管理会社のあくどい手口

[元不良理事]

多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

【スレッドを管理組合・管理会社・理事会掲示板 へ移動しました。2013.06.13 管理担当】

[302: 匿名]

悪徳管理会社はそこまで暇じゃないでしょう

[303: 匿名さん]

>299さん

いい表現ですね。全く持ってその通りですね。

＞300
あ、そうそう。それこそ、298の人でしょが
うちのマンション方でＳＮＳを、家内がやっているんですが
リンク載せているんですよ。
若い子もいますが、「こんな、管理会社さっさと契約解除でしょう」
「こんなのが、管理していると子供に悪影響」
という、ご意見が来ましたね。
「恐怖を感じるって、何を持って言っているの聞いて」とか

＞299さん
完全に、どツボにはまってますね。この方は・・・。
本当に、訴えた（訴訟）私のことをわかっていないですね。。
刑事事件にもなるかもしれないと、サイバー犯罪としても証拠上げてもらうことも
出来るというのに・・・。と思います。
私は、それこそ悪徳管理会社が作成した議事録が証拠で
人権侵害犯罪として、立件できると監督官庁が訴えますか？と話が出ているんですよ。
だから、大人しくしていればいいのですが、無理なようですね。
時効もありますが、まだまだ期間は十二分あります。
早くしてほしいのであれば、ご要望通りに早めがいいのでしょうね。
一度、呼び出し状が理事長宛に届いて出向いているはずですし
その時に、悪徳管理会社が保護者のようについて行ったらしく
嘘ばかりでごまかしたという経緯も残っています。明日、その証拠文を
個人情報に配慮し写真を投稿します。事実を証明するため

[304: 匿名さん]

幻覚書いているようにしか見えないな
わざわざここで書くようなものでもないだろうし
まわりから何を言われても被害妄想で受け止めるのはよくある症状だけど

とりあえず落ち着いた方がいいと思いますよ

[305: 匿名さん]

はい。落ち着いて証拠文書を投稿します。
楽しみにしておいてください。

本当に、賢くない悪徳管理会社さん。

[306: 匿名]

解決策があるなら、さっさと進めりゃいいやん。
もしかして、まだ解約すらできてないんじゃないの？

[311: 匿名さん]

悪徳管理会社の社員とか悪徳管理に近い人間の投稿と決めつける根拠はなんでしょう？
悪徳管理会社はどこの何という社名か明かしていないのに…

野原にタコツボを掘って竹槍を何度も何度も繰り出している人がいました。
『あれはなんだろう？』と近づいた人や
『危ないからやめさせよう』と近づいた人を
タコツボの中の人は有無を言わせず竹槍で刺しました。
『俺は敵と闘っているんだ。近づけば敵と見なされて刺されても当然だ』
と言いました。
こんな理屈は通らないですね。

[312: 匿名さん]

303です。
お約束通り

それから、これは全く関係の無い事案にて
悪徳管理会社が、作成した文書。それから、理事長宛だというのに
わざわざ、同行して行くこと自体、ちょっとおばかな理事長が
何を言うかが、怖いからです。ちなみに、後から聞いた話ですが
監督官庁の方は、「悪徳管理会社は一切呼んでもいないし関係ないのだが
話を聞いてくれということで一応聞きましたが・・・」
この事案は、裁判とは一切関係ありませんし
今となっては、虚偽の証言をしたことが判明しています。非常に悪質となっています。
それから、議事録に虚偽の記載と不適切な表現を配布した証拠が
あるので、別件でとなりました。また、相談した人間が私ではない。
これも、非常に危ない行為。個人情報保護法に違反した可能性も浮上しているのです。

[313: 匿名さん]

追記
それから、悪徳管理会社は公官庁の資料提出要求をも
拒否しました。これは、完全に規約違反。
「理事長の指示です」は通りません。理事長が、自ら
規約違反をしたことにもなるのです。

それから、他にも監督官庁での事案もあります。窃盗事件。
これも、何ら対応しなかったためです。被害に遭ったのは
もちろん私。それから、啓蒙の為と臨時総会を開催するための
掲示物の、搾取。これも、違法行為です。
議事録には、理事長が剥がしたとなっていますが
悪徳管理会社が剥がしたのは、刑事課が来た時に防犯カメラの確認を
したときに、バッチリ写っていました。これは、まぎれもない事実。
その時も「管理組合での違反行為だから」と虚偽の証言をしています。
管理組合で話し合われたこともなく、全て悪徳管理会社と理事長が
単独で、行った行為は管理組合の名を引用した。いいですか、私は区分所有者ですよ。
外部の人間ではないのですよ。

もちろん、上記の件は訴訟前の事。これらを、見ると如何に嘘を並べて
ひた隠しにしてきたかが、おわかりになるのではないでしょうか？

犯罪者を隠したとしてもこの理事長は、立件できるのです。
さらに、言いたいことがあるのであれば裁判所に出てきて文句いえ！
絶対に、出てきませんから証人尋問時のあの緊張感は、耐えられないでしょう。
のこのこ出てきた悪徳管理会社の人間は、たったあの短い文書を
かみかみで、どれだけの時間がかかったことか！裁判長も小さく「ため息」ですよね。

[314: 匿名]

もう少し分かるように書いてくれんかね？
誰に言ってるのか分からん。
仲間内で事情を知ってる人間なら分かるのだろうが…

公の掲示板ですぜ。

[315: 匿名]

私は大きく「ため息」です

[316: 匿名さん]

>341
かなり、興味深々なのがよくわかります。
公表できことできないことありますのでご了承ください。
今すぐ知りたいのはわかりますがね・・・。
詳しくは、そうですね・・・心配しなくても記事になりますから
その記事を見て、確認してください。

他の投稿者の方も、いろいろな悔しい思いをされた経緯があるということが
よーく伝わってきています。
さらには、監督官庁にも他の別件で行くことになったので
ついでに、直接面談し抗議します。
もちろん、マンション管理組合（区分所有者）
全員の署名・委任状。役員として出向きます。キングファイルを一式もって。

[317: 匿名さん]

訂正
＞314
＞315

316より

[318: 匿名さん]

＞私は大きく「ため息」です

これに１票。

[319: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

他の投稿者に対する批判や暴言、中傷を含むレスが散見されたため、
関連レスの一斉削除を行っております。

削除によってやりとりが不明確になっているかと思いますが、
ご了承頂きますようよろしくお願い申し上げます。

検討されている方にとって有益な物件に関する「マイナスの情報」については、
すべて掲載させていただいておりますが、投稿をされている方に向けた
悪口や暴言、皮肉や嘲笑うような内容の投稿は、健全な情報交換を逸脱し、
また、関係のない第三者にも、不快感を与えることがありますので、
どうぞご配慮を持ったご利用をお願いいたします。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[320: 匿名さん]

管理担当者　様

こちらのスレ主さんも他の投稿者の方も
実際に、マンションに居住され区分所有者として又は理事会の役員として
活動され、自分達のマンションを住みやすく、将来困ることの無いようにと・・・。
そして、今後マンションを購入される方、マンション管理組合の事が
よくわからないという方に向けても、とても役立つ情報だと私は思います。
確かに、マイナス情報ではありますが、このような事にならない為にも
「無関心ではダメ」という意味も込めています。

なかなか、投稿される方は少ないのではとも思いますが
貴重な体験として、私自身とても役に立ちました。（スレ主さん、他投稿者さん）

本当に真剣に立ち向かっている者にとっては
管理担当者さんのご注意に、感謝しております。
健全な情報交換が、これからできるようになれば幸いです。

[321: 匿名さん]

表に出せない裏話には真実味を感じる。
名医も見えない所をみて手術するからね。
クレーマーの言動を良く聞く事です。

[323: 匿名さん]

悪徳管理会社の手口は非常に悪質です。
誰の目にも明らかな犯罪なのに、あらゆる手を尽くして有罪にされないようにし、疑わしきは罰せず、に至らせるのです。
限りなく有罪に近いが確定することは出来ないのを、悪徳管理会社は「無実」だと主張するのです。
実は「無実」ではなく、単に「無罪」になっただけなのですが、「無罪」になったんだから「無実」じゃないか、と言うのです。
同じ理屈で悪事を働きますので非常に悪質なのです。

[324: マンコミュファン]

>322
何度も会社名を表記したほうがよい。

[325: 匿名さん]

こちらのスレ主さんの意向を無視するのですか？
そこまで拘る意図を教えてほしいのです。

それから、とても悪質な管理会社という事で何が問題なのでしょうか？
きっと、私の質問にもお答え頂けないのでしょうが・・・。

[326: 匿名さん]

誰の目から見ても犯罪なのではなく、
誰の目から見ても疑わしいだけなので罰せられないのではないでしょうか？
疑わしいだけでは、法的に罰せられないのなら、
【誰の目から見ても疑わしい】事実を公開する事により、
社会的に罰する事ができるかと思います。

ご自身の体験をもとに、誰の目から見ても疑わしい事実を投稿しても、
残念ながら、懐疑的なレスや、事実を暴かれないように擁護するレスなど、批判的な投稿が多く付いているようですが、
そのようなレス自体を貴方も批判するのではなく、
事実を、より分かりやすく説明してみてはいかがでしょうか？
誰の目から見ても疑わしい事実なのですから、批判的な投稿は事実の説明が追加される毎に論理破綻していくと思います。

最後に、
事実がより多くの人に伝わる事を願っております。

[327: 匿名さん]

>>323
司法判断で無罪という事は罪ではなく罰する事ではないという事ではありませんか？
国家が罪はないと判断した事に意義があるなら控訴すべきだし、判決が確定しているなら、それ以上の追及は『私怨』になるんじゃないですか？

[328: 匿名さん]

>>323を読む限り、悪徳管理会社を被告として提訴はしたが無罪となった。
無罪となった事案について当然会社名を出して非難する事は今度は自分の身が危ない。
従って会社名を出したくても出せない。
そんな事情でしょう。
裁判なんか起こさなければ他の管理会社のスレッドのように文句たらたら言えるが、負けた事案を出して非難は出来ないですからね。
非常に抽象的な書き込み・管理会社名を明かせない理由は
多分そんなところでしょう。

[329: 匿名さん]

今度は、違ういいまわしですね。

やはり、投稿の文書をしっかり読まれていない証拠です。
なぜ、そんなに連投されるのかが知りたいし
私からすれば、聞き出そうとしているにしか見えませんね。
対策を講ずるため。

やはり、過去のレスから見てもこの悪質であくどいやり方は同じという
事は、よくわかります。
以前から、貴方が煽っているようにＳＮＳで！そうさせて頂き。
そのうち、結果のみを投稿しますわ。
近隣の不動産やさんからもかなり嫌われてる、この悪徳管理会社は
巷では、有名になっているから・・・。
それから、この掲示板は、しばらくすると悪徳管理会社が
好き放題、投稿してもみ消そうとするので
様子をマンション居住者と見て、楽しみます。

私の啓蒙は、ある程度伝わったしマスコミへの証拠文書（裁判）を
渡す日も近いですし、刑事事件と告訴しますので・・・。
言っておきますが、告訴したからって次の日に逮捕なんてありえませんから
早くても、半年かな？理事長の口をふさいだ方がいいのではないですか？
役員変われば、何の役にも立ちませんがねこの人。

この悪徳管理会社の性根が、よく表れてさらに変更する大義名分が出来たような
物です。掲示板の投稿を見られている方は、ご存じでしょうが
もうすでに、悪評が高いのは他の投稿者さんのおかげで
広まっているので、安心してください。

悪徳管理会社の方、さあ思う存分投稿ください。マンション居住者のみんなで
見てますわ！

[330: マンコミュファン]

>329
悪徳管理会社は、警察OBを雇用してませんか　?
この悪徳管理会社は、管理組合理事長を提訴し、「大きい組織が、個人を訴えられない」との判決が下ってませんか　?

[331: 匿名さん]

>>329

> なぜ、そんなに連投されるのかが知りたいし
> 私からすれば、聞き出そうとしているにしか見えませんね。
> 対策を講ずるため。

何故、対策されたくないのですか？
対策を講じてくれるのなら、問題点が解消されるので喜ばしい事なのではないでしょうか？

[332: 匿名さん]

>>329
素早い反応ありがとうございます（笑）
>>331も同じ人かな？

私が仮に悪徳管理会社の人間だったら
会社名を明かせ
等と言うと思いますか？
それは伏せておいてもらいたい事じゃないですか？
反対にあなたの立場なら普通は迷惑や損害を被ったのならおおっぴらに社名を名指しで非難しますよね？

[333: 匿名さん]

私が住むマンションで、５年の間、悪徳管理会社が管理することになってしまった期間がありました。
悪徳管理会社になった初年度には、悪徳管理会社の統括が総会で「大規模修繕工事を今年行わないと大変なことになるので、安心して当社に任せて下さい！」などのような演説を繰り広げ大規模修繕工事の見積り説明をし出したのですが、私を含め数名が建築関係の仕事をしていたこともあり、当日に見積りを配布され、その見積りに対して採決を行おうとしたことに異論を出したのです。
特に私は大規模修繕工事を依頼する側での経験があったので、初めて見せられた見積りだけで決定するのは明らかにおかしいこと、世帯数とマンションの現状を考えて、無駄な工事項目があり、それを除いても金額が明らかに高いとしか思えなかったので、悪徳管理会社とは無関係の複数の業者に意見を求めてから検討すべきだと発言しました。
理事長と悪徳管理会社の統括が必死になって私の意見を、明らかに揉み消そうとして、私の意見が無かったかのようにしようとしたので、会場はざわめき出しました。
それが切っ掛けで他の人から、最近では建築工事などが分る人などを修繕委員として選出しているマンションもあるので、うちのマンションでも選出して検討してもらおうと言う意見が出て、その意見が総会で承認されたことから、悪徳管理会社一社が出した見積りで直ぐに工事を行うことは無くなったのです。
総会の後、帰ろうとしていた私に悪徳管理会社の統括が「ちょっと良いですか？」と声を掛けてきて、私は会場の隣にある個室で統括と二人だけにされました。
統括と言っても３０歳くらいの若者で、目つきが鋭く声の大きな弁論部タイプでした。
明らかにイライラと歩いていた統括は、椅子に座った私の直ぐ横に立ち、顔を近づけ「お前は何をしたのか分ってるのか！」と、私を睨みつけながら、ゆっくりした口調ですが怒りが込められているのは明らかでした。
私は「何を言ってる？当然のことじゃないのか？」と言うと、統括は椅子を私の直ぐ横に勢いよく引きずり、それにドカッと座り、机をバンバン叩きながら「これ以上、我々の邪魔をするなら、如何なる手段を用いても、お前を黙らせててやるから忘れるな！！」と怒鳴ったのです。
私は驚きました、そして統括に「これは脅しか？」と聞くと、統括は「脅しと思うなら思えばいい、我々は本気だぞ！！」と、私の鼻に統括の鼻がくっ付くくらいまで顔を近づけてドスを利かせた声で言ったのです。
私が「これを録音していたら・・・」と言い出した途中から統括は「録音するならすればいい！！　お前なんかに何ができる！！　大人しく黙っていろ！！」と言って、一人で部屋を出て行ったのです。
殴られると何度も思いましたし、こんな恐ろしい目にあったのは、初めてのことでした。
そして、部屋を出て帰ろうとすると、誰もいなかったので私一人で階段を降りようとすると、理事長が走ってきて「おい、○○、ちょっと待て！」と言ったのです。
統括のことがあったので、察しはついたので私は身構え理事長を見て話を聞くことにしました。
理事長は、周りに誰もいないことを確認するようにきょろきょろしてから私に「お前！　総会に出れなくしてやろうか？　家族も大変だな。」と言ったのです。
私は黙って理事長を見据えたままでいましたら、理事長は「フン！」と言って、会場に戻っていきました。

これと同じようなことが、他の人にも起こったのです。

悪徳管理会社は、非常に悪質な管理会社ですから、絶対にかかわらないようにすべきです。
つまり、指定暴力団と同じなのです。

[334: 匿名さん]

>>333さん
長期修繕計画はどのようになっていたのでしょうか？
総会議案はどのようになっていたのでしょうか？また、その参考資料などの配布や、アンケートなどもなかったのでしょうか？
採決を行おうとした所の異議との事ですが、総会の場で質疑はなかったのでしょうか？

いずれにせよ、理事長・管理会社とも、拙いやり方だとしか言いようがないですね。

拙いやり方ですが、ただこれは、「悪徳管理会社だから」ではなく、
組合運営に積極的でない(あまり機能していない)、理事会・組合であれば、
一般に良いと言われている管理会社でも同様な事が行われます。
(そういう意味では、多くの管理会社が悪徳管理会社とも言えなくないですが…)
このような事が起こる流れとしては、下記の通りです。

１．長期修繕計画で、来季大規模修繕工事が予定されている。
２．管理会社に見積もりを依頼
３．日常点検等の記録や、大規模修繕計画を元に、予算に収まるよう見積を作成
４．(そのままの内容で、)理事会決議され、総会議案化される。
５．総会にて決議される。

４．の部分が、一番の原因になります。

適切な大規模修繕を行うには、３の後に、
４’
・理事会・組合にて、見積内容の精査・高度診断の依頼などを行い、適切な工事内容を検討、工事の原案を作成する
(これを理事会で賄いきれない場合、修繕委員会の設立・外部への委託などを行う)
・区分所有者への説明、告知を行う
・原案をもとに見積もり取得
といった感じに行われるものですが、手間(や、場合によっては費用)がかかりますので、
あまり機能していない理事会・組合だと、３．が出た時点で、「予定されている大規模修繕で予算内だから」などの言い訳のもと、４に流れてしまうのだと思います。

管理会社リプレイスの初年で、理事や区分所有者の意識も高いと思われる中、
理事会で、この流れが食い止められなかったのが悔やまれますね。
(そのまま５で可決させなかったのは、>>333さん流石、大規模修繕経験者です。)
また、(個人的な感想ですが、)管理会社も(標準契約通りの契約であれば)理事会運営支援などが、委託業務に含まれているのですから、
そのまま４に移行する事なく、３．の(概算)見積を出したあと、大規模修繕に関するアドバイスをして頂きたいものです。
(ただ、管理会社による理事会積極参加を嫌がる組合もありますし、面倒な事をしたくないという組合もありますので、一概には言えませんが。)

総会後の事については、
管理会社においては、例え受注のチャンスを妨害されたと感じたとしても、
そして、理事長においては、自身の提出した議案が否決(ないしは、採決見送り)され、メンツが潰されたと感じたとしても、
総会の場で正式に否決(ないしは、採決見送り)されたものなので、許される行為ではないと思います。
(区分所有者の同意を得るべく、総会なのですから。同意が得られない＝議案が拙かったと考えるべきです。)

[335: 匿名さん]

荒らしを相手にすりな
マイペースで事実を羅列すればよい。
荒らしへの受け答は論点ズレて、ＲＯＭする意欲が薄れる。
荒らしの目的はそれかもしれない。

それと、マスコミを信頼するな
広告を通じズブズブの関係がある可能性が高い。
マスコミを利用するなら、隠してやろう。
敵に教えてやると、マスコミ対応されもみ消される可能性が高まる。

[336: 匿名さん]

>335
荒らしが荒らしのことを言うのって、滑稽です。
私が書いた内容は事実です。

>334
体験した人にしかわからないと思いますが、実際は、とっても複雑なことなので、全ての内容を誤解されないよう書くだけでも、３３３の何倍どころか十何倍もの物凄い長文になってしまいますし、詳しく書けば、どのマンションの誰なのか特定されてしまいますので書かないことをご理解下さい。
どのマンションの誰か特定された場合、悪徳管理会社関係者が何をするかわからないからです。

悪徳管理会社が、私から職を奪う可能性があるからです。

[337: 匿名さん]

複雑で文章にするのが難しい事は理解できますが、
>>333の内容では>>334のように、理事会での決議が一番の問題と捉えられてしまい、
誰の目から見ても管理会社が疑わしい
とまでは感じられないのも事実です。

[339: 匿名さん]

>337
理解し難いと思いますが、書ける内容だけ事実に添った内容にしてみます。
悪徳管理会社は、総会の議題に大規模修繕工事のことを全く書かず、緊急動議のように合い見積もりを取らせるなどの発言をさせる暇も与えず、前の管理会社が何も準備をしていなかったので防水の保証が切れてしまうので検討の時間が全くないと工事を急かせたのです。
かなり後になってからですが、前の管理会社と前の理事長から事情を聞いたところ、マンションの状態が良かったので、１０年で大規模修繕工事を行う必要はなく、修繕積立金を大事に使うことを検討していたが、全く引き継がれていないようで、前の理事長は、悪徳管理会社が大規模修繕工事を至急する必要があると難しい専門用語などを用い演説していたので、どうして良いかわからず発言もできなかったそうです。

悪徳管理会社は、我々が初めて大規模修繕工事を行うので大規模修繕工事の知識も経験もなく、合い見積もりを取るようなことしら知らないのをいいことに、高いかどうかもわからない見積書を認めさせようと企んでいたのでした。

標準的な最低金額は、１世帯当たり１１０～１２０万円だと言うのが悪徳管理会社の言い分で、高層住宅なんとかの大規模修繕工事に関する書類なども配布して、用意周到で臨んできたのです。

後に、ゼネコンを含む色んな工事会社にマンションを見てもらい独自に見積りしてもらったのですが、全社が、工事させてもらうのはうれしいですが、まだ綺麗ですし傷んでいないので１０年で行うのはもったいないと言う意見でした。
それに、見積りの内容も悪徳管理会社とはかなり違っていて、金額は大幅に違っていました。

悪徳管理会社は、最低金額が１世帯１１０～１２０万円だと言って実際には１世帯当たり１３０万円くらいの見積りでしたが、後に見積もってもらった中で一番高かったゼネコンでも１世帯当たり９５万円程度でした。
しかも、悪徳管理会社の内容に無駄が多いので、無駄だと言う工事を引くとゼネコンで８０万円くらいまで下がったのです。

これらの企みをしたのは悪徳管理会社でした。

[341: 匿名さん]

>>340
すみません、一点だけおかしな記述が目につきました。
『雨漏りしてないなら工事を急ぐ必要はない』
それは明らかな認識不足ですよ。

[342: 匿名さん]

１戸当たりうちは９０万だったけどね。４００戸のマンション
そのかわり、見える部分は全てやりかえたよ。
通路のシートも全て取り替えたし。

[343: 匿名さん]

>341
＞雨漏りしてないなら工事を急ぐ必要はない』
＞それは明らかな認識不足ですよ。

なぜ認識不足なのでしょうか？
いくら考えても理由がわかりませんので、教えて下さい。

[344: 匿名さん]

>>343
では、逆にお訊ねしますが雨漏りがしてから修理をすればよいとお考えですか？

[345: 匿名さん]

>342

あなたの言う通りで、世帯当たりの金額は、そのマンションの形状・タイルなどの仕上げの違い・総世帯数・建物高さなどによって変わります。

また、同じ仕様の仕上げの全く同じ建物だとしても、建っている場所や使い方の違いで、建物の傷み方が違いますので金額は変わります。

それに、マンションの総意などで、どのような工事をするのか、足場が無くても単独で出来る綺麗な部分は除外するとか、傷んでいない防水を、単に保証を取るために工事するなどの本末転倒な考えで行うなどでも金額は変わります。

だから、あくまでも目安だとしか言えませんし、あまり役に立たない情報だと言えるでしょう。

どんな間取りの部屋が何世帯で建物形状や仕上げ、外壁などの主要な面積が明確になっていて、都心にあるのか郊外にあるのか、地震の影響がどうだったかなどの基本的なことと、どの範囲の工事を行ったかで金額はかなり違います。

このような諸条件がバラバラなので、単純に比べては駄目なのです。

同じ自動車でも、AはターボエンジンでBは普通のエンジンだとすると、支払う税金は同じだが、ターボのメンテナンス分が高額になったり、ターボなのでつい運転でアクセルを踏んでしまうので、タイヤの減りが早かったり、サスペンションに負担が掛かるので、その分、ターボエンジンのほうが車検で高くなってしまうのと似ています。
　

[346: 匿名さん]

>344
＞では、逆にお訊ねしますが雨漏りがしてから修理をすればよいとお考えですか？

典型的な「通りすがり」としてのパターンですね。
自分が否定する、それに対して質問される、自分が否定したことの理由を答えずに質問で返す。
なぜ、このようなパターンになるかですが、単に否定したことに確固たる理由が無いからです。
理由を聞かれても困るからです。
だから、黙ってしまうか、質問に質問で返し、相手のあら捜しをし、揚げ足を取るしか選択肢がないからです。


おかしな展開で、私がした質問に質問で返されてしまったので、相手の理由が全くわからないまま一般常識を書く羽目になってしまいました。


防水と言うもののは幾つか種類があります。
大規模修繕工事での防水と言えば屋上防水です。
屋上防水は大きく分けて２種類があります。
ひとつは防水層が露出していて紫外線を防ぐトップコートで仕上げてあるもの、もうひとつは人が頻繁に歩くことを想定したモルタルで保護しているものです。
トップコートでも、モルタルで保護されているものでも、防水層が安定していれば雨水漏れは起こりません。
防水の材料の大半はアスファルトです。
一戸建ての屋根の下にもアスファルトの防水層がありますし、マンション以外のビルの屋上防水の大半もアスファルトです。
防水をやり直すと言うことは、雨漏れのリスクを増やすことになるのです。
１０年を目安で防水をやり直すと言うのはマンションくらいです。
一戸建ても他のビルも、そんなことをしている建物はありません。
アスファルト防水の寿命は建物の寿命に匹敵します。
雨漏れが起こるのは、最初の施工が悪かった場合や、トップコートの塗り替えを行わなかったので紫外線でアスファルトが硬化してひび割れが起こったとか、大きな地震などで建物の躯体にダメージを受け、建物に歪みが出たりして、アスファルトの伸縮性の限度を超えた時などです。
だから、雨漏れを起こしていない安定した防水に手を加えると言うことは、バランスを崩すことになるのです。
バランスが崩れたら、また何年後に、同じ工事をしないといけなくなると言う悪循環にはまってしまうのです。
大規模修繕工事の度に防水工事を行うと言うのは、業者が利益を得るための理屈なのです。
まともな業者なら、１０年の保証の間で、雨漏れを起こすような工事は絶対に行いませんし、普通に工事をするだけでも１０年で雨漏れが起こることなんてまずありません。
業者は、防水が何十年ももつことを知っていますが、マンションに１０年と言う保証で安心感を与えるために防水工事を勧めているに過ぎないのです。
何十年も前の技術で建てられた建物で修繕積立金に余裕があるなら、防水を考えても良いでしょうが、雨漏れが起こっていないのに、わざわざ防水に手をいれるようなリスクを冒す必要はないでしょう。
雨漏れをしていない建物で、修繕積立金に十分な余裕がないのなら、わざわざ防水工事を行う必要はありません。

[348: 匿名さん]

>>346
それは間違いですね。
雨漏りが起きるまで放置すればどうなるか全く理解不足ですね。
何らかの理由で防水切れ→躯体（字が違っていたらすみません）に雨水侵入→鉄筋腐食→爆裂発生
つまり漏水が発覚した時点ほとんどの場合、既に建物の骨格がダメージを受けてしまっています。
鉄筋コンクリートの建物の場合は漏水の及ぼす深刻さを理解する必要があります。

[349: 匿名さん]

そうそう、とっても疑問が浮かびました。
壊れたら直す、駄目になったら直す…という考えでは長期修繕計画もないという事ですね。
それはとりもなおさず、修繕積み立て金も設定のしようがないという事になりますね。

資産価値の面で考えても、査定において修繕計画と実施状況は大きなウエイトを占めていますがどうお考えですか？

[350: ずっと前理事長]

漏りが起きる原因部位は屋上のみではありません。
壁面等からでも雨漏りは発生します。
ここで論争している方は、どちらもある意味正しい意見を言われています。
言われる通り、屋上防水は１０年程度でどうこうする事はありません。
ところが陸屋根で、完璧ではない施工下では、
短期間でも漏水事故が発生しています。
一方、壁面には防水層を施していない場合がほとんどです。
壁面であれば、クラックが入った後、錆が浮き出す状態になると
速やかに補修を施すことが望ましいのです。
当然鉄筋は膨れ、壁を欠落させる原因になるからです。

私は、雨漏りを待つのではなく積極的に補修をすることにより、
長期間でみれば建物の維持保全には有効と考えています。
当然、査定面を考えた場合、長期修繕計画を立て
一定の周期で検査を行い、補修を施す事が望ましいと考えます。
ただし、管理会社や一部少数役員に任せるのではなく、組合員全員が
自立した管理組合として大規模修繕に臨むべきと考えています。
自分の家なんですよ、他人に任せ放しで
終わった後で文句だけ言うのは可笑しいでしょう。
これらは、日常の管理組合活動の中で少しずつ啓発することがポイントです。