管理会社のあくどい手口

[元不良理事]

多くのマンションの住民（管理組合）は管理会社の格好の「かも」になっています。　住民の知識が無いことを良いことに必要以上に理事会に介入してきます。

少し前ですが、うちのマンションの「理事長を解任させたい」と住民が相談を持ち掛けてきてるんですが、あなたの考えはどうですか？　って聞いてきたんです。　誰がどう考えようと大きなお世話！　
うちの理事長をどうして解任させたいの？　ってきいたら　管理組合運営の手口が強引だって！　

バカ言ってんじゃないよ。　じゃぁ　今までの理事長はどうなのさ　殆どの理事長は管理会社の言いなり。　まさに「かも」どうぜんじゃないのさ。　毎月一回理事会を開き　一生懸命に組合員のために頑張っている人を解任させたいだって？

住民から言い出した　って言ってるけど　このままじゃ管理会社にとって都合が悪いから止めさせたいと考えてるのは、管理会社の方じゃないのさ。　

みなさん　このような管理会社　許されますか？

皆さんにお願い（その1）
管理会社から今まで受けてきたあくどい手口を全部ぶちまけてしまいましょう。
そして　私たちのような被害者が出ないように　その手口を広めていこうではありませんか！
管理会社の横暴を許すべきではありません！

皆さんにお願い（その2）
このスレでは　管理会社の名前を出さないでください。　管理会社の名前を出すことによりスレ自体を荒らしたくありません。

皆さんにお願い（その3）
みなさんは管理会社の横暴からどのように組合を守りましたか？　成功した例　失敗した例も書いて　皆さんの参考にしていただきましょう。

【スレッドを管理組合・管理会社・理事会掲示板 へ移動しました。2013.06.13 管理担当】

[425: 匿名さん]

ぼったくりとは基本的に事前に料金を明示せずに会計時に法外な料金を請求する…とある。
という事はマンションの工事に関しては普通見積書を取って、更に相見積りを取れば比較検討出来る訳だから
ぼったくり
には当たらないと思う。

[429: 匿名さん]

なんだ？自分が>>424でぼったくり条例の話をもってきて、
ぼったくり条例でいうぼったくりの意味を書いていると、
有利な部分しか書かない。などと言われてしまうのか？

[433: 匿名さん]

>>428
相場を知っていれば提示された値段が法外なものか判断できる。つまり複数の相見積をとればいい。

何度も言うが
一般的にマンションの工事は緊急工事でない限り見積書を取る。
そして見積書を検討して納得の上、契約発注する。
こうして基本的な手続きを踏めばぼったくりに遭う事はまずないと思う。
お宅のマンションは手続きの何かが足りなかったんでしょ？
相見積を取らなかった・検討をしなかった・契約当事者が独断専行した
そういう不手際はなかったか？

『ぼったくり』と聞くと真っ先に『ぼったくりバー』が連想される。
やり口は料金明示せずにどんどん飲み食いさせ精算時に高額請求する。
片やマンション工事は事前に見積書を取って値段はあらかじめ知っている（高額であっても）
高額な事を分かっていて発注するのは自由契約であり自己責任である。
勿論、みんなが高いと判断し再考を促したにもかかわらず理事長なり契約責任者が強行したのなら理事長に責任がある。

見積書を提出した業者は
『うちはこの内容と値段で提案しますがどうですか？』
という意思表示をしただけであり、それを呑むか他を当たるかは全く自由である。

[434: ずっと前理事長]

長文になりました。
管理規約の第１条は、概ね【目的】となっています。
その内容は、「・・・区分所有者の共同の利益を増進する。・・・」と言う
意味合いの言葉で表現されています。
また、区分所有法では、第６条で、建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。と規定しています。
このスレに出てくる悪質な管理会社や一部役員は、
区分所有者の共同の利益に反する行為をしていると言えます。
工事の際、大幅に高い単価の見積、不要な施工箇所の提示、指定材料の変更等、
専門家が見ればすぐに理解できる様な稚拙な手口で素人を欺きます。
少し賢く動けば防げる内容です。
専門家（多数が居住するマンションでは、専門家やその周辺の方がいます。）に依頼して
アドバイスをもらえば良いのです。素人である自覚が不足しています。
どこかで、「役員に任せておけば」とか「管理会社が何とかする」と思っています。
管理組合の管理費は自分個人の財布ではありませんが、
自分が自分達の為に支払った大切な管理費の集積なのです。

ところで、マンションに入居した際、既に管理会社が決まっていたと思います。
管理会社と管理組合の契約は誰が締結したのでしょうか。
ここに重要なポイントがあります。
管理会社がどのような姿勢で管理するかをなるべく早い時期に
ディスカッションし、契約を継続するか継続しないかを検討しなければ駄目です。
自分たちの方向と異なっているならば管理会社を変更すればよいのです。
最初が肝心です、最初でなくて今からでも良いのです。
管理組合は、建物を管理し経年による財産の低減を防がねばなりません。
管理組合の経営方針に沿った管理会社を選択しましょう。
このことが理解できない管理会社は、変更の対象です。

[436: 匿名さん]

管理組合の理事長としての責務をわかっていなくて
リベート？欲しさに、なったのか？はたまた、なんでも「長」がついたら
偉くなったようで気分がよかったのか？正直、わかりませんが・・・。
理事長の責任は、非常に重いと思っております。

ただ、他の役員や区分所有者も何もしなかったわけでもなかったのですが
悪徳管理会社が、道徳のかけらもない行動をとり「無視」「悪評を風潮」「臨時総会を妨害」
掲示板へ貼りだした、お知らせを勝手に剥がしたりとやりたい放題。
何十回抗議しても全く「無視」。本来の民主主義を崩壊させていきました。
その一部始終を、詳細に証拠として残し、一気に攻めて現在に至るのです。
もちろん、私には弁護士がついていいます。被告：理事長側（悪徳管理会社）の弁護士は
ここへきて、おりました。始めから、負けるとわかっているのに・・・。
だから、余計でも頭に来てますね。私としては、とことんやりあうつもりでいましたから。
確かに、理事長の責任役員の責任しいて言うならば、居住者の責任と言われればその通りですが
しっかりとした、被害や証拠や証明をしなければ、暴くこともできなかったのは事実です。
何度も言いますが、最低レベルの人間しかいないので・・・悪徳管理会社の社員は・・・。

道徳心0倫理0　ですから、これも自分の身を守ることしか考えていないのですから
となると、社会常識はこの悪徳管理会社には、通じないのです。
マンション内では、「何をやっても合法だ」と言い切ります。そうなるとですよ
今後は、マンションでのルールを守る必要が無いとなって収拾がつかなくなるんです。
大袈裟な話、凶悪な事件が起きてもマンション内では違法でない状態になってしまいます。
下手したら、この悪徳管理会社に対して「恨み」すら持っている方が、大きな買い物をし
資産を低下させられてとして、「何をするか分からない」ことも想定しないといけないのでは
と思った時期もありました。人間って、当事者にかかってこられるのであれば
まだいいですが、家族や周囲を攻撃される事を想定していない方が多いのです。

今は、怒りの矛先は悪徳管理会社と理事長に200％向いています。
ここまで、マンションの居住者を追い込んだ悪徳管理会社の責任はかなり重いと
思っています。

[437: 匿名さん]

誰が言ったか知らないが
70万円という数字にこだわる事が既におかしい。
そんなもんは立地や規模、何よりどこをどういう材料でどう直すかによって全くまちまちじゃないか。
いちいち真顔で反論する事ではあるまい。素人さんには無理か。

[438: 匿名さん]

＞437
最後の一言が、多いんだよ。いつも！

[441: 匿名さん]

どこまでやっての、@700kなのか…
項目明細が見たいですね。

[442: 元不良理事]

私のマンションは約１５０戸　いわゆる超高層マンションではありません。
大規模修繕工事は昨年済ませましたが、戸当たり６５万円位でしたね。
但し、（改良のための）改修部分の金額は除いています。

タイル張り（全面ではありませんが・・・）
屋上ウレタン防水
ベランダ、共用廊下は、防滑塩ビシート貼
コーキング部分は全面取替
タイル部分を除く壁面塗装はフッ素系塗料を使いました。
勿論、一級建築士による監理付です。

気を付けたのは、一級建築士の選定。
金額にこだわらず、建築士の人間性、過去の実績、評判を重視しましたね。

建築業者は勿論新聞広告（建通新聞）による公募です。
最終決定業者は所謂ゼネコンと呼ばれる業者ではありませんでした。
契約締結はもう一年半も前のことですから、現在の相場より若干安いのかもしれません。

結果には満足していますよ。

[443: 匿名さん]

例えば同じ地域に建つ１００世帯のマンション、ＡとＢがあるとします。
Ａは、敷地が６００坪、１階はエントランスと集会場など共用施設があり、ワンフロアに８０㎡くらいの３ＬＤＫが１０世帯の１１階建て、機械式駐車場があり、外壁には値段の高いタイル仕上げでベランダ部分も同じタイル仕上げだとします。
Ｂは、敷地が３００坪、１階はエントランスと集会室だけで、ワンフロアに４０㎡くらいの１ＬＤＫが１０世帯で１１階建て、平置き駐車場で、外壁は値段が安いタイル仕上げだが、ベランダ内部など塗装仕上げになっている部分が多い建物だとします。
マンションの仕上げタイルの値段の違いや、面積の違いもありますが、共用設備の違いもありますし、８０㎡の３ＬＤＫばかりのマンションと、４０㎡の１ＬＤＫばかりのマンションで、マンション毎に傷みが違うことから工事内容や範囲も違いますので、大規模修繕工事の費用が同じだとは思えません。

一般的な金額を言うのであれば、その金額の裏付けとなる設定や条件を明確にすべきです。
設定や条件が違う２つのものを比べるのは無意味です。

大規模修繕工事の１世帯当たりの適正価格を出したのには、その裏側には色んな設定や条件があり、それらに基づいて、持ち出した設定や条件に合う建物にのみ当てはまる金額なのです。

設定や条件には多少の幅がありますが、それは１世帯と言う条件から数％程度のものだと推測できますので、それ以外のマンションには当てはまらないのです。

日本全体で、この設定や条件に当てはまるのは、どれくらいなのでしょう？
推測ですが、５０％あるかどうかでしょうね。

建築制限が厳しく小さな間取りが多い東京都内に限れば、多く見ても３０％以下ではないでしょうか。

[444: 匿名さん]

書き忘れました。

更に、工事金額は時代によって変わるものも多く、地域によって大きく違っています。
また、敷地が広ければ足場が建て易く、都内のような足場も建てられないような建物だと足場に代わるものなどが必要になったりするので更に費用が掛かったり、逆に、足場が不要になったりすることもあるので、工事金額はかなり変わります。

[449: 匿名さん]

>446
何か誤解しているようですね。
適正価格が１世帯当たり７０万円と言う仕様のマンションで同じ内容の工事をした場合、１ＬＤＫの小さい部屋ばかりのマンションだと、総世帯数が多くなるのは分りますよね？
適正価格が１世帯当たり７０万円だと言うのが、３ＬＤＫ１００世帯のマンションだとすると、１ＬＤＫだと１５０世帯くらいになるので、適正価格は１世帯当たり４５万円くらいになると言っているのですよ。
同じ規模の建物で、同じ仕様だとして、同じ工事をするのだから、総額は同じ、後は、総工費を世帯数で割ればいいのです。
総工費が７０００万円だから、３ＬＤＫだと１００世帯で割ると１世帯当たり７０万円ですが、１ＬＤＫだと１５０世帯なので１世帯当たり４５万円くらいになると言うことです。
また、同じ建物でも、外壁などの傷みが少ない場合と多い場合では補修面積がかなり変わりますので、タイルの金額が違えば総額はかなり変わります。
その他、修理が必要な部分が多いか少ないかで総額は、かなり変わりますので、適正価格が１世帯７０万円と言うのは、限られた条件に当てはまる建物のみだと言うことです。
都心と地方では人件費も変わりますし、工事の標準金額も違いますからね。

[452: 匿名さん]

同じ建物でも、傷みが激しくて直す部分が多いと値段は高くなるが、傷みが少なくて直す部分が少ないと値段は安くなると言うことです。
適正化価格７０万円と言うのは、全てのマンションに当てはまるものではありません。

[453: 匿名さん]

うちのマンションで悪徳管理会社が大規模修繕工事の見積りをだした内容には、まだ行わなくても良い工事が前倒しで盛り込まれていたり、しなくても良い工事まで上乗せされていて、外壁などの補修工事の面積が大幅に水増しされていました。

建物によって変わるのですが、外壁がタイルじゃなくて塗装のマンションだと、きれいに保つためには１０年毎にこまめに大規模修繕工事を行ったほうが良いマンションもありますが、タイル仕上げのマンションだと、汚れに神経質にならなければ２０年くらいでも大丈夫なマンションもありますから、マンションの状態をチェックして、工事時期を伸ばして工事費を節約すればいいでしょう。

悪徳管理会社は、絶対にそんなことはしませんが、普通の管理会社なら、そのような提案をしてくれますよ。

[456: 建築関係]

>地方ならもっともっと安くできるのです。
どうして断定できるのですか？そうとは限りません。
「生コン」価格調べてください。一つ取っても地区によって全く違います。
資材単価、人工単価も相当違います。
ガイアの夜明け？一世帯あたりのそんな計算全く参考になりませんというかしないほうがいいです。
建築物は規格品ではありません。
素直に相見積取ってください。

[457: 匿名さん]

>454
仰る通り、間取りは無関係です。
しかし、３ＬＤＫや１ＬＤＫと言うのは、専有面積の代わりの表現です。
よって、あなたの言う通り関係するのは１世帯の専有面積です。

例えば、建物の共用施設の無い販売対象の居住部分の面積がワンフロアで１０００㎡だとして、そのフロアに何世帯になるかと言うことです。

間取りではなく１世帯が１００㎡の１０世帯か、４０㎡の２５世帯かと言うことです。

おそらくガイヤの夜明けでは一般的な７０㎡くらいが対象であると推測しますので、１０００㎡なら１４世帯となります。

ガイヤの夜明けの例にあてはめますと、１４世帯で１世帯７０万円なので９８０万円ですから、１００㎡の１０世帯なら１世帯当たり９８万円となり、４０㎡の２５世帯なら１世帯当たり４０万円となりますね。

これを言いたかったことのひとつです。

[460: 匿名さん]

世帯数の多いマンションは、３０～５０世帯のマンションと同じ仕様で同じ内容の大規模修繕工事を行っても、仮設費や経費などが、かなり安くなりますし、作業工程も無駄が少なくできますので、かなり割安にできますからね。
同じ仕様だとすると、材料などの単価は同じなのですが、良い意味で、作業工程や色んな無駄が少なくなるので安くできますね。

大規模修繕工事の中で、仮設足場の金額が一番高いのですが、同じ３００世帯でも、建物高さが高いほど足場の金額は高くなりますし、建物の形が複雑なほど足場の金額は高くなりますからね。
また、世帯数が少ないほど、大規模修繕工事の総工費に対して足場の占める金額の割合が大きくなりますから、その点でも世帯数の多いマンションのほうが有利ですね。

[461: 匿名さん]

＞＞４５７

大規模修繕の平米単価は約１万円って事で理解してよろしいのでしょうか？

[462: 匿名]

平面的床面積のみが論じられていますが、
マンションは高さも関係します。
足場を掛けて工事を行う施工方法を前提とした場合、
表面の形状や表面積も大きく費用に反映されます。
同じ戸数でもより立方体に近いものから直方体や
３面採光を売りにしたジグザグの形状のものまで想像して下さい。
表面積は大きく異なり、足場面積は２倍以上になることもあります。
１戸あたりの金額が７０万と言っているのは、このように特殊な場合も含めた
平均的金額なのです。４０万円の場合や８０万円を超える場合もあると思います。
もちろん現在の状態や使っている材料により大きく変わります。
答えを簡単に求めないで下さい。
相見積もりを取るのにも手間や暇が必要です。役員さんが見積もりを取り、
管理会社にも取らせればよいのです。
管理会社がとった見積にはマージンが含まれ当然高くなります。
その差額で良心的な会社か悪徳管理会社かの評価もできるチャンスです。
もちろん、どの会社にこの工事を依頼するかは、充分に検討して
最後に管理組合の総意で決定します。

[463: ４６２匿名]

追加です。
不要な前倒しが悪いように書かれていますが、一概に言えない部分もあります。
もちろん不要なモノは不要ですが、
足場が必要な工事で、１年程後に必ず必要となる前倒し工事ならば、
同時に工事をした方が良いと考えます。
足場代金の工事総額に占める割合は大きいからです。
足場が必要でない手が届く工事を前倒しですると言うのであれば論外です。