管理会社のあくどい手口

[元不良理事]

多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

【スレッドを管理組合・管理会社・理事会掲示板 へ移動しました。2013.06.13 管理担当】

[461: 匿名さん]

＞＞４５７

大規模修繕の平米単価は約１万円って事で理解してよろしいのでしょうか？

[462: 匿名]

平面的床面積のみが論じられていますが、
マンションは高さも関係します。
足場を掛けて工事を行う施工方法を前提とした場合、
表面の形状や表面積も大きく費用に反映されます。
同じ戸数でもより立方体に近いものから直方体や
３面採光を売りにしたジグザグの形状のものまで想像して下さい。
表面積は大きく異なり、足場面積は２倍以上になることもあります。
１戸あたりの金額が７０万と言っているのは、このように特殊な場合も含めた
平均的金額なのです。４０万円の場合や８０万円を超える場合もあると思います。
もちろん現在の状態や使っている材料により大きく変わります。
答えを簡単に求めないで下さい。
相見積もりを取るのにも手間や暇が必要です。役員さんが見積もりを取り、
管理会社にも取らせればよいのです。
管理会社がとった見積にはマージンが含まれ当然高くなります。
その差額で良心的な会社か悪徳管理会社かの評価もできるチャンスです。
もちろん、どの会社にこの工事を依頼するかは、充分に検討して
最後に管理組合の総意で決定します。

[463: ４６２匿名]

追加です。
不要な前倒しが悪いように書かれていますが、一概に言えない部分もあります。
もちろん不要なモノは不要ですが、
足場が必要な工事で、１年程後に必ず必要となる前倒し工事ならば、
同時に工事をした方が良いと考えます。
足場代金の工事総額に占める割合は大きいからです。
足場が必要でない手が届く工事を前倒しですると言うのであれば論外です。

[464: 匿名さん]

平均が７０万という意見と、
７０万という数字は、業者が余裕を持てるホクホク価格という意見があるように見受けられるのですが、どちらが正しいのでしょうか？

自身のマンションが高さや、表面の形状や表面積が大きいため、割高になってしまっているのか、
それとも、ぼったくられて割高になってしまっているのかは、どうやって判断すれば良いのですか？

簡単に求めるなって事は、やはり簡単には判断できず、
マンションの状況に応じて違うというのが正しいような気がしますが…

質問ばかりですみません。

[465: 匿名]

４６４様
７０万もそれ以外も答えは、幾通りでもあります。
正しい、間違っているではなく、皆さんが決定した契約の数値が結果なのです。

金額の多寡については、信頼できる知り合いの業者さんに聞くことが良いのでしょう。
マンションには、多くの方が住んでいます、
その中にも知人友人に関係業界者がいるのではないでしょうか。
工事が始まるから情報を収集し始めると、利益や参加を目的とした欲が絡んだ数字が出されます。
４５５さんが述べている様な項目の数字については工事以外の時に集めましょう。

簡単に・・・
あなたがおっしゃるとおりで私の舌足らずでした。

[466: 匿名さん]

>462
面積と世帯数の中で、高さについても述べています。

[467: 匿名さん]

先程、食事しながらテレビニュースを見ていると、畳の表替えでの、詐欺（ぼったくり）で逮捕者が出たと報道していました。
畳表を、今なら２千円引いて１万円にするからと言って、実際には千円の畳表を売っていた業者が逮捕されていました。

悪徳管理会社の手口と同じですね。

[468: 匿名]

４６６様
ご指摘ありがとうございます。
見落としていました。
ＮＯを教えて下さい。

[469: 匿名さん]

悪徳管理会社が、清掃不行き届きで排水口が詰まったことで起こった雨漏れで被害にあった部屋の内装工事や家財に対する保険金を、悪徳管理会社の子会社が代理店になっている保険会社に請求したことがありました。
雨漏れが起こってから３か月にもなるのに、その部屋の工事が一向に始まらなかったので、ちょうど開かれた総会の場で、被害を受けた部屋の人が、そのことについて手を挙げて皆の前で「雨漏れが起こってから３か月以上にもなるのに、工事もせず、何度連絡しても何もしてくれない、直ぐに工事をしてほしい。」と悪徳管理会社と理事長に対して発言されたのです。
３か月の間、毎月の議事録にも書かれていないことで、皆、その場で初めて聞かされたので驚きました。
理事長が慌ててマイクを持って言い訳としか思えないことを言い出したのです。
理事長は「保険では見積り総額の半分くらいしか支払われないので、残りは修繕積立金から支払おうかと検討中なので工事が出来ない。」と言ったのです。
理事たちは、ざわつき出し、悪徳管理会社のフロントが慌てて理事長からマイクを取り上げ「まだ、話がちゃんとできていないことなので、これから検討する予定です。」と言ったのです。
今度は、会場はざわつきました。
どうやら理事長以外の理事は知らなかったようですし、議事録にも書かれていない、明らかにおかしい状況でした。
当然のように数名から質問が出ました。
いつ起こったことなのか、工事金額は幾らか、保険は幾ら下りるのか、どうして他の理事は知らないのか、議事録に書いていないのはなぜか、などについての質問でした。
実際の被害者が、いつ起こったのか、どんな状態なのか、かなり詳しく説明してくれました。
金額などについては、悪徳管理会社と相談して理事長が説明をしました。
マンションの居住者で、建築関係者もいましたので、その金額を聞いた時、あまりにも高いので、おかしいと言う内容を、その場で説明し、明らかに高いことは、出席者全員が納得しました。
驚いたことに、実際の被害者は、工事内容も金額も知らされていなかったので、皆と一緒に総会の場で初めて耳にしたのでした。

建築関係者の説明だと、総額の３分の１くらい、保険金でも十分おつりが来る金額でした。

至急、理事会で検討して工事を行いますと、何かおかしなまま、総会は終わりました。

総会の議事録が配布され、その中に、雨漏れした部屋のことも書かれていました。
不思議なことに、工事内容は同じなのに、保険金で出来るようになったと書かれていたのです。

それから１か月くらいして、雨漏れ被害にあった人が、総会で金額のことで発言した建築関係者に相談に行ったと隣の人から聞かされ、私もおかしいと発言した一人だったので「何か管理会社と理事長が一緒になって、おかしなことをしているようなので、話を聞きませんか？」と声を掛けてくれたのです。
私も、おかしいと思っているので参加することにしました。

被害者は悪徳管理会社の担当者が持ってきた示談書を持っていて、その中に工事項目が書かれた請求書が添付されていたのです。
その中に、和室の木枠清掃漂白と行ってもいない工事項目があり三万五千円の金額になっていたり、障子紙の張替が１枚二万五千円、２枚で五万円になっていたり、畳の表替えが１枚三万円、６畳で十八万円になっていたり、雨漏れから３か月以上も経っているので、いつ工事しても良いように家族で部屋の家具などを全て移動していたのに、什器移動費として四万五千円などが工事項目にあったのです。
実際に被害者の部屋を確認して家族の話を聞いて、工事内容と照らし合わせたのですが、どう考えても工事項目がおかしいのです。

和室の白木は樹脂加工しているので漂白することは出来ないし、汚れてもサッと拭くだけできれいになることから、行っていない工事であるのは明らかですし、障子紙の張替も一番安い障子紙で、畳の表替えも量産タイプの畳表なので、どちらも一桁高い金額になって、什器移動を含め、これだけでも２５万円くらいが水増しされているのが分ったのです。
他にもあったのですが、確実に証拠がある分だけにしても、相当な水増し工事です。

理事会と悪徳管理会社に問い質したのですが、どうやら理事長と悪徳管理会社で行ったようです。

他の居住者にも声を掛けて実際に工事を行った工事会社を呼んで臨時総会を開く要求をし、臨時総会が開かれました。

理事長と悪徳管理会社は、訳のわからない言い訳をし屁理屈をこねるだけで、肝心な部分については知らぬ存ぜぬで通しました。
実際に工事を行った会社の担当者は、何がなんだかわからないまま、用意してくるようにと依頼した請求書を出しました。
その請求金額はまともで、請求内容には什器移動や白木の漂白は無く、障子の張替や畳の表替えも一般的な金額でした。
どうやらこの工事会社はまともで、悪徳管理会社の子会社である悪徳管理会社営繕が、見積りや請求書を作り直し、子会社の保険代理店に支払わせていたと言うのが分りました。

最終的に、保険金は被害者に全額支払うようにし、被害者が実際に工事をした会社に正当な金額だけを支払うようにしました。
残りは、ほぼ４か月もほったらかしにされたことに対する見舞金と考えてもらうようにしたのです。

この直後、悪徳管理会社の担当者は突然、辞職したと聞かされましたし、理事長は自分の部屋を賃貸にして引っ越して行きました。

悪徳管理会社は、このように水増しし、被害者には工事内容や金額などは一切知らせず、全てを隠ぺいし、勝手に工事をし、修繕積立金からも金を引き出そうとしていたのです。

[470: 匿名さん]

>468
460で触れています。

[472: 匿名さん]

>>471
三万円が高いか安いかは内訳を見ないと判断出来ないと思うけど。
合計金額だけで判断するのは
どんぶり勘定
と言う。

[473: 匿名さん]

>461
＞大規模修繕の平米単価は約１万円って事で理解してよろしいのでしょうか？

何度も、そのように理解することが問題だと言っていますので、そのように理解しないほうが良いです。

マンションの規模や仕様、実際に行う工事の範囲と面積によって大きく値段が変わりますが、値段は床面積１㎡当たりの目安は、１０万円と言う単位ではなく、１００円と言う単位でもなく、１万円前後の単位になることが多いと言うことなら良いでしょうが、大雑把過ぎて理解し難いので、やめておいたほうが良いでしょう。

[474: 匿名さん]

>471
＞ところで我がマンションは３００世帯で駐車場代も含めて管理費＋修繕費が、毎月３万円ですが、やはりこれは管理費をボラレていますかね？
＞コンシェルジュもいて庭は広いですが…

472の言うことは理解できますし、私も基本は同じ考えです。

駐車場代も含めると言うことは、各世帯に１台の駐車場が割り当てられていると言うことですか？
そして、平置きでしょうか、機械式でしょうか？

郊外のマンションなら、平置き駐車場は無料か１０００円で、コンシェルジュは一人で築浅なら３万円と言う可能性はありますが、庭が広いなら植栽管理に多額の費用が必要になるはずですので、かなり安いと思います。
しかし、修繕積立金はだんだん値上げしますので、初年度は総額で３万円かも知れませんが、５年毎とかで値上げして、最終的には支払総額は５万円を超えるでしょう。

[475: 匿名さん]

>469さん

酷い話ですね！うちのマンションも似たような事案がありましたが
洗濯機の水漏れでした。上階からの
うちは、かなりの広範囲にわたり、被害が出て。一番まずかったのが「お仏壇」
びしょ濡れになってしまったことです。当然、木製ですので水分を含み
修理不能（原状回復より購入の方が安い）となりました。
位牌等も・・・。

ところがです。悪徳管理会社が間に入ってきて、あの見積もりは高いとか
上階の方へ何の根拠もなく「揉めるように揉めるように」話をしたようです。
上階の方は、「この悪徳管理会社に話すと、まとまる話もまとまらなくなる」
と、言われて双方での話し合いで解決しました。
結局、後日聞いた話では「保険が出るとか出ないとか、4割でしたとか、
調べもしないで話してきて、結局は、自分達の方で業者を依頼した方がいいとか
頭にきたので、あんたら、揉ます気か！！ってなったんですよ。」
だって、加害者が被害者に強制する話ではないですからね。

もちろん、私が依頼した業者は大手ハウスメーカーです。そこら辺の工務店でも良かったのですが
早く、現状復旧してもらいたい事もあり依頼しました。
それから、この時たまたまこの方が、「監事」の役職になっていて
監査なんて知識が、無いから出来ないと拒否したんだけど、皆さん同じですよ
順番なので、、、、」と「印鑑だけ付いてくれたらいいんで」と
「致し方なく受けましたが、いい加減だなと思っているんです」と
やはり、この時も「管理組合の皆さんに迷惑がかかる、印鑑を押印しないと責任問題に
なりますよ」と脅されたようです。ご本人から聞きました。

結局、このご家族は、親御さんの持ち家に住んでいたようで
正式な区分所有者ではないことも後でわかりました。それから、持ち主の親御さんが
「そんな、杜撰なマンション先が恐ろしいという事」で売却されたようです。

[478: 匿名さん]

70万って数字が独り歩きするのはよろしくないですね。

[479: 匿名さん]

>477
マンションの場所によりますが、駐車場代金を入れるなら、５万円を超えることは十分あり得ます。
あなたのマンションは築何年ですか？
駐車場の代金はいくらですか？
長期修繕計画に記載されていますし、購入時に必ず行われる重要事項説明でも説明された内容ですから、ご自分のマンションのものをご覧ください。

例えば、都内の７０㎡クラスの３ＬＤＫですが、新築時での修繕衝立金は６０００円くらいですが、長期修繕計画に記載された２５年後の修繕積立金は２５０００円くらいになっているマンションもあります。
もちろん計画ですから、見直しなどで下げることもできますが、物価が上がれば当然、高くなります。

うちのマンションは、５年後との値上げを計画していまして、私の部屋で当初５８００円くらいで、２５年目には２万円くらいの予定でしたが、今のところ、大規模修繕工事の時期を遅らせたり、色んな工事内容などを細かくチェックして節約したりしていますので、今の状況なら、最大に上がっても１万円くらいになる計画に修正しています。

[480: 匿名さん]

>475
悪徳管理会社は、どこでも同じようなことをしているのですね。
一日も早く、悪徳管理会社が、この世から消えるようにしたいですね。