ゼファー夙川香櫨園

[物件比較中さん]

情報お待ちしております。

[2: 物件比較中さん]

全然書き込みないですね

[3: 周辺住民さん]

新聞広告に入ってましたね。広告に載ってた間取りはあんまり惹かれませんでした。60㎡台〜110㎡台という広さもどうでしょうか？

[4: 物件比較中さん]

今日の日経に「遂に関西進出」として3物件載ってましたが、このデベの関東での評価はどうなんでしょうか。

[5: 周辺住民さん]

私もチラシで見た間取りは？って感じでしたが
周辺に障害がないので、日当たりは良さそうですね。

[6: サラリーマンさん]

この立地でこの価格は確実に売れ残ると思いますが。
こんな場所まで便乗値上げ、

[7: 匿名さん]

強気の価格だね。この立地では高いと思う。売れてるの？

[8: 近所をよく知る人]

モデルルーム行ってきましたがあまり売れてない感じがしました。
確かに高いかな？

[9: 匿名さん]

でも、お金あって住めるもんなら住みたいなあ。なまじ、あんまり上の方にあがるより、
生活はしやすいかな、と思うし。

[10: ビギナーさん]

いろいろ話を聞いて、モデルルームにも行きましたが・・・
皆さんが言うほど高いでしょうか？
造りもよく、立地もよく大変気に入りましたよ。

[11: 匿名さん]

今日、マンションの隣を歩いてきました
3連休も工事してるみたいですね

あの通りは車もわりと少ないし、静かで暮らしやすそうと感じました。
中央図書館が近いのでついでに寄ってのんびりして来ました。
蔵書量は西宮北口駅アクタの北口図書館より少ない感じでしたが
紙芝居が多くてうちの子供は満足してたみたいです。

[12: 物件比較中さん]

最近、物件を探し始めたものです。
何も知らず、ゼファーを最初に見に行きましたが、とても高級感があふれていました。ここいいなあと思っていたのですが、よく図面をみると、
うまく表現できないのですが、同じフロアのかたと、玄関がすべて近くて
びっくりしました。普通は玄関は横一列に並んでると思いますが、ここは
すべて向き合っている感じです。
ここの方にそれを聞くと、それがデメリットらしいです。
一つ一つの部屋を広くしたら、すべての玄関が近くなってしまったということです。
わたしはできたら、離れていたほうがいいので、こちらはあきらめました。引越しのときなど、大変かなという感じです。
まったく、そんなのは気にしなくて、家の中重視ならいいと思います。

[13: 物件比較中さん]

すいません、ちなみにわたしが検討したのは間取りA,B,Cだったので、その
3部屋の玄関が近かったです。

[14: いつか買いたいさん]

私はモデルルームに行っていませんが
知人で行った人は、やはりグ室内のレードが高かったと言ってました。
障害が無いので、日当たりや風通しも良さそうですね。
建つ前に楽しみにしていたけれど、金額に手が出ませんでした。
真横に幼稚園があるのに、高級さをウリにした建物が建ってしまったことが
残念で仕方有りません。
あの場所で建てるのであれば、もっと普通のファミリー向け？（ゴメンなさい、表現がちょっと分かりません）
のタイプを建てて欲しかったと思うのは私だけでしょうか・・？

[15: 匿名さん]

今迷ってます・・・
実際購入を決めた方いますか？
もしいらっしゃいましたら、購入の決め手はなんでしたか？
教えていただければと思います。

ちなみに私は、価格と立地で悩んでます。

[16: 真剣に悩んでいます。]

マンションギャラリーを見てきました。
とても気に入りました。でも、高い！
他にも何件か見学しましたが、扉やキッチンなどの一つずつのパーツが高級感あって、素敵です。今までの中で一番良かったです。
日当たりも、気になっていましたが間口が広いので東向きでも大丈夫だと納得できました。
最近流行りの高級ホテルのロビーの様なお飾り的なホールはなくて、そこに住む人に本当に必要な所に十分お金をかけているという感じがします。
ただ、「玄関が近い」というところまで気づきませんでした。これは長く住むには、マイナス面が大きいのでしょうか？

香枦園の割には庶民的な場所であるのに、高額なのも決心できないところです。
でも、本当に悩んでいます。
アドバイスください！

[17: ご近所さん]

この立地でこの価格はやっぱり高いですね。
夙川、苦楽園の超好立地物件以外はバブルが弾けるでしょうし、４３号線より南の香枦園は特に、芦屋側より今の価格が割高感がありますね。
場所がすごく気に入っているかどうかと思います。妥協しての南下なら再検討された方が、問題ないならＯＫじゃないですか。

[18: 買いたいけど買えない人]

すごいこの物件、悩むのわかります・・・。
一度、モデルルームへ訪れたんですが、2週間に一度はセールスの電話。
はっきり、購入価格が見合わないと断ってますが、担当者をかえて、
かかってきます。
売れてないからなのかなと考えてしまいました。
モデルルームへいかれたのなら、図面集をもらったと思いますが、
わたしはもう捨ててしまったので、詳しいページはわかりませんが、
各階配置図をみれば、玄関が近いのが確認できると思います。
人によって、どうでもいいことかもしれません。

[19: 近所をよく知る人]

販売戸数は５邸になってるけど、実際は何邸売れ残ってるんだろう？
５邸でも３割売れ残りだけど、実際は半分以上売れ残り？

香枦園はよい所だとは思うけど、いくらなんでも便乗値上げし過ぎた
結果でしょうね。
お客を甘く見過ぎたということでしょう。

香枦園もマンションが短期間に建ち過ぎたってこともあるし、ゼファー
は竣工後の大幅値引き販売になるのではないでしょうか？
気に入った方は、今買うよりもう少し引き伸ばして、１割程度値引き
してもらった方が得だと思いますね。

[20: ご近所さん]

確かに、建ち過ぎたマンション全てが便乗値上げの売れ残り、今の阪神間は大阪や関東から引っ越してこられた、不動産価格の相場と土地勘のない方と業者が購入されているのでしょうが、２年我慢すれば坪１９０万も出すなら、４３号線より北で十分購入可能と思いますが。

[21: 匿名さん]

香枦園ってなんで価格高騰で過熱しちゃったんですかね？
17さんが言われるように、芦屋の４３南より明らかに過熱してます(^^;)

街の雰囲気は４３南の芦屋川周辺の方がいいと思うけど、新築も
中古も、それ程過熱感ないんですよね。(今年伊勢町に出来たマンションも
香枦園の物件に比べれば割安だったし）

２年後には値段も相場に戻るって意見には賛成ですね。
北京オリンピックが終われば、資材の価格も下がってくるだろうと思い
ます。

[22: 購入経験者さん]

夙川が今ほどメジャーになる前、芦屋の都落ちみたいに言われていた1999年頃でしたら
坪190万出せば夙川−苦楽園間の風致地区でも買えていたのに、大きく変わってしまいましたね。
２年待てば建ちすぎたマンションが中古で買い易くなるのでしょうかー・・と、独り言でした。

[23: 住まいに詳しい人]

残念ながら1〜2年後には、臨港線南側の某社宅跡地でも坪190万円強のマンションが発売されます。まだまだ世界には発展途上国がたくさんありますので、2008年の北京オリンピックが終わっても資材は高止まりだと思います。
土地代が多少下がっても、新法が施行されて建築コストが上がりますのでマンション価格はしばらく現状維持でしょう。
ただ、香櫨園の中古は安いので資産値崩れも覚悟して検討された方がいいと思います。

[24: ご近所さん]

建築資材が上がったのは全国全てのマンションに影響するはずです。東京や阪神間のみマンション、土地価格が異常に上がっているのは明らかにバブルです。特に香枦園は夙川、苦楽園の便乗値上げです。４３号線より南、ましては臨港線より南は所謂工場地帯で坪１９０万でマンションが完売するかは？

[25: 買い換え検討中]

＞1〜2年後には、臨港線南側の某社宅跡地でも坪190万円強のマンション
＞が発売されます。

数年後の物件の坪単価まで知ってると言うことは、デベの方なのでしょうか？
しかし、今での供給過剰で売れ残り状態なのに、臨港線の南側で坪190万
の物件など買う人いるんですかね？
デベも高値で土地を買ってしまってるから、下げるに下げれないんで
しょうねぇ。
さすがに赤字で売る訳にもいかないだろうし・・・

臨港線南に坪190万の物件が登場したら、冷やかし半分で閑散としたモデル
ルーム行ってみようかな(^^)

[26: ご近所さん]

デベも＊＊じゃないので、そんなに高値で買ってるとは思いませんけど。最近の４３より南の物件価格も、売れればラッキーで６−８割売れれば、後は１−２割値下げで完売しても十分利益が出るはずです。（実際、土地勘と相場感の無い、他所からの移住者が結構買ってますから）２年後の発売で臨港線の南側はいいとこ坪１３５万でしょう。西宮は４３号線を境に住宅地と工場地帯を分けた結果、分けるのに失敗した尼崎と違い、住宅地として成功したのですから。

[27: 買い換え検討中]

確かに今の高値で６〜８割売れれば、デベは御の字でしょう。
現実に言い値で８割くらいは売れてるみたいだもんね。
今までは「今後まだまだ上がっていきますよ」のきめ台詞でお客を焦らせ
て上手く売っていたというところもあると思う。
そして、最後の残り２割くらいは１割値引きくらいで「完売」ってとこかな。

２年後は臨港線南は坪１３５万ですか。
今のバブルの前はそんなものでしたよね、確か。

みなさん書かれているように、苦楽園・夙川が急騰したので、予算的に
厳しくなった購入者の目が、香枦園に向いたってことなんでしょうかね？
その結果、香枦園にもバブルが発生したのでしょう。
４３号線の南も芦屋と西宮の香枦園まではいい感じの街だと思うけど、
さすがに今の価格は高いかな？って感じですね。

ゼファーも竣工すれば、今の売れ残り状況からするとガツンと値引いて
来るだろうから、そしたら検討しようかなってとこです。

[28: ご近所さん]

４年前なら坪１３５万でも臨港線南は売れなかったでしょうね。４３南でこんなもんでしたよ。確かに４３南でも夙川の西側は環境が良いと思いますが、実際購入して住んでいる友人曰くやっぱり不便。朝から晩まで車に乗って買い物、子供の習い事、塾への送り迎え。
おっしゃるとうりで今の価格では真っ当な職業の人は買えないので、人口の減少、関西経済の衰退を考慮しても、確実に夙川、苦楽園、芦屋、岡本、住吉、御影は下がります。企業の社宅はまだ結構ありますし、相続税を払えないお屋敷は特に高齢者の町芦屋からどんどん出るでしょう。辰馬一族の持つ一等地はいつまで維持されるのでしょうね。

[29: ご近所さん]

夙川、苦楽園、芦屋、岡本、御影　今までは、商売で成功した方、優良企業のエリートサラリーマン、一部上場企業の社宅にお住まいの方が多く、結果学校区も人気となり、環境、風紀、治安も良かったのですが、早く地価が相場に下がらないと、街の雰囲気が変わってしまいます。

[30: 物件比較中さん]

稼動式の駐車場がマンションの一階部分にありますが、騒音・振動などはどんな感じなのでしょうか。
ターンテーブルの音なども、深夜だと気になるのかな？
１台の車が出入りするのに５分だとしても、毎日（それもほとんどの場合、朝と夜の静かな時間帯）ともなると、苦痛になるのかな。
戸建にしか住んだことのないので、そういったことも分からないのです。

それと、他の物件を見学に行った際に、言われたのですが、「ゼファーさんの前の道路（東側）の両側に、電信柱がある。景観悪いですよ。」と。
ゼファーに確認したところ、シュミレーション画像などありませんでしたが、確かにある！　２階というより、３階のテラスのまん前ですね。結構太い電線が何本もあります。これって、それほど問題にしなくても良いのかな。「慣れたらどうということない。」と営業の方は言うけど。。。電信柱が、地下にもぐるのは、何年先のことやら。

[31: 匿名さん]

30さん、
現在、目の前に電柱がきていて、ベランダから手が届きそうな位置にある
場所に住んでいます。はじめは気にする事ないかな、と思ったのですが、
景観よりなにより、鳥が来るのがねえ。糞は基本的にベランダ外に落ちて
いるのですが、時々、飛び立つ時にしてるのか、ベランダ内に落ちている
ことも、、、。鳥インフルエンザなんてニュースもあるし、ちょっと
掃除するのもドキドキしますよ。ゼファーさんの電柱の位置は私は確認し
ていないのでわかりませんが。

　さて、私は43号線より南、臨港線より北で香櫨園小学校区で探しています。
中古、新築合わせてさがしているのですが。転勤があるので賃貸に出す時、
香櫨園小学校区の方が借り手がつくのかな、と思ったりして。私自身は浜脇
小学校区のあたりでもいいかとは思っているのですが。こちらの板に入って
いらっしゃる方はこの辺りのことに詳しそうなので教えて頂きたいのですが。
実際の所、ちょっと手が出しにくい。近所の他の物件も資料は確認しました。
子どもがあと2年で
小学生になるので、それまでにはなんとかしたいとは思っているのですが。
　この2年でバブルが落ち着くのを待ちつつ、頭金を貯めた方がいいのか、
とも思いますし。浜脇小学校区であれば、これほどのバブル現象が起きて
いないのでしょうか？　賃貸に出す時、阪神西宮に近ければいいとは思う
のですが、やはり、飲み屋さんなどもあると、子どもの事を考えると躊躇
する点でもあり。何ぶん、以前の地価などがよくわかりませんので
ご存知の方がいれば教えて頂ければ、と思います。また、賃貸に出す際、
校区などはあまり関係ないものでしょうか？

[32: ご近所さん]

＞浜脇小学校区であれば、これほどのバブル現象が起きて
いないのでしょうか？
西側よりましですが便乗値上げしてます。ただ、実際に購入している価格は出ている価格とは違うと思います。基本的に西と東では地価も環境も雰囲気も違いますけど
＞賃貸に出す際、校区などはあまり関係ないものでしょうか？
賃貸の価格は学校区で大きく変わります。夙小、北夙小や本山第２のエリアは小学校区で高いわけですから

賃貸に貸すなら４３南は夙川より西側でないと、今の価格で購入した場合、ローンから家賃を想定すると、なかなか借り手がつかないと思います。頭金を少しでも貯めて、２−３年待つのは正解と思いますが、地価、マンション価格がどうなるかは誰も約束できません。予算がどれほどなのかわかりませんが、転勤族なら将来、家賃でローンを払うのですから、４３より北側で購入する事をお勧めします。

[33: 31]

32さん、ありがとうございました。川をはさんでの雰囲気の違いなどはわかりますね。
でも、どちらもいい点、悪い点、があり、自分の好みだけで選べば、ほんとに甲乙
つけがたいです。ただ、賃貸に出す条件をクリアさせるとなると、やはり、香櫨園
小学校区かなあ、という気になってきました。（自分としては浜脇小学校区も悪く
ないと思ってますが。決して学区差別をしてるわけではないです。でも、賃貸で
借り手がつかないと困ってしまうので）
　残念ですが、夙川小学校区やそれより北側では予算が
追いつかないというのは実情です。香櫨園小学校区内で43より北という地区で探す
となると、我が子が通うときにどうかな、と思いますし。現在、第2子も誕生
も間際ということで、２人の子の通園、通学を考えると、同学区で過ごすなら43より
南の方がいいかな、と考えています。
　消費税の値上げの話もあるし、早めに買った方がいいのか、と迷ってはいますが、
川より西側はかなり値上がってると聞くと、落ち着くのを待ちたい所です。
　とにかく、納得のいく物件を探したいと思います。アドバイスありがとうございました。

[34: 匿名さん]

物件ＨＰはずっと第２期のままですが・・・
もうすでに完売したんですかね〜

みなさんご存知ですか？？

[35: 近所をよく知る人]

２期分が売れないからずっと２期のままなのですよ(^^;)
半分以上売れ残りでしょう。
近くのネバーランドも３分の１売れ残ってるし、香枦園のマンションどうなるので
しょうか？
三菱地所はネームバリューに物を言わせ、まずまずの売れ行きと聞きましたが・・・

香枦園であの価格はさすがに無いでしょうって感じですものね。
もう、竣工後の叩き売り以外に道は無いでしょうね(^^)

[36: 匿名さん]

やっぱりそうなんですね？
最近、営業マンからの電話もないな〜と思ってたんですが・・・

もうしばらく迷ってみます。。。

[37: 匿名さん]

通りかかったらマンションできてましたね〜
やはり売れたんでしょうか？
外観よさそうでしたよ〜

[38: 匿名さん]

このマンション購入した方は、どれ位後悔されているのか聞きたいです。

[39: 匿名さん]

なにかあるんですか？

[40: 近所をよく知る人]

子会社が倒産しましたね。

[41: ぷろとうしか]

ゼファー。、。

時価総額より、近藤産業向けの回収不能貸倒れ損失の方が大きい。

111億＜119億。

[42: 匿名はん]

ここは昔井戸ありましたよね。

[43: 匿名さん]

そうですか・・・

[44: 匿名]

こないだの新聞折込チラシで、300万位の値下げと出てました。
いろいろ事情があるにせよ、あれだけオープンだと、ショックですね。
住民の方に失礼だなぁ…

[45: ビギナーさん]

そんなに売れてないの？

[46: 匿名さん]

ゼファーが民事再生手続を申請

マンション開発などを行うゼファーは７月18日、東京地方裁判所に民事再生手続開始の申立てを行った。負債総額は949億4,800万円。

[47: 周辺住民さん]

倒産

ああ　瑕疵担保責任なし

終了

[48: 物件比較中さん]

47↑　いい加減なこと言うな！

事業主が倒産しようと瑕疵担保は存続するんだよ
取次ぎ省略で建てたゼネコンが負う形になるんだよ

【管理人です。テキストの一部を削除しました。】

[49: 近所をよく知る人]

マンションの名前はどうするのでしょうか？ゼファーは外すのかな？？？

ゼファー倒産香枦園どか？冗談ですが・・・

大幅値引きしてくれるということだったので、購入を検討しようかと思って
いたのですが、踏みとどまって良かったです。

購入済の方々もキャンセルしたいと思ってるだろうけど、こういう場合って
違約金なしでキャンセルできるんですか？

[50: 匿名さん]

>>48さん

デベロッパー（売主）が倒産した場合、ゼネコンが自動的に
瑕疵担保責任を負うという単純は話ではありません。

債権者代位権に関する民法第４２３条の規定により、
マンション購入者（買主）は自己の債権（売主であるデベロッパー
に対する瑕疵担保債権）を保全するためデベロッパーに属する権利
（デベロッパーのゼネコンに対する瑕疵担保請求権）を行使できる
ことから、マンション購入者は、デベロッパーに対する瑕疵担保請
求権をもって、デベロッパーのゼネコンに対する瑕疵担保請求権
（補修又は損害賠償）を代位行使することができることになるとい
うだけです。

しかし倒産するようなデベなので、ゼネコンに対して建設費を満額
払っていないことがあります。そのような場合には、マンション購
入者がデベロッパーに属する権利をゼネコンに対して請求すると、
ゼネコンはマンション購入者に対して、デベロッパーに対して主張
できる権利である報酬請求権を履行するように請求できることにな
ります。

そのような場合には、マンション購入者がデベロッパーの債務を立
て替えて支払うのは現実的ではありません。

したがって、実際には瑕疵担保責任をゼネコンが果たすように請求
することはできないのです。

[51: マンコミュファンさん]

3月竣工でしょ。
さすがにここの建設代金は支払ってると思うけど

施工会社も株価70円って。。。
http://company.nikkei.co.jp/index.aspx?scode=1888
セファー向け債権無ければいいけど

民事再生だからスポンサーついて会社続けばいいけど
続いても
破綻前の物件のアフターサービスなんておざなりになる
法律論は別にしてね。