ジェイグラン甲子園口 松並町はどうですか？

[匿名はん]

気になってますけど、
この辺の現地ってどうですか？

[64: 匿名はん]

野村が信用できないのは確かだと思います。
営業が機械的でブランドだけで買いに来る客をメインに扱ってますから。
私も揉めまいた、内覧会や入居後にいろいろと。。。
いろいろありすぎで、不動産やなんてこんな低レベルだから仕方ないか。
と思うようになってしまいました。あきらめモードですね。
営業との打ち合わせは議事録か録音しておいたほうがいいと思います。
記憶にない、知らない、そんなこといっていない。と確実に言われます。
では、頑張ってください。

[66: 匿名はん]

はじめてマンションを購入するので、よくわからないので教えて下さい。
購入の際や内覧会、入居後で揉めるとは具体的にどういうことがあるのでしょうか？
施工についての問題でしょうか？
三井の方がノウハウがあるとのことですが、
ノウハウというのは、クレームがあった時の対応がよいということですか？

[67: 匿名はん]

たしか、事業主はJRだよなあ。
管理は？JR西日本総合ビル管理？
施工は大鉄ってJRグループやし、
野村は販売だけだよな？
なのに、モデル見たらほとんど野村仕様やん。
ここ見てても、野村が野村がとまるで野村のマンションみたい。
間違えたらアカンよ。ここは野村のマンションやないで。
実質野村が造ってるんかも知らんけど、表向きはJRやからね。

[68: 匿名はん]

＞６５
だからなんで三井のほうがいいって話になるの。
両方で何回も購入したの。本当に低レベルな人だね。
私は野村の物件を購入したけど、対応は良かったよ。
自己資金が物件価格の８割以上だったからかもしれな
いけどね。

[72: 匿名はん]

JRの対応なんて脱線事故見たら分かると思うけど
もっとひどいよ。丸投げで顧客窓口なんてないと思う。
JRに聞いてもなにも返してくれなかったし。。。

[73: 匿名はん]

71さんの言うとおり価格の折り合いでしょう。
ガーデンヒルズはジェイグランより高い分、共有部に余裕があり設備や装備もいいのを使って
いると思います。その代わり価格や管理費が高いのだと思います。
あと65さんが苦情を言っている件については、図面通りにできてはいるが営業が説明したイメージ
と違うというのでクレームをつけているかな？そういうイメージって売買契約上は無いから言った
言わないの世界だし、営業説明は契約上なんら意味は無いでしょう。「買換え特例」にしてもこれが
「確定申告」のことならば個人の問題だし、税制ってコロコロ変わるから営業マンもいちいち勉強は
していないんじゃないのかな。これが「買換え特約」なら売買契約上のお話なので違ってきます
けどね。
ちなみに人の感覚と部屋の個体差ですが、ジェイグランのアフターサービス窓口はＪＲ本体の
顧客窓口とは別なので72さんが言うような放置プレイは無かったですよ。まだ引渡し１ヶ月経過
しただけなので、さすがにレスポンスはまだ早いほうだと思います^^

[74: 匿名はん]

仕様で言えばガーデンヒルズは三井でも住友でも安い物件でだけ扱ってる直床なんですよね。
廊下も昔のマンションみたいだし。
仕様はジェイグランの方がいいと思います。
さらにアーバンビューが一番いいと思います。

[75: 匿名はん]

なんか６８の釣りは大漁のようですなぁ。
しかも「全額自己資金の人もいる」な〜んて、書いてて
むなしくならないのかなぁ。

[76: 匿名はん]

アーバンビュウが一番・・・が気になって掲示板を見ましたが全然書き込み増えてませんね。
中学校区を聞いてリストからはずしちゃいました。
ジェイグランの価格帯ってどれくらいなんですか？

[77: 匿名はん]

ジェイグラン松並町は
３５３０万円が最低で、南向きは４０００万以下はありません。
当たり前ですが。
西向きは３８００万円台だったと記憶しております。
営業の女性のセールストークが気に入らない。
間取りの話を一番先にされてもねぇ？？？
この物件を買うかどうか決めてからどの間取りか
選ばせてくれ！

[78: 匿名はん]

東向きと西向きとなら、西向きをお勧めします。
平日の朝や、休日の夕方は堤防上の道路の交通量が多いし、
少ないとはいえ、夜中にもある程度車、バイクが通ります。
それに武庫川は川幅が広いので、日によってはかなり風が
強いです。
現地にて確認することをお勧めします。もっとも、家を買う
上で、現地を確認することあたりまえのことですが。

[79: 匿名はん]

ここは真南って言うより、少し西よりに建つそうです。
先日午後２時に西向き１階付近を見学しましたが
ガンガンに日差しが当たり最高でした！
西向きの1階おすすめ！！
と言う私はガーデンヒルズを購入します。

[80: 匿名はん]

７６さん
中学校区が良くないのですか？

[81: 匿名はん]

中学校区が良くないのはアーバンビューです。
賃貸目的での購入者が多いので、あそこの掲示板は
盛り上がらないのでしょう。

[82: 匿名はん]

かなり前向きに購入を検討しているのですがここの掲示板、初めの頃に比べたら盛り上がりにかけてきてますよね。
大きな買い物なので皆さんともっと意見交換したいのですが・・・。
購入を検討されている方、おられますか？

三井とアーバンの３つで比べると一番買いやすいお値段ですが、熊野町から１年で地価が１割上昇し、この価格になったとの事。この価格は妥当なんでしょうか？

[83: 匿名はん]

＞８２
元々JRの社宅跡地ですから地価は直接には関係ないですよね。
Jグラン熊野町からこの周辺では分譲がなかったですから、
業者としてもこの価格で売れるのか半信半疑ではないでしょうか？
事実、ガーデンヒルズはかなり苦戦のようですね。

[84: 匿名はん]

＞８１　不動産の鑑定評価の方式のひとつに「収益還元法」というのがあるんですよ。
（それはご自分で調べてください）。ならば、決してアーバンは「賃貸目的」で購入するには
決してとりたてておいしい物件ではないですよ。わかる方はわかります。だから、推測で「賃貸
目的での購入者が多い」なんて決めつけたらだめですよ。
建物の規模や設備だとか、駅までの距離だとか、施工者への信頼性だとか、土地への思い入れ
とか、（もっとも学区という要素も否定はしませんが）さまざまな要素から購入を決定するの
です。あまり推測でモノを言ってはダメ！

[85: 匿名はん]

ガーデンのスレでジェイグランは完全抽選で落選した場合は希望以外の住戸を購入するか、
別の物件を再検討するかの方法しかなく・・・とあるのですがどういうことなんでしょう？
詳しく知ってる方、教えてください。

[86: 匿名はん]

やっぱり管理会社がJRってのはマイナス要因ですよね…。
ジェイグラン甲子園口（松並町じゃないほう）の掲示板
みても、JRの杜撰さが話題になってます。

ガーデンヒルズは三井不動産で安心できるし…。
本当に迷ってしまいます。

[87: 匿名はん]

＞86
マンションは管理を見て買いましょう。提案力のない管理会社は邪魔なだけです。ちなみに管理会社を別の管理会社に替えるには、確か4分の3以上の議決が必要になると思います。

[88: 匿名はん]

>85
本物件に限らず野村不動産の販売物件は全て抽選です。
当然、特定の住戸に複数の申し込みがあり抽選に落ちれば
その申し込んだ住戸は購入できません。このような説明
で宜しいでしょうか？
ただ、本物件は145戸もありますから恐らく1期、2期に
分けて販売するでしょうから、申し込みの機会は複数
あると思います。

[89: 85]

88さん、ありがとうございます。

[90: 匿名はん]

>87
JR管理ってどう思われます？
役員などはJRからの出向者が多いと思われ、
企業風土・体質どうかんがえてもJR色が強いはず。

MRで対応する社員はすべて野村の人たちですよね？
「ステイツグラン甲子園口松並町」なら良かったのに・・・

[91: 匿名はん]

>87
管理会社はもちろん大切ですが、管理組合の方がもっと大切です。
そこに住む住民の意識が、マンションの資産価値を上げるのだと思います。

[92: 匿名はん]

今週末の登録準備会どれぐらい混雑するんだろう？

[93: 匿名はん]

＞９２
私も行きます。すごく楽しみにしています。

[94: 匿名はん]

新聞チラシや住宅雑誌に「パークハイツ△△、○月×日より先着受付開始」などと掲載されているのをよく目にしますが、「受付期間は何日以上ないといけない」とか「受付開始は土曜日からでないといけない」とかそういった規則は全くありません。

ただひとつ規制されているのが、住宅金融公庫の融資が付いている物件（広告には『優良分譲住宅購入資金融資』と記載）は公庫の指導で、新規販売の際は必ず“抽選”で受け付けなければならない　ということだけです。

「先着」か「抽選」か、「受付はいつから」「契約日は××日」などの販売スケジュールは事業主、又は、販売会社の四半期の決算日にきちんと売上を計上できるように、あるいは、集客目標人数を決め、その人数を集客できるであろう期間を計算して決めます。ほとんどが売主サイドの一方的な都合なのです。

◆◇ 参考 ◇◆

公庫融資付き住宅　 　事前に住宅金融公庫の審査を受けて合格した新築住宅で、購入者は公募され、抽選によって決定することが義務づけれらている。「優良分譲住宅購入融資」を利用する住宅がこれに当たり、融資の申込みは一年中可能。
公庫利用可住宅 　公庫の基準を満たして建設された住宅で、「マンション購入融資」「建売住宅購入融資」などを利用する住宅がこれに当たる。融資の申込みは、年6回の受付期間に行う。
　（※）平成16年度の申し込みより年6回の受け付けはなくなり、通年で申し込みができるようになっています。

一般的には、「公庫融資付き」の方が審査基準が厳しいので、物件の質は高いとされてます。そして、融資額も「公庫融資利用可」に比べ、やや多くなっています。

[95: 匿名はん]

>94
ジェイグランの方がいいってこと？

[96: 匿名はん]

ジェイグランのホームページを見ると「公庫融資 利用可予定」となっていました。「公庫融資付き」（＝「優良分譲住宅購入融資」）のマンションよりも質が低いマンションということになります。

マンションの構造的なものなどの質は
都市居住再生融資マンション＞公庫融資付きマンション＞公庫利用可マンション
というのが一般的です。

ガーデンヒルズは「公庫融資付き」（＝「優良分譲住宅購入融資」）よりも審査基準が厳しい都市居住再生融資だそうです。

[97: 匿名はん]

今のマンションはすべて都市居住再生にできるレベルにあるようですよ。実際の違いは公庫
の借り入れが多いかどうかだけだそうです。（どこかのマンションサイトに書いてありま
した）
今の時代に公庫がたくさん借り入れできてもねー。。。
構造の質といってもガーデンヒルズって二重床じゃないんでしょ。あんまり説得力ないような。。。
９６はガーデンの販売員？

[98: 匿名はん]

確かにいまどき公庫の設計基準はマンションの設計の判断基準にはならないですね。
仕様でいうとガーデンヒルズよりはジェイグランの方がいいですね。
販売員さんですかね。

[99: 匿名はん]

97＆皆様＞

「二重床」は、所謂、「構造の質」とは無関係です。誤解の無きよう、念のため。
メンテナンスのし易さという「質」においては、「二重床」の方が「直床」よりは良いでしょうね。
なお、「二重床」と「直床」の比較による騒音の良否については、明確な結論が出にくいようです。
今も建築学会等で議論されているように思います。詳しくは、下記のpdf資料をご覧になり、
検討してみて下さい。因みに、小生は販売員ではありません。

http://www.gbrc.or.jp/contents/documents/GBRC/GBRC121_612.pdf

[100: 匿名はん]

直床フローリングのマンションに住んでいます。買う前に調べたんですが、直床メリットとして、クッション性が足にかかる負荷を軽減するとありました。狭い家なので歩き回ることは少ないですが、確かにそんな感じは実感としてあります。

[101: Ｊ１]

「ジェイグラン」思った以上（ここがポイント）にいいですよ。
今僕が購入タイミングなら、ガーデンではなく、またＪグランにします。
Ｊ２の仕様をみていると羨ましく思うところも多くあります。
僕から見て特に良いと思ったところは
設備の仕様が価格から見ても良い！
新堀川もどんどん綺麗になっていっているので良い！
地域住民も新たな町をつくるのに協力的で良い！
です。
また悪いなと思ったところは
武庫川河川敷沿いの道路の交通量ぐらい

販売員みたいな書き込みですが、
兄弟マンション（価格が違うので出来の悪い兄貴分・・・）居住者として
あえて言わせてもらう。
「購入検討者諸氏、西宮で検討なら迷うことは無い！ベスト！！、迷ったら神戸市を探せ！」

[102: 匿名はん]

Ｊ１さん、設備の仕様ってＪ１とＪ２では違うんですか？
Ｊ2仕様のオススメポイントあれば教えてください。

[103: Ｊ１]

Ｊがいいということを前提です。
カタログ的でみたところ
キッチン：ディスポーザ（Ｊ１規模でもゴミが多くていつも満杯）
トイレ：収納スペースの充実と一部トイレのタンクレス
セキュリティ：鎌付デッドボルト
バス：ミストサウナ
ですね。
でも、これは後から建つマンションにあって当然の機能充実ですが、
僕が魅力的に感じているのは、角部屋のベランダが２面に繋がっていることです。
（他のマンションでは当たり前になっていますが・・・）
Ｊ２の角部屋は、ベランダへ台所からアクセスできることと、ガス給湯器が目に付か
ないこと（Ｊ１ではガス給湯設備がメインベランダのシンク横に設置）が、目につき
とっても羨ましいです。
Ｊ１の唯一の不満が、ベランダの分断と無粋なガス給湯設備で、せっかく広いベランダも
生活ベランダになってしまうから・・・・

この町は本当にフラットな地形で、
風もよく通り、南側の太陽は勿論ですが、
西側の窓から山が見えて、夜はとっても綺麗ですよ！！

[104: 匿名はん]

武庫川氾濫の可能性はあるのでしょうか？とても心配です。

[105: 匿名はん]

Ｊ１さんって設備しか見てないの？
そんな最新の設備でも３年も経てば古い物扱いだよ。
それよりもっと他にも目を向けたら？
祖父が言ってたけど、素人はそういう所しか見ないから
最新設備を沢山つけてるマンションは気をつけろ、
だってー。
他に自信ないから最新設備で勝負するらしい。

[106: 匿名はん]

過去に武庫川氾濫の履歴は無いようだが、大きな川に近いので地盤の質が心配だ・・・。

[107: Ｊ１]

104さん
武庫川が氾濫したのは大昔のこと、
「松並」という地名からも、その昔に治水に苦労したことが
素人ながら想像できます。
でも今は大丈夫なんじゃないの？

105さん
地域＞構造＞設備を比較重視して軽蔑的な扱いをされるなんて心外。
あなたは、このマンションの検討者じゃないの？
冷やかしや、アンチＪなら、検討者をミスリードしてなんかかっこ悪い・・・

[108: 匿名はん]

地盤は確かに心配だ。川沿いは砂礫層の場合が多く
低層マンション場合長い支持杭を打たず摩擦杭を使用する
事が多い。大きな地震が来ると沈下しやすい。

[109: 匿名はん]

武庫川の横ってのが唯一のマイナス材料ですね。
あの付近で武庫川氾濫の可能性はありえないと思いますが、
100年に一度…はあり得なくはないです。
車の騒音は間違いなくマイナスですし。
西側の棟は防音サッシ仕様みたいですね。
裏を返せば防音サッシを使うほど騒音があるってこと。

[110: 102]

Ｊ１さん
すみません、私が質問したばっかりに嫌な思いさせる結果になってしまって。

105さん
誰も設備だけで何千万もの物件買う人いません。わかりきったことです。
建物に納得したうえで、プラスαとして設備を見てるのです。
最新設備で勝負？そりゃ、後から建ててる物件の方が新しいに決まってるやん。
土地柄があまり良くないところは低価格で設備をいっぱいつけて客を集めてます。
そういう物件と一緒にしないでください。

[111: Ｊ１]

僕の経験と反省
僕がＪ１を購入するとき、近隣の「Ｓグランのようなものが建ちます。」って
営業マンに言われていたのですが、販売価格や共益費の違い（Ｓ＞Ｊ）から、
あまり参考にならない、逆に勘違いしてしまうと思って見に行かず、
１０５さんのご指摘どおり素人の私ですから、高層階の角部屋、ひあたり重視
って路線で、きめました。
結果、大変気にいっておりますが、少し計算違いがありました。
僕の趣味は自転車で、武庫川等をポタリングするのですが、
公共エレバーターにバイクを載せるのは忍びなく、
1階の指定場所に安価なバイクを駐輪することにしました。
これが反省点で、
１階だったら、武庫川ポタリングのあと、マイバイクを自宅へ直接持ち込みもできたし、
あの広いガーデンテラスでメンテもできただろなと、
また一戸建で育った僕は、１階方の玄関先に公共設備の花壇があって、一戸建ちみたく
結構おしゃれだったり、ユトリがあったして身悶えそうです。
よく心配される１階の防犯性もセコムが活きているし、セコムはうるさいくらい本当に万全。
う〜ん、家族には内緒ですが、ぼくのライフスタイルを総合的に勘案したら、１階でした。
当時は目もとめなかったので価格は覚えてませんが、
きっとグッドプライ！？だったんでしょう。（マジくやしい！！バイクが買えた！！）
あのとき、Ｓグランを見て、グランドデザインをみておけば、
きっと１階にしていたような気がします。

そんな僕が、検討者の方に言います。
僕のような反省をしないためにも、営業マンの話しは素直に聞きましょう。
Ｊ２はＪ１とグランドデザインが異なるのか知れませんし、Ｊ２＞Ｊ１かも
しれませんが、「Ｊ１と同様のもにが建ちます。」って話しがあったら、
建材ばかりに目を奪われず、一度見たほうがいい！
僕のように、高層で南や東やとばかりいっていたら、西や北のハンデをカバーする
デザインやオプションを見落とします。
転売するなら別ですが、住○情報に載っていることを気にしつつ、最後は
自分のライフスタイルにあった物件選びをしてくださいネ！！

そんなん常識！って、また非難するＧデンさん

[112: 匿名はん]

>J1さん
いろいろご意見ありがとうございます。私は十分参考にさせてもらってます。
うちの主人もそうですが、男性は広めのバルコニーにこだわりますよね（笑）
私は２ｍあれば十分だし、日当たり、風通し、湿気、セキュリティの事を考えてやはり３階以上が希望です。
広いと掃除も大変だし、なんと言っても虫が大嫌いなもので。あの辺って川沿いなので虫多くないですか？

あと、上階から庭に物が落ちてきたり・・・という事も実際今のマンションでありました。
落としたのは子供さんで軽いおもちゃでしたが、うちの子が庭で遊んでいたら・・・と思うとぞっとしました。
まぁ、こんなこと言い出したらキリがないですけど・・・。
１階は確かにお値段とリビングが広く見えるのは魅力的ですね。
でも庭つきはやっぱり倍率高いみたいです。ちなみにうちは上層階にしました。
第１希望で当たってくれるといいんだけど・・・。

[113: 悩んでます]

武庫川沿いが・・・なんか、イメージがなぁ・・・。
確かにココの現地は悪くないんだけど、武庫川沿いは全体的にイメージが悪いでしょ。（何を持ってイメージが悪いのですか？とかは聞かないで下さい）
住吉川、夙川、芦屋川沿いとは違うからなぁ。価格も違うけど・・・。
ってとこで悩んでます。
皆さんは武庫川沿いのイメージは特にありますか？
正直、自分でも愚問と思ってます。
また、気に入っている人には申し訳ない質問です。
無視してください。
何か、思いつかれた方、ご返答お願いいたします。