に他のまともな管理会社にかえました。
だから、他のマンションが、同じ目に合わないように書き込んでいるのです。
私を含め、数名が中心となり、悪徳管理会社を追い出しましたので、追い出してからも３回ほど我々以外の部屋のポストに怪文書が配布されると言う嫌がらせがありました。
ここに書き込まれるのと同じで、相当悪質ですので、何処の誰が書き込んだのか特定されないように書いていますので、うまく伝わらないこともありますが、ご理解頂ければありがたいです。

[489: 匿名さん]

>４８４

素人質問ですみません。
保証って、何年とかって話だけだと思ってたんですが、
内容も各社違うものなんですか？

保証って一般的にしてもらわないものなんですか？

[491: 匿名さん]

>489
何の保証のことでしょう？
建物には色んなものがありますので、それによって内容は全て違うので、全てについて説明するのではなく、質問を「何々についての保証」とか、絞ってもらえませんでしょうか。

[492: 匿名さん]

＞４９１

＞４８４の

＞保証がしっかりしていると言う工事会社や管理会社ほど、工事に自信がなく、保証期間中に良く問題が起こるようです。

ここで言うしっかりしている保証と言う中身が、どういう保証があるのかを知りたかったんです

[493: 匿名さん]

色々ありますが　最大の悪は理事会の無知に付け込み無駄な工事を行わせること
無知な理事会への知識提供を行う管理会社を見たことが無い

[494: 匿名さん]

>492
そう言う質問だったのですね。

まず、私が書いた「保証がしっかりしていると言う工事会社や管理会社ほど、工事に自信がなく、保証期間中に良く問題が起こるようです。」と言うのは、あなたが書いた「しっかりしている保証」ではありません。

工事会社や管理会社が「この保証はしっかりしていると思いますよ。」と言う保証のことですから、あなたの言う実際に何かが起こっても責任を取ってくれると言う意味での「しっかりした保証」ではありません。

私が言いたかったのは、例えば、工事会社が「弊社の保証はしっかりしていますので、どうか安心して弊社にお任せ下さい。」と、保証を前面に押し出している工事会社は、施工に自信がない会社が多いと言うことです。

普通に工事をすれば、一般的に決められて付けられている保証の期間中には、天災などの不可抗力による場合を除けば、何も起こらないのが当然なのです。
保証とは、普通に工事をすれば、保証期間に定められた間は、絶対に問題になることは起こらないと言う期間内に定められているのが一般的です。

だから、普通にちゃんと工事をしている会社は、保証期間中に問題が起こらないので保証を重要視して説明をしなくても良いのです。

それに比べ、保証を強調する会社などの場合、良く保証期間中に問題が起こるので、保証に対して敏感で、問題が起こってから、あれこれ突っ込まれないよう、最初に必要以上に詳しく説明したり強調したりするのです。

例えば、普通の会社や、ちゃんと工事をする個人に、塗装を依頼して保証の話をしなかったとしても、偶々、半年で錆びが出たとかなにもぶつけていないのに塗装がはがれたなどで、塗装を依頼した会社や個人に連絡すると、見に来てくれ、手抜きではなく、施工中の不手際などであるのなら、保証がどうのこうのとは言わず、明らかになにかがぶつかったので無いのなら、自分が行った作業が甘かったので起こったからだと判断し、無償で補修してくれます。

保証を前面に押し出している会社だと、保証中に何かあったとしても、あれこれ屁理屈をつけて見に来なかったり、最初に説明したことだから保証の対象にはならないなどと言って知らん顔することが良くあります。
以前ニュースにもなった、見栄えが良く、しっかりした保証が付いている住宅を欠陥住宅だと知らずに買ってしまい、雨漏れがするとクレームを言っても、のらりくらりと時間を稼ぎなにもしないので訴えた、と言うようなのと同じことです。

新築住宅を買ったのなら、泣き寝入りはしないでしょうが、１０年以上も経ってから行ったマンションの工事だと、一人だけの考えでは何もできませんし、臨時総会などを開き合意を得たとしても、建築の専門知識がある人がいるとは限らないので工事内容を確認することさえ難しいため、泣き寝入りすることが多いのを、この悪徳管理会社と同じで、悪い業者は知っているのです。

保証を餌にして、無駄な工事を勧めることが良くありますので、このようなことを知っていれば無駄な工事なのでしなくても良いと判断することができますが、知らないと、保証が大事だと言っていたし理事の私の責任になるらしいので工事をしないといけないと思ってしまい、工事をさせてしまうことになってしまうのです。

自動車に乗っていると、ガソリンスタンドで洗車ワックスやオイル交換を勧められることがありますが、それと同じようなものですね。

「保証がしっかりしていると言う工事会社」と言う文章を、「しっかりしている保証」と書き換えるだけで、全く意味が変わってしまうのです。
悪徳管理会社などは、保証に対し、このようなテクニックを用いていることが良くあります。
法律の専門家が見ても、どちらにも取れると言う内容にしてるのです。
法律の専門家であれば、保証内容で曖昧な表現になっている文章があれば、ちゃんと問い質すこともできますが、それ以外の人だと簡単に騙されてしまうので、十分な注意が必要です。

[495: 匿名さん]

ズボラすぎて誰も参加しなければ何も決定できなくなって良いのでは？

[496: 匿名さん]

工事に関しては、請負契約書等を交わすのですか？
契約書を交わしているのであれば、（標準様式）には、瑕疵担保の内容が
細かく記されています。もちろん、法に沿ってのものであればの話です。
しかし、保証内容に関しては、時々業者の都合よく記載されている場合や
屁理屈こねて、もみ消そうとする場合もあるので要注意です。

しかし、一般の方は理解できないような内容も記載事項にありますので
それこそ、1度専門家に見てもらうと心強いかもしれないですね。
一番いいのは、
1.国土交通省や各県庁の建設課に契約書の内容に不備が無いかを
　問い合わせる。
2.消費生活センターへ問い合わせる
そこで、「瑕疵担保」保証の期間や保証の内容をわかる範囲で聞いてみる。
大規模工事などは、必ず建設業許可が必要です。そうすることにより
実際に、請け負わせる業者（契約を交わした）に質問してみて下さい
答えられるようであれば、まだ「まし」。答えられない、適当に誤魔化す
間違った回答をするようであれば、要注意。

時々、意見があるように「理事や修繕委員等が、自分たちは何もしないで
丸投げしておいて・・・・云々」たぶん、一理あります。
「知らなかった」とか「任せて大丈夫と思ったとか」は、言い訳に過ぎないのです。
ただ、この時に率先してその役を引き受けるような人はちょっと要注意しておくことですね。
工事自体より、金勘定やリベート勘定しか頭にないので・・・・。

この掲示板に投稿されているご意見や経験談を、読まれればわかると思いますが
そこから、学ばれたことも多々おありだと思います。そして、掲示板に公開されていると
真剣に考えていらっしゃる方にとっては、役に立つ情報です。要は、管理会社、施工業者を
100％信じるのは、ナンセンスということ。
後で、揉め事にならないように事前にとことん話し合う
分からないことは、とにかく質問する。回答が曖昧な場合は特に要注意で追及してください。
そして、必ず書面に残すこと。口頭でも契約は成立しますが、後で言った言わないになります。
署名、捺印はすぐにしない。

日本は、印鑑にて契約が成立してしまう法律になっています。ただ、騙して印鑑を付かせた等あれば
クーリングオフ以外でも、契約は解除となります。
この騙してというところが、ネックになるんですよ。だから、事前に調査や専門家への
問い合わせをすることにより「未然に防ぐことも」できるかと思います。
理事がしっかりしているマンションは、実は少ないのが現状です。しかし、その頼れる理事の方が
永久に就任してくれることは、難しいのです。となると、明日は、わが身です
管理組合員の方でも、是非、マンションに住まれるのであれば最低限の知識と
理事になられるときは、責任があるということを頭に入れておくべきですね。

[497: 匿名さん]

>495
そうなると、総会を開いても誰も出てこないし委任状や議決権行使書も出ないのであれば、理事の好き勝手にできますし、理事も不参加であれば、管理会社は何も出来ませんが、悪徳管理会社なら、それを良いことに、好き勝手にされてしまうでしょうね。


>496
＞工事に関しては、請負契約書等を交わすのですか？

と言うのが、494への質問であるとして、お答えします。

工事に関してですが、マンションで良くある工事では、工事金額が少ない工事や緊急工事などに類するものの場合、請負契約書を交わさないで見積書だけで工事を依頼したり、緊急であれば口頭で工事を依頼することこあり、これらの規定をマンション毎で決めている場合もありますが、全ての工事に対して請負契約書を交わすことはありませんね。

[498: 匿名さん]

＞497さん
ご回答、ありがとうございます。
そうなのですか！小さな修繕や緊急の境界線（金額の設定等）を、規約に盛り込まないと
何百万もする工事を、勝手にできるということですよね？
それも、契約書も交わさないで・・・。

うちのマンションは、悪徳管理会社と怪しい理事長3名（直近3年間）で
この、意味不明な工事の総額が、ざっと計算したら約7,300,000円
修繕積立金から消えました。たぶん、ちゃんと他の業者からの相見積を管理組合で
とれば、費用は半値以下だったのでしょう・・・。
そして、その各工事の修繕資料等が全く存在しないということも判明しました。
※追及しました。　探すふりはしてましが・・・。あくまでもふり。←悪徳管理会社
それから、やはり悪徳管理会社と癒着のある数名が、総会に出席し「邪魔」をしてきました。
予想通り。今まで、自分が役員でない時は、総会に出席したこともない元役員（怪しい）
しかし、コテンパンに逆襲してやりました。正直、浅知恵で今まで騙してこれたんでしょうが
こっちは、法律のプロと専門家つけてますので、「ぐうの音も」でないくらいに
逆襲ですよ。それからは、何も言わなかったですね。

悪徳管理会社も、実はよくわからないのか平気で「関係のない法律」をつらつら言ってましたが
それも、完全に「工事をしないと違法になり刑罰もある」と
言っちゃったんですよ。おばかでしょ。ある意味、不安を煽り強要したことが
証明されますからね。おまけに、議事録にも記載しているから逃げようがない。
「知らなかった、無知でしたごめんなさい」で済まされると思うなよ！という感じですね。
だって、多額な工事費が消えたんですから・・・。
それから、無知な役員達も今後は「的」にかけます。責任を放棄した事実が残りましたからね。

臨時総会を開催しますが、その時にはすべての情報の公開が解禁となりますので
隠すことなく、公にしますし「百聞は一見」です。
もちろん、うちのマンションだけではありませんね。記者との打ち合わせもありますしね。
この悪徳管理会社と癒着理事達には、法律、刑法や民法を「出るとこ出てこさせ」
しっかり、教えてやります。

[500: 匿名さん]

>499
なるほど、仰りたいことは分りました。
私の表現で誤解を与えたようです。

例えばスーパーでチョコレートを購入する時、書類にした契約書に双方が押印して結ぶ契約はしませんが、それは間違いなく契約ですし、書類にして押印しなくても契約は成り立っています。

数枚にも渡る契約書を作成し、双方が押印するような契約は、全ての局面では行われません。

契約書を交わすような契約は全ての局面で、行うことはありません。

管理室の窓ガラスが割れたので、近くのガラス店に連絡してガラスの交換を行った場合、ガラス店と契約書を交わしてガラス交換を依頼することはしません。
電話一本で、来てもらい、幾らになるかと金額を聞き、妥当だと思ったら、口頭で修理依頼をして、修理が終わったら支払をし、領収書をもらうことで完了です。
これくらいの工事だと、見積書をもらい、契約書を作り双方が押印し、発注書を作ったりはしません、と言うことです。