プラウド山芦屋（旧称：山芦屋の瀟邸プロジェクトはどうですか）

[匿名はん]

邸宅地としての芦屋山の手、その本質を見つめて。山芦屋、地の美、建築の才。だそうです。
29戸。81.72〜111.02㎡。阪急芦屋川から徒歩９分。ちょっと坂道急で９分ていう感じでもな
いですよね。以下のニュースも気になりますし。価格未定ですがどんなもんでしょう？
(2006/07/06) 芦屋のマンション建設　地元住民が再び審査請求
芦屋市山芦屋町のマンション建設をめぐり市建築審査会が民間検査業者の出した建築確認を
取り消した問題で、デベロッパーの野村不動産が建築確認を再度申請し認められたことを受
け、地元住民が４日、市建築審査委員会に２度目の審査請求を行いました。
請求書によると、請求理由は、検査機関の数値確認は不十分、地盤面が意図的にかさ上げさ
れている、の２点。さらに「『建ててしまえば勝ち、売ってしまえば終わり』の建築業界の
風潮を追認することは決して好ましいことではない」と厳正な審査を求めています。
このマンションについては、周辺住民が今年５月、建築確認取り消しを求めて市建築審査会
に審査請求。裁決では、「マンションの地下部分が要件を満たしておらず地盤面の基準には
ならない」として建築確認は取り消されました。これを受け野村不動産は、指摘があった部
分の設計を一部手直し同じ業者に建築確認を再申請、先月下旬に建築確認が認められていた
ものです。

所在地：兵庫県芦屋市山芦屋町24-1(地番)
交通：阪急神戸線｢芦屋川｣駅徒歩9分
　　　　JR東海道本線｢芦屋｣駅徒歩18分

[223: 匿名はん]

新築マンションは欲しい、でもコストパフォーマンスも気になるのは心情、しょうがないよ。
車も多くの人はもしかの時だけ、レンタカーかタクシーにした方が経済的。

[224: 匿名はん]

>>220
両物件の比較ではローン支払い金利の差額で、自己資金の多い人はは野村山芦屋、
自己資金の少ない人は、ジオ翠ヶ丘が割安にも成りえるって事ですね。

[225: 匿名さん]

上モノが５０００マンとは、山芦屋もジオ翠ヶ丘も(単純な建築価格から考えると）
高くないですか。
土地も220さんが書かれている評価は更地での価値で、実際は
上ものがついているので銀行担保評価はグーと下がります。
マンションはこんな机上の計算ではなく、
その金額を出して住みたいかどうかで判断すべきでは。
いい場所なので、この価格で住人となる対価として充分だと納得できるかどうかかと。
220さんは相場にも詳しいし販売員さんでは。

[226: 匿名はん]

>>225関係者では無いと念を押したのに・・・
私も幾らでも有るお金で買う訳では無いので、周辺相場も調べて熟知しているだけです。
因みに土地価格は周辺動向の低めで計算したので、実質的な上物価格はもう少し控えめ
な価格かもしれませんね。

[227: 匿名はん]

>>225
＞この価格で住人となる対価として充分だと納得できるかどうかかと
私は納得出来たから、購入しました。

[228: 購入検討中さん]

当方227さんと同様、ここの物件を大変気に入り購入を考えているものです。
ただ頭金が親支援含めて１５００万ほどですので、ローンが５０００万ほど
になります。当方普通のサラリーマンですが、みなさんも同じような懐具合なのでしょうか。

[229: 匿名はん]

>>225単純に上物が高いと考えるのはナンセンス、両物件ともハイグレード。
また対抗業者の書き込みか？

[230: 物件比較中さん]

上物の坪単価なんて多少高級っぽく見えるマンションでもせいぜい６０〜７０万程度だよ

[231: 匿名さん]

225です。言いたかったのは、ブランド地区のマンションにはそれ相応の価値（業者マージンともいう）を乗せて販売しているということ。ただ、その価値と購入者の価値が一致すれば両者ともハッピーです。他物件との比較グレードや坪単価は机上の計算であって個別の事情・趣味をもつ購入者にとっては無関係なのでは。ただ、将来売却予定のある人は机上の計算は大切かも。この物件がいくらで売れるか。

[232: 購入者]

228さん
私も227さん同様、購入者です。現在、検討されているんですね。私も普通のサラリーマンです。多額の住宅ローンを組む予定です。複数の物件を検討し、結果、一番気に入ったので、購入することに決めました。私としては、境遇が同じサラリーマンの方が購入してくれるととても嬉しいです！

[233: 匿名はん]

マンションを上モノの坪単価でなんて論じる意味があるのかねぇ。共用部はどうすんのよ。専有坪単価で比較するってのならまだわかるが。

[234: 周辺住民さん]

>>233
当然共用部も含めた上物価格ですが、其れも全てがマンション価格に含まれてる訳ですから、
資産価値として総合で評価するのは当然だと思いますよ。

[235: 匿名はん]

>>230貴方が書かれた価格は共用部も造成価格も含まれてない、専有単独価格ですね。
実際にはその価格でマンション全を建てるのは、不可能ですよ。

[236: 匿名はん]

まず、専有部、共用部、戸建、マンション、木造、RC以上、造成の有無等々の違いをわかってるのでしょうか？非常に無駄な議論に感じます。建築面積あたりの坪単価に専有面積を掛けてそれがマンション区分の上モノ価格だとでも思ってるのでしょうか？

都内、都心の新築掲示板覗いてみてください。専有坪単価400とか余裕で超えてますよ。高いものでは650とか。これを建築単価で議論するつもりですか？このマンションのほうがモノ的に変わらないか良いケースもざらにあるかと。そう考えると関西のマンションは安いですよね。高い買い物ながらも。笑

[237: 匿名さん]

販売価格ー土地価格ー建築価格ー販売費＝ブランド料（企業利益）となる。前述の例では販売９０００万ー土地４０００万ー建築２０００万？−販売１０００万？＝２０００万（利益）[？は推定]。

土地代比率が高いのは、低層住宅街だからしかたないが、中古価格の場合はあまり考慮されない。販売費も中古には無関係。土地は満額と計算しても理論上の中古価値は６０００万ほどか・・。ここらへんの近似した中古流通はほとんどないので中古市場価格との単純比較はできないが・・・。

川向こうの階段マンション（築２０年くらいで古い）の中古坪単価は１２０万ほどだが、本物件３３坪として４０００万。仕様・築年数・再建築不可等条件が昔と全然違うので比較が難しいが・・・。
川向こうのマンションのフル改装のほうがお得？

[238: 匿名はん]

だからその建築価格って何？建築坪単価×専有のつもり？
中古でも相場の専有坪単価はあるでしょ。
都内じゃ中古マンションも値上がりしてます。

ちなみに戸建だと、下手すれば上モノは取り壊し前提でマイナスとしか見られないケース多いよ。
リフォームもしづらいし、貸しづらい、売りづらいで。
メリットデメリットを是々非々で論じないと意味ないですよ。

[239: 匿名はん]

さらにいうと内装費、建具、設備代は？マンションの場合、ハコプラス内装の意味合い強いかと。

[240: 匿名さん]

建築価格＝総建築価格÷占有坪単価。つまり、１坪あたりいくら建築コストがかかっているかということ。これがそのまま資産価値になるとは到底思えないが、再建築価格は資産査定での１つの基準ではある。更地のほうが資産価値が高いのは相続税評価でそうであるように自明の理。内装費、建具、設備代は中古の場合、あまり意味ないでしょ（新しい物件でそのまま利用価値ある場合は別）。

争点はそんなところにはなくて、本物件の資産価値はどうかということ。つまり、コスト積算からの切り口と中古価格からの切り口の両面からみたらどうかということ。

[241: 匿名はん]

銀行の担保評価か何かと勘違いしてるんじゃない？積算が高く出るケースなんてほぼないでしょ。
収益評価全盛の時代に、信金や信組じゃあるまいし。
で、なんでこのマンションについてわざわざその話題なのかもよくわかんないし。

そもそも戸建の足し算とごっちゃなんじゃないの？
でも戸建は売るときにへたすりゃ上モノは全く評価されないと言うケースもあるわけだが。

２３５の方も書いてるが、マンションは共用部もあれば造成もあるんだよ。
マンションごとに違うし造成費なんてデベ以外把握できないでしょ。
把握すらできない総建築価格を一室の専有坪で割ってどうすんだい。

中古でも新築でも通常マンションは売買取引上の専有坪単価で勝負するよ。
２３７で「中古流通はほとんどないので中古市場価格との単純比較はできないが」書いてるけど
その比較、その市場性こそが財産価値ですよ。
ちなみに中古流通が殆どないというより、市場に出回る前に既に売れていると私は思うが。
阪神間のいい場所は皆そうですよ。

[242: 匿名はん]

そうそう、川向こうのフルリフォーム物件、マーケットに出てましたよ、こないだまでずっと。
築数十年の既存不適格買ってフルリフォームなんて、私には間違っても出来ませんが。
それが得かどうかは、次貸すとき、次売るときに、わかりますよ。

[243: 匿名さん]

川向こうのフルリフォーム物件まだ残ってますね〜。こないだも広告でていました。
山芦屋町はそもそもマンションが少ない地域（分譲は少し上にあるエルザくらいか）。西山町三条町まで伸ばせばそこそこありますが・・・。そういう意味ではこの物件は希少価値があるかも。
三条町の築浅高級マンションで５０００万前後で昔から売りにでて残っている物件は１４０万/坪ででていたことありましたが。

[244: 匿名はん]

三条までなると、もはや歩けないし、芦屋って感じがしなくなるかと。。。（甲南山手圏？）
結局、阪急以北の山芦屋、山手、東芦屋、東山、岩園の「一応徒歩可能圏」（笑）で
芦屋らしいマンション立地って狭い。。。（JR以北の大原・船戸・松ノ内派はおいといて）

[245: 匿名さん]

全然話が変わりますけど、ＰＲＯＵＤ見てたら、東京のぷらうど神山町とか、すごそうですね。
サイトみたら、露骨に「資産性-assets」とか書いてて、若干ひきましたけど・・・
あれ坪単価いくらぐらいで売るんだろ。関西の野村さんは、Premiun Residenceシリーズとか、
やらないんですか？以前の住吉あたりとセットで。

[246: 匿名はん]

>>244
岩園を入れるのなら三条町も距離はあまり変わりませんし、あの辺も十分に芦屋って感じ
ですがｗ、其れともう直ぐ山手幹線通過ですが、芦屋川の下を通るのであの坂も気になら
なくなり、月若、西芦屋、三条南のＪＲまでの速さが一気に短縮されます。物件数は少な
いですがねらい目ですよ。

[247: 物件比較中さん]

購入検討中の者ですが、ここの物件はお値段が貼るので・・・。悩んでいます。普通のサラリーマンンで（年収１０００万程度）。頭金は２０００万ほどです。みなさんも５０００万くらいは組んでおられるのでしょうか。銀行の審査は通るとは思っていますが。

[248: 匿名さん]

普通のサラリーマンが年収1000万も稼がないよ。ローンは通常ならば通るでしょう。

[249: 契約者]

東京のPremiun ResidenceシリーズってHPみましたけどすごいですね。神山町のマンションは全戸億ションじゃないですか？立地といい、広さといい、別世界ですね。
関西の野村不動産の中では、この物件はハイグレードな部類だと思って購入しました。
247さん
ウチもサラリーマンです。うちも多額のローンを組みましたよ。サラリーマンの方が購入してくれるとうれしいです。なんか身近なんで。

[250: 契約済みさん]

最近書き込みがないですが、野村さん、是非いいマンション作ってくださいね。
竣工まで長いのも、コンクリも乾いて突貫にならず良いこととお待ちしてる訳ですので。

[251: 契約済み２]

そうですよね〜

こちらも同じ思いで待っています。

どうなるんでしょうね〜。

ぜひもっと建設的なお話をしたいなぁ〜と思っているんですが、皆様どうでしょう？

[252: 契約済み]

建設的といえば、契約者の皆さんで、ブリリアのテレビCFじゃないですが、
完成前、建設中の見学会に押しかけるというのは野村さんOKしますかね。
東建でさえやれることを野村がやれないって理屈もないと思うのですが。
見たいなぁ。

[253: 芦屋ファン]

こっちも盛り上げておくれ。

[254: 匿名はん]

地下にリビングってどうですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3453/

[255: 物件比較中さん]

売れ残り、７戸だそうです。
相変わらず、売れていないのは、販売に力を入れていないせい？
今から買うとなるとオーダーメイドではないので定価では買いたくないですよね？
そうなると竣工間際の値引き？を待つしかないのでしょうかね。

個人的には車が欠かせないエリアなのにいちいち機械式の駐車場から車を出さないといけないのが、
ネックで検討をためらっています。

現段階で検討中の方がおられましたら、ご意見おきかせください。

[256: 契約済みさん]

ＨＰで販売中６戸。１戸売れたみたいですね。
で、オーダーメイドですが、当然すればした分、余分にお金掛かるんですよー。
オーダーメイドじゃないからって安くなったりするんですか！？笑
まあ、ウチはして満足してますけど。

駐車場の件は平面がよかったですけど、まあ屋根も一応あってスペースも大き目だから妥協しました。
半地下、ドライエリア云々の話は以前にやりとりあったかと思います。

確かにモデルルームが共有になったり、何だかやる気はそんなに感じませんね、、、
野村さんも買う人なら買うでしょみたいなノリなんでしょうかね。
ＪＲ駅前と購入層がかぶるのか、よくわかりませんけど。
（個人的には、かぶらないと思ってるから一緒にしたのかと思いますが）

余談ですがザ・アーバンライフ岡本の売れ残り（高い＆広いの）が広告来てました。
勿論価格もですが、全10戸とかだと新築時でもやっぱランニングが高いなぁ。
100年コンクリート採用だそうですけど。

[257: 匿名さん]

現在検討中の者です。芦屋・西宮周辺の他の新築マンションのスレッドを読んでおりますと、
二重床の施工の問題？だったり、外壁が安っぽかったりと、購入者の当初の思惑と違うみたいな
お話が多々出てるようなのですが、こちらは大丈夫でしょうか。価格もお高いですので・・・

[258: 物件比較中さん]

モデルルームに電話で確認したところ、７邸とはっきり言われましたが。

仕様変更に多少お金がかかっても、あとでリフォームするよりは少なくて済むと思いますし、
カラーやキッチンの高さなど無料で選ものもあります。
それができないのに、最初の価格では納得できないし、
間取りも売れ残ったものしか選べず、購入は二の足を踏みますね。
このまま売れ残ると、内在的な値崩れと同じなので、さらに購入に躊躇します。
またこういう物件は決まって、投資目的の購買者からの賃貸が出ますので、
売れ残りを買うぐらいなら、まず賃貸で入ってから、住み心地が良ければ、
中古の購入というウルトラCも可能です。
中古になれば、すぐに１,２割価格が落ちますから。

売れ残りがある以上、現在の内在的な価格が新築以上になっているわけでもあるまいし、
さらにお金をかえてリフォームなんて、よほどお金があまっている人でなければできませんね。

まぁ、ここを購入された方は、はじめから資産性なんて考えたこともないような裕福な方が多いと思いますので、わたしのような貧乏人の発想は理解できないと思いますが。

[259: 匿名]

７戸売れ残りとして、76％の成約率
６戸売れ残りとして、80％の成約率。

今後、買い替えキャンセルの発生の可能性もありますから、
竣工間際に値引きの可能性もみえてきますね。

今のところ野村も新物件の販売に注力したいところだと思いますので、
こちらの物件はしばらく放置後→値引きかな？
チラシを撒いたところで、これだけの高額物件は簡単にさばけません。

[260: 匿名はん]

まあ、8ヵ月後、9ヵ月後に仮に残ってたらその時そのお話されたらどうですか。
1、2割でウルトラCってぐらいなら欲しいのなら今買えばという気もしますが。
所詮タラレバのお話ですし。まあお好きにどうぞ。ご高説どうもです。

要は欲しいんでしょ？笑

[261: 匿名はん]

ちなみに私の部屋は、お世話になってたある不動産屋さんを通じて、そちらのお客さんが
話を聞きつけてもう少し金額出してもいいから譲って欲しいという話が後で来ましたよ。笑
竣工もしてないのに転売も何もないのにねぇ。まあ気分的には悪くはないですけど。

[262: 住まいに詳しい人]

>>261
その方は、どうして残っている物件を買わないんでしょう？
金額を上乗せして、さらに手数料を支払うほど、資金に余裕があるのに。
へんな話ですねぇ・・・

[263: 261]

割安だからじゃないのでしょうか。自分では分かりませんが（分かってますけど）
こんなしょーもないうそをつくほど当方も暇ではないので。まあ信じないならそれで結構ですが。

[264: 匿名はん]

現在販売中の部屋を安くなるのなら買いたい、買えると言う方もいれば
既に売れてる部屋の中で1割2割高くても買いたかった方も
（過去にも実際そういう方の書きこみありましたね）
いらっしゃるということです。そんだけ。単にプライシングの問題かと。

[265: 匿名さん]

ところでオーダーメイドって本当に最終締め切ったのですか？
今からでも最上階とかなら間に合うような気もしますが。
野村さん、、、いないか。

[266: 匿名さん]

32坪で９０００万って（笑）　あほくさ　狭すぎる。

敷地面積９６０坪で一戸建ての方が、芦屋らしいが・・・。

[267: 匿名]

9000万、32.48坪で、＠277万/坪。
東京と比較すりゃめちゃ安なんだけどな。
一番高い億ション部屋でも＠350はいってなかったし。
わからん。俺も関西人だから高いと言えば高いし。
相対的にはそんなに高くない気もする。
実際その単価じゃ都内ろくな物件買えない。

というか、昔も別の板でいたマンションで最低200平米クンでしょ。
そもそもマンション買わなきゃいいじゃん。笑
本当にマンション嫌いが多いのな、芦屋というか関西は。
人のライフスタイルをけち付ける感覚が俺には理解できんよ。
どっちだっていいじゃん。ステレオタイプな戸建至上主義は気味悪いよ。

[268: 匿名さん]

最低２００平米クンってなんだよ（笑）

関東でも関西でも同じ。戸建好きとマンション好きは地域には関係なし。
３２坪の狭い空間買うのに９０００万は高すぎ。　ローン組まずにキャッシュで
買うこと考えてみ？　とても出す気にはならんよ。
それから金融資産９０００万以上持ってて安いとか言ってるの？

[269: 匿名]

あれ、図星なんじゃないの？笑
昔いたよ、マンションは最低200平米ないとって一人でいきまいて、皆に？_？されてた人。
法人ならともかく個人ではそんなに持ってないなぁ。ちなみに買うならレバきくからローン使うよ。
当然ですよね。まさかキャッシュ？どーでもいーけど。

よくわかんないけど、在芦屋で、戸建が好きで、マンションが嫌いで、掲示板にやたら批判ばっか
書き込んでる人は一体何の目的なの？そもそも。それが生きがいですか？
さあゴハンだ。

[270: 匿名はん]

東京の都心マンションと比べるのは間違っている。
そういうところは一種低層じゃないし、地価から考えても
東京のマンションはパリやロンドン、香港、ニューヨークの
コンドミニアムと比較するべきであって。
芦屋は職住近接ではなくて、典型的な郊外の邸宅街。
しかも一種低層というのは、もともとは高さ云々よりも
マンションが建たない事を一番意味していた規制なんだけど。
芦屋市がマンション住人の税収に頼っているのは事実だけど、
六麓荘で集合住宅禁止にしたり、マンションもかなり厳しく
しようとしている時点で、市の方針自体が戸建て主義なのですよ。

[271: 匿名はん]

http://www.kobe-toshi-seibi.or.jp/matisen/5tyousa/nakayama1/2.html
ちなみにこれアメリカの例。
超高級でもなく3000万ぐらいでかえる中級の住宅地。
芦屋（しかも六麓荘）よりも遥かに厳しいよ。1戸建て以外は完全シャットアウト。
これがむしろ先進国の住宅地としては当たり前。

[272: 匿名さん]

おいおい芦屋市がマンション住人の税収に頼ってるってそんな訳ない。　一部の富裕層が芦屋の税収の半分以上払ってるんだよ？　残りの税収割合にマンション住人の税金が入ってる訳。