阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[881: 検討中の奥様]

たしか計画ではあと1000戸くらいですかね？
下の方の石垣みたいなゴツゴツした街並みではなく、
上の方だけでもオープン外構のスタイリッシュな住宅でうめ尽くされたら山手台もステキ なニュータウンに生まれ変われそうですね(*^O^*)

[882: 匿名さん]

こんな山の上なんだから、いっそ宅地部分は擁壁そのものを無しにして、そのかわり平均100坪～ぐらいにしたらいいんじゃない。

擁壁をつくらなければ擁壁有りの180～200㎡程度の土地と変わらない価格帯で販売できる。

高低差は安息角以下（30°未満）の法面処理にして（擁壁の設置も禁止）、そこに樹木の植樹を義務付ける。

コンクリが醜く汚れる景観悪化も防げるし、将来的に緑豊かで自然と調和した街になる。

擁壁が造成費用の大部分を占めるほど高コストであるからこそ仕上げのコストダウン（それに伴う景観悪化）や区割りの狭小化の問題が発生するわけであって、擁壁そのものをつくらなけば問題解決する。

[884: 匿名さん]

何やら人の自演には厳しいようだけど、自演に関してはあなたが一番酷いよ。
多分、というより間違いなく当掲示板ワーストだな。

それに、あなたの存在が山手台の評価を下げ続けている点には全く無関心なんだ？
南部の中古が余計に売れなくなるよ。
ヨウヘキヨウヘキ言ってて汚れた石の擁壁にケチ付けられてる姿はもはや滑稽に映るよ。

匿名掲示板の目的を取り違えてるんではないの？
方法論が相当おかしいよ。
阪急に直接言いな。

[885: 匿名さん]

それに他スレでも同じようなことばかり書いてるけど君が民度を語るなよ。
当掲示板の民度で言えばワーストだよ君。
同じようなことを色んなスレに書かずに阪急に直接言いに行きなさい。
そういうのは単なるマルチ投稿で掲示板マナーとしても著しく低いし
延々と自論一辺倒で自作自演しながら掲示板に巣食うのは大の大人が取るべき行動ではないよ。

[891: 匿名]

882

よう壁なしの50坪ならイイかも！

建物込み3000万円台くらいで分譲できたら

更に若い世代が入居し、

山手台の活性化につながりますねぇ（笑）

[893: 匿名さん]

阪急さん、今の山手台のスッキリした若々しい街並み気に入ってるので方向性変えないで下さいね。

[894: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

特定のアクセス元より、物件購入など住宅に関する前向きな検討を目的とした
情報交換を逸脱する書き込みが続いておりましたので、当該投稿を
一斉削除させていただきました。

レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、どうぞご了承ください。

なお、当サイトは、多くの方の情報交換の場として提供させていただいており、
情報交換の中で、過去のトラブルの情報などを書きこんでいただくことは
大変有意義なものであると考えております。

しかしながら、それが事実であるかどうかに関わらず、不買や嫌がらせを目的とした書き込みは
当サイトの趣旨に反するものであり、一律、ご遠慮いただいておりますし、また、
特定の方の特定のトラブルについてのみを、ことさらクローズアップする意図もございません。

そういった個人的な主張をされたい場合につきましては、
誠に恐れ入りますが、ブログなどの個人のスペースｈか、当サイト外部のサービスを
ご利用いただければ幸いです。

なお、ご利用にあたりましては、以下のドキュメントもご確認ください。

■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

■削除されやすい投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2

■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書ただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

健全な情報交換の場としてご利用いただけますよう重ねてお願い申し上げます。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[900: 匿名]

> 新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができ
> あがっている古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。 これは政
> 策的な事をやらなければ解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこ
> でも発生している事です。
>
> 古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜
> き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選
> ぶ。 この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先
> の使い捨て乱開発に走るわけです。 古いニュータウンより土地を小さくして、
> なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をす
> るぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。
>
> しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一
> 方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してき
> た市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、
> 代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大に
> よる負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には
> 成り得ない。

全くおっしゃる通りですが、それが理解できないのが業者の論理のようです。

業者によると、65～80坪の土地が山腹にいくらでも余っている時代に、新たに50坪ぎりぎりの
区割りの景観を無視した分譲地を山の上を盛大に破壊して開発する社会的必要性があるらしいです（笑）

[901: 匿名]

×　コンクリや山の上の前代未聞50坪狭小宅地が人気

○　ぎりぎりまでコストダウンした乱開発宅地であっても、足下見て注文住宅を建てる貧乏人が購入できるぎりぎり価格に設定すれば、それを選ばざるを得ない

やむをえず50坪コンクリを選んでいる貧乏人も、同じ値段でちゃんと仕上げ70坪の土地が買えるなら100人中100人がそちらを選びます。

仮にアンチの妄想が正しければ、クレアスの化粧擁壁で仕上げた土地や大きい土地は忌み嫌われ売れていないはずですが、現実は何の問題も無く売れています。ようするに余裕があれば、ちゃんと仕上げられた大きい土地に住みたいというのが、大多数の価値観であり、だからこそ山手台の広告では大通り沿いの化粧擁壁や土地面積（夢の50坪以上！などの宣伝文句）をアピールしているのです。

[905: 匿名さん]

>899
石垣擁壁が、高圧洗浄で新品状態に戻ると本気で思ってる？（笑）
某有名ニュータウンで、４０年前の新築時に自然石の石垣だったけど、
若い世帯での建て替えは、石垣を崩してコンクリにする世帯が多いね。
結局は、洗浄してもキレイにならないのと、古めかしい石垣が敬遠されてる。

[907: 匿名さん]

普通に薬剤で石を薬剤や高圧で洗う業者はいくらでもありますけど。
コケやカビですから落とせば新品になります。もっとも経年の風情はなくなりますが。
お城の石垣が醜いなどの意見はまともな日本人の価値観には一切ありませんね。
日本人の美意識に立脚した景観、仕上げですから。

古い石積みを撤去してコンクリにつくりかえている事例は、強度を満たしていない
既存不適格擁壁で建物の建築許可がおりないからです。
もちろんまともな施主は、新造コンクリの上にタイルや石で仕上げをしています。

[908: 匿名さん]

ここのたった一人の自演アンチ（業者）以外で、お寺や神社やお城など日本人のアイデンティティに関わる部分に使われている石が醜くて嫌いだなどという意見は一切見られませんね。

そもそもそんな異常な人間（コンクリ好き石嫌い）が、大通りから学校から全ての公園からコミュニティロードまで全てふんだんに石を使って綺麗に修景されている山手台に住む事に執着するのは無理がありますね。

石は大嫌いだけど、街全体が石で修景された山手台に住みたいという設定は論理破綻していますから。

[909: 正論]

既に良好な宅地が域内にじゅうぶん余っている時代に、金儲けのためだけに山のてっぺんまでけずってギューギューのコストダウン50坪コンクリむきだしにする蛮行が乱開発じゃないなら、世の中に乱開発なんて存在せんわな

[910: 匿名さん]

粘着不動産業者は、古い石積みと擁壁の仕上げの区別もついていなかったんだね（笑）
昭和40年代以前につくられた石積みは、大半が現在の建築基準を満たしていないので
家が建てられない。だから擁壁をつくりなおす必要があるだけの話なのに、
仕上げの話と混同している時点でいかにお粗末な知識で語っているからバレちゃったね。

そりゃ業者は必死になるよね。
箕面市や芦屋市のように仕上げが義務付けられたら今までのようには乱開発ができなくるから。

[911: 匿名さん]

箕面市や芦屋市ではここ4～5年の間にわざわざ条例を設けてまで、仕上げ無しのコンクリート擁壁を禁止にしました。
いかにここの悪徳自演業者（コンクリむきだしが人気だのというトンデモ論）が非常識で世間とかけ離れているかか良く分かりますね。

数多くの自治体の住宅地に関する景観条例は緑化や擁壁の仕上げ義務に関する内容がメインで、それほど影響が大きいというの社会常識ですからね。

ちなみに宝塚市でも2012年策定の景観計画で、高さ2m以上の擁壁は仕上げを義務付ける内容を盛り込んでいます。

[912: 匿名さん]

宝塚市景観計画（２０１２年策定）
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...

＞擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
＞リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。

[913: 匿名さん]

まぁどんだけ業者が自演で工作したところで、家余り時代にわざわざ標高２００ｍこえるような山の上削って、既存の平均水準以下の街にするような売り逃げ開発が、乱開発でないわけがないですからね。

[914: 匿名さん]

芦屋市とかはそもそも山麓部の新規の開発は250㎡以上を義務付けているから山の上50坪のような非常識な乱開発は不可能。もちろん仕上げ無し擁壁は条例で禁止。

[916: 匿名さん]

コンクリむきだしは人気で石でちゃんと仕上げ擁壁は醜く不人気だなどと主張しつつ、コンクリは禁止し石や自然素材による仕上げを義務付けている芦屋市に住んでいるなどと書き込んでいる時点で、アンチの脳内設定（乱開発業者）は破綻していますね。

[917: 匿名さん]

石は古くさて醜くて不人気で大嫌い、コンクリ大好きなどと主張している（たった一人の自演）人間が、街全体（マンションから住宅から公共部分まで）がことごとく石で修景されている芦屋や神戸に好んで住んでいるという設定は、完全に無理がありますからね。

[922: 匿名]

確かに最近のモダンな住宅にはオールド山手台のゴツゴツしたイカツイ石垣よう壁はミスマッチで合わないでしょうねぇ。
スッキリした街並みの西4丁目が山手台史上最大人気だったのも納得です。

[923: 匿名]

西4丁目はさっさとハウスメーカーに振り分けたから、売れ行きが順調に見えたのでは？

建築条件付きより、自由に選べる方がいいはず。なのに売れなかったから、とっとと業者に渡したのでしょう？

阪急の造成が魅力的なら、建築条件付き宅地にせずとも、土地は売れたでしょうね。

建築条件付きって、かなり土地を値引いてくれるんじゃないですか？
建て売りにしてしまえば、さらにお得感でますよね？
どうですか？

[924: 匿名さん]

>>920

>資産価値がどうのこうのという貧困な発想は貧困な脳からしか生まれない

例えばこんな発言のことかな。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
むしろ山麓部のバス便エリアの中では例外的に高い相対的価値を保っているのが初期山手台。

宝塚市山手台西2丁目
土地面積：695.70㎡(210坪)
価格：8200万円(坪40.0万)
造成済み整形地(法面無し) 山本駅1800m 標高150～200m
取引時期：2012年下半期

西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪)
価格：3200万円(坪27.4万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m
取引時期：2013年6月

西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪)
価格：3400万円(坪18.9万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m
取引時期：平成24年第4四半期 ※国交省土地総合情報


1994年　⇒　2013年　取引地価

中山台（五月台、桜台）
坪90万　⇒　坪28～35万

逆瀬台
坪90万　⇒　坪28～35万

山手台
坪100万　⇒　坪40～50万

北千里（千里ニュータウン）
坪300万　⇒　坪50～70万
No.703 匿名さん [2013-07-28 11:50:45]
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

[925: 匿名さん]

ちゃんと理念を守り秩序ある区割りや景観に配慮して開発されていた東1丁目や東3丁目が
ちゃんと売れていた事からも、アンチの妄想（コンクリや狭い土地が人気）は支離滅裂だわな。

乱開発にすれば売れるペースが速くなるのは当たり前の話。既存住宅地でも100坪の土地を
そのまま仲介で売るより、30坪に分筆細分化して建売分譲（ミニ開発）するほうが買える貧乏人が
増えてより早く売れるより高い坪単価で売却できるが、それが人気のあるまともな開発ということには
ならんどころか典型的な街を蝕む醜悪開発だわな。それと全く同じ話。

そもそも、爆発的土地余りが到来するぎりぎり前までに（あと10年ぐらい）逃げ切り、売り逃げ
しようと分譲ペースをはやめた事こそが、全ての元凶なわけで。

販売ペースをはやめる為にはどうしたらいいか
・宝塚市の既存の住宅街（昭和40～50年代のニュータウンや山麓部住宅地）への転入・住み替え需要を奪えばいい
・一次取得で注文住宅を建てる層が誰でも買える価格帯にすればいい

↓

・土地をぎりぎりまで小さくして擁壁も極限までコストダウンする事で価格帯を下げる（坪単価は逆に上げ利益最大化へ）
・新品効果（新品プレミアム）を使い少し小さい土地を同一価格帯で既存住宅地の60～80坪の土地（仲介物件）にぶつける

ただの悪質業者のモラルハザードだわな。建売屋と全く変わらない。
今の山手台が人気なのではなく、逃げ切る為の販売ペース優先の理念もへったくれもない糞みたいな乱開発になっただけの話。

[926: 匿名]

阪急ほど大手の企業なら、焦って売り急ぐような真似をしなくても、生き残れるんじゃないですか？

上司を気にしてばかりで、目の前の売り上げにばかり気を取られるようなやり方では、いずれ潰れませんか？

[927: 匿名さん]

コンクリや５０坪が人気あるのではなく、予算に限りのある貧乏人は、新品分譲地にこだわったらそれを選ばざるを得ないだけ。

同じ値段で同じ場所に７０坪でちゃんと景観に配慮した仕上げの土地が買えるなら１００人中１００人がそっちを選んでいる。
阪急の広告も夢の５０坪超などとふざけた宣伝をしている事からも、消費者が土地の広さを求めている事は明白であり、狭い土地のほうが好みで人気などというこのスレの自演業者のトンデモがいかに頓珍漢であるかよく分かる。

単なる買い手の足下を見た悪辣な商売。

山手台北部でも、余裕のあり選べる非貧乏人層は２区画買って合筆したり、化粧擁壁仕上げの大きい土地を買っている事からも、50坪コンクリが人気などという妄想は現実と正反対ですね。選べる層はそうでない選択をしているのですから。

一番目立つ誰もが毎日目にするバス通りや大通り沿いは今まで通り石で修景してある点からも、ここのアンチの妄想は事実と正反対ですね。石でちゃんと仕上げた景観を誰もが醜く不快に思っているなら、誰一人宅地を購入せず山手台への居住じたいを避けますからね。

「ゴツゴツした」「石垣」などという表現を用いているるのはたった一人の自演アンチだという落ちです。

殆ど全ての人が高いコンクリ擁壁は不快と感じるからこそ、悪質なコストダウン金儲け路線に走っている現在の山手台北部でも、一番目立つ大通り沿いだけは、山手台東1丁目や3丁目と同じく石を使って美しく仕上げ、景観に配慮しているかのように取り繕っているのです。

[928: 匿名さん]

>>926
おっしゃるとおりです。

人口減少時代に貴重な山を削っているのですから、使い捨て売り逃げ路線ではなく

土地が余る時代になっても分譲が成立し選ばれ通用する街づくりをするべきです。

もともとの山手台開発はそういう触れ込み（日本中がお手本とする美しいまちづくり、世代を越えて愛される街）だったのですから。

[929: 匿名さん]

西4丁目でもお金に余裕のある層は、石やタイルを貼ったりして醜いコンクリを隠している点からもコンクリが人気というのは事実と真逆ですね。単にデベロッパーがコストをけちって利益のみ追求に走っているだけです。個人ではピンポイントで景観悪化に対処できても、街全体がコンクリの汚れにより醜くなる事は避けられません。だからこそ、まともな自治体では仕上げ無しコンクリでの分譲を禁止しているのです。

[930: 匿名さん]

>927
まず、５０坪と７０坪が同じ値段なら１００人中１００が７０坪を選ぶと言うのは貧乏人の考えですよ。
駐車場２台確保してシンボルツリーを植えるのに５０坪が丁度良いだけで、広ければ良いのではない。
実際、中古市場は５０坪も７０坪も同じぐらいの値段で取引されています。
自分は選択肢がなかったから７０坪に住んでるけど、この季節は水やりなど手入れが大変で、５０坪が羨ましいぐらい。
それに、ここで度々登場する箕面市でも、コンクリ分譲を禁止してないですよ。