阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[561: 匿名はん]

私も、もし山手台南部を高い時に買ってしまっていたとしたら、
この方と同じように「乱開発だ！」などと難癖つけ続けていたかもしれません。
ですから、それぞれのお立場がそうさせるのであって決して理解できないような言動ではありません。
阪急さんも既存住民さんにそれなりのご配慮はすべきかと存じます。

[562: 匿名]

70～80坪で1000万円もしないような地方では、40～50坪の分譲地なんて存在しない。
65～70坪1500万、50坪1300万だったら、誰もが65～70坪を選ぶ。
ようするに日本人は50坪を好む、50坪のニーズが高いなどという妄想は業者の都合の良い捏造でしかない。
土地を高めで売りつける事が見込めるケースでは、悪徳業者は想定顧客層がぎりぎり買える値段を足下見て50坪台に設定するから、客は泣く泣くそれを選ばざるを得ないというだけ。
山手台北部だって、56坪2500万でコンクリむき出しのギューギュー街区のすぐ横に65～70坪で2600～2700万でちゃんと擁壁が景観に配慮された街区があれば、全員が後者を選ぶ。
わざわざ、ゆとりが無く建て込んで街並みも日当たりも建築制限も庭も住環境も全てにおいて劣るほうを好む人はいない。
そもそも山手台は平均以上を謳って、貴重な山を削るからにはどこよりも美しい街並みをつくって緑も山並みと調和するよう回復させて地域に貢献するといって開発の手を入れた場所。

×50坪のニーズが一番大きい
○50坪の区割りにすれば（最も高い坪単価で売却可能で）利益を最大化できる　※建売屋の平地の敷地細分化と同じ原理

宝塚市の一種低層の総平均＝70～75坪

[563: 購入検討中さん]

山手台の平均＝６３坪

今の時代じゅうぶんだよね。

[564: 住まいに詳しい人]

>>557
ぜんぜん擁護になってませんね。
検索で出てこないからまともな開発って、アタマ大丈夫ですか？
西宮市や芦屋市の大阪平野に面した山麓部は標高150m以上のエリアは全て平均100坪以上で
緑の保全や回復や山並みとの調和に配慮した未来の日本人に見られても恥ずかしくない
開発になっています。

大阪平野に面した緑の保全対象であった山並みの標高300m近い山の上で50坪の区割り
（駐車場2台とって家と通路を確保すればまとまった庭や緑化スペースなど殆ど無し）が
乱開発でないまともな開発だというなら、あなた（悪徳不動産業者）は業界の論理に
染まった醜い人種だという事です。

いくら強がっても、大阪平野に面した標高200m超のエリアで、平均50坪台で高い擁壁も
仕上げ無しのむき出し（コンクリート）で、数百区画超の開発など山手台以外に
たったの1例も存在しないのに、それがまともだという根拠を述べる事はできないでしょうね。

鬼の首をとったように得意げにあげつらっていた五月台3丁目は標高がずっと低いし、間地石の
景観に配慮した勾配擁壁で仕上げ無しのコンクリート垂直擁壁ではすからね。

山手台以外に1例でもあるというのならはやく挙げられたらどうですか
＞大阪平野に面した標高200m超エリアで数百区画の平均50坪台コンクリむき出し分譲地

例示できないならまさに山手台北部は
「前代未聞（過去に一例も存在しない）」の開発だとあなたも認めた事になりますよ。

まぁ実際に存在しませんから、逃げ回って詭弁をふりかざるだけで挙げられないでしょうね（笑）

[565: 住まいに詳しい人]

北部の標高200m以上のエリアだけで平均65坪あって無電中や自然石などで付加価値を取り入れているのならともかく、ぜんぜん立地も仕上げも街並みもかけ離れた（標高80～150m程度）南部を同じ街として計算に入れるのはおかしな話。

しかも今の時代も何も、今は住宅や宅地が不足しておらず地価も安くなっているからこそ、わざわざ貴重な山の上を削るならゆとりある区割りで平均より遥かに各宅地の緑を回復させて山並みと調和させるのが社会的責務。

それが無理なら、開発じたいをやらなければいいだけ。無理に山を削る大義などまったく無いし、実際に山手台北部で何の変哲も無い陳腐な宅地を大量に供給する事により、需給環境が著しく悪化し、他のニュータウンや山腹部に住む宝塚市民の資産にも深刻な悪影響を与えている（旧ニュータウンの暴落は、山手台と旧ニュータウンと直接バッティングしていなかった東3丁目までは見られなかったここ数年の現象）。

[566: 匿名さん]

自分に都合の良い数値や条件を勝手に設定して乱開発だなんて言っても誰も信用してないですよ。

山手台が乱開発だなんて言ってるのは貴方だけですから。

他にそんなこと指摘している方がおられるならそれこそ挙げられたらどうですか？

例示できないならまさに山手台は乱開発だなんて貴方以外に誰も思っていないということです。

まぁ実際にそんな主張されてる人も機関も組織も存在しませんから、

逃げ回って詭弁をふりかざるだけで挙げられないでしょうね（笑）

[567: 匿名さん]

田舎の方が土地が無駄に広いのは、使わない土地を更地で放置して物置き代りに使ってもそれが普通だからね。山手台あたりでそれやったら近所迷惑。だから手入れの要らない50坪が人気なんだよ。ネガは発想が古いんだよな。

[568: ご近所さん]

まぁどんだけアンチが詭弁で言い訳しても山の上50坪が乱開発なのは疑いようがない事実やからな

大阪平野に面した貴重な山並みを上のほうまで人口減少のこのご時勢にどうしても削ると言うなら最低250㎡～ぐらいで（もちろん擁壁はコンクリートむきだしではなく）どうにか一定程度はまともな開発とぎりぎり言える立地ちゃうか＞海抜200～300mエリア（もともとは開発禁止で山麓緑地帯保護地区）

[569: 匿名さん]

中山台は間違いなく乱開発（平野に面した北摂・長尾山地を海抜400m弱まで単なるニュータウン開発の為に山を削っているような異常な自治体は大阪圏で宝塚市だけなのは紛れも無い事実なので言い訳しようがない）だが、それでも山の上にいくほど区割りを大きくするなど最低限の良心は見られるし一定景観に配慮されている。

山手台ビューノ・クレアスと同じ海抜（海抜220～260m）の近隣エリア

宝塚市中山桜台2～4丁目
http://goo.gl/maps/RaLGb
http://goo.gl/maps/zBshF
65～400坪（平均75坪超）

宝塚市ゆずり葉台2丁目
http://goo.gl/maps/f2AUB
平均150坪超

西宮市鷲林寺南町・剣谷町
http://goo.gl/maps/UyjEj
http://goo.gl/maps/nxj9c
平均150坪超

近畿最悪（ワースト）の乱開発山麓破壊都市として有名な宝塚市内ですら、標高200mエリアで50坪の区割りなんて山手台北部を除いて存在しません。

[570: マンコミュファンさん]

>>563
標高数十mの麓（山の中腹ではなく山手ね）ですら宝塚の第一種低層エリアは
平均70坪ぐらいある（昭和30年代頃までの昔の開発はまともだったから）のに、
より高い環境配慮が求められる山の上で平均63坪がまともなわけないでしょ。

それにこのまま山手台が最終まで（残り1000区画ぐらいかな）平均50坪台の分譲を
強行すれば、100歩譲って北部とぜんぜん標高の違う平均70坪の南部（西1～2丁目、東2～3丁目）
を計算に算入する事を認めたとしても、最終的な平均値は60坪切るでしょ。

[571: 匿名さん]

本当に乱開発だと思うのでしたら、ここで何年間も言い続けるだけではなく

兵庫県議会か宝塚市議会へ請願書もしくは陳情書を提出されたらいかがですか？

地元では山手台が乱開発だなんて声はいっさい耳にしませんから

署名が集まるかどうか分かりませんが

陳情書でしたら議員の紹介が不要ですから貴方１人でも提出可能ですよ。

[572: 匿名さん]

山手台は単なる宅地分譲ではなく、宅地が不足していない時代に山を削るからには、どこよりも美しい日本中がお手本とする街づくり、使い捨てではない世代をこえてうけつがれ愛される街づくりをすると正式に掲げていた（今も掲げている）開発です。

新品であること以外に何一つ特徴も無い単なる50坪の宅地を、山を破壊して大量にばらまいて、既存の住宅地や昭和のニュータウンの世代交代を阻害して、過疎化や空き家の増加傾向を悪化させ、広く宝塚市民の資産価値をも暴落させて無駄に市街地を広げて自然を破壊する行為が乱開発でないなら、乱開発なんてこの世に存在しませんね。

アンチはこの正論から逃げ回っているからまったく（自演以外では）賛同を得られないんでしょうね。

仮に山手台がまっとうな開発なら、これから人口減少時代を迎え既に宅地がじゅうぶんに余っているこのご時勢に、これからもどんどん山の標高300m級エリアを削り倒して、古い街を使い捨てにしながら、緑の回復が平均以下の50坪宅地のニュータウンをどんどん開発するべきだという話になりますよ。それはやめるべきだ、でも山手台だけはまともだというのでは論理破綻です。

アンチはこの核心的な疑問にきちんと答えるべきでしょうね。

[573: 匿名さん]

今の時代に山のてっぺん（大阪平野から見える緑地保全や景観上重要な標高250m級の山肌）を削って

緑や景観の回復に無配慮な平均50坪台の狭小区割りにする山手台北部の路線がまともな開発だと

正論ぶって開発の正当性をふりかざすなら、山手台と類似の例を出すべきでしょうね。

まともな開発なら、同様の例が存在しないわけがありませんからね。

どこにあるのですか？　大阪平野に面した北摂長尾山系や六甲山系の標高200mをこえる山の上で
コンクリートむき出しで平均50坪台で数百区画以上の大規模開発の街が。

[574: 匿名はん]

そんなに貴方がご自分の主張に自信があるのなら200mだからどうとか150mだからどうだとか、
その貴方の珍論が通用するかどうか署名集めるなり陳情書提出するなりやってみたらいかがでしょうか？

[575: 匿名さん]

まともな神経してたら、乱開発なんて誰でもわかる。
阪急関係者ですら本音を語る場では、もう人口減少で大規模開発の正当性が無くなった
この時代に山を切り開いて無秩序に市街地を広げるニュータウン開発＝社会悪であると
正直に正論をぶっちゃけている。

http://web.pref.hyogo.lg.jp/governor/documents/000151388.pdf

>>＜都市の開発の方向性＞
>>・市街地を拡張する形での新規大規模開発はほとんどなくなり、都市内の低未利用地の
>>開発が中心に。
>>−『新規大規模開発は打ち止め』
>>今後は、彩都（大阪府茨木市、箕面市）、山手台（宝塚市）といったような大規模な新
>>規開発はなくなっていく方向。（阪急不動産㈱）

[576: 匿名さん]

>>まともな神経してたら、乱開発なんて誰でもわかる。


その割にはいくら検索してもこのスレ以外はいつまで経っても全くヒットしませんね。

誰でもわかるほどの酷い乱開発ならメディアも取り上げてくれると思うので

VOICEの憤懣本舗とかに言ってみたらどうでしょうか？

[577: 匿名さん]

①家や宅地がもう余っている時代に、単なる宅地を増やす為に山を切り開き市街地を広げる行為は弊害も大きく社会悪そのもので持続可能な社会システムを脅かす乱開発に他ならない

②大都市圏に貴重な緑の景観を与えている山並みをむやみに削るべきではない　人口減少時代に標高200～300mに達するような山の上まで削るなどもってのほか

③何らかの理由によりどうしても山を削るなら平地とは比較にならない緑の回復へ配慮した区割りや景観配慮や自然との調和への配慮が必須

これらは既にまともな人間の間では、社会的合意（コンセンサス）が得られている常識だわな。

その上で、山手台だけは山のてっぺんを削り倒して50坪かつかつで緑貧しいコンクリートむきだし分譲地にしても『乱開発ではない』『日本中がお手本とする美しいまちづくり（≒日本全国が見習うべき素晴らしい開発だ）』と言い張るなら、それ相応の論理が必要だね。

[578: 匿名さん]

なにより山手台の住民間で乱開発だなんて話し聞いたことないです。

まず住民間で盛り上げることが必要でしょうね。

[580: 匿名さん]

高値で大損した人が八つ当たりしてる見たいでみっともないよ。