野村不動産・積水ハウス／夙川香櫨園コートハウス

[匿名はん]

阪神・香櫨園徒歩９分とのことですが、どんなもんでしょう？

所在地：兵庫県西宮市下葭原町6-1他(地番)
交通：阪神本線｢香櫨園｣駅徒歩9分

[362: 匿名]

目の前のテニスクラブもそうですが、セレブの方々が多くお住まいです。
おつきあいも大変でしょうな。
奥様どうしで、ちょっと、ランチ。といっても、みなさん、お金は気にしませんから。
ああ、テニスクラブのレストラン（ポモドールでしたっけ）、ランチは、あまり高く
ないし、おいしいですよ。

[363: 匿名はん]

このマンションにはセレブが住むことはありませんので、
ご安心ください。

[364: 匿名はん]

真柄建設というのも、大きな不安要素ですが、
積水って大丈夫なんでしょうか。

[365: 匿名はん]

戸建では最大手ですよね。
でもクレーム件数も業界ナンバー1ですからね。
マンションにも同じ事が起こらない事を願いますね。
ちなみに同じ積水で西宮なら浜のハーバーマンションは場所がよいですね。

[366: 匿名はん]

今回のマンションの建設場所も従来のテニスクラブ
の一部であったと、販売担当者から聞きました。
ということは、今まだ残っているテニスクラブも売却
されて、このマンションと同等の高さのマンションが
建つ可能性も十分あることになります。
そうすると、眺望の良い部屋は魅力がなくなってしまい
ますね。また、眺望を気にしていない場所でも同等のマンションが
目の前に建設されたらかなりの圧迫間が生じると思います。

[367: 匿名はん]

>>365
>>クレーム件数も業界ナンバー1
本当ですか。どこからの情報でしょうか。
>>マンションにも同じ事が起こらない事を願いますね。
積水マンションはあまり売りに出されていないので、
住人の満足度が高いと思ってました。
>>同じ積水で西宮なら浜のハーバーマンションは場所がよいですね。
塩害が心配ですが、眺望は素晴らしそうですね。

[368: 匿名はん]

>>眺望を気にしていない場所でも同等のマンションが
>>目の前に建設されたらかなりの圧迫間が生じると思います。

ガーデンの前に建ってるヤマハの社宅がなくなってマンション建設となったら第一種住居地域
なので同等ではなくグラン級の高さのものが建つことになります。

[369: 匿名はん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/286/

↑
上のも野村と真柄の組み合わせですが、買う方はあまり気にしてません見たい。

[370: 匿名はん]

建設予定地南側にあるテニスクラブは、西宮市の都市計画上『公園』となっています。ですので、仮にテニスコートがなくなっても、マンションの建設は出来ないはずです。ヤマハ側は何ともいえないですが。

[371: 匿名はん]

テニスクラブは風致地区ですから、10ｍ以下で２階建てまで地階不可とかなり厳しい規制が
かかるのでマンションは建てれません。

[372: 匿名はん]

海に近くて塩害は大丈夫かな？洗濯物乾きにくいかな？

[373: 匿名はん]

現在、配筋・コン打中の某物件は、雨の多かったこの１週間にどんな工事をしてたのかなぁ〜？

[374: 匿名はん]

塩害使用区域なら手摺とか塩害使用になってるでは？？

[375: 匿名さん]

369
高槻と西宮を一緒に考えてはダメだ。
塩害はそんなに気にならない。
むしろ塩害以上に施工会社の真柄と言うほうが塩害以上に大きなマイナス要因になると思う。
だいたい被害が出てくるのは１０年後以上とかだ。
その時泣きを見たくないので、又震災が起こったときに泣かないため、今回は見送ろうと考えている。
積水ハウスはマンションの完成度は中の上だが、今回は仕様・立地・施工会社（構造信頼度）
全てにおいて、なにか今今一歩足りないというのが正直な感想だった。

[376: 匿名はん]

デベの管理の目を盗んで、「うまいことやってやった」と思っていても、
どこかで誰かが見ているということを忘れてはならない。
現場に掲示する１週間の工事予定表に適当なことを書いても、知識のある人間が
見れば、（工事シートの中で）どんな段取りでやっているのかおおよそ見当がつく。
「仕上げてしまえばわからない」と言うのをよく聞くが、その志の低さはどこかで
自分に還ってくる。

いじょ、一般論でした。

[377: 匿名はん]

なんかいやがらせスレ多いですね。
真柄がダメとか、説得力のある根拠もないくせに。

[378: 匿名さん]

377
確かに早く売りたいだけの野村の営業さんからしたら嫌でしょうね。
でも買う方にとっては両サイドからの情報を知ることはむしろ良いことではないですか？
実際ここの建設会社が竹中や大成といったようなゼネコンで有ればそんな話は出ないはずです。
又、ここの物件がまわりの相場からして安い物件であればそれも又、中堅ゼネコンでも目をつぶれる話かと思います。
しかし、ここの物件は周りから比べても高い坪単価なんですよ。それに見合う価値のある商品かどうかを消費者が知ることは決してマイナスでは有りません。
実際真柄建設がとっても信用のある建設会社かというと、残念ながら大半の事情通な方が聞けば
NOといわれてしまう業者なのは、否めない現実です。
マンションを買うということは一生のことですよ。知っておいて損なことなど何一つ無く、
又知っておいて買うなら納得もできるでは無いですか。
だから、皆さんは冷静に判断して物件を選ぶべきではないでしょうか？
私はかーっと熱くなって買ってしまったので、後悔しています。参考にしていただければ幸いです。

[379: 購入希望]

377、378
お気持ちは分かりますが、まぁ、冷静に行きましょう。
確かにこのスレッドは、批判的な書き込みが多い気はしますが、要約するとこんなところでしょうか？

①夙川沿いとはいえ、立地は阪急夙川以北ではなく香櫨園浜近く。
②建設請負会社の信頼度。
③沿岸部立地のデメリット（地震時の津波の心配、塩害等）。
④①〜③を踏まえると、物件単価が少し高めに設定されているのではないか。

これは次のとおり事実について整理出来ます。

①所在地は香櫨園駅から海側に徒歩9分の下葭原町であり、阪急夙川以北ではないことは、地理的事実。
②真柄建設は中堅ゼネコンであって、大手、準大手ではない。
③津波の心配は西宮市のHP上では、過去最大の南海沖地震時の津波が発生し、市内全ての閘門が閉鎖不可能という極限状態でも建設予定地は浸水なしとなっている。もちろん、過去最大を上回る津波の発生等に言及すれば、より標高の高い地域よりも危険度は大。塩害は程度の差こそあれ、現地の立地では想定される。
④価格レートはISIZE等に記載のとおり。

一方、この事実を踏まえた上で、反面から捕らえると、

①一般的に高人気地区の夙川駅北側徒歩9分の立地にこの物件があれば、単価上昇は不可避。また、そもそも夙川駅以北は素敵な住宅地だとは思いますが、そこに強い思い入れのある方はここを購入されないのでは？ いくら夙川沿いといっても、阪急夙川駅と阪神香櫨園駅が別の駅だということくらいはみなさんお分かりでしょう（苦笑）
②通常デベロッパーさんであれば、こうした掲示板での情報には敏感なはず。であれば、意外とこの板で真柄建設が叩かれたことで、施工面へのデベロッパーのチェックが通常よりは行き届くかもしれません。
③プレート型地震（南海地震）の津波は上記のとおりですが、一方で断層型地震という点では、夙川以北などの六甲山麓に多くの活断層線が走っています。塩害に関しては、海からの距離に比例するでしょうから補修サイクルの短縮などある程度の覚悟は必要かもしれませんが、かつて海沿いに住んでた人間としては、それで、特殊な出費や生活を強いられた…という記憶はないです。
④確かに、同じ阪神沿線で香櫨園〜芦屋あたりで販売中・販売されていた物件と比べると多少単価は高いと思います。しかし、例えば43号線近接であったり、南側敷地が民地であったり、施工・販売が地元中小業者であったりと、物件の条件が異なるのかな、とも思います。また、そもそもここ数年単価上昇傾向にあることは周知のとおりで、この物件が突出して高いと見るか、上昇局面を反映したものと見るかは、正直今の段階での評価は難しいのではないかと思います。

ということで、夙川以北で南向開放・竹中施工の物件（仮定）と比べれば、評価上のマイナス面もあるかと思いますが、その物件は多分この物件よりも何割かお高い物件になってるでしょう。そういう意味では、程々に合理的な物件なのでは、というのが個人的見解です。

[380: 匿名はん]

私は契約しました。このスレにはいろいろなことが書いてあったので、自分なりに考え、担当者にもしっかり質問し、納得のある回答が得られたので、買ったのです。いろいろな不動産やさんに、あそこは４３南ですよ、とか資産価値がぜんぜん違います、とかぜんぜん高いですよ、などめちゃくちゃ言われましたが、結局、見た中では一番良かったし、実際に一番早く、たくさん売れているわけでしょ。（資産価値が違う、といわれていた2号線近くの某マンションの数倍は売れていると思います（笑））
思い込みとかイメージとかにとらわれずに選択できてよかったなと思ってますよ。
あとはそれでもまだまだ残っているお部屋が早く売れてくれるのを待つばかりです。
（抽選はいやだったのに、いざ契約したら、早く売れて欲しくなりました！）

[381: 匿名はん]

販売員にお聞きすると、２棟とも5000万からの南向き東西角部屋はほぼ完売であと3000万台中心の中住戸を如何に売り切るかになりそうですね。379さんの述べられた点を考えて70m2ちょいぐらいの部屋でこの立地で中部屋で幾ら出すかと言うとこでしょうか。角部屋はリタイアリーのマターリした暮らし向きにはいいかも。あとはおこのみ次第でしょうか。
あ、　後エレベーターが案外少なくて（各棟２基）駅に近い側に出るのには？と思うお部屋もありました。