阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[81: ご近所の奥さま]

確かに東3丁目はビューノとは比べ物にならないほど素敵ですね。

宝塚でここ10年の間に開発された分譲地では一番まともではないでしょうか。

阪急さんは、東3丁目のような住環境にも景観にも敷地のゆとりも配慮した

使い捨てとならない永住環境をこれからの山手台の基本路線にして、悪質な

乱開発やミニ開発が蔓延りつつある宝塚の住宅開発の範を垂れて欲しいです。

[82: 検討中の奥様]

街並みの好みは人それぞれですよね、
私は石貼りは和風っぽくて苦手です、
古くなって汚れたら大変だと聞きますし、
少なくとも価格が上がるのならコンクリートのままでいいです、
汚れたら吹き付けするなり、タイル貼るなり出来ますからね、
あ、ちゃんとやりますからご心配なく!!

[83: 匿名]

50坪でいいと言う人は、同じ条件同じ価格で50坪と60坪が並んでいたら、どちらを買うのでしょうか？

最近、もっと便利な駅近の中古を買って、子供達を私立に行かせるのも有りだったかも、と思うときがあります。

不便な山の上。

都会の喧騒、マンションの窮屈さに嫌気が差して来たものの、お隣の壁が近いと、結局子供叱るのも気を使います。

植木のほぼ無い庭に出て、ご近所さんと顔が合うのも微妙。

今年の2月、山本駅で小雨7℃だったのに、ﾋﾞｭｰﾉに着いたら粉雪2℃になってました。
もちろんマイナスを差す日もあります。

折角こんな山の上に高いローン組んで住むのですから、阪急さんは値段は押さえ、土地を広く設定して、きれいな町並で、お得感を出して下さいね。

[84: 匿名]

同じ価格同じ場所で50坪と60坪なら60坪でしょうね。
ただし、同じ価格で50坪で駅に近づくならそっちでしょう。

まーどちらも有り得ない話しですが

同じ有り得ない話しをするなら後者ですね。

[86: 匿名さん]

今の値段で65坪が適正価格ですね。
だから土地を小さくする必要なんてないです。。
バス便の山の上に住むなら、庭がありゆとりある緑豊かな環境に住みたいですしね。

だいいちあんな標高250mの山の上で、平均50坪台の分譲地なんて大阪平野に面した
他の六甲山系や長尾山系の住宅地で存在しませんからね。

過去に1例も存在しないのですから、過去に例が無いほどひどい開発だという事です。

しかも今、家が余っているんですよ。家を建てる土地が不足している時代ではないんです。

本来なら山を削る必要すら全く無いです。
家が余っていない時代にどうしても山を削るなら、まともな開発をしなければいけないのは当たり前です。

[87: 匿名さん]

>>82
山手台は石や緑による修景をコンセプトにした住宅街ですから、石が苦手なら他の分譲地か平地に住めばいいと思いますよ。

ビューノだって、目立つ大通り沿いの擁壁に、石を貼っているでしょう。
石が苦手な人が、ビューノに住みたがっているという論理は無理がありますからね。

山手台住民が生活で毎日通るメイン幹線道路（バス通り）も高い擁壁が続き、全て自然石仕上げですから、石が苦手な貴方にとっては地獄のようなものでしょう。

どうぞ他をお探しください。

[88: 検討中の奥さま]

下のほうよりはスッキリした街並みでニューファミリーっぽいからいいんです!!
だってこの近くで真新しいニュータウンって山手台ビューウノですからねぇ
あ、でもクレアスも期待してます！
50坪でパーキング2台で石貼りなしでお手ごろでお願いいたします!!

[90: 匿名さん]

山手台小学校や中学校も間地石積みの擁壁で囲まれているし、通学路のコミュニティロードは石畳になっています。

石が大嫌いで擁壁仕上げの協定導入も頑なに拒否し、汚れた醜いコンクリート打ちっぱなし擁壁が大好きだといっている人物が、山手台に住む（他は一切眼中に無い）事に異様に執着しているという設定は著しく矛盾しまくっており、無理がありすぎます。

[91: 匿名さん]

今まで山手台にまったく手が届かなかった若いご夫婦などが来てくれたら活気が出ていいじゃないですかァ、
少しでも多くの多様な方たちの受け皿になることで山を削りとったことの正当性が生まれるのではないですか？

[92: 検討中の奥さま]

え、どうみても下のほうより4ちょう目とか上のほうがスッキリしてて美しいじゃないですか？
あ、コンクリート汚れたら吹き付けするって言いましたよね～
みなさんキレイにしてるじゃないですか!!

[95: e戸建てファンさん]

今の値段で65坪になって、化粧擁壁にしたら確かに売れ行き良くなるのは間違いないでしょうね。
でも、逆に下の方から苦情が来ません？
「そんな事したら、ますます下の中古が売れなくなる！」とか
「同じような土地を俺たちはいくらで買ったと思ってるんだ！ますます資産価値が下がるじゃないか！」
って。
実は阪急はこれ以上資産価値が落ちないように下の方に気を遣って、下は落ち着いた高級感ある街、上は小さめ区割りなファミリー分譲地と棲み分けを行ってるのかも。

[96: 匿名さん]

中古が売れなくて困るのは不動産屋

[97: 周辺住民さん]

隣接する区画がいきなり見栄え軽視のコストダウンを始めたら、先住民も黙っていないでしょうが、ここは既存の場所からは離れてますからね。
既存区画の中古がなかなか売れないのは物件自体、エリア自体に問題があるだけで、コストダウンの影響ではないのでわ？

[102: 匿名さん]

駅前商業施設の充実度、駅からの所要時間考えても売布自由ガ丘の圧倒的勝利だね

[103: 匿名さん]

どこ？それ？

[104: 匿名さん]

ついでに言うと
売布自由ガ丘が出来たら山本から座って電車通勤はできないね

[105: 匿名さん]

１０３
宝塚市の都市安全部 建設室 道路管理課のページ見てみ

[106: 匿名さん]

悪徳不動産屋の売り抜けは間に合ったのかな

[107: 匿名さん]

＞１０２
売布自由が丘って、どこが事業主なのですか？

[108: 匿名さん]

たぶん山手台から早々に手を引いたところだよ
ゴミの後始末任せてね

[109: 匿名さん]

売布の新分譲地は、三井物産のグラウンドを東京の悪徳不動産屋が買い取って、近隣住民を脅かして開発可能になった所だよ。

三井物産のグラウンドは用途地域が市街化調整区域なので住宅開発はできないのだが、このままだと市街化調整区域でも可能な動物霊園にするとか資材置き場になる可能性が高い近隣住宅地の住民に不安を与えて、周辺自治会側が行政に用途地域を陳情して宅地ににしてほしいという要望を言わせる事で、市議会で用途地域の市街化区域への変更が可決され、開発が可能になったきなくさい利権の匂いがする案件。悪徳不動産屋は大手デベロッパーに転売して現在開発中。

[110: 匿名さん]

ただ、そういったきな臭い経緯は抜きにして、物件としてみると悪くはないかもしれない。
急坂だが駅まで一応歩けるし、座って通勤できる確率が高い。

>>197
http://smart130.jp/
https://www.facebook.com/smart130.jp

[111: 匿名さん]

山手台を検討していましたが駅徒歩圏だし食指が動きます

どちらがイイでしょうか？

[112: 匿名さん]

>>111
なんでどちらかから選ばないといけないのはわかりませんが、エスバイエルのスマートハウジングの
コンセプトが気に入れば売布、好きに注文住宅を建てたいなら山手台じゃないですか？

[113: 匿名さん]

立地で売布の圧勝でしょう。

[114: 匿名さん]

売布は駅に近いのだけど500mほどの急坂（山手台のようなだら坂ではなく勾配がきつい）があるので、実際に歩いて見て、それを許容できると判断したなら良いでしょうね。

[115: 匿名]

山手台のどこがなだらかなんだ？w

[116: 匿名さん]

山手台は緩やか（勾配が一度も10%を超えない）だよ。
設計が新しいので、中山台や逆瀬台/青葉台のような急勾配がメイン行程に発生しないような
幹線道路のルート取りを採用している。

[117: 匿名さん]

山手台は確かに宝塚の山腹住宅街の中では坂がなだらか。
といっても駅からの距離がありすぎるので、3丁目以北は歩くのは現実的じゃないが。

[118: 匿名さん]

売布自由が丘はいちおう徒歩圏

山手台は山本からバス便

[119: 匿名さん]

売布のほうが急坂が500m程度あるとはいえ、ビューノの平均的な宅地から
阪急オアシス山手台店におりる程度の距離で駅まで出られますから
通勤や生活や便利ではあるでしょうね。
電動アシスト自転車で短い急坂さえクリアすれば、あとは平地なので
ダイエー周辺やJR中山寺周辺も自家用車に頼らずとも利用しやすいと思います。

[120: 匿名]

価格がどうなるかですね。

[121: 匿名]

似たようなもんでしょう。

[122: 匿名さん]

あの急階段は何なんだろうね。

[123: 匿名さん]

山手台の幹線道路は市北部との南北アクセスの重要幹線としての使用に耐えられるように80年代後半に設計されたので、カーブのアールが大きく勾配も緩やかなルートになったらしいです。

[125: 匿名]

同じバス便エリアの旧ニュータウンに家や土地が余っていて
新規のニュータウン開発する必要なんて全く無い時代に、
駅から徒歩圏ならともかく、確かにあんな山の上で５０坪そこそこで
１０００区画以上もやるんはあかんよね。
建て込んで街路から見た空間的ゆとりも感じられないし、緑の回復率も低くなる。
1面にちょろちょろぐらいしか植樹していない区画多いし。
コンクリむきだしも山並みと調和せず痛々しい。汚れてくれば尚更。

[126: 匿名さん]

＞別の町名でもおかしくないほど離れていて隣接していないですし、
＞駅からの距離や標高もぜんぜん違いますからね。


だったら気にせず、そっとしておいてあげたらどうですか？

[127: 匿名さん]

北も南も一緒だよ。悪い意味で。軍事境界線でもあるのかい。

[128: 住まいに詳しい人]

山のてっぺんで平均５０坪台の区割りは単なる乱開発ですよ。
南とか北とか関係無い。

住宅が余っている、これから更にどんどん余る時代に標高２００ｍ超えるような
山の緑をどうしても削るとうなら、正当性のある開発をしないといけない。
単なる乱開発をやっちゃいけない。

[129: 匿名]

阪急が乱開発をやったら、他の悪徳業者や建売業者も真似しますからね。
阪急ですらあんな山の上でもコストダウンしているのだからというロジックで
最低限の法令をクリアするだけの手抜きした乱開発の許可を求めるでしょう。
まず大手デベロッパーであり尚且つ阪急沿線ビジネスの代表者でもある
阪急から範をたれて、理念を反故にしないまともなな開発をしなければいけません。

[130: 匿名さん]

> ５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
> 駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階
> の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５
> ０㎡ほどの面積を食うんですよ。
> つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
> 木を何本植えられるの？って話。
> ５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
> ７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以
> はそこにあります。

仰る通りです。
同じ圏内のバス便エリアに注文住宅用地が沢山余っているこのご時勢にわざわざ
新規に山を破壊するなら、65坪～あたりがまともな開発と言える限度でしょうね。

[131: 匿名さん]

暇だね相も変わらず。

[132: ご近所さん]

確かに60坪2400万で土地がいくらでも買える時代に、56～57坪2600万の景観に配慮していないコストダウン土地（擁壁打ちっぱなし）を大量に売る為に森林破壊するのは、明らかに「儲ける為」だけであり社会悪ですね。自然も破壊して景観を悪化させる上に、需給環境も悪化させて、過剰供給により古いニュータウンも巻き込んで不動産価値も暴落させるわけですからね。

[134: 匿名さん]

山手台史上もっともよく売れたのがコンクリ打ちっぱなしの西４丁目というのがご愛嬌ですね。

[135: 匿名さん]

中筋山手の乱開発も確かに酷い（下から目立つという意味で）が、規模とスケールの面で
山手台北部のほうが悪質かもしれない。

そもそも山手台はどこよりも景観や緑の回復や山並みに配慮して、日本中がお手本とする
街づくり、世代を超えて愛される時を経て魅力が増すまちづくりをするといっていたのだから
今やってる事は、言っている事とは正反対。

[136: 匿名]

現在の山手台北部の開発は、悪い意味でのとことんニュータウン的な利益、効率重視一辺倒。

ニュータウンは悪い意味で語られる事が多いが、日本各地にある昭和50年代のニュータウンですらここまで効率重視一辺倒じゃないし画一的じゃない。

もっと全体計画がゆったりとしているし、大きい土地も多いし、コンクリートは少なく間知石積みが主流だし、街並みに変化をつけようと色々な工夫もこらされている。

[137: 検討中の奥さま]

＞過剰供給により古い ニュータウンも
＞巻き込んで不動産価値も暴落 させる
＞わけですからね。


あ、値段さがるん大賛成ですよ(*^^*)

[138: 匿名]

>>134
70坪3500万より、55坪2850万のほうが売れるのは当たり前。
買える人が増えるからね。
それをもって正しいという事にはならない。
様々な弊害（オールドニュータウンの代替わり阻害や暴落、宝塚のイメージダウン、
理念反故、なし崩し的な山肌の50坪コンクリ乱開発伝播）などが発生している。

[139: 匿名さん]

>>137
自分が新たに分譲する場所だけは、新品効果（古参住民がいない）をおもいっきり盛って
検討者の足元見て小さい土地でも割高で販売する手法（中古になったら一貫の終わり）を
とっているのだから値段は下がりませんよ。まわり（中山台の65～70坪の土地など）
が暴落するだけで。

[141: 匿名さん]

阪急は「日本中がお手本とする美しいまちづくり」を謳っていた山手台ではとんでもない手抜き乱開発の売り逃げモードに突入していますが、まだ土地在庫が多く先が長い彩都では無電柱、化粧擁壁、アースカラー舗装など、それなりに景観に配慮しこだわった分譲をしていますね。

http://www.hankyurealty.jp/3110/landscape/index.html
http://www.hankyurealty.jp/sp/garden-terrace/

・「無電柱街区」「自然石調カラー擁壁」「カラーアスファルト舗装」を採用したハイクオリティな街並みを実現。

などと宣伝しています。

[147: 匿名さん]

http://goo.gl/maps/oj0vr
http://goo.gl/maps/WOJ76

割高な坪単価で売る為にいくらでも土地を小さくできる（儲かる）駅近なのに、
利益率が下がってでも、100年後に評価される陳腐化しないサスティナブルな街づくりをと
平均70～130坪（平均75～80坪前後）の区割りにして、植樹や電線地中化や化粧擁壁や
石積みなどで景観にも最大限に配慮したまともな開発をしている近鉄とえらい違いですね。
あやめ池外周遊歩道（桜並木）、メタセコイア原始林公園、風致地区の緑と水、静けさ、
野鳥など自然を残した街です。

人口減少時代を見据え使い捨てではない100年後を見据えた宅地開発をする近鉄。
山を削ってオールドニュータウン焼き直して劣化させたような一世代限り使い捨ての開発に走る阪急。

[148: 検討中の奥さま]

それに引き換え山手台は駅からバスで少々不便ですから、
50坪くらいの小ぶりな宅地で、
グロスで手の届きやすい価格設定が好調の秘訣なのでしょう、
あ、個人的にはもう少しお安くなればイイなと思ってます。

[149: 匿名]

【ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当】

[150: 匿名]

>>149
本当そうですよね。

ファミリーランド跡地で大失敗した反省の意味もこめて、阪急不動産と宝塚市の関係者は、

あやめ池の素晴らしい再開発事業を現地に足を運んで一度自分の目で見てみるべきですよ。

[151: ご近所さん]

そもそも、景観や住環境のゆとりについては開発理念そのものだからちゃんと守ってやるといっていたのは阪急自身ですからねぇ。山の上で平均200㎡切る50坪台の区割りって、お手本どころか、宝塚市のニュータウンでもワーストの乱開発じゃないですか。

[152: 匿名さん]

協定ではたしか山手台の最低面積は１７０㎡以上となっていました。当初から。

阪急は当初から協定をしっかり遵守していますよ。お間違いなく。

もし貴方が「１７０㎡以上」では小さすぎて乱開発だとお感じになるなら

協定を改訂するべく住民運動でもされたらいかがでしょうか？

でもそのようなお声は実際に山手台で聞いたことないですけどね。

[153: 匿名さん]

もう阪急沿線の高級感は跡形もない
これからは南海沿線でしょ

[154: 匿名さん]

近鉄は偽りのブランド力が無いから、良心的な誠実な開発をしていますね。
阪急は中身はともかく偽りのブランド力（ネームバリュー）がありますから、壊滅しかけとはいえ
かろうじて残っている宝塚ブランドとあわせて、コストダウンと金儲け重視と理念反故の悪徳開発でも
情弱層に売れるという算段なのでしょうね。

[155: 匿名さん]

山手台は東3丁目までは平均70坪～の街並みでゆとりある敷地による緑豊かな景観に配慮した開発を謳っていましたから、今でも170㎡を守っている、もともと山の上は50坪にするつもりだったなどと言い張るのは、いくらなんでも無理がありますねぇ。

市内の同じようなバス便エリアの山肌ニュータウンに65～80坪の土地がいくらでも2500万未満で余っている家余り時代（これから団塊世代の死去で更に大量に余り出します）に、コンクリート打ちっぱなしでコストダウンの限りを尽くした57坪2600万の土地を売る為に山を破壊する大義（正当性）は微塵もありませんよ。

[156: 匿名]

>>152
違法行為（法令違反など）をしていないという次元の低い話と、開発が禁止されていた山を
開発可能な区域に編入させ開発許可をとる段階で約束していた開発理念を守っているかどうか
という話では、レベル、意味合いが全く異なります。

長尾山の貴重な緑を山の上まで巨大な規模で破壊するからには、使い捨てにならない世代を
越えて愛される日本中がお手本とする美しいまちづくりを実践して、良好な住宅都市としての
宝塚や長尾山系の山麓住宅街を代表するフラッグシップの街をつくり、地域の価値を向上させて
市や地域全体にも貢献するといっていましたからね。

平均180㎡台の区割り（宝塚の第一種低層住居専用区域の全ての区画の平均値は面積ベースで250㎡程度）
やコストダウン目的の仕上げ無しコンクリ擁壁尽くしが、良好な宝塚のイメージを更に引き上げる
日本中がお手本とするような開発だと言い張るのは、いくらなんでも詭弁が過ぎます。

宝塚市内のニュータウンや住宅街でも山手台北部と似たような海抜200mを超える
高標高エリア（中山桜台、逆瀬台上部、ゆずり葉台、青葉台）は敷地の緑の復元に配慮して
平均65坪（逆瀬台）～200坪（ゆずり葉台、桜台最北部）ぐらいになっていますし、打ちっぱなし
ではなくちゃんと山の自然や景観に馴染む石で修景していますからね。

[158: マンコミュファンさん]

駅徒歩圏の一低なら50坪でもしゃーない。
山手台北部みたいな最も環境共生が求められる山の上で50坪は単なる乱開発。
建売屋の平地30坪と同等レベルの行為。

[159: 匿名はん]

法を守る事が低い次元の話だなんて、おかしな事言いますね。この国は法治国家ですよ。
そのくせ何の拘束もない、どこの住宅開発でも謳っているようなキャッチフレーズを頑なに信じている。
都合のよい、思考回路ですね。
ご覧なさい、どこの新興住宅地のHP見れば同じようなキャッチフレーズがたくさん並んでますよ。

それはさておき、最終的に開発の許可を出したのは行政ですし、最低敷地面積を設定したのも行政ですからね。
そして、その行政、市政を監視するのは市民です。
市長を選んだのも、議員を選んだのも市民です。
阪急を恨むより、今までの自分達の投票行動、市政に対する監視の甘さを反省すべきですね。
阪急は許可された内容、協定に沿って、粛々と宅地開発を行っているだけですから。
もし、今の開発に何か違反や問題があれば制裁を受けているはずですが何か制裁を受けていますか？
受けていませんよね？何ら違反も問題もありませんから当然です。

ただ、どうしてもあなたが今の開発が許せないなら152さんがおっしゃる通り最低敷地面積の変更等、協定変更を求めて住民運動を行うべきですね。

[163: 匿名]

山手台にそんな需要（550㎡）あるわけないのが分かったから変えただけだよ。

[167: 検討中の奥さま]

いいネーミングだと思いますけどねぇ

ママ友ドラマに出ていた小林星蘭ちゃんかわいいですしねぇ

若いママさんみんな観ていたドラマなんで

ニューファミリー層をターゲットにしているのでしょうねぇ

あ、価格のほうも若い夫婦でも手の届くかんじでお願いしますね

コンクリートは汚れてきたら吹き付けするかタイル貼りますからご心配なく

[171: 匿名さん]

注文住宅を建てるための造成済み整形地

[172: 周辺住民さん]

まぁ新旧ニュータウンの土地や家が山ほど余っているこのご時勢に新規に

山をてっぺんまで削るのだから、最低でも環境・景観・山並み配慮の７０～１００坪程度に

しないと、社会的責任を果たしていない単なる乱開発そのものだってのはその通りでしょうね。

最も環境配慮と高い緑被率が求められる山の上なのに、駅徒歩圏の南部より小さくなって

造成や景観もどんどん手抜きしているってどういう事だよ。

宝塚市の標高１５０ｍ超えるエリアの山麓部大規模ニュータウンで一番小さい区割りだし。

理念に掲げていた日本中のお手本になるまちづくりって、まさか乱開発のお手本って意味だったんですかね。

[175: 匿名さん]

>まぁ、もともと金儲け目当てで開発するといっていた場所ではないですからね＞山手台

いや、100%金儲けのための開発だと思うけど(笑)
デベロッパーの言うことを真に受けているようでは、お花畑と言われても仕方ない。

[176: 匿名さん]

仮に金儲けが第一の目的あっても、途中（数年前の東3丁目）までは掲げていた（宣伝でも謳っている）理念に反しないまともな開発をしていたのだから、言い逃れできないと思いますよ。