管理会社のあくどい手口

[元不良理事]

多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

【スレッドを管理組合・管理会社・理事会掲示板 へ移動しました。2013.06.13 管理担当】

[341: 匿名さん]

>>340
すみません、一点だけおかしな記述が目につきました。
『雨漏りしてないなら工事を急ぐ必要はない』
それは明らかな認識不足ですよ。

[342: 匿名さん]

１戸当たりうちは９０万だったけどね。４００戸のマンション
そのかわり、見える部分は全てやりかえたよ。
通路のシートも全て取り替えたし。

[343: 匿名さん]

>341
＞雨漏りしてないなら工事を急ぐ必要はない』
＞それは明らかな認識不足ですよ。

なぜ認識不足なのでしょうか？
いくら考えても理由がわかりませんので、教えて下さい。

[344: 匿名さん]

>>343
では、逆にお訊ねしますが雨漏りがしてから修理をすればよいとお考えですか？

[345: 匿名さん]

>342

あなたの言う通りで、世帯当たりの金額は、そのマンションの形状・タイルなどの仕上げの違い・総世帯数・建物高さなどによって変わります。

また、同じ仕様の仕上げの全く同じ建物だとしても、建っている場所や使い方の違いで、建物の傷み方が違いますので金額は変わります。

それに、マンションの総意などで、どのような工事をするのか、足場が無くても単独で出来る綺麗な部分は除外するとか、傷んでいない防水を、単に保証を取るために工事するなどの本末転倒な考えで行うなどでも金額は変わります。

だから、あくまでも目安だとしか言えませんし、あまり役に立たない情報だと言えるでしょう。

どんな間取りの部屋が何世帯で建物形状や仕上げ、外壁などの主要な面積が明確になっていて、都心にあるのか郊外にあるのか、地震の影響がどうだったかなどの基本的なことと、どの範囲の工事を行ったかで金額はかなり違います。

このような諸条件がバラバラなので、単純に比べては駄目なのです。

同じ自動車でも、AはターボエンジンでBは普通のエンジンだとすると、支払う税金は同じだが、ターボのメンテナンス分が高額になったり、ターボなのでつい運転でアクセルを踏んでしまうので、タイヤの減りが早かったり、サスペンションに負担が掛かるので、その分、ターボエンジンのほうが車検で高くなってしまうのと似ています。
　

[346: 匿名さん]

>344
＞では、逆にお訊ねしますが雨漏りがしてから修理をすればよいとお考えですか？

典型的な「通りすがり」としてのパターンですね。
自分が否定する、それに対して質問される、自分が否定したことの理由を答えずに質問で返す。
なぜ、このようなパターンになるかですが、単に否定したことに確固たる理由が無いからです。
理由を聞かれても困るからです。
だから、黙ってしまうか、質問に質問で返し、相手のあら捜しをし、揚げ足を取るしか選択肢がないからです。


おかしな展開で、私がした質問に質問で返されてしまったので、相手の理由が全くわからないまま一般常識を書く羽目になってしまいました。


防水と言うもののは幾つか種類があります。
大規模修繕工事での防水と言えば屋上防水です。
屋上防水は大きく分けて２種類があります。
ひとつは防水層が露出していて紫外線を防ぐトップコートで仕上げてあるもの、もうひとつは人が頻繁に歩くことを想定したモルタルで保護しているものです。
トップコートでも、モルタルで保護されているものでも、防水層が安定していれば雨水漏れは起こりません。
防水の材料の大半はアスファルトです。
一戸建ての屋根の下にもアスファルトの防水層がありますし、マンション以外のビルの屋上防水の大半もアスファルトです。
防水をやり直すと言うことは、雨漏れのリスクを増やすことになるのです。
１０年を目安で防水をやり直すと言うのはマンションくらいです。
一戸建ても他のビルも、そんなことをしている建物はありません。
アスファルト防水の寿命は建物の寿命に匹敵します。
雨漏れが起こるのは、最初の施工が悪かった場合や、トップコートの塗り替えを行わなかったので紫外線でアスファルトが硬化してひび割れが起こったとか、大きな地震などで建物の躯体にダメージを受け、建物に歪みが出たりして、アスファルトの伸縮性の限度を超えた時などです。
だから、雨漏れを起こしていない安定した防水に手を加えると言うことは、バランスを崩すことになるのです。
バランスが崩れたら、また何年後に、同じ工事をしないといけなくなると言う悪循環にはまってしまうのです。
大規模修繕工事の度に防水工事を行うと言うのは、業者が利益を得るための理屈なのです。
まともな業者なら、１０年の保証の間で、雨漏れを起こすような工事は絶対に行いませんし、普通に工事をするだけでも１０年で雨漏れが起こることなんてまずありません。
業者は、防水が何十年ももつことを知っていますが、マンションに１０年と言う保証で安心感を与えるために防水工事を勧めているに過ぎないのです。
何十年も前の技術で建てられた建物で修繕積立金に余裕があるなら、防水を考えても良いでしょうが、雨漏れが起こっていないのに、わざわざ防水に手をいれるようなリスクを冒す必要はないでしょう。
雨漏れをしていない建物で、修繕積立金に十分な余裕がないのなら、わざわざ防水工事を行う必要はありません。

[348: 匿名さん]

>>346
それは間違いですね。
雨漏りが起きるまで放置すればどうなるか全く理解不足ですね。
何らかの理由で防水切れ→躯体（字が違っていたらすみません）に雨水侵入→鉄筋腐食→爆裂発生
つまり漏水が発覚した時点ほとんどの場合、既に建物の骨格がダメージを受けてしまっています。
鉄筋コンクリートの建物の場合は漏水の及ぼす深刻さを理解する必要があります。

[349: 匿名さん]

そうそう、とっても疑問が浮かびました。
壊れたら直す、駄目になったら直す…という考えでは長期修繕計画もないという事ですね。
それはとりもなおさず、修繕積み立て金も設定のしようがないという事になりますね。

資産価値の面で考えても、査定において修繕計画と実施状況は大きなウエイトを占めていますがどうお考えですか？

[350: ずっと前理事長]

漏りが起きる原因部位は屋上のみではありません。
壁面等からでも雨漏りは発生します。
ここで論争している方は、どちらもある意味正しい意見を言われています。
言われる通り、屋上防水は１０年程度でどうこうする事はありません。
ところが陸屋根で、完璧ではない施工下では、
短期間でも漏水事故が発生しています。
一方、壁面には防水層を施していない場合がほとんどです。
壁面であれば、クラックが入った後、錆が浮き出す状態になると
速やかに補修を施すことが望ましいのです。
当然鉄筋は膨れ、壁を欠落させる原因になるからです。

私は、雨漏りを待つのではなく積極的に補修をすることにより、
長期間でみれば建物の維持保全には有効と考えています。
当然、査定面を考えた場合、長期修繕計画を立て
一定の周期で検査を行い、補修を施す事が望ましいと考えます。
ただし、管理会社や一部少数役員に任せるのではなく、組合員全員が
自立した管理組合として大規模修繕に臨むべきと考えています。
自分の家なんですよ、他人に任せ放しで
終わった後で文句だけ言うのは可笑しいでしょう。
これらは、日常の管理組合活動の中で少しずつ啓発することがポイントです。

[352: 匿名さん]

>350
344が文句をつけてくると思い、私が書かなかった大事な部分を書いていただきありがとうございます。
仰る通りで、雨漏れは屋上防水層だけで起こるものではありません。
雨漏れの多くは、サッシ周りの防水シールの劣化や地震などの揺れなどによる剥離からのものが多く、屋上の場合、防水層自体ではなく、防水層の末端からの雨水の浸入によるものが多いので、防水層よりも、周辺の部分にさえ注意していれば問題にはなりません。
防水層が破れて雨水が漏れると言うような雨漏れは、まず起こらないのです。
だから、雨漏れが起こった場合、その原因を如何に見つけることができるかが、業者の腕なのです。

[354: スレ主]

スレ主です。

急ぐ必要が無い　と言う事と　雨漏りが起きてからでよい　と言うのは別物と考えたほうが良いのでは？

この件で　＞340　さんが言っておられるのは　急ぐ必要が無い　とだけ言っておられます。
雨漏りが起きるまで放置とは言っておられません。
つまり、議論をしじっくり時間をかけて相見積もりをしたうえで工事を行えばよいと仰っているのです。

＞341さんが　ここを雨漏りがするまで　解釈をされただけのこと。
管理会社よりであるとかは関係が無いと考えます。

このスレは悪徳管理会社の手口を書き、このスレを後で読んだ人に、彼らの手口に乗らないよう参考にしていただくためのスレです。

悪徳管理会社の被害に会い、今まさに裁判となっている方のお気持ち　非常によくわかります。
お怒りの気持ちもよく伝わってきます。
そして驚愕の手口、まさに悪徳管理会社と言う表現に相応しいものだと正直驚いています。

ですが、ことさら　悪徳管理会社を煽り立てるような表現は、少しお控えいただければありがたいと思います。
淡々と　奴らの手口を書き連ね、このスレの読者が今後どう行動していったらよいかの参考になるような書き方をしてくださ居ますようお願いいたします。そうすれば、奴らの妨害の書き込みも減り、全体が読みやすくなるのではないかと思います。
ご協力をお願いいたします。

[355: 匿名さん]

>353
「文句」とは、相手に対しての自分の言い分と言うことです。
「良い文句だね。」とか「殺し文句。」などのように紳士的に相手を褒める時にも用いられますがご存じないですか？
私は、「文句」と言う単語の使い方も知らない人とやり取りをしているのかと思うと遣り切れない気持ちになりますね。
話はすり替わっていません。
あなたの用いる言葉で言うと、予防的に屋上防水工事をすると、せっかく漏れずに安定している状態を壊してしまいかねないのです。
個人の勝手でしょうが、自動車が故障する前の予防として、毎年、同じ自動車に買い替えるのと同じです。
それに、繰り返しになりますが、雨漏れは屋上防水からよりも、他の部分から起こるほうが多いのです。

悪徳管理会社の説明だと、１０年の保証は切らせてはいけないので、１０年毎に屋上防水を行うのはマンションの義務かのように言って行わせようとするのです。
防水工事をしている業者なら誰もが知っていますが、建物の寿命くらいもつと本当のことを言うと仕事がなくなるので、１０年の保証が目安かのように言うのです。

悪徳管理会社は、理事会で、建築のことを良く知らない理事たちに、１０年の保証が切れて雨漏れが起こったら多額の金額が必要になり大変なことになり、工事を行わないと理事の責任問題にもなり兼ねないなどと言って不安を煽り、工事をさせようと促すのです。

最近の手抜きをしていない分譲マンションなら、余程大きな地震で躯体に被害が及ぶようなことが無い限り、屋上防水をやり直すと言う工事が発生することは、まずないでしょう。

[358: 匿名さん]

>356
あなたは分譲マンションを購入した本人ですか？

[359: 匿名さん]

>356
途中で投稿してしまいました。
続きです。

あなたには何を書いても伝わらないようですね。
「文句」には、褒め言葉としての意味もあると言うことです。
私が使った意味は、あなたに喧嘩を売る意味でもなければ褒め言葉の意味でもない普通の意味です。

私のマンションにも長期修繕計画はありますが、あなたに言われたからと、どうして私がこの場で事細かに書かないといけないのでしょうか？
あなたが人に聞くなら、まず、あなたが所有する分譲マンションの長期修繕計画の内容を書くべきではないでしょうか？
自分はなにもせず、相手にだけ要求するのは、まるで上司が部下に命令するのに似ています。
あなたと私は対等ですよ。
あなたが偉いのではありませんよ。
弁えて下さい。