管理会社のあくどい手口

[元不良理事]

多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

【スレッドを管理組合・管理会社・理事会掲示板 へ移動しました。2013.06.13 管理担当】

[401: 匿名さん]

>399
>400

よくもまあ、持論をつらつらとご意見されていますが
悪徳管理会社の優れた社員とのお言葉に、「上等じゃ」と目の前にあなたがいれば
言ってやりますね。管理組合の皆さんの前で是非、お話し下さい。
結果は、速攻で解約となるでしょう。
世の中そんなもんで通ると思っている時点で、アウト。それを言うのであれば
今までおとがめが、無いのだから今後も無い。法律（グレー）だといえるのでしょうかねー
いまだに、そのような考えであれば、先が見えますね。

また、ぼったくりは自販の300円の話にすり替えるなんて
いささか、神経を疑う。「高額な費用」に対しての事ですよ。
日常生活で、支出するような生活消耗品と比べても意味がない。

呆れるばかりですね。
＞397
＞398
のご意見に対して反論するのであれば、弱すぎますね。

[403: 匿名さん]

>399

ホテルに缶コーヒーが売っているのかどうかは知りませんが、ミネラルウォーターなどは確かに高いです。
しかし、根本的な部分が全く違います。

それは、我々は、缶コーヒーやミネラルウォーターがコンビニやスーパー、あるいは自動販売機で幾らで売っているのかを知っていると言うことです。

建築の専門家であっても、単に工事金額を見ただけで、高いかどうかの判断はできませんし、見積書を見ても、実際の現場をチェックしなければ、見積りの内容が適正かどうかの判断はできません。
なのに、素人が見て高いかどうか判断できるのは不可能だと言うことです。

缶コーヒーならわかりますが、工事見積もりは分りません。

[405: 匿名さん]

>404
４０３ですが、それは分っていますよ。

ただ、１世帯当たり７０万円が適正かどうかは、マンションの仕様や工事内容によって変わりますので、全てのマンションに共通とは言えません。

[406: 匿名さん]

外壁が吹き付けとタイルとか、タイルでも何処までタイルを張っているのかとか、タイルのグレードの違い、共用廊下やベランダなどの面積の違いもかなりありますし、同じグレードの仕様や設備でも建物形状の違いなどでかなり変わりますね。

[407: 匿名さん]

忘れてました、４０㎡のワンルームばかりのマンションと１００㎡を超える大きな部屋が多いマンションとでも、一世帯当たりの金額は変わります。

[408: 匿名さん]

缶コーヒーがいくらで売っているか知っているように
すでに、大規模修繕の相場を知っている。

[409: 匿名さん]

>408
工場で均一の品質で作られた製品と、同じものは無い現場で全く違う条件で行う工事を比べても意味はありません。

漁師は相場を知っていても、実際に自分が釣った魚が幾らで売れるのかが分らないのと同じ。
食堂などの定食が、本当なら毎日の仕入れ金額が変わっているのに、サバの塩焼き定食がいつも６５０円で値段が変わらないように、建築工事とは、定食のような部分もあれば、漁師の部分も入り混じっているようなものなのです。
職人の質や技術の違いなどでも値段は変わるのです。

この点を理解できるかどうかです。

[410: 匿名さん]

障子の張替で同じ障子紙を用いても、例えば一間の引違いの１枚で、Ａ社では４，０００円だがホームセンターでは２，５００円のように違いますが、これは正常な金額設定で、後は我々消費者がどちらに依頼するかを決めるだけですが、そんなことを知らない時、悪徳管理会社が同じ障子紙を使った張替で１枚２万円の見積りを出したことがありました。

障子の張替って高いんだと思いましたが、中には適正価格を知らず悪徳管理会社に依頼した人が何人がいました。
悪徳管理会社は、障子を共用廊下に出して、共用廊下で張り替えて戻したのです。
作業時間は２枚でわずか３０分でした。
数百円の障子紙と３０分の作業で４万円だったのです。
依頼した人は、もっと丁寧に扱って張り替えてくれるのだと思っていたようで、高いと怒っていました。

これが「ぼったくり」です。

[411: 匿名さん]

ぼったくりですが、違法ではありません。
訪問販売で50万の布団を買うようなものですね。
個人の場合は消費者法に守られますが、
管理組合は守られません。
倫理感に欠ける管理会社と取引すると、損しますので
リプレースを考えるという事ですね。

[412: 匿名さん]

本当のぼったくりですね。
＞408のような方は、ほとんど知識が無い方のようですのでスルーがいいですね。
もし、この方や管理会社側意見を多く投稿する方は
悪徳管理会社と認識しているか、心当たりがあるから反論ばかりするのでしょうね。
全く悪びれる感もないようです。このような管理会社は、先が長くないでしょう
一気に傾く可能性もあります。マルサにお土産でも持って帰って頂くかした方が
いいでしょう。
今まで、このように稼いだ資産は、いつか取られるようになるんです。
とりあえず、うちのマンションの場合は、事前に全ての機関に手を打っていますので
後は、書類にサインするかどうかにかかっています。この悪徳管理会社は全て外注です
外注には、法外な安い金額で請け負わせ、利益を倍増させ大きくなった会社
来月までは、手の内を明かすことはできませんが
今回、うちのマンションでやらかした、訴訟はかなり痛手になることは
確実です。それも、この悪徳管理会社の社員が、会社ぐるみで隠ぺいしたことを
白状したので・・・。役員の前で、土下座しましたよ。もちろん謝れば済む問題ではないので
今更、謝罪は全く必要ないですね。そして、総会の委任状、議決権は
管理会社と癒着している現理事長ではなく、私へとなりました。
区分所有者の方が協力して、偽造防止の為にコピーをしてわざわざ持ってきて頂きました。
だから、今回の総会は本当に楽しみです。

[413: 匿名さん]

安くあげたいなら
自分でやるか
修繕なんかやらない事だ。
商売は必ず利益を得る。
そして利幅は商売人が自由に決めて競争出来る。
そして大事な事は、買う方も比較検討してどこの品物を買うか選ぶ自由がある。
不幸な事に選ぶ自由を放棄しているマンション管理組合があるという現実。
原因は例えば理事長と業者の癒着、無関心。

お財布からお金を出して物を買うときは『よし、これにしよう』と納得して決断しているはず。
その後に他の店でもっと安く売っていたからと言って自分の買った店に行って文句を言っても通用しない。
それはあなたのリサーチ不足だから。

[414: 匿名さん]

何言ってんだか？
個人での消費とマンション管理組合での決議を同じにするとは・・・。
マンション決議を隠蔽し、理事長単独で決定し、さらには違法な金額を設定し
他業者見積もりを依頼しようとすると妨害しておいて
よくも、言える。最終的には、他見積もり業者の妨害行為に関しては
危ない行為。管理会社も理事長も。
理事長以外が、証人となる。それから、問い合わせが多々あったにも関わらず
無視をして、何もなかったかのようにし、「そのような事を（必要性・高い）言っておられるのは
お宅だけです」と回答た。完全に騙しています。だって、問い合わせ件数は数十件以上
あったはずだから・・・。マンション内で極秘に調査しているからね。
基本的に「あらゆる工種の発注先が、100％この悪徳管理会社という事実は覆らない」！
独禁法に関しても、立証出来ますが！
要は、他業者からの相見積を取ろうとした管理組合に対して妨害行為を行ったということ。
けして無関心ではなく、議事録にも記載されているし数名で口頭にて抗議しているが
理事長と癒着して、管理組合の意思に反して強行的に工事を行ったのは事実。
消費者の選択を、言うのであればこれは完全な妨害と意思を無視した（騙した）民主主義に反した
これでも、＞413

いい加減な、言いがかりつけるのも程々にしないと、違法の数々があるということを
よく頭に入れて擁護することですね。
軽く考えていらっしゃるようですが、、、、。証拠の数々、証人の数々、完全に立証できる。
もちろん、一番罪が重たいのは理事長でしょうね。それから、自分の身を守るために
「管理会社が、勝手にやった」「リベートもらった」「騙された」などの半分以上正直に
うたうでしょうね。もちろん本人もお咎めなしということは、無いでしょうが
この悪徳管理会社も逃げおおせることは不可能。それこそ、事実証明、大多数の証言、共犯の証言
この酷暑の中、取調室にて尋問を受けることになるでしょうね。

[415: 匿名さん]

追記
後、私文書偽造等罪（１５９条）かな？偽造私文書行使罪（１６１条）も？

[416: 匿名さん]

>>414
文中に誤りがあるから指摘してあげよう。
管理組合の意思に反して…
これは一部区分所有者の意思に反して
が正しいと思われる。
一般的に工事は管理組合ん代表して理事長と業者とで契約調印される。
理事長が契約調印したという事は同然契約の相手側は管理組合の意思を代表していると認識する。
管理組合に不利益な契約を結んだのは理事長の責任であって、そういう人物を選任した組合員の責任である。
それを理事長を飛び越し業者を悪徳と非難するのは論理が飛躍し過ぎ。

[417: 匿名さん]

>一般的に工事は管理組合ん代表して理事長と業者とで契約調印される。
>理事長が契約調印したという事は同然契約の相手側は管理組合の意思を代表していると認識する。

その前提条件は、管理会社及び理事長双方が善意であるということと同時に悪意であることを知らなかった場合のみです。

[418: 匿名さん]

>416
>417
>これは一部区分所有者の意思に反して
>が正しいと思われる。

何の根拠もなく想像を記載されるのは、止めて頂きたい。
だって、貴方はうちのマンションの住民では無いにも関わらず
何の根拠、証拠もない上の意見をされているからです。
私は、当事者ですよ。

それと、善意はまかりなりにでも通ることはありません。善意とは
一体何かという事。区分所有者が善意と思えば善意。悪意、怠慢、重過失とすれば
そうなるのです。まして、管理会社は、プロとして社会通念上の判断ができないという事。
善意というのであれば、区分所有者が納得できる証明すべきです。しかし、無視をするなど
差別をするなどを行った行為はを、善意とは言いません。それを善意とすれば
「いじめ」「差別」という事で、事件が起きても合法だと犯人が言っているようなものです。
往生際悪いのは、相変わらずですが、、、。貴方それが元で事件が起きても構わないという
事でしょうか？「だって、善意でやった行動だもん」と言いたいのでしょうか？

[420: 匿名さん]

>>418
どうも管理組合と区分所有者がごっちゃになっているようだけど理解してる？
お宅のマンションの住民かどうかの問題じゃない。
管理組合・理事会・理事長・管理組合員・区分所有者
よく理解してから書き込みした方がよろしかろう。

[422: 匿名さん]

>>417は
>>416の行き過ぎた内容を批難する、いわば
>>414を擁護する内容のカキコミなのに、、

いつもの人以外から突然擁護されても気付かないみたいだね。

[423: 匿名さん]

>422
それは違うと思います。

「擁護」と言うのも、おかしな表現ですが、同じ側に立ったとして、同じ考えだとしても、多少の食い違いはあるものです。
それを確かめているだけなのに、そんなことも分らず、煽り立てる行為は、止めるべきですね。

[424: 匿名さん]

>411
平成12年に施行された「 ぼったくり 条例」の指定区域は「新宿・上野・渋谷・池袋」でしたが、明らかな犯罪行為です。
これくらいのことも知らないで、よくそんなことが言えますね。
嘘の情報を書くのは規約違反にあたるのではないでしょうか？

[425: 匿名さん]

ぼったくりとは基本的に事前に料金を明示せずに会計時に法外な料金を請求する…とある。
という事はマンションの工事に関しては普通見積書を取って、更に相見積りを取れば比較検討出来る訳だから
ぼったくり
には当たらないと思う。

[429: 匿名さん]

なんだ？自分が>>424でぼったくり条例の話をもってきて、
ぼったくり条例でいうぼったくりの意味を書いていると、
有利な部分しか書かない。などと言われてしまうのか？

[433: 匿名さん]

>>428
相場を知っていれば提示された値段が法外なものか判断できる。つまり複数の相見積をとればいい。

何度も言うが
一般的にマンションの工事は緊急工事でない限り見積書を取る。
そして見積書を検討して納得の上、契約発注する。
こうして基本的な手続きを踏めばぼったくりに遭う事はまずないと思う。
お宅のマンションは手続きの何かが足りなかったんでしょ？
相見積を取らなかった・検討をしなかった・契約当事者が独断専行した
そういう不手際はなかったか？

『ぼったくり』と聞くと真っ先に『ぼったくりバー』が連想される。
やり口は料金明示せずにどんどん飲み食いさせ精算時に高額請求する。
片やマンション工事は事前に見積書を取って値段はあらかじめ知っている（高額であっても）
高額な事を分かっていて発注するのは自由契約であり自己責任である。
勿論、みんなが高いと判断し再考を促したにもかかわらず理事長なり契約責任者が強行したのなら理事長に責任がある。

見積書を提出した業者は
『うちはこの内容と値段で提案しますがどうですか？』
という意思表示をしただけであり、それを呑むか他を当たるかは全く自由である。

[434: ずっと前理事長]

長文になりました。
管理規約の第１条は、概ね【目的】となっています。
その内容は、「・・・区分所有者の共同の利益を増進する。・・・」と言う
意味合いの言葉で表現されています。
また、区分所有法では、第６条で、建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。と規定しています。
このスレに出てくる悪質な管理会社や一部役員は、
区分所有者の共同の利益に反する行為をしていると言えます。
工事の際、大幅に高い単価の見積、不要な施工箇所の提示、指定材料の変更等、
専門家が見ればすぐに理解できる様な稚拙な手口で素人を欺きます。
少し賢く動けば防げる内容です。
専門家（多数が居住するマンションでは、専門家やその周辺の方がいます。）に依頼して
アドバイスをもらえば良いのです。素人である自覚が不足しています。
どこかで、「役員に任せておけば」とか「管理会社が何とかする」と思っています。
管理組合の管理費は自分個人の財布ではありませんが、
自分が自分達の為に支払った大切な管理費の集積なのです。

ところで、マンションに入居した際、既に管理会社が決まっていたと思います。
管理会社と管理組合の契約は誰が締結したのでしょうか。
ここに重要なポイントがあります。
管理会社がどのような姿勢で管理するかをなるべく早い時期に
ディスカッションし、契約を継続するか継続しないかを検討しなければ駄目です。
自分たちの方向と異なっているならば管理会社を変更すればよいのです。
最初が肝心です、最初でなくて今からでも良いのです。
管理組合は、建物を管理し経年による財産の低減を防がねばなりません。
管理組合の経営方針に沿った管理会社を選択しましょう。
このことが理解できない管理会社は、変更の対象です。

[436: 匿名さん]

管理組合の理事長としての責務をわかっていなくて
リベート？欲しさに、なったのか？はたまた、なんでも「長」がついたら
偉くなったようで気分がよかったのか？正直、わかりませんが・・・。
理事長の責任は、非常に重いと思っております。

ただ、他の役員や区分所有者も何もしなかったわけでもなかったのですが
悪徳管理会社が、道徳のかけらもない行動をとり「無視」「悪評を風潮」「臨時総会を妨害」
掲示板へ貼りだした、お知らせを勝手に剥がしたりとやりたい放題。
何十回抗議しても全く「無視」。本来の民主主義を崩壊させていきました。
その一部始終を、詳細に証拠として残し、一気に攻めて現在に至るのです。
もちろん、私には弁護士がついていいます。被告：理事長側（悪徳管理会社）の弁護士は
ここへきて、おりました。始めから、負けるとわかっているのに・・・。
だから、余計でも頭に来てますね。私としては、とことんやりあうつもりでいましたから。
確かに、理事長の責任役員の責任しいて言うならば、居住者の責任と言われればその通りですが
しっかりとした、被害や証拠や証明をしなければ、暴くこともできなかったのは事実です。
何度も言いますが、最低レベルの人間しかいないので・・・悪徳管理会社の社員は・・・。

道徳心0倫理0　ですから、これも自分の身を守ることしか考えていないのですから
となると、社会常識はこの悪徳管理会社には、通じないのです。
マンション内では、「何をやっても合法だ」と言い切ります。そうなるとですよ
今後は、マンションでのルールを守る必要が無いとなって収拾がつかなくなるんです。
大袈裟な話、凶悪な事件が起きてもマンション内では違法でない状態になってしまいます。
下手したら、この悪徳管理会社に対して「恨み」すら持っている方が、大きな買い物をし
資産を低下させられてとして、「何をするか分からない」ことも想定しないといけないのでは
と思った時期もありました。人間って、当事者にかかってこられるのであれば
まだいいですが、家族や周囲を攻撃される事を想定していない方が多いのです。

今は、怒りの矛先は悪徳管理会社と理事長に200％向いています。
ここまで、マンションの居住者を追い込んだ悪徳管理会社の責任はかなり重いと
思っています。

[437: 匿名さん]

誰が言ったか知らないが
70万円という数字にこだわる事が既におかしい。
そんなもんは立地や規模、何よりどこをどういう材料でどう直すかによって全くまちまちじゃないか。
いちいち真顔で反論する事ではあるまい。素人さんには無理か。

[438: 匿名さん]

＞437
最後の一言が、多いんだよ。いつも！

[441: 匿名さん]

どこまでやっての、@700kなのか…
項目明細が見たいですね。

[442: 元不良理事]

私のマンションは約１５０戸　いわゆる超高層マンションではありません。
大規模修繕工事は昨年済ませましたが、戸当たり６５万円位でしたね。
但し、（改良のための）改修部分の金額は除いています。

タイル張り（全面ではありませんが・・・）
屋上ウレタン防水
ベランダ、共用廊下は、防滑塩ビシート貼
コーキング部分は全面取替
タイル部分を除く壁面塗装はフッ素系塗料を使いました。
勿論、一級建築士による監理付です。

気を付けたのは、一級建築士の選定。
金額にこだわらず、建築士の人間性、過去の実績、評判を重視しましたね。

建築業者は勿論新聞広告（建通新聞）による公募です。
最終決定業者は所謂ゼネコンと呼ばれる業者ではありませんでした。
契約締結はもう一年半も前のことですから、現在の相場より若干安いのかもしれません。

結果には満足していますよ。

[443: 匿名さん]

例えば同じ地域に建つ１００世帯のマンション、ＡとＢがあるとします。
Ａは、敷地が６００坪、１階はエントランスと集会場など共用施設があり、ワンフロアに８０㎡くらいの３ＬＤＫが１０世帯の１１階建て、機械式駐車場があり、外壁には値段の高いタイル仕上げでベランダ部分も同じタイル仕上げだとします。
Ｂは、敷地が３００坪、１階はエントランスと集会室だけで、ワンフロアに４０㎡くらいの１ＬＤＫが１０世帯で１１階建て、平置き駐車場で、外壁は値段が安いタイル仕上げだが、ベランダ内部など塗装仕上げになっている部分が多い建物だとします。
マンションの仕上げタイルの値段の違いや、面積の違いもありますが、共用設備の違いもありますし、８０㎡の３ＬＤＫばかりのマンションと、４０㎡の１ＬＤＫばかりのマンションで、マンション毎に傷みが違うことから工事内容や範囲も違いますので、大規模修繕工事の費用が同じだとは思えません。

一般的な金額を言うのであれば、その金額の裏付けとなる設定や条件を明確にすべきです。
設定や条件が違う２つのものを比べるのは無意味です。

大規模修繕工事の１世帯当たりの適正価格を出したのには、その裏側には色んな設定や条件があり、それらに基づいて、持ち出した設定や条件に合う建物にのみ当てはまる金額なのです。

設定や条件には多少の幅がありますが、それは１世帯と言う条件から数％程度のものだと推測できますので、それ以外のマンションには当てはまらないのです。

日本全体で、この設定や条件に当てはまるのは、どれくらいなのでしょう？
推測ですが、５０％あるかどうかでしょうね。

建築制限が厳しく小さな間取りが多い東京都内に限れば、多く見ても３０％以下ではないでしょうか。

[444: 匿名さん]

書き忘れました。

更に、工事金額は時代によって変わるものも多く、地域によって大きく違っています。
また、敷地が広ければ足場が建て易く、都内のような足場も建てられないような建物だと足場に代わるものなどが必要になったりするので更に費用が掛かったり、逆に、足場が不要になったりすることもあるので、工事金額はかなり変わります。

[449: 匿名さん]

>446
何か誤解しているようですね。
適正価格が１世帯当たり７０万円と言う仕様のマンションで同じ内容の工事をした場合、１ＬＤＫの小さい部屋ばかりのマンションだと、総世帯数が多くなるのは分りますよね？
適正価格が１世帯当たり７０万円だと言うのが、３ＬＤＫ１００世帯のマンションだとすると、１ＬＤＫだと１５０世帯くらいになるので、適正価格は１世帯当たり４５万円くらいになると言っているのですよ。
同じ規模の建物で、同じ仕様だとして、同じ工事をするのだから、総額は同じ、後は、総工費を世帯数で割ればいいのです。
総工費が７０００万円だから、３ＬＤＫだと１００世帯で割ると１世帯当たり７０万円ですが、１ＬＤＫだと１５０世帯なので１世帯当たり４５万円くらいになると言うことです。
また、同じ建物でも、外壁などの傷みが少ない場合と多い場合では補修面積がかなり変わりますので、タイルの金額が違えば総額はかなり変わります。
その他、修理が必要な部分が多いか少ないかで総額は、かなり変わりますので、適正価格が１世帯７０万円と言うのは、限られた条件に当てはまる建物のみだと言うことです。
都心と地方では人件費も変わりますし、工事の標準金額も違いますからね。