阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[60: 匿名]

不便なんですね宝塚市山手台って

年老いたら大変ですね

[61: 匿名さん]

>>59
最近、渋滞が悪化しているわけではなく、むしろ若干は麓の道路整備などで
道路渋滞状況が改善されているのに、中山台が極端に下がっているのだから
その論理は誤り。完全に山手台の影響。

[62: 匿名さん]

休日中心に万代付近先頭に発生する渋滞。
みんなが一斉にマイカーで出掛けるからだけど、ああいうボトルネックが存在して、かつ根本的解決の見込みがないことはニュータウンとして大きな欠陥。
住宅不足でもない現状、これが中古市場のマイナス評価になっているのは容易に想像がつく。
山手台の幹線道路が中山台のバイパスとしても機能しているから、もし山手台ができなかったら道路もできず、中山台の道路状況はもっと悲惨なことになったんじゃないのかな。
山手台を含めて過剰供給であることが下落にさらに拍車をかけている点は否定しないけど。

[63: 匿名さん]

やれ中山台が下がってるって単に公示や基準地のポイントがあるだけの話で
山手台の古ぼけたところがもし指定でもされたら劇落ちで一緒だよ。

[64: 匿名さん]

中山台でも1丁目2丁目の南側はまだ便利な方だけどね

[65: 匿名さん]

山手台北部で50坪台の小さい整形地を大量に供給し出してから、中山台の宅地や古家付土地は坪30万前後じゃないと売却できなくなっているからな。
https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=060&bs=030&nc...

宝塚市内の山の中腹のバス便エリア全体で住宅余りが年々進行しており、行政がニュータウン再生や山の上の市街化区域の縮小（逆線引き）に取り組む必要がある時代に、逆に市街地を拡大して焼き直しの劣化コピーみたいな土地を新規に大量にばらまいているんだから、確実に需給環境悪化して全体に悪影響が出ているのも当然。

[66: 検討中の奥様]

パート先の人とかダンナの会社の人とか建て売りでいいから宝塚山手台4000万切ったら買う言うてる人けっこういますよ。
だから50坪カツカツでじゅうぶんなんです。
庭とかあんまり興味ないですし、
あ、子どものビニールプールくらいですよ。

[67: 匿名さん]

もう山の上のバス便の一般のニュータウン開発など不要で家が余っている時代に、
新たに山の上を削って、宅地が不足していた70年代より狭い庭が殆ど無い区割りなんて
後先考えない、犠牲にした理念も信念も無い乱開発ですね。

山手台開発が、過去に掲げてきた（東3丁目までは守ってきた）理念を反故に
しまくっている事を抜きにしても、六甲山系や長尾山系の大阪平野に面した山腹で
標高200m以上の山の中腹の緑を削り取って1000区画超の50坪コンクリむき出しの
景観や緑の回復を軽視したコストダウン分譲なんて過去に例が無い規模の前代未聞の
モラル無き乱開発です。

[68: 匿名さん]

>>65

注文住宅を建てて、4000万円台半ば〜後半。
立地を考えたら妥当なのでは？

[69: 匿名さん]

67さんの仰る通りですね。
今の路線は1世代限り使い捨てのような売り逃げ開発で、正当化できませんよ。

どこよりも景観に配慮し、世代を越えて愛される、年月を経て魅力が増すような街づくりをするといって、本来開発が禁止されていた市街化調整区域を解除させて、山を削る許可を得た場所ですからね。

[70: 匿名さん]

開発話は専用スレにて！
ルールを守れない輩に他者を批判する資格なし！

[73: 匿名さん]

庭に興味がないのに何で駅から１５分以上離れた所に住もうとするのかわからん

[74: 検討中の奥様]

73 今の賃貸はベランダでタバコとビニールプール気つかうんです。
山手台でしたら庭で出来ますよね!!
それとダンナの社用車と私の軽四停めれるから駅遠くてもいいんです!!
あ、あとは価格ですよね？もう少しなんですけどね。

[75: 匿名さん]

>>73
その通りです。
庭や緑に興味が無くじゅうぶんな大きさの家を建てるだけなら、平地の大部分を占める
容積率150%のエリアに100㎡の土地を買えばいいわけですからね。
そのほうが買物や生活も便利ですし。

バス便じゃないとたどり着けない山手台北部に住む事に異常に執着して、尚且つ50坪でいい
庭はいらないという自称「検討中の奥様」の価値観は不自然きわまりなく、設定に無理があります。

[76: 検討中の奥様]

不自然とか設定とかまるでウソついてるみたいな言い方はやめて下さい！
駅近くのごちゃごちゃしたところが苦手でクルマ2台置ける山手台4丁目の街並みが気に入って、共働きで貯金してます。
開発とか小難しいことよくわかりませんが50坪はちょうどよい大きさだと思ってます。
私たち家族が山手台を買いたいとかどこに住みたいとか貴方にとやかく言われる筋合いはないと思います。
あ、数年前からとか言って誰かと間違ってるんでしょうね！ウチが検討しだしたのはビューノからですよ!!残念でした！

[77: 匿名]

丁度良いんじゃないの？ 庭はそれほど必要なくても車を並列で二台置いて
、隣の家とも極端に近くなりすぎない、一階に殆ど日が当たらないのも嫌だし
ってなると、一種低層が良いだろうけど、駅近の一種低層は高いから予算と
条件で山手台が丁度良いってのは有ると思いますよ。
勿論、資産価値とかバスはあり得ないとか個人によって考え方は違いますが
まー予算的にも妥協点が山手台ってのもわからんでも無いけどね。

[78: 匿名さん]

220～230㎡と180～190㎡じゃ、建物間のゆとり、日当たり、風通し、見通し、街並みがぜんぜん違いますからね。
50坪台後半で駐車場2台とったら隣と建物が接近して、植樹も一面にちょろちょろぐらいしかできない。

とてもじゃないが、今まで開発理念に掲げて約束してきたような緑豊かな（開発十数年後で緑被率25%）住環境良好な街並みにはなりようがない。

これは東3丁目と西4丁目を歩けば一瞬で分かる話。

[79: 匿名さん]

一種低層で50坪台の区割りになると南側区画で駐車場とったら、庭面積を少しでも確保する為に北に建物を寄せたいけど北側斜線の関係でかなり建築（2階部分）に制約が出るという問題が発生する。北側区画は高い雛壇になっている場合を除いて、1階の日当たりが悪い区画が西4丁目に実際に頻出している。

[80: 検討中の奥様]

ちょろちょろの植木でじゅうぶん、
お隣りさんとの間隔もじゅうぶん、
手頃な50坪、
クルマ２台駐車、
手頃な価格（もう少し安くして！）、
それなりの住環境

あ、すべての検討者が貴方みたいに開発理念がどうとか、屁理屈こねて家探ししてるのではないですよ～!!

[81: ご近所の奥さま]

確かに東3丁目はビューノとは比べ物にならないほど素敵ですね。

宝塚でここ10年の間に開発された分譲地では一番まともではないでしょうか。

阪急さんは、東3丁目のような住環境にも景観にも敷地のゆとりも配慮した

使い捨てとならない永住環境をこれからの山手台の基本路線にして、悪質な

乱開発やミニ開発が蔓延りつつある宝塚の住宅開発の範を垂れて欲しいです。

[82: 検討中の奥様]

街並みの好みは人それぞれですよね、
私は石貼りは和風っぽくて苦手です、
古くなって汚れたら大変だと聞きますし、
少なくとも価格が上がるのならコンクリートのままでいいです、
汚れたら吹き付けするなり、タイル貼るなり出来ますからね、
あ、ちゃんとやりますからご心配なく!!

[83: 匿名]

50坪でいいと言う人は、同じ条件同じ価格で50坪と60坪が並んでいたら、どちらを買うのでしょうか？

最近、もっと便利な駅近の中古を買って、子供達を私立に行かせるのも有りだったかも、と思うときがあります。

不便な山の上。

都会の喧騒、マンションの窮屈さに嫌気が差して来たものの、お隣の壁が近いと、結局子供叱るのも気を使います。

植木のほぼ無い庭に出て、ご近所さんと顔が合うのも微妙。

今年の2月、山本駅で小雨7℃だったのに、ﾋﾞｭｰﾉに着いたら粉雪2℃になってました。
もちろんマイナスを差す日もあります。

折角こんな山の上に高いローン組んで住むのですから、阪急さんは値段は押さえ、土地を広く設定して、きれいな町並で、お得感を出して下さいね。

[84: 匿名]

同じ価格同じ場所で50坪と60坪なら60坪でしょうね。
ただし、同じ価格で50坪で駅に近づくならそっちでしょう。

まーどちらも有り得ない話しですが

同じ有り得ない話しをするなら後者ですね。

[86: 匿名さん]

今の値段で65坪が適正価格ですね。
だから土地を小さくする必要なんてないです。。
バス便の山の上に住むなら、庭がありゆとりある緑豊かな環境に住みたいですしね。

だいいちあんな標高250mの山の上で、平均50坪台の分譲地なんて大阪平野に面した
他の六甲山系や長尾山系の住宅地で存在しませんからね。

過去に1例も存在しないのですから、過去に例が無いほどひどい開発だという事です。

しかも今、家が余っているんですよ。家を建てる土地が不足している時代ではないんです。

本来なら山を削る必要すら全く無いです。
家が余っていない時代にどうしても山を削るなら、まともな開発をしなければいけないのは当たり前です。

[87: 匿名さん]

>>82
山手台は石や緑による修景をコンセプトにした住宅街ですから、石が苦手なら他の分譲地か平地に住めばいいと思いますよ。

ビューノだって、目立つ大通り沿いの擁壁に、石を貼っているでしょう。
石が苦手な人が、ビューノに住みたがっているという論理は無理がありますからね。

山手台住民が生活で毎日通るメイン幹線道路（バス通り）も高い擁壁が続き、全て自然石仕上げですから、石が苦手な貴方にとっては地獄のようなものでしょう。

どうぞ他をお探しください。

[88: 検討中の奥さま]

下のほうよりはスッキリした街並みでニューファミリーっぽいからいいんです!!
だってこの近くで真新しいニュータウンって山手台ビューウノですからねぇ
あ、でもクレアスも期待してます！
50坪でパーキング2台で石貼りなしでお手ごろでお願いいたします!!

[90: 匿名さん]

山手台小学校や中学校も間地石積みの擁壁で囲まれているし、通学路のコミュニティロードは石畳になっています。

石が大嫌いで擁壁仕上げの協定導入も頑なに拒否し、汚れた醜いコンクリート打ちっぱなし擁壁が大好きだといっている人物が、山手台に住む（他は一切眼中に無い）事に異様に執着しているという設定は著しく矛盾しまくっており、無理がありすぎます。

[91: 匿名さん]

今まで山手台にまったく手が届かなかった若いご夫婦などが来てくれたら活気が出ていいじゃないですかァ、
少しでも多くの多様な方たちの受け皿になることで山を削りとったことの正当性が生まれるのではないですか？

[92: 検討中の奥さま]

え、どうみても下のほうより4ちょう目とか上のほうがスッキリしてて美しいじゃないですか？
あ、コンクリート汚れたら吹き付けするって言いましたよね～
みなさんキレイにしてるじゃないですか!!

[95: e戸建てファンさん]

今の値段で65坪になって、化粧擁壁にしたら確かに売れ行き良くなるのは間違いないでしょうね。
でも、逆に下の方から苦情が来ません？
「そんな事したら、ますます下の中古が売れなくなる！」とか
「同じような土地を俺たちはいくらで買ったと思ってるんだ！ますます資産価値が下がるじゃないか！」
って。
実は阪急はこれ以上資産価値が落ちないように下の方に気を遣って、下は落ち着いた高級感ある街、上は小さめ区割りなファミリー分譲地と棲み分けを行ってるのかも。

[96: 匿名さん]

中古が売れなくて困るのは不動産屋

[97: 周辺住民さん]

隣接する区画がいきなり見栄え軽視のコストダウンを始めたら、先住民も黙っていないでしょうが、ここは既存の場所からは離れてますからね。
既存区画の中古がなかなか売れないのは物件自体、エリア自体に問題があるだけで、コストダウンの影響ではないのでわ？

[102: 匿名さん]

駅前商業施設の充実度、駅からの所要時間考えても売布自由ガ丘の圧倒的勝利だね

[103: 匿名さん]

どこ？それ？

[104: 匿名さん]

ついでに言うと
売布自由ガ丘が出来たら山本から座って電車通勤はできないね

[105: 匿名さん]

１０３
宝塚市の都市安全部 建設室 道路管理課のページ見てみ

[106: 匿名さん]

悪徳不動産屋の売り抜けは間に合ったのかな

[107: 匿名さん]

＞１０２
売布自由が丘って、どこが事業主なのですか？

[108: 匿名さん]

たぶん山手台から早々に手を引いたところだよ
ゴミの後始末任せてね

[109: 匿名さん]

売布の新分譲地は、三井物産のグラウンドを東京の悪徳不動産屋が買い取って、近隣住民を脅かして開発可能になった所だよ。

三井物産のグラウンドは用途地域が市街化調整区域なので住宅開発はできないのだが、このままだと市街化調整区域でも可能な動物霊園にするとか資材置き場になる可能性が高い近隣住宅地の住民に不安を与えて、周辺自治会側が行政に用途地域を陳情して宅地ににしてほしいという要望を言わせる事で、市議会で用途地域の市街化区域への変更が可決され、開発が可能になったきなくさい利権の匂いがする案件。悪徳不動産屋は大手デベロッパーに転売して現在開発中。