阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[827: 匿名]

凄い、執念だね。

ブログでもはじめたら。

[828: 匿名さん]

近隣暴落への私怨と認めちゃったね。

[829: 匿名さん]

まだまだ落ちるから
今から買う奴も覚悟すべきだよね

[830: 匿名さん]

所詮山手台なんて
いくら理想郷に仕立てても
山の上の貧民窟になる運命だって
隣の中山台見りゃ判るだろうに
売る側もクズだけど買う側がそれを上回るマヌケなのは
10年前から判ってた話

[831: 匿名さん]

買った瞬間に中古になる上物
手許に残るのは坪20万弱でしか評価できない土地だと覚悟して買う必要があるよな
マンションよりマシかも知らんが
個人の価値観までどうこう言うつもりはない

[832: 匿名さん]

そんなに嫌ならさっさと引っ越して芦屋の六麓荘に住めばいいのに。

[833: 匿名さん]

中筋から汚くなったハゲ山の上に住んでる奴せせら笑ってるだけだよ

[834: 匿名さん]

まぁちゃんと理念を守り、景観や環境にもじゅうぶん配慮し、質を重視して

開発されていた従来の山手台をボロカスに貶しつつ、別荘地並の配慮が求められる

山の上（標高２００～３００ｍ）を削っておきながら、そんな場所を



『何の変哲も無いごく普通の昭和ニュータウンの平均すら大幅に下回るコストダウン開発』※

『何の変哲も無いごく普通の昭和ニュータウンの平均すら大幅に下回るコストダウン開発』※

『何の変哲も無いごく普通の昭和ニュータウンの平均すら大幅に下回るコストダウン開発』※



に走っている山手台北部「だけ」は逆に大絶賛、礼賛し、良好な宅地が市内バス便エリアに

どんどん余りだしていることこそが問題になっている時代に、どんどん山削って何の変哲も無い

手抜き新品宅地を供給する為だけに今後も開発するべきだと擁護している時点で

粘着が一般人じゃない＝腐れ業者（不動産屋、建売屋）なのはバレバレですね。

※山の上なのに隣の壁がこんにちわ状態で緑もちょろちょろで回復できない50坪台メイン、将来景観劣悪のコンクリ剥き出し

[835: 匿名さん]

一般宝塚市民、一般人だったら、既に宅地が余っている人口減少時代にどうしても山削るなら（削らないのが一番だが）、市内の既存のどの山麓部住宅街よりも景観や自然との調和に配慮したゆとりある開発をしないと（既存ニュータウンとバッティングしない）その正当性が無いってのが当たり前の意見。

需要に対して土地が余り既に足りている（これから更に余る）、山削りニュータウン開発の正当性が皆無の時代に、焼き直しどころか劣化版の宅地を自然破壊して大量供給し、新品価値を利用した需要総取り売り逃げ作戦で、自分さえ儲かればいいなど、社会悪以外の何物でも無い。

> 古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜き仕上
> げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選ぶ。この心理
> 状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先の使い捨て乱開発に走
> るわけです。古いニュータウンより土地を小さくして、なおかつ造成もコストダウンし、
> 検討者が古いニュータウンより新品を選択をするぎりぎりの水準を見計らって坪単価を
> 極限まで高めに設定する。
>
> しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一方で新
> たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してきた市民負担）
> と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、代替わり新陳代謝阻
> 害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大による負担増加）ははかりし
> れず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には成り得ない。

[836: 匿名]

> 　・宅地が市内のオールドニュータウン（中山台、逆瀬台等）に大量に余ってる時代に、
> 昭和の劣化コピーニュータウンつくる為に大規模山林破壊
>
> 　・大規模景観破壊
>
> 　・掲げていた開発理念（山並みに配慮した敷地の広さと景観配慮、一世代限り使い捨
> てにならない日本中がお手本とする美しい街づくり）を100%無視して暴走（景観も環
> 境も軽視したコンクリ打ちっぱなし50坪台）
>
> 　・需給悪化させて過剰供給で近隣の旧ニュータウンの地価暴落させる（自分の所だけ
> は新品効果最大限に利用して小さい土地を極限まで高い坪単価に設定して高値売り逃
> げ）
>
> 　・旧ニュータウンの世代替わり阻害して過疎化悪化（街の使い捨て促進）、社会負担
> 増でインフラの維持管理が困難に
>
> 　・狭小区割りによる戸数増加で更なる渋滞悪化
>
> 　・短期売り逃げ路線による弊害で幹線道路渋滞を悪化させ、その解決に莫大な市税投入が
> 　　必要になる（他のニュータウンを犠牲にして過疎化させた上で非効率きわまりない）
>
> 　・他のニュータウンが少子高齢化過疎化状態で小学校のキャパ余りまくっているのに、
> 小学校膨れさせて校舎増築（市民負担増加、その後は山手台自体が一世代限り使い捨
> てになるので結局税金の無駄に）
>
> 　・短期売り逃げ路線で道路の渋滞を悪化させ、その解決に莫大な市税投入が必要になる
>
> まさに市全体や地域に害しかもたらしていないな
>
> 悪影響しか与えていない焼畑ニュータウン開発　正当性ゼロ
>
>
>
>
> こんな基本的なごく当たり前の正論すら理解せずに、擁護している悪徳業者が
> いるようですね。　阪急ではなく、ミニ開発をやっている地元の下品な不動産業者かな？


そうです。
ブランド切り売り（もう売り切れ寸前だが）に走る低俗な行政と癒着して糞みたいな開発をしている低俗な業者があまりにも多いですからね。

[837: ご近所さん]

一番だって言う割に、削るなって意見は言わないんですね。
何故なんでしょう？

[838: 匿名]

確かにクズ業者以外のまともな人間が擁護するのはありえんわなｗ

わざわざ山を削る大義が全く無い宅地余りのご時勢に、大阪平野に面した貴重な緑を
山のてっぺんまで破壊して、前代未聞の他に一例も存在しない山の上のコンクリもろだし50坪街。

山潰台。

[839: 匿名さん]

貴重な景観を削るんだから
まともな開発するんだろうと考えたのが甘かったね
下司は際限なく下司

[840: 匿名さん]

みんなただ単に君が嫌なんだろう。
で、山手台が叩かれる悪循環。
アンチがどうとか皆が業者に見える精神状態。

[841: 匿名さん]

ちゃんと主張する者は下司なヒラメ型人間から嫌われる傾向にある事は知ってるよ

[842: 匿名さん]

ネットの掲示板でちゃんと主張なんて思ってるのは君だけだよ。
だから皆に馬鹿にされるだけだと気付かない。
深海にいるヒラメは君だよ。

[843: 匿名さん]

他スレでもこの十数年で日本の家の性能レベルがローコストですら飛躍的に上がったという見解を見ましたが、
山手台南部の中古物件流通の苦戦の理由は、その存在の中途半端さにもあるのではないでしょうか。
所謂高級住宅地でもないことには誰も異論はないと思います。
家自体もバブル期の豪邸でもなくリフォームのベースとしても魅力が乏しい、画一的なハウスメーカーの家ばかり。
そのハウスメーカーの家が小振りにせよ綺麗で良くなっていると言えば皆がそちらを選ぶのが自然な流れでしょう。
結果、最低敷地割をクリアーしている開発行為にまで腐れ業者が何だと八つ当たりで誰彼構わずケチをつける始末。
結果的に山手台自体の評判を下げ品位を落としているだけとしか思えません。
北部を腐すことで南部の意義を見出そうとする行為は完全に逆効果で自らの首を絞め続けているだけの愚行でしょう。
そして暴落への私怨から来る我田引水な発言の連発、成り済ましによる連投、ほぼコピペに皆が嫌気を指しています。
行動するなら開発行為の最低敷地面積を条例なりで上げることしか手はありません。
ネットでアンチが何だと何年も吠え続ける情熱をリアルで生かしてはどうですか。
それが出来ないならただの負けイヌの遠吠えで、馬鹿犬が壊れたスピーカーの様に騒音で迷惑をかけているのと同じ。
何かを望むなら成長しましょう。

[846: 匿名さん]

843
所詮山肌にしがみついた中米の貧民窟モドキの開発行為に
結果的に手を貸した購買者の責任において何らかの善後策を打ち出す必要はあろうかと思いますが
そんなとこ買っちゃうような奴等にはここで吠えるだけじゃ何も変わらないことを知らしめる必要もあるでしょう

ということで
もっともっと今のままじゃ騙されて買った挙句住んでる事自体が恥ずかしいという状況に持って行くべきでしょう

[847: ご近所の奥さま]

>>837
既に粗造成が進んでいて市街化区域に編入されている状況では、非現実的だからでしょ。
削るのやめて山に戻すのは非現実的ですが、理念にたちかえって今後の街区をまともな開発に修正する事は今からでも出来ますょ。

[848: 匿名さん]

「わざわざ山を削る大義が全く無い宅地余りのご時勢」に、
「既に粗造成が進んでいて市街化区域に編入されている状況」であるからという理由だけで、
あり余っている住宅地をさらに開発し続けるのは、どの道正当化できないだろうな。例え70坪だろうが100坪だろうが。
やはり森に戻すか、せめて需要のある(良好な立地の物件が乏しい)霊園にでもするのが社会のため。

[849: 匿名]

社会の為なら霊園かゴミ焼却場がイイかもね！！

[850: 匿名さん]

>848
土地が余っても欲しい土地が無いだけ。要はミスマッチダネ。新車が欲しい人に中古が余ってるからそっちで我慢しろと言うのは違うでしょ(笑)

[851: 匿名さん]

中古車が余っているから、新車のニーズはあるが、中古車に乗ろうという主張か～
新車の生産をやめて工場を緑化する。理屈はわかるがあんまり主張としては広がりに欠けるな。
ただ、池田のダイハツの工場とか駅に近いから霊園にしたら人気にはなりそうだね。
住宅街の造成と自動車の生産は似てるね。山手台の住宅を車の生産に置き換えると主張の本質が良く見える。

どちらも、ごもっともだが現実的には無理なのも共通点だね。赤い政党の主張みたいだね。
山手台の乱開発、車の生産、使用による環境破壊どちらも、あんまり聞かない主張だね。

[852: 匿名さん]

世の中（宝塚市周辺）に中古車（中古住宅）が余りまくっているのだから、
これ以上、低価格の新車（NEW山手台）を増産するのはやめて欲しい。
だって私の中古車（OLD山手台）の価値が更に暴落します。
私は新しいもの好きなので当時の新車（OLD山手台）を買いましたが
皆さんは新車（new山手台）を買わず中古車（中山台・逆瀬台等）を買って社会に貢献して下さいね。
どうしても新車を増産するのなら私の中古車（OLD山手台）の価値が下がらないように
高級車（７０坪以上）だけを造って欲しいのです。

[853: 匿名さん]

知り合いが山手台に引越しこの週末遊びに行って来ました。
２０代後半の夫婦です。
閑静な住宅街で街並み、とてもキレイにでしたよ。

価値がどうとか、って住む人がそれで良ければイイんじゃないんですかね？笑

ココで、山手台を非難している方々って、結局山手台に住めない人（手が出ないくらい高い・ローンが通らない・うらやましい）とかなんじゃないです？

哀れ・・・・


笑

[854: 匿名]

853
山手台は新しいのも古いのも大変お安くなっていますからじゅうぶん買えますよ(*^O^*)
あなたのレベルで考えたらダメですよ（笑）

[855: 匿名さん]

８５４

すいません、私どもは芦屋の一等地に住んでおりますので、正直山手台より利便性も環境も素晴らしい場所です。

人の住んでる場所を意味もなく、ウンチク並べる低知能な方々の文面にコメントした私がアホでしたわぁ～～♪♪笑

しっつれぇ～しましたぁ★

チャオ～～(*^^*)

[856: 匿名さん]

　↑

とてもじゃないが「芦屋の一等地」に住む人とは思えない文章ですねぇ～

まぁネット上では何とでも自称できますからねぇ（笑）

[857: 匿名さん]

山手台を忌み嫌ってるのは
バブル前の70年代から住んでて環境の素晴らしさに愛着があった連中だろなと思うよ

[858: 匿名さん]

70年代に家買った元商社マンがバブル時の不動産屋に
猿じゃなくて人間に営業させろって切れたのは有名な話

[859: 匿名さん]

中筋山手ね
あったあった
「今なら1億の物件が8千万でお安く・・」
「キミ年収ナンボや？お徳やったら自分で買ったらええがな、ワシ2000万でも買わんよ」
だろ
昔の商社マンの相場観半端ないよな

[860: 匿名さん]

不動産屋の若い営業なんて
他に何処も行き場がなくてやってるんだから
その程度だよ

[861: 匿名さん]

少子高齢化と人口減が進むなかで、どうしても山の上を削って開発をというなら
宅地不足時代に開発された（正当性のある）既存の山手住宅街やニュータウンとは
次元の異なる、山並み・自然環境・景観への配慮や敷地面積のゆとり（＝緑の回復）が
求められるなんて常識だからね。

一般人がまともな開発と正反対の普通のニュータウン以下のコストダウン売り逃げ
乱開発と化した現在の山禿台（北部開発）を擁護する理由は皆無だからね。

理念もモラルも消え失せた現在の山禿台の開発を擁護しているのは業者だけ。

[867: 主婦さん]

これから人口が減りバス便エリアの宅地もモーレツに余る時代に
貴重な山並みをわざわざ新規に破壊して宅地不足時代に開発された
昭和ニュータウンより山の上なのにギューギュー詰めとか
化粧よう壁すらけちるとか確かにありえないですね。

日本中のお手本どころか、モラルハザード業者の悪徳開発の見本ですね。

[868: 匿名さん]

他市ならありえないが、山つぶし（使い捨て焼畑開発）が伝統芸の宝塚市役所管轄ならありえる開発。

[869: 匿名さん]

擁壁ケチるとか(笑)あの石垣擁壁が中古になるとダサくて売れないんだよな。コンクリなら塗り直しで綺麗になるけど。

[873: 検討中の奥様]

>>869さん
私もよう壁仕上げは是非とも施主にまかせて欲しいです。
あ、石垣も悪くないけど最近のモダンな住宅にはミスマッチではないでしょうか。
汚れてきたら塗装すればこと足りますし、
なにより最初は物入りなので少し余裕ができたら塗装するなりタイル張るなり考えたいです。

[877: 匿名さん]

８７４さん

仰る通りです。

コンクリートのほうが後々リメイクしやすいですからね。

古い石垣は壊すしかありません。

古い山手台もその辺が中古市場での低迷理由ではないかな。

[879: 匿名さん]

>山手台を悲惨な街に貶める為

一目で煽りとわかるコメントに対し、汚い言葉で同じ内容の繰り返し。
ややこしい人間が住んでるなぁと読み手が思えてしまう時点で、山手台のイメージダウンに一役買っているということに、そろそろ気づいた方がいい。

[880: 主婦さん]

本物の石やタイルを使った仕上げは当たり外れが少ないですが、コンクリート打設時に模様をつける化粧擁壁（化粧型枠）はセンスや質感がピンきりですね。

彩都箕面ガーデンテラスの石に似せた擁壁は安っぽく偽物っぽくて正直かなり微妙でした。茨木市側のガーデンビレッジやまぶきは良かったです。

[881: 検討中の奥様]

たしか計画ではあと1000戸くらいですかね？
下の方の石垣みたいなゴツゴツした街並みではなく、
上の方だけでもオープン外構のスタイリッシュな住宅でうめ尽くされたら山手台もステキ なニュータウンに生まれ変われそうですね(*^O^*)

[882: 匿名さん]

こんな山の上なんだから、いっそ宅地部分は擁壁そのものを無しにして、そのかわり平均100坪～ぐらいにしたらいいんじゃない。

擁壁をつくらなければ擁壁有りの180～200㎡程度の土地と変わらない価格帯で販売できる。

高低差は安息角以下（30°未満）の法面処理にして（擁壁の設置も禁止）、そこに樹木の植樹を義務付ける。

コンクリが醜く汚れる景観悪化も防げるし、将来的に緑豊かで自然と調和した街になる。

擁壁が造成費用の大部分を占めるほど高コストであるからこそ仕上げのコストダウン（それに伴う景観悪化）や区割りの狭小化の問題が発生するわけであって、擁壁そのものをつくらなけば問題解決する。

[884: 匿名さん]

何やら人の自演には厳しいようだけど、自演に関してはあなたが一番酷いよ。
多分、というより間違いなく当掲示板ワーストだな。

それに、あなたの存在が山手台の評価を下げ続けている点には全く無関心なんだ？
南部の中古が余計に売れなくなるよ。
ヨウヘキヨウヘキ言ってて汚れた石の擁壁にケチ付けられてる姿はもはや滑稽に映るよ。

匿名掲示板の目的を取り違えてるんではないの？
方法論が相当おかしいよ。
阪急に直接言いな。

[885: 匿名さん]

それに他スレでも同じようなことばかり書いてるけど君が民度を語るなよ。
当掲示板の民度で言えばワーストだよ君。
同じようなことを色んなスレに書かずに阪急に直接言いに行きなさい。
そういうのは単なるマルチ投稿で掲示板マナーとしても著しく低いし
延々と自論一辺倒で自作自演しながら掲示板に巣食うのは大の大人が取るべき行動ではないよ。

[891: 匿名]

882

よう壁なしの50坪ならイイかも！

建物込み3000万円台くらいで分譲できたら

更に若い世代が入居し、

山手台の活性化につながりますねぇ（笑）

[893: 匿名さん]

阪急さん、今の山手台のスッキリした若々しい街並み気に入ってるので方向性変えないで下さいね。

[894: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用ありがとうございます。

特定のアクセス元より、物件購入など住宅に関する前向きな検討を目的とした
情報交換を逸脱する書き込みが続いておりましたので、当該投稿を
一斉削除させていただきました。

レスが抜けている部分が多く、読みづらいかと存じますが、どうぞご了承ください。

なお、当サイトは、多くの方の情報交換の場として提供させていただいており、
情報交換の中で、過去のトラブルの情報などを書きこんでいただくことは
大変有意義なものであると考えております。

しかしながら、それが事実であるかどうかに関わらず、不買や嫌がらせを目的とした書き込みは
当サイトの趣旨に反するものであり、一律、ご遠慮いただいておりますし、また、
特定の方の特定のトラブルについてのみを、ことさらクローズアップする意図もございません。

そういった個人的な主張をされたい場合につきましては、
誠に恐れ入りますが、ブログなどの個人のスペースｈか、当サイト外部のサービスを
ご利用いただければ幸いです。

なお、ご利用にあたりましては、以下のドキュメントもご確認ください。

■利用規約
http://www.e-mansion.co.jp/information/kiyaku.html

■投稿マナー
http://www.e-mansion.co.jp/information/manner.html

■削除されやすい投稿
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/49191/

■FAQ　不動産関連の業者やマンションへの批判的な意見は削除されるのですか？
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#2

■FAQ変なことは書いていないのにレスが削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#5

■FAQ「事実」を書ただけなのに削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#6

■FAQ批判的な意見を書いたら削除されました
http://www.e-mansion.co.jp/information/faq.html#7

■投稿の健全化に向けてのお知らせ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/204530

健全な情報交換の場としてご利用いただけますよう重ねてお願い申し上げます。

今後とも、宜しくお願いいたします。

[900: 匿名]

> 新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができ
> あがっている古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。 これは政
> 策的な事をやらなければ解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこ
> でも発生している事です。
>
> 古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜
> き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選
> ぶ。 この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先
> の使い捨て乱開発に走るわけです。 古いニュータウンより土地を小さくして、
> なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をす
> るぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。
>
> しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一
> 方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してき
> た市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、
> 代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大に
> よる負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には
> 成り得ない。

全くおっしゃる通りですが、それが理解できないのが業者の論理のようです。

業者によると、65～80坪の土地が山腹にいくらでも余っている時代に、新たに50坪ぎりぎりの
区割りの景観を無視した分譲地を山の上を盛大に破壊して開発する社会的必要性があるらしいです（笑）

[901: 匿名]

×　コンクリや山の上の前代未聞50坪狭小宅地が人気

○　ぎりぎりまでコストダウンした乱開発宅地であっても、足下見て注文住宅を建てる貧乏人が購入できるぎりぎり価格に設定すれば、それを選ばざるを得ない

やむをえず50坪コンクリを選んでいる貧乏人も、同じ値段でちゃんと仕上げ70坪の土地が買えるなら100人中100人がそちらを選びます。

仮にアンチの妄想が正しければ、クレアスの化粧擁壁で仕上げた土地や大きい土地は忌み嫌われ売れていないはずですが、現実は何の問題も無く売れています。ようするに余裕があれば、ちゃんと仕上げられた大きい土地に住みたいというのが、大多数の価値観であり、だからこそ山手台の広告では大通り沿いの化粧擁壁や土地面積（夢の50坪以上！などの宣伝文句）をアピールしているのです。

[905: 匿名さん]

>899
石垣擁壁が、高圧洗浄で新品状態に戻ると本気で思ってる？（笑）
某有名ニュータウンで、４０年前の新築時に自然石の石垣だったけど、
若い世帯での建て替えは、石垣を崩してコンクリにする世帯が多いね。
結局は、洗浄してもキレイにならないのと、古めかしい石垣が敬遠されてる。

[907: 匿名さん]

普通に薬剤で石を薬剤や高圧で洗う業者はいくらでもありますけど。
コケやカビですから落とせば新品になります。もっとも経年の風情はなくなりますが。
お城の石垣が醜いなどの意見はまともな日本人の価値観には一切ありませんね。
日本人の美意識に立脚した景観、仕上げですから。

古い石積みを撤去してコンクリにつくりかえている事例は、強度を満たしていない
既存不適格擁壁で建物の建築許可がおりないからです。
もちろんまともな施主は、新造コンクリの上にタイルや石で仕上げをしています。

[908: 匿名さん]

ここのたった一人の自演アンチ（業者）以外で、お寺や神社やお城など日本人のアイデンティティに関わる部分に使われている石が醜くて嫌いだなどという意見は一切見られませんね。

そもそもそんな異常な人間（コンクリ好き石嫌い）が、大通りから学校から全ての公園からコミュニティロードまで全てふんだんに石を使って綺麗に修景されている山手台に住む事に執着するのは無理がありますね。

石は大嫌いだけど、街全体が石で修景された山手台に住みたいという設定は論理破綻していますから。

[909: 正論]

既に良好な宅地が域内にじゅうぶん余っている時代に、金儲けのためだけに山のてっぺんまでけずってギューギューのコストダウン50坪コンクリむきだしにする蛮行が乱開発じゃないなら、世の中に乱開発なんて存在せんわな

[910: 匿名さん]

粘着不動産業者は、古い石積みと擁壁の仕上げの区別もついていなかったんだね（笑）
昭和40年代以前につくられた石積みは、大半が現在の建築基準を満たしていないので
家が建てられない。だから擁壁をつくりなおす必要があるだけの話なのに、
仕上げの話と混同している時点でいかにお粗末な知識で語っているからバレちゃったね。

そりゃ業者は必死になるよね。
箕面市や芦屋市のように仕上げが義務付けられたら今までのようには乱開発ができなくるから。

[911: 匿名さん]

箕面市や芦屋市ではここ4～5年の間にわざわざ条例を設けてまで、仕上げ無しのコンクリート擁壁を禁止にしました。
いかにここの悪徳自演業者（コンクリむきだしが人気だのというトンデモ論）が非常識で世間とかけ離れているかか良く分かりますね。

数多くの自治体の住宅地に関する景観条例は緑化や擁壁の仕上げ義務に関する内容がメインで、それほど影響が大きいというの社会常識ですからね。

ちなみに宝塚市でも2012年策定の景観計画で、高さ2m以上の擁壁は仕上げを義務付ける内容を盛り込んでいます。

[912: 匿名さん]

宝塚市景観計画（２０１２年策定）
http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-keikankeik...

＞擁壁は、圧迫感を軽減するために、既存の自然石の利活用をすることや擁壁面に
＞リズム感や陰影など変化をつけるなど、デザインや材質に配慮する。

[913: 匿名さん]

まぁどんだけ業者が自演で工作したところで、家余り時代にわざわざ標高２００ｍこえるような山の上削って、既存の平均水準以下の街にするような売り逃げ開発が、乱開発でないわけがないですからね。

[914: 匿名さん]

芦屋市とかはそもそも山麓部の新規の開発は250㎡以上を義務付けているから山の上50坪のような非常識な乱開発は不可能。もちろん仕上げ無し擁壁は条例で禁止。

[916: 匿名さん]

コンクリむきだしは人気で石でちゃんと仕上げ擁壁は醜く不人気だなどと主張しつつ、コンクリは禁止し石や自然素材による仕上げを義務付けている芦屋市に住んでいるなどと書き込んでいる時点で、アンチの脳内設定（乱開発業者）は破綻していますね。

[917: 匿名さん]

石は古くさて醜くて不人気で大嫌い、コンクリ大好きなどと主張している（たった一人の自演）人間が、街全体（マンションから住宅から公共部分まで）がことごとく石で修景されている芦屋や神戸に好んで住んでいるという設定は、完全に無理がありますからね。

[922: 匿名]

確かに最近のモダンな住宅にはオールド山手台のゴツゴツしたイカツイ石垣よう壁はミスマッチで合わないでしょうねぇ。
スッキリした街並みの西4丁目が山手台史上最大人気だったのも納得です。

[923: 匿名]

西4丁目はさっさとハウスメーカーに振り分けたから、売れ行きが順調に見えたのでは？

建築条件付きより、自由に選べる方がいいはず。なのに売れなかったから、とっとと業者に渡したのでしょう？

阪急の造成が魅力的なら、建築条件付き宅地にせずとも、土地は売れたでしょうね。

建築条件付きって、かなり土地を値引いてくれるんじゃないですか？
建て売りにしてしまえば、さらにお得感でますよね？
どうですか？

[924: 匿名さん]

>>920

>資産価値がどうのこうのという貧困な発想は貧困な脳からしか生まれない

例えばこんな発言のことかな。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
むしろ山麓部のバス便エリアの中では例外的に高い相対的価値を保っているのが初期山手台。

宝塚市山手台西2丁目
土地面積：695.70㎡(210坪)
価格：8200万円(坪40.0万)
造成済み整形地(法面無し) 山本駅1800m 標高150～200m
取引時期：2012年下半期

西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪)
価格：3200万円(坪27.4万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m
取引時期：2013年6月

西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪)
価格：3400万円(坪18.9万)
造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m
取引時期：平成24年第4四半期 ※国交省土地総合情報


1994年　⇒　2013年　取引地価

中山台（五月台、桜台）
坪90万　⇒　坪28～35万

逆瀬台
坪90万　⇒　坪28～35万

山手台
坪100万　⇒　坪40～50万

北千里（千里ニュータウン）
坪300万　⇒　坪50～70万
No.703 匿名さん [2013-07-28 11:50:45]
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[925: 匿名さん]

ちゃんと理念を守り秩序ある区割りや景観に配慮して開発されていた東1丁目や東3丁目が
ちゃんと売れていた事からも、アンチの妄想（コンクリや狭い土地が人気）は支離滅裂だわな。

乱開発にすれば売れるペースが速くなるのは当たり前の話。既存住宅地でも100坪の土地を
そのまま仲介で売るより、30坪に分筆細分化して建売分譲（ミニ開発）するほうが買える貧乏人が
増えてより早く売れるより高い坪単価で売却できるが、それが人気のあるまともな開発ということには
ならんどころか典型的な街を蝕む醜悪開発だわな。それと全く同じ話。

そもそも、爆発的土地余りが到来するぎりぎり前までに（あと10年ぐらい）逃げ切り、売り逃げ
しようと分譲ペースをはやめた事こそが、全ての元凶なわけで。

販売ペースをはやめる為にはどうしたらいいか
・宝塚市の既存の住宅街（昭和40～50年代のニュータウンや山麓部住宅地）への転入・住み替え需要を奪えばいい
・一次取得で注文住宅を建てる層が誰でも買える価格帯にすればいい

↓

・土地をぎりぎりまで小さくして擁壁も極限までコストダウンする事で価格帯を下げる（坪単価は逆に上げ利益最大化へ）
・新品効果（新品プレミアム）を使い少し小さい土地を同一価格帯で既存住宅地の60～80坪の土地（仲介物件）にぶつける

ただの悪質業者のモラルハザードだわな。建売屋と全く変わらない。
今の山手台が人気なのではなく、逃げ切る為の販売ペース優先の理念もへったくれもない糞みたいな乱開発になっただけの話。

[926: 匿名]

阪急ほど大手の企業なら、焦って売り急ぐような真似をしなくても、生き残れるんじゃないですか？

上司を気にしてばかりで、目の前の売り上げにばかり気を取られるようなやり方では、いずれ潰れませんか？