築３０年

[物件比較中さん]

こんにちは。
マンション購入で夫婦の危機を既に迎えそうなくまです。

マンション築３０年って正直どうなんでしょう。

私は、震災後に建ったものをどうせなら選びたいのですが・・・
安さのみを求める旦那さんと全く意見が合いません・・・

買ったとして、返済したとして、もう住まないくなった・・・
とかいうとき、売れるものなのか？賃貸にしろ借りる人はいるのか？
と、かなりネガティブになってます・・・

皆さんの率直な意見を聞きたいです。

お願いいたします。

[2: ビギナーさん]

素人意見ですが、うちはかつて築25年のマンションを買いました。でも水周りは20年から25年くらいでやり変えないといけないらしく、修繕積立金が上がりました。
あと、いろいろふすまがしまりにくいとか、さびがでたりとか、ベランダにひびが入ってきて目立つようになったりとかありました。
次に売ろうとするともう借金しか残りませんでした。売れないんです。仮に売れてもローンは残ってるんです。
そこに永住するなら安くて良いと思います。が、次の住まいを考えるなら・・・・

すみません、見当違いのことを書いてるのかもしれません。

[3: 通りすがりさん]

意見が噛み合うまでは賃貸でいいんじゃないですか？

[4: 匿名さん]

もっと古ければ即金で買えるほど安いです。

[5: マンコミュファンさん]

（１）建築基準法は、１９８１年に改正されたらしい。１９８１年以前の耐震基準で建築されたマ　　ンションは、地震時に倒壊のおそれがある。また、リセールバリューも著しく安い。（という　　よりも、次はさすがにリセールできない恐れあり）
（２）②さんのコメントにもある通り、修繕積立金等・修繕費で想定外の出費の可能性あり。
（３）設備が超古臭いため、住み心地が悪い。
（４）甚だ失礼ながら、築３０年の物件を購入されようとするご家庭の世帯年収は、高くないと思　　われる
　　→特優賃物件・公営住宅ならば、同じ部屋でも所得に応じて、家賃が決まるため、世帯年収の　　低い家庭には有利。
（５）マクロ経済環境から、不動産価格は、当面の間、駅近物件を除き、値下がりする。

　以上の理由から、今、何故、夫婦の危機を迎えてまで、マンションを購入しようとするのかが、
分かりません。旦那さんの説得は、容易ではないと思いますが、頑張ってください。

　当面の間、賃貸に住むという選択がベストだと思いますが・・・。

[6: 入居済み住民さん]

5さんへ
人は身の丈に応じた家にしか住めません。
理想はわかりますが、ない袖は振れないわけです。
それでもどうしても住宅を購入したいと思う方もいらっしゃいます。
子供の友人宅は、昭和４０年代の公営団地に住んでおられましたが
住民の中にマナーの悪い方が多いらしく、意味もなく子供を怒鳴られたり
７００円の共益費すら払わない世帯や、違法駐車、エントランスへのタン吐き
エレベーター内への小便、禁止されているのにペットを飼う
強制参加のお掃除も頻繁ということで、とうとう転出なさいました。
その方も、築３０年を超える小さなマンションを購入しましたが
住民レベルが全然違う、と大変喜んでおられます。

賃料よりも長期ローンで支払う毎月の返済額の方が、住居費の出費が抑えられる家庭もあるようです。
スレ主さんが、そうかどうかは分かりませんが、１千万以下のマンションも沢山ありますからね。

[7: 入居済み住民さん]

＞７００円の共益費すら
間違いました。
正しくは自治会費でした。

[8: 匿名さん]

夫婦で云々という話ですが、不動産探しは縁ですから、検討している内にコレだという物件に出会うはずです。その機会は突然やって来ることもありますが、無理なく事が運ぶなら後々幸せに暮らせます。神戸だと、山手すぎて誰も買わないような物件を探すと、荒れてなくて安いです。転売など考えなければ。

[9: マンション投資家さん]

新築であれ、中古であれ、価値と価格があっているかを見極めればいいのではないでしょうか？
価値>価格ならいいですが、価値の捉え方はいろいろです。（先々）転売するのか、永住するのか？
要は投資目的か、住まいかで異なります。たとえば築３０年なら、それなりの価格になっていることでしょう。まわりの新築が、建ぺい率・容積率が目一杯で建ててるのに、築３０年のマンションが実は思い切り基準以下で、（いろんな課題はありますが）建て直せば、敷地内に倍の戸数のマンションになるとか。それはどういう意味かわかりますよね。一方新築なら、その価格にモデルルーム代、チラシ代、近隣問題解決のための経費引当、あるいは予定価格で完売できないことを想定した場合の値引引当、もちろん販売経費・・・。まっさらな部屋に住める一方での代償？も含まれていることをご理解ください。新築であっても、住んだその日から中古マンションですよ。それより、中古の場合、管理組合における修繕積立金の収支がどうなっているか、十分なメンテのための費用が確保されいるかにご注意ください。築30年とは言わなくても、震災前に建てられたマンションにおいては。いろいろ書きましたが、購入の判断に迷った場合には、まず、その部屋を貸すならいくらで貸せるか、それが頭金を払って、ローンを完済していく支払額と比べて見合っているかだけ、その一点を判断基準にされてはいかがでしょか。

[10: 匿名はん]

どの家を買おうとも家計のバランスシートとキャッシュフローは重要かと。

ちなみにバランスシートで言えば・・。

不動産売却予想額 - ローン残高　> 0

となっていることが望ましいと思われます。
今回の場合では例えば10年後の売却予想額と
ローン残高を予想してみるのもいいと思います。
(築40年でも条件しだいでは売却額は結構つくと思いますが）

キャッシュフローでは

Σ年間収入 - Σ年間支出 > 0 が絶対条件になります。

今後の収入変動及び公的負担(税金や年金のこと）増加を見込む
必要もあります。公的負担は消費税率up等で現在の25%程度から
50%程度になると予想されています。つまり、予想収入額の50%が
使えるお金ということ。ローン返済を収入の25%に設定すると
使えるお金(老後への蓄えも込みで)が収入の25%ということ。
（上記は9番さんの言われる止む得ぬ事情で賃貸に出した場合も想定必要）

上記の２点を考慮して不動産を購入されることをお薦めします。

試算で難しい点は築30年の将来の売却予想額ですが、
今後何年くらい住めそうな状況＝賃貸可能(建物の老朽度)かとか
再建築可で高級住宅地であれば、土地の値段も考慮できると思います。

築30年の検討中の物件はどういう条件でしょうか。
まだ購入されていないのであればある程度物件を特定してもらうと
皆さんアドバイスしやすいと思います（できる範囲で）

[11: 物件比較中さん]

スレ主さん、その後どうなりましたか？？

[12: 入居済み住民さん]

築30年のマンションは管理組合がシッカリしていれば問題ないかと思います。

が、管理組合の無いような弱小なマンションだと悲惨です。
http://www.tribe.ne.jp/~abcdefg/

水道からはゴミが出てきたり、壁紙にはカビがわいてきたりです。

[13: 匿名さん]

ゴキブリがどんだけ出てるかチェックを！

[14: 東灘区出身]

ハイマート東灘ももうすぐ３０歳か