Brillia(ブリリア)下丸子

[マンコミュファンさん]

大田区では初のブリリアです。働く女性が考えたブルーモワプロジェクト第1弾。

＜全体概要＞
所在地：大田区下丸子2-272-4ほか
交通：東急多摩川線下丸子・武蔵新田駅徒歩10分
総戸数：56戸（うち提携企業勤務者向け19戸）
間取り：2LDK～3LDK・60.01～75.93m2
価格：3300～5500万円台（最多4100万円台）予定
入居：2014年7月下旬予定
＊一部普通借地権（期限50年・30年単位で更新）

公式URL：http://www.bs56.jp/
売主：東京建物
設計・施工：長谷工コーポレーション
管理会社：東京建物アメニティサポート

[1: 購入検討中さん]

安い！！

と思ったら借地権でしたか。

[2: 匿名さん]

定借じゃなくて普通借地だから更新可能だけど、
そのぶん地代が高そう

すぐ隣がスーパーってのも便利そうだけど
商品搬入トラックが深夜明け方にうるさい可能性も

[3: 匿名さん]

駅から遠すぎて、夜道が働く女性にとって不安ではないでしょうか？

スーパーは下丸子の駅前に２４時間の西友、新田駅前にマルエツ、下丸子４丁目に大型スーパーのオリンピックがあり
さらにあれば便利な隣のスーパーだが、確かにトラックの音は気になりそう。

駅１０分ってのもかなり早足でないと達成困難のような気がしますが。

あと、HPにある外観完成予想図のデザインはちょっと痛い気がします。
もう少し高級感が出る感じにしないと・・何だか賃貸マンション風・・
ブリリアってこんな感じというなら、すこし自分の感覚からずれてるような・・

位置関係から見るとバルコニーから見える向きにはサーハウスのマンションの庭を見る感じでしょうか。

多摩川ビューは厳しそうですね。

[4: 匿名さん]

上層階から斜めに見ればサーハウスも見えるでしょうが、
正面はダイアパレスでその先に中学校が見える感じでは？

それより道路はさんだ真ん前にある工場（？）が将来マンションになる可能性が心配です。

[5: 匿名さん]

意外と白洋舎って、煙工場で、その煙が直撃する事を考えると敬遠してしまう。

[6: 匿名さん]

煙はありそうですね。

スーパー直横のみではちょっと。

やっぱり駅、コンビニが近くにある方が資産性としてもいいかな。

スーパーって毎日行くものでもないしなぁ。
惣菜が相当美味しいとありがたいですが。

[7: 匿名]

働く女性の目線でいろいろ工夫されているのがうれしいです。結局家事の大半は女性に比重が傾くと思いますので。気持ちよく料理をしたいですし、掃除がしやすいとストレスないですし、なるべくきれいな状態を保ち続けたいですから。毎日のことを丁寧にシンプルに積み重なることで家族の時間も充実した物になると思います。お母さんがいら依頼していると子供にもご主人にもよくないですから。

[8: 匿名さん]

今日となりのスーパー開店してましたね。
ごった返している感じでしたから、明日でも見に行こうかな。

[9: 匿名さん]

借地だと借地料がどうしても気になりますね。
売却に不利になってしまうのも覚悟しないと。

管理費、修繕積立、駐車場に加わりますからランニングコストが・・
借地物件で
75.93m2 5500万円　恐らく１０階最上階
60m2 3300万円　恐らく1F
と比較ですが
今HPに載っているグラ●ス●ート鵜●木の新築物件（もちろん借地物件でなく）
2F 80.06m2 530●万円
1F 60m2 365●万円
を考えると、中身が良くないと考えますね。
HPだとスラブ厚などの構造が表記されていないのも気になります。
上の音とかマンションは気になりますしね。
借地権マンションって都心ならわかりますが、この辺でとなると考えますね。

[10: 購入検討中さん]

ぐらんすいーとの営業さん、お疲れ様です。
借地もメリットデメリットありますよね
ただあんまりしつこいと逆効果ですよ。
みんなわかってますから。

[11: 匿名さん]

貸したい時に賃借権は地主の許可がないと認められないとありますが、実際拒否される事はありますか？

[12: 匿名さん]

貸す時に地主の許可？
売る時に必要なのはわかりますけど、賃貸には不要じゃ？

そもそも地主って誰なんですか？

[13: 匿名さん]

働く女性と共に作るといったコンセプトに注目しましたが
今のところ公式サイト見た限りではあまりピンとこないです。
設備仕様に期待します。
お隣のスーパーは夜何時までやってるのでしょうか？
帰宅時間が遅くなることもあるため22時くらいまでやってくれるなら有難いです。
価格帯は安いと思いましたが借地の条件とかあるのでもう少し悩みたい物件ですね。

[14: 匿名さん]

サーハウスの中古とどっちがいいかな・・・

[15: ご近所さん]

普通借地権には「地上権」と「賃借権」があります。
地上権は登記が可能で、登記すれば地主の意思に関係なく自由に売ったりでき、抵当に入れることも可能ですが、賃借権は転売・転貸するには原則として地主の承諾が必要。承諾なしに行った場合は契約解除、明け渡しを請求されることになります。
地上権であることを確認することを勧めます。

借地権は毎月地代を払う、譲渡や相続で名義書換料を払う、建物を建て替えるときは承諾料を、借地期間の更新の時は更新料を払う。それらを合計すると所有権価格ぐらいになるはずであり慎重にするべきです。

このあたりは、借地の戸建（有名な地主さんいますね）はあってもマンションはほとんど聞いたことが無いです。
確かパークハウス池上は一部借地だった物件でしたが、お寺の所有地ですからまず安心でした。
しかし、地主が一般の方の場合は気づいたら土地が転売された結果やばい人が所有するケースも想定する必要があります。

[16: 物件比較中さん]

借地はやめた方がいいよ。

[17: 匿名さん]

借地権については、詳しくわからないので、こうやって教えてもらえると
助かります。自分で調べたりもするのですが、内容が難しすぎてって感じでしたので。
借地権の場合、何かと手続きが面倒そうだなと感じました。

[18: 匿名さん]

事前案内会申し込みフォームから今週末で申し込んだが、全く電話連絡こない…
もしかしてかなりルーズ⁉

[20: 購入検討中さん]

うちも１週間以上前に今週末で申し込みましたが電話来てないです。。
どうしてですかね？必要事項は入力したんですが・・・
個人情報入力したのに音沙汰無しだとさすがに不安になりますよね。。

[21: 匿名さん]

事前案内会はすぐに満席になってしまうようですね。
そういうのも関係しているのでしょうか…＞連絡なし
でもそれならそうと連絡が欲しいですよね

借地権について私もまったく知らなかったので
15さんの書き込みが大変ありがたかったです。
勉強になりました。
色々と確認しておかないといけないことが多そうですね。

[22: 匿名さん]

こちらの土地の持ち主ってどなたなのでしょうか？
確かに持ち主が変わる可能性もあるので
そのあたりはどうしても慎重になっていかないといけないですね。
お値段的には下丸子の割にはかなりリーズナブルなのですが、
これは借地権物件だからなのでしょうね。

[23: 物件比較中さん]

ブルーモワのアイデアの良さが住んでからどれだけ実感できるか。これも価格に対する満足度に影響してきそう。他にはないプロジェクトなわけですから期待はしています。

洗面室ひとつとってもいつか横並びに立てる仕様にしたいと思ってましたし、「あぁ、そう思ってる人多いんだなぁ」って何だか嬉しい気持ち。

それにしても、働く女性視点のマンションということは、こちらは共働き世帯数も多くなるんでしょうか。同じ立場だと交流も深まりそうですね。

[24: 匿名さん]

工業地域で地代払う…中古サーハウスのほうがいいや

[26: 匿名さん]

借地権て何がいいの？多摩川ならいいが丸子では

[27: 匿名さん]

借地権だとお値段的に普通の所有権と比べて
一般的にはリーズナブルになると言われていますよね。
こちらは駅から１０分以上実質的にはかかりますが、
このお値段はどうなのでしょうか？？

こちらは駐車場が自走式の平置きなのがポイントなのではないでしょうか。
将来的なコストが駐車場に関してはあまりかからないのでとても良いかと。

[30: 物件比較中さん]

旧法借地権なんて、
今後どうなるのか全くわからないよ。

[31: 匿名さん]

働かないで子育てしたい人はどうなの

[32: 匿名さん]

子育てには向いているかもしれませんね。
学校も矢口西にも近いし、多摩川に近いから自然と触れ合う機会は多い。
でも黄砂や花粉アレルギーの方にはつらい。
都心の排ガスよりはいいけど。
ただ、借地権は・・・勇気いりますね。
一生ここで住むならいいけど。
働く世代を応援してくれても、子供が多くなれば借地権戸建ての方がまだ良いと思うかも。
そのような時にかなり値下げしないと売れない可能性やメーカー買取もしてくれないことを考慮しないと。

[33: 購入検討中さん]

漠然とした借地権潰しが少し見苦しいですね。
私はきちんと説明を聞いてから判断します。

[35: 匿名さん]

セールストークに気をつけないとね。
安いといっても、一生でもっとも高い買い物するかもしれませんから。
妥協するところもあるでしょうけど、妥協してはいけないところもありますから。

[36: 購入検討中さん]

提携企業向け分譲19戸ってなんでしょう？

[37: 匿名さん]

提携企業向け分譲は気になりますよね。
普通に提携企業の社員の方に販売するのか、それとも賃貸に出すことを前提に販売するのか…。
ここは要チェックした方がいいと思います。
定借というのは気になりますが、
所有権であった場合も、取り壊して作り直す際に揉めたりすることは想像できるのでどちらも結局は同じになりそうに感じます。
どちらが良いかは立地やら価格やらで判断する感じですかね。

[38: 匿名さん]

今日たまたま会社の共済会のHP見てたらここの提携企業優先販売のことが記載してあった。一般販売よりも先に提携企業社員を対象に販売をするみたい。ちなみにそれに外れても、一般販売にも応募できるんだって。

優先販売ってのは認められてるけど、デベの友の会とかが対象のはず。提携企業の社員対象ってのはグレーゾーンかな。

[39: 匿名さん]

日本って土地本位だから、土地の所有権のない定期借地権って、提携ローン以外で融資してくれるところが少ない。新築のときは提携ローンがあるからどうにかなるけど、中古ではそれがないから買い手が限定される。ってことで、中古で売りづらいから資産性は無いと考えたうえで、それでもって覚悟で無いと。ちなみに永住するつもりでも、長い人生何があるか分からないから売却についても想定しておかないとね。

[40: 匿名さん]

おっと、書きまちがえた。まあ、旧法借地権でも、土地がないのは一緒。

[43: 匿名さん]

旧法借地権って、契約更新ができるんだけど、地主に正当事由があれば
更新を拒否される。

この正当事由ってのが、地主が土地を使用したいってので通っちゃうから、
更新できるとは限らないって考えたほうがいいよ。

[44: 匿名さん]

４３さんの意見はその通りで、現実に借家戸建てを手放した人を知ってます。
上物の評価はゼロのため、大家からすずめの涙の立退料で出て行きました。

[45: 匿名さん]

旧法の借地権で設定って、
現在の物じゃなくてもいいんですね。
法律は本当に疎いもので…。
これを機にいろいろと勉強しなければなりません。

借地権ということは、固定資産税は建物にしかかからないということなのでしょうか？？

この辺りにしては価格はお安めなのかな？と思います。

[46: 匿名さん]

借地だから、土地に対する固定資産税は負担しないけど、地代がかかる。

地代もトータルすると決して安くはないよ。

[50: 匿名さん]

工業地域で借地権、長谷工マンションで４５００万円

高いよ！

[52: 匿名さん]

仕様はどうなんですか？

[53: 匿名さん]

まさか、長谷工式直床？

[54: 匿名さん]

公式HPに仕様が載っていません。
つまり、長谷工仕様ということでしょう。残念ですが。

[60: 匿名さん]

５５００万円はどうなんですか？高いのですか？

[61: 匿名さん]

池上線沿いは、住環境はいいけど、不便すぎじゃないですかね。

一見、山手線に繋がる池上線の方が便利そうだけど、東急他線や地下鉄沿線に向かう時は、多摩川線の方が便利。池上線沿線から赤坂・青山・六本木などの港区内陸部に行くには一苦労です。

池上線も多摩川線も一長一短ですね。　　　

[62: 匿名さん]

用途地域の分類が工業地域でしたか。
「住宅は建てることができるが、どんな工場でも建てられるため住むには適さない。」だそうで、
環境はよろしくないかもしれませんね。
周辺地図を確認すると、現地には児童館や保育園、診療所も建てられており将来突然大きな
工場が建てられるとは想像できませんが。

[63: 匿名さん]

工業地域（と商業地域）は日影規制がないから、隣に建物を建てられて日影になっても文句は言えない。
正確には文句は言っても相手にされないか。

工場で土日操業して、音を出されてもこれまた文句は言えない。彼らには操業権がある。

[67: 匿名さん]

モデルルームグランドオープンでもまだ予約制って、事前案内と何が違うの？

[68: 匿名さん]

この規模で夏休み（お盆期間）まで販売開始できないとしたら、見込み客が余程集まらないこと。好評につき、追加開催ってじつは見込み客が集まらなかったから継続ってことなんだけどね。見込み客が集まったらさっさと売り出す。時間かけるだけコストがかかるわけだから。

[69: 匿名さん]

「土地権利 旧法賃借
借地の種類・期間 敷地の一部普通借地権平成25年3月31日から50年間（当初期間満了後は30年毎に更新）」
だそうな。

>地主に正当事由があれば更新を拒否される。
>この正当事由ってのが、地主が土地を使用したいってので通っちゃう

いい加減なことを書き散らして。
それで更新拒否できれば地主は苦労せんわ。
地主側の正当事由がよほど強烈なものでなければ一顧だにされません。借地人の居住を続ける権利は猛烈に強い。
更新料だって特約があっても必ずとれるとは限らない。

しかし、当初期間５０年なら定借とかわりなさそう。なぜ、定借にしなかったのでしょうね？

[70: 購入検討中さん]

モデルルーム行きましたが、担当者から二階以下はキッチン、ドア等のタイプ仕様を選べませんと言われました。あくまで要望は聞くがその通りにはならないと思うと曖昧な回答です。
ブルーモワ第一弾を売りにしてたのに、低層階は仕様を選べないって残念過ぎます。
駐車場も平置とは言え、周辺のマンションの相場（１万円未満）と比べると高過ぎます。かと言ってカーシェアリングがある訳でも無いみたいです。

[72: 匿名さん]

なんかチグハグな印象ですね。ここといい、磯子といい、最近のブリリアは当たり外れが大きい。三振かホームランかの助っ人外人みたいな。

[73: 匿名さん]

我が家もモデルルームに行く予定ですが、今月いっぱいは
予約が必要なようですね。

モデルルームグランドオープンしたばかりなのに、
仕様を選べないって、本当に残念過ぎますね。
要望を聞かれてもその通りにならないのでは意味がないような・・・

[75: 匿名さん]

下層階だけ仕様を選べないってのは計画より販売開始が遅れてるってパターンだったりする。建設は進んじゃってるから、資材発注の都合もあって仕様が選べなくなっちゃう。販売開始が遅れるのは、見込み客が集まらないでずるずるなんてケースが多かったりする。

[76: 匿名さん]

ちなみに２期になると上層階も時間切れで仕様を選べなくなったりもする。そうなると売れ行きもばったり。

[77: 購入検討中さん]

他物件の営業さん、少々見苦しいですよ。

[78: 匿名さん]

パトロールお疲れ。

他で自分達がやってるからネガティブなコメントはライバルの仕業だとすぐ思うんだね。

[79: 購入検討中さん]

どうして当初の販売開始時期より二ヶ月も遅れてるの？
ご存知の方いますか～？

[80: 匿名さん]

普通借地は、定期借地に比べて、基本的に更新更新で行くから、その意味で安定性は高い。だけど、更新の際の更新料やローンの借換、売却時の譲渡承諾料など、未確定、不透明な部分もあったりする。よく売主に確認した方がいいですよ。訴訟経験者より。

[82: 匿名さん]

借地権を譲渡するのに地主の承諾が必要なんだよね。そのためにお金をぼったくられたりする。

[83: 匿名さん]

>79

見込み客が集まらないから。

[84: 匿名さん]

借地権の譲渡を地主が承諾しない、あるいは地主の請求する承諾料が過大な場合には、裁判所に対して地主の承諾に代わる許可を申立できます。

といっても、マンションで１軒に承諾したら、他の家も承諾しなけりゃならないでしょうね。
承諾料も持分だけの借地権に対してなら、さほどの金額にならないはず。
裁判所に駆け込むような事態は、ちょっと考えられません。

[85: 主婦さん]

不動産関係者が多すぎますね。

[86: 匿名さん]

私には出鱈目を書く人が多すぎるようにように思えます。
わざとやってるなら悪質
知らないでなら、危ない。

[87: 周辺住民さん]

提携企業優先販売はその名の通り、提携企業の優先販売枠です。
上場企業がメインなので融資も通りやすいし成約率も高いということでの特別枠という感じでかと。

あと、地主さんはお寺という噂を耳にしました。
檀家さんの手前、売却はできないので借地という感じらしいです。
ですので、借地拒否とか地代の値上げとかのリスクは低いのでは？
借地代と固定資産税で比較してメリットがあればそれはそれでアリ？

でも、長谷工の施工というのはちょっと気になりますよね…。

[88: 匿名さん]

>87

デベの都合で客を選んでるってことだね。

[89: 匿名さん]

お寺って代変わりで新しい住職になったら＊＊なことはじめるってこともあるから要注意だよ。

[90: 匿名さん]

客選んでるってことなら掟破りだね。

[91: 匿名さん]

>85

ここの営業ってこと？　それなら同意。

[92: 匿名さん]

東建の他物件板で話題になってるけど、優先と一般を同時に２つ同時に登録できるなんてことしてるらしい。普通は優先落ちたら改めて一般に登録なんだけど。一般にしか登録できない人は、冷遇だね。

何でもありの会社に成り下がったみたい。

[93: 匿名さん]

工業地域、借地、長谷工、駅距離・・・そんなに登録重なるかな。

[94: 匿名さん]

だからこそ手段を選んでいられない。

[95: ご近所さん]

ここのネガなレスにびっくりしてます。

しかし駅から遠いけど、サーハウスやシェルズより近いから我慢できなくはない。
前述マンションの高齢の方も買い物がきついらしいです。
個人的にとなりのスーパーの惣菜は味合わないですね。
結局、新田マルエツ、下丸子西友、週末はオリンピックコースです。
牛丼屋はあるが、ハンバーガーがマックだけなのが寂しい。

[96: 匿名さん]

>89さん
＊＊とはどのような意味ですか？すみません、ネット用語に疎いもので、本気で解らず
解説を希望します。

また、長谷工が施工する物件は不具合が生じる恐れがあるのでしょうか。
長谷工が関わる物件は安価であると言う認識はあるのですが、技術的な面での
マイナス面も考えなければいけませんか？

[99: 匿名さん]

上の引用先に書いてあるけど

>三井に指摘をしても、構造上は問題が無い、目に見えない所でがたがた言うなという対応です。
三井に限らず、デベは皆、こう考えてます。三井は正直なだけです。

>１箇所の点検口から覗いただけでこのような状態です。点検口のない見えない箇所は、どのようになっているか分かりません
あちこち、同じような状態ですよ。

>長谷工は、出来ばえなどより、少しでも手間、コストを省き利益がでる仕様としているようです。
値段相応ということですが、何か？

>アフターサービス規程の保障期間が過ぎるので，あとは知らないということであろうか。
そうです。１０年の瑕疵担保は重要な構造にかかわる部分に対してです。

>仕方がないので、写真の隙間は、十数万円かかりましたが自費で直しました。
ほっといてもかまわないのに、どうしても気になるなら、最初から、そうすれば早かったのに。

>壁や床には触らず，余計なところは見ない。何も知らないで生活することが幸せなのかもしれません。
やれやれ、やっとお分かりになったようだ。

[100: 匿名さん]

君子危うきに近づかず。トラブルを避ける一番の方法。