管理会社のあくどい手口

[元不良理事]

多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

【スレッドを管理組合・管理会社・理事会掲示板 へ移動しました。2013.06.13 管理担当】

[361: 匿名さん]

総会で緊急動議を受け入れてるのが気になります。

[363: 匿名さん]

コンクリートがしっかりと施工されている（そんなのはレア）場合は
コンクリが水を通すわけでもないので問題ないと言ってる程度の適当な話
むろんひび割れが随所にでてくるのが当然
揺れれば割れる

つまり築3年以上のマンションならほとんど割れてる
震度小さくても割れるから震災の影響で割れてる

だされて間違った知識を出すのは辞めたほうが良い

[364: 匿名さん]

自分の一軒家なら手を入れようがほったらかしにしようが自分の責任だけど、マンションの場合は経年劣化にどれだけ手を入れるかで資産価値に大きな影響が出る。
一般的な目安とされる約10毎の大規模修繕を素人判断で先伸ばしするのは得策ではない。
中古マンションを買おうと思った時に、片や10年毎に大規模修繕を実施しているマンションと片や15年に一回だったらどちらがいいでしょうか？
勿論、立地や規模、修繕積み立て金の額も比較検討しなければなりませんが、早め早めに手を入れているマンションの方が安心だと思う。

[366: 匿名さん]

>>365
専門家ではないですが、
鉄道のコンクリート橋脚はPCが主流でマンションはRCがメインじゃないでしょうか？
荷重に対する安全率も鉄道橋脚は大きく取ってあるはずです。
又PCでない場合でも鉄道橋脚の場合はかなり昔からラーメン構造が多いです。
又マンションのように荷重分散がしにくいので必然的に橋脚自体が肉厚になり爆裂しにくいと言えます。

[369: 匿名さん]

>363
あなたは根本的に間違っています。
コンクリートは水を通します。
水を通さないものは特殊なコンクリートで一般の建物には用いません。

[370: 匿名さん]

>368
この人の言う通りです。

[371: 匿名さん]

うちのマンションでは、数年前に大規模修繕工事は終わっていますが

この時に、わざわざ立候補までして修繕委員を立ち上げた人間がいます。
それも、知識は全くない。ただ、どうも塗装○○ペイントかよく知りませんが
勤務している人だった。その時は工事内容に対して法外な高い金額に
建設関係の住民が、猛反対したのです。
もちろんうちも反対でした。しかし、勝手に続行されました。
この時も、全て隠密にされてました。（理事会・修繕委員のみ）いつ集まったのか
全く知らされることもなく、、、。ベランダにシートを貼ることに関しても
エアコンのコンプレッサーは、そもそも置いてはいけないなどと
馬鹿なことをいい、強行的にコンプレッサーを素人の業者が、無理やり移動させ
銅線にひびが入りエアコンのガスが抜けて、後日大事になりました。
説明会時に、この問題も住民が意見していたにも関わらず、強行したのです。
馬鹿な修繕委員が、、、。結局、大多数の居住者のエアコンコンプレッサーの
銅線の取り換え工事を余儀なくされ挙句の果てに、自分たちで電気工事業者を見つけて
依頼してくださいと、とんでもないいい加減なことをされました。
請求は、管理会社へ出してくれとのことですが、結局管理組合の別出費になったことは言うまでも
ありません。うちに来た電気業者は、「この商売をして○○数年で、この様な杜撰なやり方見たこと
無い。通常は必ず、専門家に依頼する」と驚いていました。
他にも、多々ありますが、この悪徳管理会社とその当時の修繕委員は、何食わぬ顔をして
「無事に完成しました」等の文書を配布し、自分たちは立派に任務を終えたなど
抜かしてましたよ。そのあとくらいから、この修繕委員（怪しい2名）は、理事長に必ず就任し
必ず、妥当性が不明瞭な工事を実行するのです。ここに集中しています。

とにかく、他の区分所有者は、修繕工事は何年に1度は等の括りに
拘らず、やっていくべきだとの意見が大多数なのです。なってからでもいい。
この悪徳管理会社の言い分は「将来的に・・・」と言う。普通に考えたら将来的を言うのであれば
築浅でも立て替えるのか！ということになる。大袈裟ですが、、、。
だから、騙されないようにしないといけません。けして、管理会社経由での工事発注は
安くないということを念頭に入れて必ず、地元の業者でもいいので
見積もりを取るようにしてください。

[374: 匿名さん]

悪徳管理会社が管理している時が大規模修繕工事の時期だったのですが、悪徳管理会社には黙って独自に見積りを取ろうと色んな業者に連絡したのですが、中には管理会社名を聞いてから辞退する業者がいました。
また、見積りをしてくれた業者の中に、悪徳管理会社が提出した金額より少し高い金額の見積りがありました。
他の業者は全て悪徳管理会社が出した金額の７割から８割くらいでした。
大規模修繕工事は、悪徳管理会社以外で行いましたが、その後、それらの業者の一つに悪徳管理会社のことと悪徳管理会社よりも高い見積りが出されたことについて聞いてみると、良く一緒に仕事をしている仲間だと業界では良く知られていたことだと分りました。
独自に見積りを依頼するにしても、全く知らずに悪徳管理会社の手先に依頼してしまうことがありますので、必ず高いとは言え、大手ゼネコンなどを含め複数社に依頼すべきですね。

[375: 匿名さん]

悪徳だろうと良心的だろうと複数社から見積りを取るのは基本の基本。
それをドヤ顔で言われてもねぇ…

[376: パパさん元理事]

悪徳だろうとそうでなくても
複数社の見積を管理会社に依頼している理事会を想像すると、
どの管理会社も悪徳になるでしょうね。

[377: 匿名さん]

共通仕様で相見積りすればボッタクリは自然と排除される。
そういう手間を惜しめば商売人の餌食になるのは当たり前。

[378: 匿名さん]

＞375＞376
そうなんだ、じゃあ悪徳管理会社が言いのけた
「いちいち、内訳書や仕様書は作らない」とは如何なものでしょうか？
事前に、調査もしないで見積もり金額が出せるんですね。

凄いところだ！他の業者に依頼しようとしたら妨害してきた。
その妨害は、「建設関係の仕事をしている居住者は、リベート目的だ」と風潮すること
それも、悪徳管理会社と癒着のある理事長の時だけ一気に工事を仕掛ける。
融通の利かない理事長の時は、大人しくしているのです。一応輪番で回して
ばれないようにしている。その理事長も、数名（7人）を回すという意味の無い方法を
勝手に決めたのが
悪徳管理会社。次期候補の理事長の名前の書いた紙を渡していたのも
知っているし、自推・推薦は無かったことにする。情報を握りつぶす。
うちのマンションで、今現在癒着の可能性があるとされている理事長（現、過去）約2名が
完全な、黒。他の理事長約1名は、グレー。ほか4名は、白。

誰の目から見ても工事金が高いのは、ただのぼったくり。商売を言うのであれば客が減れば
元もこうも無いはず、妥当な金額は、存在します。費用として掛かる材料はそんなに大差がない。
ただ、専門としていないこの悪徳管理会社はほぼ下請けに丸投げしますから
施工上の知識、経験上の知識はほぼ無。挨拶すらできない。だから、いざとなれば
下請けに責任を押し付けるようですよ。これ、違法行為ね。
表向きは、悪徳管理会社が手直しした体で、後は下請けに手直しさせて責任とれと言ってくるらしいです。
自分たちは、一円も損しない仕組み。管理組合には「ごめんね～ごめんね～」と言っていけばいいのだ。
だから、こんな企業とは2度と付き合わないという下請け企業多い。噂は噂を呼び
結局、遠方から業者を依頼するしか方法が無い。そうすると、さらに費用が掛かるという感じです。

そして、来月は全てが表に出ます。
たぶんに、前代未聞の事案として今後、マンション関係の間で話題になることは必至。
準備は、すでに整っています。

知らないのは、この悪徳管理会社だけでしょうね。
それから、嫌味交じりに投稿されている方、マンション管理組合とマンションに居住されている方
から、かなりの反感を買っていることに早く気付いて
相手の立場も考えられる、大人の投稿をしてください。

[379: 匿名さん]

>375
>376
私が書いた内容を読まずに書いたようですね。
悪徳管理会社は、近隣の業者なども含め、傘下のような業者があちらこちらにいますので、特に注意が必要なのです。

普通の管理会社でも他社に見積りを依頼するのは、悪徳管理会社が行う「ぼったくり」を防ぐと言う意味でなく、一社では見落としがあったりしてはいけないことや、もっと良い提案がある可能性があるかも知れないと言うメリットからです。


>377
共通仕様は一長一短があり、全ての分譲マンションに当てはまる内容とは言えませんので、共通仕様を作ることが大変難しい作業になります。
また、共通仕様で工事を依頼した場合、共通仕様に盛り込まれていない部分についてトラブルの原因になることが良くあります。
業者は、共通仕様で依頼されたので、本当なら、この部分もやったほうが良かったが、共通仕様に盛り込まれていなかったので、後の責任が持てないと逃げてしまいますからね。
また、共通仕様にしたことで、調査したら、まだまだしなくても良いのに、工事をしてしまったと言う無駄にも繋がることが良くあります。
邪魔くさいので共通仕様にしておけば間違いないだろう、と言うくらいのものです。
真面目に取り組むのなら、共通仕様ではなく、そのマンションに、工事時期にあった工事内容を数社に検討させるべきでしょう。

[380: 匿名さん]

>378
おそらく、375と376を書いた人は、分譲マンションになんか住んでいないと思います。
書き込まれる内容から推測すると、実家か、賃貸アパートではないでしょうか。

[381: 匿名さん]

＞380さん

私もそう思います。何度か質問しても一切回答もしないし＞375＞376
そして、必ず連投でしょ。

本当に、マンション管理組合（区分所有者）であれば、ふざけるなと言いたく
なるような意見だと私は思います。

実家や賃貸であれば、納得出来ます。マンション管理組合が困ろうが
どうなろうが、関係ないですからね。

[382: 匿名さん]

ボッタクリにあった時
>>380>>381あんたらは何をしていたんだ？

[383: パパさん元理事]

営利企業の立場で考えると、利益の最大化をとります。
我が家のマンションも管理会社に業者選定、見積依頼をすると、
見積書はピッタリ長期修繕計画書と同額の見積になります。
管理会社に複数社の見積を依頼すると、管理会社の内部で調整されてしまいます。
大手の財閥系の管理会社もこんなものです。
良く考えると、当たり前のことです。
自分の所で仕事が取れるのに、わざわざ経費を使って他社を紹介し得られる利益を減らすことはあり得ません。
管理会社に利益相反の依頼はしてはいけませんね。

皆さもと同意見と思いますが、
業者への見積は、管理組合の理事が直接に依頼するのが絶対条件。
管理会社からの妨害は想定内で物事を進めたらよいですね。
1社に依頼しても複数社に依頼していることにして妨害意欲をさげる。
大規模修繕などは管理会社との取引実績を聞き取り、妨害に備える。
また、小修繕は部品の型番の記載を必須にするとぼったくり具合が面白いようにわかります。
型番を検索すれば、部品価格が一目瞭然。便利になりました。
管理会社によって、妨害の程度は違いますが応援していますよ。

[384: 匿名さん]

>382
文書を良く読んで、読むだけでなく理解して、良く考えてから文章を書くようにしたほうが良いですよ。
良く読まず、理解せず、良く考えずに書いているように思えます。

＞ボッタクリにあった時>>380>>381あんたらは何をしていたんだ？

ちょっと考えてみて下さい。
私の場合、悪徳管理会社だと知らず、理事でもなく、おかしなことが決議されようとした時に初めて、確信は無く、ただ、おかしいと思ったのです。
そして、他の人で同様に思った人が数名いたのです。
悪徳管理会社と理事長と何名かの理事と居住者が協力者となっていたようでした。
協力者たちが、悪徳管理会社の矢面に立ち、ことを進めようとしたのにも違和感を感じたので、おかしいと違和感を感じた我々は質問などをしましたよ。
それ以外に何ができたのでしょう？
相手は、準備万端で手の内を見透かされないよう、当日まで秘密にしていたことを、どうして知ることができたと言うのでしょう？
事前に知らされていれば、内容をみて事前にあれこれ調べることもできたでしょうが、その場で渡されたことに対して調べる余裕もないのに何ができると言うのでしょう。

あなたなら、秘密にされていても探り出したり、当日渡されても瞬間的に全て調べ上げることができるのかも知れませんが、私には不可能なことです。

[385: 匿名さん]

>382
あたなが誤解してはいけないので、書き加えます。
文章を読んで理解することとは、同意することとは違いますので、誤解のないよう、付け加えておきます。

[386: 匿名さん]

悪徳管理会社と役員の共謀の疑いはまず秘密主義が前提です。
掲示板等に理事会の運営情報の掲示がほとんどなされない。
理事会の議案書及び議事録の掲示はなされない。総会も然りである。
見え透いた案件は積極的に公開して素人を欺く行為が目立つ。
閲覧請求に対しても消極的である。肝心な組合運営の情報は公開しない。
マンションによっては役員の掲示もなされていない事が多い。
マンションにおいての秘密主義は悪の温床である事を認識しなさい。
私は経験者である。

[387: 匿名さん]

>>380も>>381も緊急動議で可決されたの？
標準管理規約通りなら、緊急動議は認められないけど、その事は誰も指摘しないの？
定足数・表決数はどうしたの？

うちのマンションなら、内容云々の前に、議案化して臨時総会を開くように組合員から言われて終わりますよ。

[388: 匿名さん]

>387
ちゃんと書いたことを読めば、このような質問をする人はいないでしょう。
悪徳管理会社と理事長など複数人が、悪事を働こうと誰にも秘密にして計画を立てていた、と言うのが前提の話です。

[389: 匿名さん]

>387
>382
また、同じ方でしょうが、完全に煽っていますね。わざわざ、うちのマンションなんて
今更言っているのが、胡散臭い。問題が、無いマンションは無いです。
多かれ少なかれ、問題はあります。

ただ、この悪徳管理会社は、仰る通り隠ぺいをします。
うちのマンションも同じように、資料も意味がわからない文面で
この会社特有の、専門家ではない限りわからない名称を、記載しています。
結局、総会でも理事会でも「何が言いたいのか。大学卒業したくらいでかしこぶるな」と
舐めてるだろと、他の理事から文句が出ているにも関わらず。
そのくらい調べろのような、空気を出すんです。この悪徳管理会社。
賛成しない理事には、「問題責任に問われる」など、軽く脅しをかけるのです。
根拠を示せという理事もいたのですが、この理事は無理だと見切りをつけ
他のおとなしい感じの理事をまた脅す。そうしたら署名され、まんまと完了です。（決議）
だから、いい気になっていたんです。今まで！

訴訟を起こされるなんて思ってもみなかったことでしょう。
だから、反訴してきましたが、全く知識の無い弁護士で
まず、区分所有者とは何？みたいなメモが規約のコピーに記載してありましたよ（笑）

[390: 匿名さん]

うちのマンションの管理会社が「悪徳管理会社」に変わってから、年に１度のマンション点検がまともに行われていませんでした。
悪徳管理会社になってから１年して、４階からセットバックした部分があるので、４階の屋上が５階の共用廊下から見えるのですが、その屋上に苔が生え排水口の付近に雑草が生えて、大きなものでは高さ３０センチくらいになっていましたので目につきだしたので、良く話をする人が理事だったので話しに行ったのですが、その時、悪徳管理会社が先週提出したマンション点検の書類に写真があるからと一緒にみたのですが、屋上には苔も雑草も生えていませんでした。
マンション点検を行って写真を撮ったのは２週間くらい前だったので、どう考えても２週間でこんな状態にはならないのでと、一緒に屋上を見に行き、苔と雑草を見て驚いていました。

翌日、知り合いの理事が電話してきて、どうやら去年の写真と同じ写真が載っていると言うのです。

こんなことがあり、悪徳管理会社には点検をしているのかと確認もしたのですが、悪徳管理会社は写真は似ているが違うものだと言い切ったのです。
翌年、マンション点検をもらってからこれまでのものと見比べたのですが、ほとんどの写真が同じものとしか思えない写真だったのです。

こんな会社が管理会社なんて名乗ってはいけませんね。

[391: 匿名さん]

悪徳管理会社の名前を明かさず（明かせない？）
ここで何をしたいの？
啓蒙にもならんし、グチなのか？

[392: 元不良理事]

＞391
俗に言う「悪徳管理会社」の手口を公開し、読者が同じような轍を踏まないようにするためです。
「悪徳管理会社」は一社だけとは限りません。

そして　冒頭で私が書いていますが、私の方針でこのスレ内で管理会社の名前を公開しないように求めています。

善良なる投稿者のご協力のおかげで、管理会社名が記載されていないことに感謝申し上げます。

[393: 匿名さん]

＞390さん

本当に、管理組合を舐めています。
たぶん、うちのマンションもいい加減だったのでしょう。しかし、昨年は
私と理事で、録画カメラをもって約1時間撮りましたから
カメラを持参した私を見てビックリしてました。慌てて、「組合員がカメラ持ってきているんです」
と、上司に電話をかけてましたよ。「お前らに許可をもらう必要は無い」と一喝してやりました。
一番いいのは、動画だなと思いました。おまけに理事長は、私が居たもんだから
急に用事ができたという事で、来ませんでした。たぶん、見ていたんでしょうどこかで
予定時間より、30分も時間がずれましたから。


私もかなりの勉強になりましたし、弁護士から、マンションの知識や手法や区分所有法の解釈
規約の曖昧さ等を教わりました。得意・不得意で言えばうちの弁護士は、費用分の
仕事をしてくれました。口頭弁論は、本当に圧巻でした。

再度、管理会社と名乗るには程遠いとなるでしょうね。

[395: 匿名さん]

>>392
悪徳管理会社の手口紹介というよりも
疑問や意見に対する誹謗中傷、憶測のオンパレードじゃないですか？

[396: 匿名さん]

>395
そのように取るのは、何か意図があるからではないでしょうか？

何か意図があるから、悪徳管理会社の手口紹介をしていると、疑問や意見に見せ掛けた、もみ消したい意図の書き込みが、まるで監視されていたかのように書き込まれ、その書き込みに対して説明をすれば、説明に対する誹謗中傷、憶測のオンパレードを並べ立てている構図なのに、そのように逆に見せようとしているのでしょう。

[397: ずっと前理事長]

自動車を運転するときには、免許を取ります。
免許を取る試験では法規がでますよね。
マンションには区分所有法と言う特別な法規があり、それを遵守しなければいけません。
皆さんは、マンションを購入する前に区分所有法を理解していましたか？
マンションは、一生の内でも高価な買い物と言えます。
そこに住むのですから、もっと法規や管理規約を勉強するべきです。
法規や規約を充分に理解していないからそこにつけ込まれます。
管理会社はプロです、営利を目的としています。
儲けるために、よく勉強をしていますよ。
商取引をする場合、相手が素人だと玄人は、儲けが大きくなります。
少し勉強すれば対応できます。
マンションには様々な専門家がいますから、知恵を出し合えば良いのです。
＞３９２元不良理事さんが述べているとおり、
ここに書き込まれている内容を読めば、少しずつ賢くなり、
悪質な管理会社の多種多様な手口に引っかかる事が少なくなると思います。

[398: 匿名さん]

私は、全ての管理会社を同一視するのは間違いだと考えています。

会社組織であるいじょう、営利追求は当然のことです。
でも、まともに営利追求をしている健全な管理会社にも、偶に、金欲しさに悪事を行う人もいますが、そうなると如何に健全な会社でも責任を果たすことになりますが、会社が悪事を働いたのではありません。

しかし、一般社会で認められているパーセンテージの利益の何倍いや何十倍、時には何千倍もの利益を、一時的に得ようとしている悪徳管理会社は「営利追求」ではなく犯罪である「ぼったくり」で、これは悪徳管理会社全体で行うことです。

悪徳管理会社は、謝礼金で居住者を誘い協力させ、ぼったくりを刑事事件として立証出来ないように大義名分を作るのです。

最初から、騙して大きな利益を手にしようとする悪徳管理会社と、一般の営利追求をしている管理会社とでは、比べるまでもなく別の団体組織です。

悪徳管理会社とは、指定暴力団を合法化したようなものです。

[399: パパさん元理事]

あえて反論すると、
>会社組織であるいじょう、営利追求は当然のことです。
>でも、まともに営利追求をしている健全な管理会社にも、偶に、金欲しさに悪事を行う人もいますが、そうなると如何に健全な会社でも責任を果たすことになりますが、会社が悪事を働いたのではありません。
>しかし、一般社会で認められているパーセンテージの利益の何倍いや何十倍、時には何千倍もの利益を、一時的に得ようとしている悪徳管理会社は「営利追求」ではなく犯罪である「ぼったくり」で、これは悪徳管理会社全体で行うことです。

通常の営業活動で利益を最大化した、ぼったくりは犯罪ではありません。
犯罪は、ぼったくるためにする行為です。妨害、談合、手抜工事などです。
通常より高い見積をだす。犯罪ではありません。通常の営業行為。
通常より高い見積を出し、理事と結託し工事を受注する。犯罪と合法の境目。
理事は管理組合の内部者で嫌なら断れる立場。
外からみれば、管理会社の優れた社員の行為です。違法行為なし。民間なので贈収賄も該当しない。
犯罪と言うなら、理事の背任罪に値します。
通常より高い見積を出し、理事と結託し手抜工事をする。犯罪、詐欺罪です。

ホテルの缶コーヒーが300円で売っているからぼったくりの犯罪ですと言っているように聞こえます。
悪い言い方をすると、商売は騙してもうけます。
付け加えると、管理組合は消費者ではなく法人です。

自身が注意するしかないのです。

[400: 匿名さん]

そういえば以前東京都青梅市のマンションで理事長が背任で逮捕された事件がありました。
容疑はまさに工事業者とタッグを組み、確か相場の倍位の値段で発注し見返りを手にし管理組合に損害を与えたとする内容だったと思います。
業者は何の罪にも問われていません。

[401: 匿名さん]

>399
>400

よくもまあ、持論をつらつらとご意見されていますが
悪徳管理会社の優れた社員とのお言葉に、「上等じゃ」と目の前にあなたがいれば
言ってやりますね。管理組合の皆さんの前で是非、お話し下さい。
結果は、速攻で解約となるでしょう。
世の中そんなもんで通ると思っている時点で、アウト。それを言うのであれば
今までおとがめが、無いのだから今後も無い。法律（グレー）だといえるのでしょうかねー
いまだに、そのような考えであれば、先が見えますね。

また、ぼったくりは自販の300円の話にすり替えるなんて
いささか、神経を疑う。「高額な費用」に対しての事ですよ。
日常生活で、支出するような生活消耗品と比べても意味がない。

呆れるばかりですね。
＞397
＞398
のご意見に対して反論するのであれば、弱すぎますね。

[403: 匿名さん]

>399

ホテルに缶コーヒーが売っているのかどうかは知りませんが、ミネラルウォーターなどは確かに高いです。
しかし、根本的な部分が全く違います。

それは、我々は、缶コーヒーやミネラルウォーターがコンビニやスーパー、あるいは自動販売機で幾らで売っているのかを知っていると言うことです。

建築の専門家であっても、単に工事金額を見ただけで、高いかどうかの判断はできませんし、見積書を見ても、実際の現場をチェックしなければ、見積りの内容が適正かどうかの判断はできません。
なのに、素人が見て高いかどうか判断できるのは不可能だと言うことです。

缶コーヒーならわかりますが、工事見積もりは分りません。

[405: 匿名さん]

>404
４０３ですが、それは分っていますよ。

ただ、１世帯当たり７０万円が適正かどうかは、マンションの仕様や工事内容によって変わりますので、全てのマンションに共通とは言えません。

[406: 匿名さん]

外壁が吹き付けとタイルとか、タイルでも何処までタイルを張っているのかとか、タイルのグレードの違い、共用廊下やベランダなどの面積の違いもかなりありますし、同じグレードの仕様や設備でも建物形状の違いなどでかなり変わりますね。

[407: 匿名さん]

忘れてました、４０㎡のワンルームばかりのマンションと１００㎡を超える大きな部屋が多いマンションとでも、一世帯当たりの金額は変わります。

[408: 匿名さん]

缶コーヒーがいくらで売っているか知っているように
すでに、大規模修繕の相場を知っている。

[409: 匿名さん]

>408
工場で均一の品質で作られた製品と、同じものは無い現場で全く違う条件で行う工事を比べても意味はありません。

漁師は相場を知っていても、実際に自分が釣った魚が幾らで売れるのかが分らないのと同じ。
食堂などの定食が、本当なら毎日の仕入れ金額が変わっているのに、サバの塩焼き定食がいつも６５０円で値段が変わらないように、建築工事とは、定食のような部分もあれば、漁師の部分も入り混じっているようなものなのです。
職人の質や技術の違いなどでも値段は変わるのです。

この点を理解できるかどうかです。

[410: 匿名さん]

障子の張替で同じ障子紙を用いても、例えば一間の引違いの１枚で、Ａ社では４，０００円だがホームセンターでは２，５００円のように違いますが、これは正常な金額設定で、後は我々消費者がどちらに依頼するかを決めるだけですが、そんなことを知らない時、悪徳管理会社が同じ障子紙を使った張替で１枚２万円の見積りを出したことがありました。

障子の張替って高いんだと思いましたが、中には適正価格を知らず悪徳管理会社に依頼した人が何人がいました。
悪徳管理会社は、障子を共用廊下に出して、共用廊下で張り替えて戻したのです。
作業時間は２枚でわずか３０分でした。
数百円の障子紙と３０分の作業で４万円だったのです。
依頼した人は、もっと丁寧に扱って張り替えてくれるのだと思っていたようで、高いと怒っていました。

これが「ぼったくり」です。

[411: 匿名さん]

ぼったくりですが、違法ではありません。
訪問販売で50万の布団を買うようなものですね。
個人の場合は消費者法に守られますが、
管理組合は守られません。
倫理感に欠ける管理会社と取引すると、損しますので
リプレースを考えるという事ですね。

[412: 匿名さん]

本当のぼったくりですね。
＞408のような方は、ほとんど知識が無い方のようですのでスルーがいいですね。
もし、この方や管理会社側意見を多く投稿する方は
悪徳管理会社と認識しているか、心当たりがあるから反論ばかりするのでしょうね。
全く悪びれる感もないようです。このような管理会社は、先が長くないでしょう
一気に傾く可能性もあります。マルサにお土産でも持って帰って頂くかした方が
いいでしょう。
今まで、このように稼いだ資産は、いつか取られるようになるんです。
とりあえず、うちのマンションの場合は、事前に全ての機関に手を打っていますので
後は、書類にサインするかどうかにかかっています。この悪徳管理会社は全て外注です
外注には、法外な安い金額で請け負わせ、利益を倍増させ大きくなった会社
来月までは、手の内を明かすことはできませんが
今回、うちのマンションでやらかした、訴訟はかなり痛手になることは
確実です。それも、この悪徳管理会社の社員が、会社ぐるみで隠ぺいしたことを
白状したので・・・。役員の前で、土下座しましたよ。もちろん謝れば済む問題ではないので
今更、謝罪は全く必要ないですね。そして、総会の委任状、議決権は
管理会社と癒着している現理事長ではなく、私へとなりました。
区分所有者の方が協力して、偽造防止の為にコピーをしてわざわざ持ってきて頂きました。
だから、今回の総会は本当に楽しみです。

[413: 匿名さん]

安くあげたいなら
自分でやるか
修繕なんかやらない事だ。
商売は必ず利益を得る。
そして利幅は商売人が自由に決めて競争出来る。
そして大事な事は、買う方も比較検討してどこの品物を買うか選ぶ自由がある。
不幸な事に選ぶ自由を放棄しているマンション管理組合があるという現実。
原因は例えば理事長と業者の癒着、無関心。

お財布からお金を出して物を買うときは『よし、これにしよう』と納得して決断しているはず。
その後に他の店でもっと安く売っていたからと言って自分の買った店に行って文句を言っても通用しない。
それはあなたのリサーチ不足だから。

[414: 匿名さん]

何言ってんだか？
個人での消費とマンション管理組合での決議を同じにするとは・・・。
マンション決議を隠蔽し、理事長単独で決定し、さらには違法な金額を設定し
他業者見積もりを依頼しようとすると妨害しておいて
よくも、言える。最終的には、他見積もり業者の妨害行為に関しては
危ない行為。管理会社も理事長も。
理事長以外が、証人となる。それから、問い合わせが多々あったにも関わらず
無視をして、何もなかったかのようにし、「そのような事を（必要性・高い）言っておられるのは
お宅だけです」と回答た。完全に騙しています。だって、問い合わせ件数は数十件以上
あったはずだから・・・。マンション内で極秘に調査しているからね。
基本的に「あらゆる工種の発注先が、100％この悪徳管理会社という事実は覆らない」！
独禁法に関しても、立証出来ますが！
要は、他業者からの相見積を取ろうとした管理組合に対して妨害行為を行ったということ。
けして無関心ではなく、議事録にも記載されているし数名で口頭にて抗議しているが
理事長と癒着して、管理組合の意思に反して強行的に工事を行ったのは事実。
消費者の選択を、言うのであればこれは完全な妨害と意思を無視した（騙した）民主主義に反した
これでも、＞413

いい加減な、言いがかりつけるのも程々にしないと、違法の数々があるということを
よく頭に入れて擁護することですね。
軽く考えていらっしゃるようですが、、、、。証拠の数々、証人の数々、完全に立証できる。
もちろん、一番罪が重たいのは理事長でしょうね。それから、自分の身を守るために
「管理会社が、勝手にやった」「リベートもらった」「騙された」などの半分以上正直に
うたうでしょうね。もちろん本人もお咎めなしということは、無いでしょうが
この悪徳管理会社も逃げおおせることは不可能。それこそ、事実証明、大多数の証言、共犯の証言
この酷暑の中、取調室にて尋問を受けることになるでしょうね。

[415: 匿名さん]

追記
後、私文書偽造等罪（１５９条）かな？偽造私文書行使罪（１６１条）も？

[416: 匿名さん]

>>414
文中に誤りがあるから指摘してあげよう。
管理組合の意思に反して…
これは一部区分所有者の意思に反して
が正しいと思われる。
一般的に工事は管理組合ん代表して理事長と業者とで契約調印される。
理事長が契約調印したという事は同然契約の相手側は管理組合の意思を代表していると認識する。
管理組合に不利益な契約を結んだのは理事長の責任であって、そういう人物を選任した組合員の責任である。
それを理事長を飛び越し業者を悪徳と非難するのは論理が飛躍し過ぎ。

[417: 匿名さん]

>一般的に工事は管理組合ん代表して理事長と業者とで契約調印される。
>理事長が契約調印したという事は同然契約の相手側は管理組合の意思を代表していると認識する。

その前提条件は、管理会社及び理事長双方が善意であるということと同時に悪意であることを知らなかった場合のみです。

[418: 匿名さん]

>416
>417
>これは一部区分所有者の意思に反して
>が正しいと思われる。

何の根拠もなく想像を記載されるのは、止めて頂きたい。
だって、貴方はうちのマンションの住民では無いにも関わらず
何の根拠、証拠もない上の意見をされているからです。
私は、当事者ですよ。

それと、善意はまかりなりにでも通ることはありません。善意とは
一体何かという事。区分所有者が善意と思えば善意。悪意、怠慢、重過失とすれば
そうなるのです。まして、管理会社は、プロとして社会通念上の判断ができないという事。
善意というのであれば、区分所有者が納得できる証明すべきです。しかし、無視をするなど
差別をするなどを行った行為はを、善意とは言いません。それを善意とすれば
「いじめ」「差別」という事で、事件が起きても合法だと犯人が言っているようなものです。
往生際悪いのは、相変わらずですが、、、。貴方それが元で事件が起きても構わないという
事でしょうか？「だって、善意でやった行動だもん」と言いたいのでしょうか？

[420: 匿名さん]

>>418
どうも管理組合と区分所有者がごっちゃになっているようだけど理解してる？
お宅のマンションの住民かどうかの問題じゃない。
管理組合・理事会・理事長・管理組合員・区分所有者
よく理解してから書き込みした方がよろしかろう。

[422: 匿名さん]

>>417は
>>416の行き過ぎた内容を批難する、いわば
>>414を擁護する内容のカキコミなのに、、

いつもの人以外から突然擁護されても気付かないみたいだね。

[423: 匿名さん]

>422
それは違うと思います。

「擁護」と言うのも、おかしな表現ですが、同じ側に立ったとして、同じ考えだとしても、多少の食い違いはあるものです。
それを確かめているだけなのに、そんなことも分らず、煽り立てる行為は、止めるべきですね。

[424: 匿名さん]

>411
平成12年に施行された「 ぼったくり 条例」の指定区域は「新宿・上野・渋谷・池袋」でしたが、明らかな犯罪行為です。
これくらいのことも知らないで、よくそんなことが言えますね。
嘘の情報を書くのは規約違反にあたるのではないでしょうか？

[425: 匿名さん]

ぼったくりとは基本的に事前に料金を明示せずに会計時に法外な料金を請求する…とある。
という事はマンションの工事に関しては普通見積書を取って、更に相見積りを取れば比較検討出来る訳だから
ぼったくり
には当たらないと思う。

[429: 匿名さん]

なんだ？自分が>>424でぼったくり条例の話をもってきて、
ぼったくり条例でいうぼったくりの意味を書いていると、
有利な部分しか書かない。などと言われてしまうのか？

[433: 匿名さん]

>>428
相場を知っていれば提示された値段が法外なものか判断できる。つまり複数の相見積をとればいい。

何度も言うが
一般的にマンションの工事は緊急工事でない限り見積書を取る。
そして見積書を検討して納得の上、契約発注する。
こうして基本的な手続きを踏めばぼったくりに遭う事はまずないと思う。
お宅のマンションは手続きの何かが足りなかったんでしょ？
相見積を取らなかった・検討をしなかった・契約当事者が独断専行した
そういう不手際はなかったか？

『ぼったくり』と聞くと真っ先に『ぼったくりバー』が連想される。
やり口は料金明示せずにどんどん飲み食いさせ精算時に高額請求する。
片やマンション工事は事前に見積書を取って値段はあらかじめ知っている（高額であっても）
高額な事を分かっていて発注するのは自由契約であり自己責任である。
勿論、みんなが高いと判断し再考を促したにもかかわらず理事長なり契約責任者が強行したのなら理事長に責任がある。

見積書を提出した業者は
『うちはこの内容と値段で提案しますがどうですか？』
という意思表示をしただけであり、それを呑むか他を当たるかは全く自由である。

[434: ずっと前理事長]

長文になりました。
管理規約の第１条は、概ね【目的】となっています。
その内容は、「・・・区分所有者の共同の利益を増進する。・・・」と言う
意味合いの言葉で表現されています。
また、区分所有法では、第６条で、建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。と規定しています。
このスレに出てくる悪質な管理会社や一部役員は、
区分所有者の共同の利益に反する行為をしていると言えます。
工事の際、大幅に高い単価の見積、不要な施工箇所の提示、指定材料の変更等、
専門家が見ればすぐに理解できる様な稚拙な手口で素人を欺きます。
少し賢く動けば防げる内容です。
専門家（多数が居住するマンションでは、専門家やその周辺の方がいます。）に依頼して
アドバイスをもらえば良いのです。素人である自覚が不足しています。
どこかで、「役員に任せておけば」とか「管理会社が何とかする」と思っています。
管理組合の管理費は自分個人の財布ではありませんが、
自分が自分達の為に支払った大切な管理費の集積なのです。

ところで、マンションに入居した際、既に管理会社が決まっていたと思います。
管理会社と管理組合の契約は誰が締結したのでしょうか。
ここに重要なポイントがあります。
管理会社がどのような姿勢で管理するかをなるべく早い時期に
ディスカッションし、契約を継続するか継続しないかを検討しなければ駄目です。
自分たちの方向と異なっているならば管理会社を変更すればよいのです。
最初が肝心です、最初でなくて今からでも良いのです。
管理組合は、建物を管理し経年による財産の低減を防がねばなりません。
管理組合の経営方針に沿った管理会社を選択しましょう。
このことが理解できない管理会社は、変更の対象です。

[436: 匿名さん]

管理組合の理事長としての責務をわかっていなくて
リベート？欲しさに、なったのか？はたまた、なんでも「長」がついたら
偉くなったようで気分がよかったのか？正直、わかりませんが・・・。
理事長の責任は、非常に重いと思っております。

ただ、他の役員や区分所有者も何もしなかったわけでもなかったのですが
悪徳管理会社が、道徳のかけらもない行動をとり「無視」「悪評を風潮」「臨時総会を妨害」
掲示板へ貼りだした、お知らせを勝手に剥がしたりとやりたい放題。
何十回抗議しても全く「無視」。本来の民主主義を崩壊させていきました。
その一部始終を、詳細に証拠として残し、一気に攻めて現在に至るのです。
もちろん、私には弁護士がついていいます。被告：理事長側（悪徳管理会社）の弁護士は
ここへきて、おりました。始めから、負けるとわかっているのに・・・。
だから、余計でも頭に来てますね。私としては、とことんやりあうつもりでいましたから。
確かに、理事長の責任役員の責任しいて言うならば、居住者の責任と言われればその通りですが
しっかりとした、被害や証拠や証明をしなければ、暴くこともできなかったのは事実です。
何度も言いますが、最低レベルの人間しかいないので・・・悪徳管理会社の社員は・・・。

道徳心0倫理0　ですから、これも自分の身を守ることしか考えていないのですから
となると、社会常識はこの悪徳管理会社には、通じないのです。
マンション内では、「何をやっても合法だ」と言い切ります。そうなるとですよ
今後は、マンションでのルールを守る必要が無いとなって収拾がつかなくなるんです。
大袈裟な話、凶悪な事件が起きてもマンション内では違法でない状態になってしまいます。
下手したら、この悪徳管理会社に対して「恨み」すら持っている方が、大きな買い物をし
資産を低下させられてとして、「何をするか分からない」ことも想定しないといけないのでは
と思った時期もありました。人間って、当事者にかかってこられるのであれば
まだいいですが、家族や周囲を攻撃される事を想定していない方が多いのです。

今は、怒りの矛先は悪徳管理会社と理事長に200％向いています。
ここまで、マンションの居住者を追い込んだ悪徳管理会社の責任はかなり重いと
思っています。

[437: 匿名さん]

誰が言ったか知らないが
70万円という数字にこだわる事が既におかしい。
そんなもんは立地や規模、何よりどこをどういう材料でどう直すかによって全くまちまちじゃないか。
いちいち真顔で反論する事ではあるまい。素人さんには無理か。

[438: 匿名さん]

＞437
最後の一言が、多いんだよ。いつも！

[441: 匿名さん]

どこまでやっての、@700kなのか…
項目明細が見たいですね。

[442: 元不良理事]

私のマンションは約１５０戸　いわゆる超高層マンションではありません。
大規模修繕工事は昨年済ませましたが、戸当たり６５万円位でしたね。
但し、（改良のための）改修部分の金額は除いています。

タイル張り（全面ではありませんが・・・）
屋上ウレタン防水
ベランダ、共用廊下は、防滑塩ビシート貼
コーキング部分は全面取替
タイル部分を除く壁面塗装はフッ素系塗料を使いました。
勿論、一級建築士による監理付です。

気を付けたのは、一級建築士の選定。
金額にこだわらず、建築士の人間性、過去の実績、評判を重視しましたね。

建築業者は勿論新聞広告（建通新聞）による公募です。
最終決定業者は所謂ゼネコンと呼ばれる業者ではありませんでした。
契約締結はもう一年半も前のことですから、現在の相場より若干安いのかもしれません。

結果には満足していますよ。

[443: 匿名さん]

例えば同じ地域に建つ１００世帯のマンション、ＡとＢがあるとします。
Ａは、敷地が６００坪、１階はエントランスと集会場など共用施設があり、ワンフロアに８０㎡くらいの３ＬＤＫが１０世帯の１１階建て、機械式駐車場があり、外壁には値段の高いタイル仕上げでベランダ部分も同じタイル仕上げだとします。
Ｂは、敷地が３００坪、１階はエントランスと集会室だけで、ワンフロアに４０㎡くらいの１ＬＤＫが１０世帯で１１階建て、平置き駐車場で、外壁は値段が安いタイル仕上げだが、ベランダ内部など塗装仕上げになっている部分が多い建物だとします。
マンションの仕上げタイルの値段の違いや、面積の違いもありますが、共用設備の違いもありますし、８０㎡の３ＬＤＫばかりのマンションと、４０㎡の１ＬＤＫばかりのマンションで、マンション毎に傷みが違うことから工事内容や範囲も違いますので、大規模修繕工事の費用が同じだとは思えません。

一般的な金額を言うのであれば、その金額の裏付けとなる設定や条件を明確にすべきです。
設定や条件が違う２つのものを比べるのは無意味です。

大規模修繕工事の１世帯当たりの適正価格を出したのには、その裏側には色んな設定や条件があり、それらに基づいて、持ち出した設定や条件に合う建物にのみ当てはまる金額なのです。

設定や条件には多少の幅がありますが、それは１世帯と言う条件から数％程度のものだと推測できますので、それ以外のマンションには当てはまらないのです。

日本全体で、この設定や条件に当てはまるのは、どれくらいなのでしょう？
推測ですが、５０％あるかどうかでしょうね。

建築制限が厳しく小さな間取りが多い東京都内に限れば、多く見ても３０％以下ではないでしょうか。

[444: 匿名さん]

書き忘れました。

更に、工事金額は時代によって変わるものも多く、地域によって大きく違っています。
また、敷地が広ければ足場が建て易く、都内のような足場も建てられないような建物だと足場に代わるものなどが必要になったりするので更に費用が掛かったり、逆に、足場が不要になったりすることもあるので、工事金額はかなり変わります。

[449: 匿名さん]

>446
何か誤解しているようですね。
適正価格が１世帯当たり７０万円と言う仕様のマンションで同じ内容の工事をした場合、１ＬＤＫの小さい部屋ばかりのマンションだと、総世帯数が多くなるのは分りますよね？
適正価格が１世帯当たり７０万円だと言うのが、３ＬＤＫ１００世帯のマンションだとすると、１ＬＤＫだと１５０世帯くらいになるので、適正価格は１世帯当たり４５万円くらいになると言っているのですよ。
同じ規模の建物で、同じ仕様だとして、同じ工事をするのだから、総額は同じ、後は、総工費を世帯数で割ればいいのです。
総工費が７０００万円だから、３ＬＤＫだと１００世帯で割ると１世帯当たり７０万円ですが、１ＬＤＫだと１５０世帯なので１世帯当たり４５万円くらいになると言うことです。
また、同じ建物でも、外壁などの傷みが少ない場合と多い場合では補修面積がかなり変わりますので、タイルの金額が違えば総額はかなり変わります。
その他、修理が必要な部分が多いか少ないかで総額は、かなり変わりますので、適正価格が１世帯７０万円と言うのは、限られた条件に当てはまる建物のみだと言うことです。
都心と地方では人件費も変わりますし、工事の標準金額も違いますからね。

[452: 匿名さん]

同じ建物でも、傷みが激しくて直す部分が多いと値段は高くなるが、傷みが少なくて直す部分が少ないと値段は安くなると言うことです。
適正化価格７０万円と言うのは、全てのマンションに当てはまるものではありません。

[453: 匿名さん]

うちのマンションで悪徳管理会社が大規模修繕工事の見積りをだした内容には、まだ行わなくても良い工事が前倒しで盛り込まれていたり、しなくても良い工事まで上乗せされていて、外壁などの補修工事の面積が大幅に水増しされていました。

建物によって変わるのですが、外壁がタイルじゃなくて塗装のマンションだと、きれいに保つためには１０年毎にこまめに大規模修繕工事を行ったほうが良いマンションもありますが、タイル仕上げのマンションだと、汚れに神経質にならなければ２０年くらいでも大丈夫なマンションもありますから、マンションの状態をチェックして、工事時期を伸ばして工事費を節約すればいいでしょう。

悪徳管理会社は、絶対にそんなことはしませんが、普通の管理会社なら、そのような提案をしてくれますよ。

[456: 建築関係]

>地方ならもっともっと安くできるのです。
どうして断定できるのですか？そうとは限りません。
「生コン」価格調べてください。一つ取っても地区によって全く違います。
資材単価、人工単価も相当違います。
ガイアの夜明け？一世帯あたりのそんな計算全く参考になりませんというかしないほうがいいです。
建築物は規格品ではありません。
素直に相見積取ってください。

[457: 匿名さん]

>454
仰る通り、間取りは無関係です。
しかし、３ＬＤＫや１ＬＤＫと言うのは、専有面積の代わりの表現です。
よって、あなたの言う通り関係するのは１世帯の専有面積です。

例えば、建物の共用施設の無い販売対象の居住部分の面積がワンフロアで１０００㎡だとして、そのフロアに何世帯になるかと言うことです。

間取りではなく１世帯が１００㎡の１０世帯か、４０㎡の２５世帯かと言うことです。

おそらくガイヤの夜明けでは一般的な７０㎡くらいが対象であると推測しますので、１０００㎡なら１４世帯となります。

ガイヤの夜明けの例にあてはめますと、１４世帯で１世帯７０万円なので９８０万円ですから、１００㎡の１０世帯なら１世帯当たり９８万円となり、４０㎡の２５世帯なら１世帯当たり４０万円となりますね。

これを言いたかったことのひとつです。

[460: 匿名さん]

世帯数の多いマンションは、３０～５０世帯のマンションと同じ仕様で同じ内容の大規模修繕工事を行っても、仮設費や経費などが、かなり安くなりますし、作業工程も無駄が少なくできますので、かなり割安にできますからね。
同じ仕様だとすると、材料などの単価は同じなのですが、良い意味で、作業工程や色んな無駄が少なくなるので安くできますね。

大規模修繕工事の中で、仮設足場の金額が一番高いのですが、同じ３００世帯でも、建物高さが高いほど足場の金額は高くなりますし、建物の形が複雑なほど足場の金額は高くなりますからね。
また、世帯数が少ないほど、大規模修繕工事の総工費に対して足場の占める金額の割合が大きくなりますから、その点でも世帯数の多いマンションのほうが有利ですね。