阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[699: 匿名はん]

>>696

だから君の山手台乱開発説を否定してるんじゃないって、

いくらググってもそんなのヒットしないし、

ここで君が一人で言い続けてる「だけ」って言ってるんだよ（笑）

[701: 匿名さん]

山手台東3丁目までは理念を守りきちんと景観や緑の回復に十分に配慮した開発が行われていましたからね。

西4丁目や東5丁目のような、より景観配慮や山並みとの調和が求められる高標高エリアに突入していながら、逆に擁壁の仕上げをけちったり、坪単価をできるだけ高くするためだけに区割りをぎりぎりまで小さくして環境を犠牲にする路線が、乱開発でないといっているのは、たった一人のアンチだけです。

実際に現地を歩けば一目瞭然で雲泥の差がありますからね。

旧ニュータウンや長く納税してきた宝塚市民に悪影響や被害を与えまくって、貴重な山の上の緑を削って新品であること以外に何一つ価値の無い（中古になったら何の価値も無くなる）50坪台密集住宅地（昭和ニュータウン以下の焼き直し劣化版）を焼畑開発する行為のどこが「日本中がお手本とする美しいまちづくり」なんでしょうね～（笑）

[702: 匿名さん]

売り逃げって

阪急にいつ逃げられてもおかしくなかったのに

我慢してくれた事を感謝なさい

[703: 匿名さん]

そもそも既にバス便エリアや山麓住宅地の宅地が余っている（需要に対して足りている）このご時勢に
単なる宅地を増やす行為自体がとてつもない社会悪で、宝塚市民に損させる行為。
将来空地率を高め、既存宅地の価値を薄めているだけだから。

[704: 匿名さん]

元々、山手台など三井不動産には逃げられたのです

幸福銀行の肝いりで阪急さんが来てくれたんです

幸福銀行（幸和不動産）破綻で阪急が逃げなかった

阪急も逃げたかったのに我慢して逃げなかった

慎み深いあわれみに感謝を

[705: 匿名さん]

>>702
逃げるも何も事業断念して北部は開発しない（山に戻す）ほうが遥かに良かったわけで。
わざわざ家が余っている時代に山の上を新品プレミアムのみを悪用して分譲する密集住宅地にして、
市バス便エリア全体の宅地の需給を悪化させて、地価を暴落させてほしかった住民なんて一人もいませんでしたよ。

[706: 匿名さん]

・宅地が市内のオールドニュータウン（中山台、逆瀬台等）に大量に余ってる時代に、昭和の劣化コピーニュータウンつくる為に大規模山林破壊

・大規模景観破壊

・掲げていた開発理念（山並みに配慮した敷地の広さと景観配慮、一世代限り使い捨てにならない日本中がお手本とする美しい街づくり）を100%無視して暴走（景観も環境も軽視したコンクリ打ちっぱなし50坪台）

・需給悪化させて過剰供給で近隣の旧ニュータウンの地価暴落させる（自分の所だけは新品効果最大限に利用して小さい土地を極限まで高い坪単価に設定して高値売り逃げ）

・旧ニュータウンの世代替わり阻害して過疎化悪化（街の使い捨て促進）、社会負担増でインフラの維持管理が困難に

・狭小区割りによる戸数増加で更なる渋滞悪化

・他のニュータウンが少子高齢化過疎化状態で小学校のキャパ余りまくっているのに、小学校膨れさせて校舎増築（市民負担増加、その後は山手台自体が一世代限り使い捨てになるので結局税金の無駄に）

まさに市全体や地域に害しかもたらしていないな

悪影響しか与えていない焼畑ニュータウン開発　正当性ゼロ



宅地が不足していない今の時代に貴重な山を大規模破壊するなら、単なる宅地供給とは異なる路線（既存ニュータウンの利活用に悪影響を与えず全くバッティングしない全く異なる路線）でしか正当化できませんよ。それが無理なら、開発自体を断念してやめればいいのです。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[707: 匿名さん]

おうおう

言うにことかいて山に戻せとか

足下見てみたら

新品プレミアムが十二分に乗っかってた

プレミアムが剥がれた足下をさ

[708: 匿名さん]

なんだかバブルの時期だけ金回りよくチヤホヤされてた勘違い厚化粧のオバちゃんが年取って人気が無くなって若い女相手に今時のコはどうのこうのとぶつくさ言ってるだけみたい。

[709: 匿名さん]

東3丁目と同様にちゃんと理念を遵守したゆとりある分譲地（平均70坪～）をこれから20年ぐらいかけてゆっくり分譲したほうが、遥かに既存の旧ニュータウンや山麓部住宅地への影響も少なく宝塚市民にとってもプラスですからね。

本格的な人口減少社会が完全に到来する前に、何が何でも大量売りぬけしようとしているから、新品価値だけを利用した50坪密集地にせざるをえないのです。

営業費用やマンパワーを減らして、きちんと拘った使い捨てではない分譲地をつくって、ゆっくり時間をかけて価値の分かる方に分譲していくのが地域社会に必要な配慮です。

[710: 匿名さん]

そりゃ破綻事業だから何が何でも売り抜けたいとずっと思ってるんじゃないか。何十年も。よく逃げなかったね阪急。感動した。

[711: 匿名さん]

まぁアンチがどんだけ詭弁・珍論を振りかざして暴れても、大阪平野に面した標高250mの山の上を醜いコンクリ剥き出し擁壁の平均50坪台の数百区画超分譲地にしている場所なんて、他には一箇所もないんだから、まともな開発のわけないよね。

山手台北部（標高220m～）と海抜が同程度で大阪平野に面した山を切り開いた他の住宅街

宝塚市中山桜台2～7丁目　65～400坪（全て平均すると70～80坪＝宝塚市全体の一低住専とほぼ同じ）
宝塚市ゆずり葉台　平均150坪前後
西宮市鷲林寺町　平均120坪前後
西宮市鷲林寺南町　80～300坪（平均150坪前後）
西宮市剣谷町　平均120坪前後
西宮市柏堂西町　平均120坪前後

大阪平野に面して標高200m超えるエリア全体が60坪に満たない平均区割り（170～190㎡中心）でコンクリむきだしの数百区画分譲地になっている非常識な場所など山手台北部以外に一箇所も存在しない。

[712: 匿名さん]

そもそも景観にもきちんと拘って平均65坪超の区割りにしたら売れなくなって事業が成立しないなどという事は全く無いからね。
時間をかければちゃんと売れる。適正価格であれば。



×景観や住環境にきちんと配慮したまちづくりをしたら買い手がいなくなる

○土地を大きくしたら販売可能坪単価が下がってワシらの儲けが減る（ミニ開発屋と同じ言い分）

[714: 匿名さん]

そもそも阪急の名前だけで釣られて裏山買っておいて売り逃げがどうのこうのと酷い言い草。
阪急さんもお呼ばれでプロジェクトにのっけられて呼んだ当人が破綻してひとりぼっち。
かわいそう阪急さん。こんな妙なストーカーにやいのやいの弄られて。頑張って。

[715: 匿名さん]

相変わらず理念がとかまだ一人でやってんな～

実社会で相手にされず。ひたすら山手台は

乱開発だと同じことを繰り返し

山手台の平均は60坪越えてるという正論には

自分で勝手に線引きをして、正当化しようとする。

中山台は中山台、山手台は山手台 それが一般的

標高220メートルとか(笑) 何それ

ワケわからん、基準を作って 一人で納得。

冷笑されてるよ。

今後は１区画ずつ比べるのかね中山五月台
○丁目○番地～○番地の平均はとか言い出しかねん。

標高212．125867メートルにはそんな区画は
１ヶ所もないとかな(笑)

[716: 匿名さん]

山の上なのに、景観なんてどうでもいい、できるだけ木を植えたくない、庭は手入れが面倒だから無いほうがいいなどという人種が大量入居したら、宝塚はもう終わりですね。

[720: 匿名さん]

古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選ぶ。
この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先の使い捨て乱開発に走るわけです。
古いニュータウンより土地を小さくして、なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をするぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。

しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してきた市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大による負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には成り得ない。

[721: 匿名さん]

一般的に（大都市通勤者向けの注文住宅用地が不足していたニュータウン開発の正当化があった時代に）

大阪平野に面した貴重な山並み緑の景観を切り開いての宅地化が社会的に正当化されているのはせいぜい海抜100m台前半（海抜100～150m）ぐらいまで。

これぐらいなら他市も普通に宅地化しているエリアで、宅地が不足していた時代の開発かつ極端な狭小区割りでなければ、それなりに正当性のある開発。

海抜200mとか300mの山腹が特段の配慮が無い合計数百ヘクタールもの住宅密集地になっている自治体なんて大阪平野に面した自治体で宝塚だけだよ。その乱開発都市宝塚ですら、標高200m以上の場所は、平均で65坪以上になるように最低限の良識が見られたが、山手台はそうはなっていないのでモラルが完全に崩壊している。

[722: 匿名さん]

http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/22/da/676e5f56ccea48e93d1868ab301c...

これが乱開発（採石場による景観破壊→山の上の超巨大規模マンション開発　マッチポンプ）じゃないってのは、いくらなんでも無理があるし見た瞬間に異様な開発だって誰でも理解できるが、既に開発されば場所は、既成事実化されて住んでいる人もいるので、いちいち乱開発という話題にはならない。しかしだからといってそういった乱開発路線が正当化されることはない。

[723: 匿名さん]

宝塚の他の標高3桁山腹住宅街は、より景観や環境配慮が必要な山の高標高エリアに登るほど宅地が大きくなっている上で平均65坪以上ある。

霧がかかるような高標高エリアに登るほど、逆に小さく緑貧しく擁壁もコストダウンしてむきだしになるような非常識な区割りは山手台だけ。

[724: 匿名さん]

＞たとえば人口減少のこのご時勢にこれから中山台の山の上をわざわざさらに
＞削って標高400m付近に 150㎡でコンクリむきだしの庭無し分譲地を数百区画
＞つくったら、そこは間違いなく乱開発だ。昔開発した場所とあわせたら60坪
＞を超えてるからまともな開発だなどという馬鹿な話にはならない。

全くの正論ですね。

『人口減少宅地余り時代にわざわざ山のてっぺんを破壊して新規に開発されている街区が50坪台の区割り』

なのが非常識きわまりないという話なのに、昔の街区とあわせたら平均ガーなどと言い訳しているようでは、正論を理解できないんでしょうね。

[725: 匿名さん]

そもそも中山台じたいがあの時代だからこそ正当化された（といっても他市には大阪平野に面した山腹をこれほどまで規模、標高の面で大規模破壊している住宅街は存在しない）乱開発なのであって、隣の中山台もやっているからかまわんだろってのもおかしな話なんだけどね。

大都市通勤者の為の良好な宅地不足が深刻だった昭和40～50年代と、宅地が既にあまっていてこれからあまりまくる今（単なる宅地供給の為だけに山を削る大義がまったく無い時代）では時代背景が全く違う。

[726: 匿名さん]

山麓部の土地が余っている人口減少時代にわざわざ山の上を

単なる宅地供給の為だけに破壊するような行為が乱開発なのは当たり前。

西宮で言えば、裏山の甲山の緑を総伐採して頂上まで50坪密集住宅地に

するようなものだからね。

西宮なら乱開発だが、山手台だけはどんだけ山削ろうが山の上を50坪密集地に

しようがまともな開発だなどという低脳業者のダブルスタンダード理論は

通用しない。

[727: 匿名さん]

だいたい桜台五月台なんてなんで中山台なんだよ
中山台って2丁目まででお終いでいいよ

[728: ビギナーさん]

どうみても土地余り時代にとんでもない山の上の50坪は乱開発だけど、中筋山手とかも相当ひどいからな～

山手台どうのこうのというよりも、宝塚のまちづくりや開発政策があまりにも醜いのが根本的な問題だと思う

市内の歴史も価値もある高級住宅街もどんどん野放しされている建売屋のミニ開発で壊滅しつつある

一流のブランド住宅都市から三流都市へまっしぐら

まぁ今の市長や議会は、金持ちが寄り付かないどんどん出て行く貧乏人が集まってくる左翼磐石地盤にしたいんだろうけど

[729: ご近所の奥さま]

山の上コンクリ50坪を擁護しているのは悪徳業者だけですよ
ちゃんとまともな開発していた頃に買った住民さんはあまりの手抜きコストダウン景観無視に皆呆れていますょ
どの面さげてあれ（ビューノ等）が日本中がお手本とする美しいまちづくりと言い張るんだと

[730: 匿名さん]

また、古臭い住宅地が暴落して悔やんでるご近所さんが出てきたよ(笑）今の人気は50坪のオープン外構。古い価値観を振りかざしても賛同者少ないよ。

[731: ご近所さん]

また自分の投稿に賛同コメント。。
そんな事するからみんなの反感買うのにね。
中身以前の問題。

[732: 匿名さん]

維新あたりが開発止めさせるって公約掲げたら面白いのになあ

[733: 匿名さん]

もし維新がその公約を掲げることにメリットを感じるなら、こないだの市長選で掲げていたと思うよ。

[734: 匿名]

そんな公約かかげても入るのは１票だけ。
投稿は大量だけど実際は1人（１票）だけ。

[735: 匿名さん]

投稿は大量だけど１人だけ


その通り
いつも必死の連投、書いてる内容は
いつも変わらず。

記憶力に難があるから同じことを
繰り返すんやろな～

記憶力わるい奴はどこにでもおるからな～

あたたかく見守ってあげて下さい。

[736: 匿名さん]

とんでもない山の上なのに庭が無いような家や建物が隣の敷地と1mしか
離れていないような家だらけになるようなモラル皆無の開発や
コストけちって金儲けする為だけの景観を犠牲にしたンクリート打ちっぱなし壁を
擁護しているのは宝塚の某腐れ不動産業者（地主や行政と癒着して建売で
山○周辺を荒らしまくっている腐れ業者）の関係者らしいですね。

自分とこが糞みたいなミニ開発しているから必死に擁護するわけだね。
まともな開発規制が通ったら困るからね。そりゃ必死になるわけだ。
だから稀に見るまちづくりの失敗とお粗末な開発行政でブランドを潰した
宝塚市が許可出してるなら、全て行政お墨付きのまともな開発なんだとｗ

屑すぎる

[737: 匿名さん]

どこよそれw
適当な事書いてると訴えられるぞw

[738: 匿名]

そりゃそうでしょｗ＞業者の自演

一般人が擁護するわけがないからねぇ。

家や土地が既に余っている時代に、景観や環境を犠牲にしたチープな宅地を大量供給の為だけに、わざわざ

山の上をさらに削りまくる行為が、全体にとって百害あって一利無しの大義もへったくれもない開発なんて

アホでも分かるから、民度がまともな人間なら擁護する要素が全くない。

苦し紛れに、ネット検索しても出てこないからまともな開発だ、市議会が問題にしないからまともな開発だってｗ

特定開発事業台帳の個別のミニ開発案件では紛糾しまくっている事も知らんのだろうね。

もちろん許可がおりればすぐに抹消しているから検索では案件や業者のそういった情報は一切出てこないし知られる事も無い。各案件の周辺住民は他地域のトラブルは知らないので連携が広がることもない。行政は不動産屋や地権者とぐるになってミニ開発を推進している立場で、そもそもトラブルは隠すスタンスだからね。

[739: 匿名さん]

いや、それはもういいから（＝飽きたから）、どこよそれw

[740: マンコミュファンさん]

宝塚市がブランド食い潰してこんな糞状態に落ちぶれたのは土着の地権者があまりにも下品で自己中で強欲すぎたのも一因だろうね。もちろんブランド力にあぐらをかいて数十年いい加減な開発やまちづくりや利権漁りばっかりやってた首長や議員や行政が醜すぎたのが最大の原因だけど。

[741: 匿名さん]

いや、だからどこよ、その山本？を荒し回ってる業者ってw

[742: 匿名]

ミニ開発や建売で地域を破壊しながらブランドを食い尽くす不動産業者ってなんであんなに品性下劣なんでしょうね

[743: 匿名さん]

あやめ池再開発の分譲地も素晴らしかったが、やっぱ近鉄はまともだなぁ。
http://www.kintetsu.co.jp/all_news/news_info/130117%20gakkennaratomiga...
http://www.kintetsu-re.co.jp/kodate/estate/gn-tomi/concept.html

40～50坪の狭小地にしたほうが坪単価吊り上げる事が出来て儲かるどんな条件でも
いくらでも買い手がつく駅前でありながら、人口が減少している将来の評価や
サスティナビリティを見据えて、平均211㎡（64坪）、最低面積200㎡（60坪超）
の品格をあえて維持している。電線地中化、景観街路灯、半数以上の宅地が両面道路など
こだわりも半端無い。

近傍エリア一帯で全く宅地が不足していない時代に、貴重な山の緑を破壊して
山のてっぺんを自然破壊密集50坪台使い捨ての住宅街にしている阪急とえらい違いだな。
まちづくりの意識が違いすぎる。

今の時代は60坪台の人気や需要が無い、ガレージ2台確保して庭の無い50坪ぎりぎり
じゃないと売れないなどとこのスレでインチキ情報を喧伝していた悪徳自演業者の嘘もバレたね。

[744: 匿名]

宝塚のあまりにも醜い凋落ぶりに小林一三は草葉の陰で泣いてるでしょうね。

[745: 匿名]

＞743
平気で使い捨てにすると阪急と比べると、近鉄は沿線を大事にしているよね。沿線住民や地域を裏切るような事やったらそっぽをむかれる地域性の奈良で商売しているってのも関係しているだろうけど。

[746: 匿名さん]

消費税増税前の駆け込み需要が一段落したら不動産屋なんて半数は食って行けなくなるよ

[747: 匿名さん]

>743、>745は、そう思えるのであれば何で奈良の近鉄沿線にしなかったのかな？というより今からでも奈良に住み替えすれば、不快な思いをしなくて済むだろうに。

[748: 匿名さん]

そうです。近鉄沿線に越しなさい。皆の為に。