阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[821: 匿名さん]

なんだ
擁護派もアンチも
ミニ開発業者がクズだって事では一致してんのか

[822: 匿名さん]

買い手がいるのだから悪く無いという自己正当化は、典型的な悪徳商法や悪徳業者の論理だね。

それは邸宅街を蝕むミニ開発に限らず、山の上のモラルハザード手抜き売り逃げコストダウン大規模NTも同じ事。

[823: 住まいに詳しい人]

沿線企業（鉄道会社）というのは、範を示すべき最後の砦でもあるからね。

そこがなし崩し的にいい加減な開発でコストダウンや手抜きに走ったら

その界隈（ここの場合は宝塚市）ではもうそれ以上のまともな開発は出てこない。

手抜きやモラル無き開発は伝播する。

なんでもありの地域になって、街（ここの場合は宝塚市）は死んだも同然。

[824: 匿名さん]

だから名刺切って阪急にそれを言って来いと。
ついでに近鉄も褒めて来いよ。

[825: 匿名さん]

> by マンコミュファンさん　2013-07-12 01:37:42
>
>
>
>
> >No.674
>
> >by 匿名さん　2013-07-11 23:40:40
>
> >山手台は車3～15分圏にスーパー10軒以上（阪急オアシス、コープ、阪急デパート、成城石井、西友、トーホー、ダイエー、ピーコック、関西スーパー、マンダイ）ありますね。
>
> 条件を同じくしている他の宝塚の既存ニュータウンは、なぜ価値を下げているのか？
> 駅から歩いて帰れない、坂で自転車が使いにくい、結局車ががないと生活が成り立たない、
> といった点が敬遠されているからじゃないのかな。
> そう考えている人にとって、車でないと行けない距離にあるスーパーの数など何の意味も持たない。

悪貨は良貨を駆逐する。
本格的な人口減少社会を迎えるこのご時勢に、宝塚市のバス便ニュータウン・山麓住宅地への転入需要
（注文住宅を建てる為の整形地需要）は確実に一定はあるものの、もう大幅に限られている。
年間需要は、既存のバス便エリア・山麓エリアで既に余り出している土地でまかなえる程度でしかない。

つまりもうかつてのように山を削って何の変哲も無い新品の宅地を供給する必要や社会的な正当性は、
まったく無い時代に入っているのは、論争の余地すら無い当たり前のコンセンサス。。

そういう状況下で、コストダウンや手抜きであっても大量に新品宅地がばらまかれたら、需給が極端に悪化して、
既存ニュータウンの価値が下がるのは当たり前の話。

景観や環境に配慮されてまともに開発された90㎡5000万の低層マンションが築数年経過した時点で、すぐ隣に
効率重視でコストダウンした低価格安売りマンションが90㎡2800万円で大量に新規供給されたら、いくら前者が
何の問題も無いまともなマンションであったとしても、引きずられて中古相場が2800万円を大幅に下回る
水準まで下落するのと同種の話。

景観や環境に配慮されまともに開発された60～80坪の分譲地と、手抜きコストダウンした分譲地55坪が
同じ価格帯だったら、新品を選ぶ（メッキ効果＝新品プレミアム、新参者になりたくない等）消費者心理に
つけこんだ焼畑売り逃げ開発であって、他の近隣地区の暴落を犠牲にした商売。

[826: 匿名]

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/80758/res/537
＞No.537 by 匿名さん　2013-07-05 18:07:51
＞現時点では通勤と言う意味ではこの3箇所の中では山手台が一番だけど、今販売
＞中のところ以外に既存のエリアの倍近く販売する予定になっているので、渋滞が
＞酷くなるのは目に見えている。 行政が道路の対策をしない限り、山手台はやめ
＞たほうが良いかも。

だからこそ、山手台は短期決戦（あと数～10年で売り切って完了するような路線）をやめて
20～30年ぐらいかけて地域に根を下ろして腰をすえて分譲する、人口減少社会になっても
通用する（従来のニュータウンとは必ずしもバッティングしない）新たな需要や価値観を
創造して買ってもらう路線にするべきなのです（本来の山手台はそうだった）。

20～30年かけてゆっくり分譲すれば、リタイア時期や世代が分散されますので、通勤時間帯の
渋滞悪化に伴う山手台の価値崩壊は避けられます。

突き詰めれば全ての元凶は、売り急ぐ販売ペースにあります。
団塊死去に伴う超人口減少社会で膨大な郊外の宅地余りが到来するタイムリミットの前に
宝塚市の他の既存ニュータウンの新陳代謝を犠牲にしてでも需要総取りして売り切って逃げて
しまおうという戦略をとっているから、土地を山のてっぺんにあるまじき区割りまで小さくしたり、
景観軽視の造成にコストダウンしたりせざるをえないわけで、年間販売区画数を減らせば、
ハウスメーカーに卸す必要も無くなり、ちゃんと景観や住環境にこだわった街区で平均70坪の
区割りで分譲しても、同じ利益率でさばく事が出来ます。
他のニュータウンを暴落させ迷惑をかける事も無く地域社会に悪影響も与えません。

例えば宅地余り時代になっても、大阪平野一望の南斜面の新規分譲地という条件は他所には
もう残っていませんから、安売りしなくても販売ペースさえ落とせば、いくらでも拘った
街区を分譲できるだけの素地があります。

口先だけの宣伝でなく本当に「日本中がお手本とする美しいまちづくり」に立ち戻ればいいのです。

[827: 匿名]

凄い、執念だね。

ブログでもはじめたら。

[828: 匿名さん]

近隣暴落への私怨と認めちゃったね。

[829: 匿名さん]

まだまだ落ちるから
今から買う奴も覚悟すべきだよね

[830: 匿名さん]

所詮山手台なんて
いくら理想郷に仕立てても
山の上の貧民窟になる運命だって
隣の中山台見りゃ判るだろうに
売る側もクズだけど買う側がそれを上回るマヌケなのは
10年前から判ってた話

[831: 匿名さん]

買った瞬間に中古になる上物
手許に残るのは坪20万弱でしか評価できない土地だと覚悟して買う必要があるよな
マンションよりマシかも知らんが
個人の価値観までどうこう言うつもりはない

[832: 匿名さん]

そんなに嫌ならさっさと引っ越して芦屋の六麓荘に住めばいいのに。

[833: 匿名さん]

中筋から汚くなったハゲ山の上に住んでる奴せせら笑ってるだけだよ

[834: 匿名さん]

まぁちゃんと理念を守り、景観や環境にもじゅうぶん配慮し、質を重視して

開発されていた従来の山手台をボロカスに貶しつつ、別荘地並の配慮が求められる

山の上（標高２００～３００ｍ）を削っておきながら、そんな場所を



『何の変哲も無いごく普通の昭和ニュータウンの平均すら大幅に下回るコストダウン開発』※

『何の変哲も無いごく普通の昭和ニュータウンの平均すら大幅に下回るコストダウン開発』※

『何の変哲も無いごく普通の昭和ニュータウンの平均すら大幅に下回るコストダウン開発』※



に走っている山手台北部「だけ」は逆に大絶賛、礼賛し、良好な宅地が市内バス便エリアに

どんどん余りだしていることこそが問題になっている時代に、どんどん山削って何の変哲も無い

手抜き新品宅地を供給する為だけに今後も開発するべきだと擁護している時点で

粘着が一般人じゃない＝腐れ業者（不動産屋、建売屋）なのはバレバレですね。

※山の上なのに隣の壁がこんにちわ状態で緑もちょろちょろで回復できない50坪台メイン、将来景観劣悪のコンクリ剥き出し

[835: 匿名さん]

一般宝塚市民、一般人だったら、既に宅地が余っている人口減少時代にどうしても山削るなら（削らないのが一番だが）、市内の既存のどの山麓部住宅街よりも景観や自然との調和に配慮したゆとりある開発をしないと（既存ニュータウンとバッティングしない）その正当性が無いってのが当たり前の意見。

需要に対して土地が余り既に足りている（これから更に余る）、山削りニュータウン開発の正当性が皆無の時代に、焼き直しどころか劣化版の宅地を自然破壊して大量供給し、新品価値を利用した需要総取り売り逃げ作戦で、自分さえ儲かればいいなど、社会悪以外の何物でも無い。

> 古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜き仕上
> げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選ぶ。この心理
> 状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先の使い捨て乱開発に走
> るわけです。古いニュータウンより土地を小さくして、なおかつ造成もコストダウンし、
> 検討者が古いニュータウンより新品を選択をするぎりぎりの水準を見計らって坪単価を
> 極限まで高めに設定する。
>
> しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一方で新
> たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してきた市民負担）
> と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、代替わり新陳代謝阻
> 害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大による負担増加）ははかりし
> れず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には成り得ない。

[836: 匿名]

> 　・宅地が市内のオールドニュータウン（中山台、逆瀬台等）に大量に余ってる時代に、
> 昭和の劣化コピーニュータウンつくる為に大規模山林破壊
>
> 　・大規模景観破壊
>
> 　・掲げていた開発理念（山並みに配慮した敷地の広さと景観配慮、一世代限り使い捨
> てにならない日本中がお手本とする美しい街づくり）を100%無視して暴走（景観も環
> 境も軽視したコンクリ打ちっぱなし50坪台）
>
> 　・需給悪化させて過剰供給で近隣の旧ニュータウンの地価暴落させる（自分の所だけ
> は新品効果最大限に利用して小さい土地を極限まで高い坪単価に設定して高値売り逃
> げ）
>
> 　・旧ニュータウンの世代替わり阻害して過疎化悪化（街の使い捨て促進）、社会負担
> 増でインフラの維持管理が困難に
>
> 　・狭小区割りによる戸数増加で更なる渋滞悪化
>
> 　・短期売り逃げ路線による弊害で幹線道路渋滞を悪化させ、その解決に莫大な市税投入が
> 　　必要になる（他のニュータウンを犠牲にして過疎化させた上で非効率きわまりない）
>
> 　・他のニュータウンが少子高齢化過疎化状態で小学校のキャパ余りまくっているのに、
> 小学校膨れさせて校舎増築（市民負担増加、その後は山手台自体が一世代限り使い捨
> てになるので結局税金の無駄に）
>
> 　・短期売り逃げ路線で道路の渋滞を悪化させ、その解決に莫大な市税投入が必要になる
>
> まさに市全体や地域に害しかもたらしていないな
>
> 悪影響しか与えていない焼畑ニュータウン開発　正当性ゼロ
>
>
>
>
> こんな基本的なごく当たり前の正論すら理解せずに、擁護している悪徳業者が
> いるようですね。　阪急ではなく、ミニ開発をやっている地元の下品な不動産業者かな？


そうです。
ブランド切り売り（もう売り切れ寸前だが）に走る低俗な行政と癒着して糞みたいな開発をしている低俗な業者があまりにも多いですからね。

[837: ご近所さん]

一番だって言う割に、削るなって意見は言わないんですね。
何故なんでしょう？

[838: 匿名]

確かにクズ業者以外のまともな人間が擁護するのはありえんわなｗ

わざわざ山を削る大義が全く無い宅地余りのご時勢に、大阪平野に面した貴重な緑を
山のてっぺんまで破壊して、前代未聞の他に一例も存在しない山の上のコンクリもろだし50坪街。

山潰台。

[839: 匿名さん]

貴重な景観を削るんだから
まともな開発するんだろうと考えたのが甘かったね
下司は際限なく下司

[840: 匿名さん]

みんなただ単に君が嫌なんだろう。
で、山手台が叩かれる悪循環。
アンチがどうとか皆が業者に見える精神状態。