阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[521: 匿名さん]

>ようするに行き着くとこは
>『中山台のみならず市全体のバス便エリアにも深刻な悪影響、地価の下落をもたらしています。』
>なんですね。
>結局この運動の目的は自己の資産価値保全が目的なんですね。

そうです。
それと、住宅地が拡がることが、インフラ整備や住民サービス等の質・量低下につながるからという不満もあるようです。

自分達は現役時代にたくさん納税したのだから、引き続き高レベルの住民サービスを受けて当たり前という考えが前提にあるのだと思いますが、現在の社会基盤を支えているのが現役世代、特にこれから住宅を購入する世代の納税があってこそ、という点は無視しているようです。
その世代のニーズに合った住環境を既存住宅地で提供できず、結果としてニュータウンや乱立マンションに流れているだけ(安易な開発がずっと許容されてきた行政システムの欠陥も問題だが)。単に敷居を上げて転入者を減らすだけでは、社会基盤の維持が困難になる時期が速まるでしょうね。

[522: 匿名さん]

＞じゃあ１次取得者にとってはもっと下がればイイ♪

＞下がりきったところで中山台かオールド山手台の中古なりニュー山手台なり大底買いすればイイね♪

＞阪急さん、改めて50坪開発に大賛成です♪


( ・∀・) ｲｲﾈ！

[523: 匿名さん]

まぁ確かに宝塚の凋落はハンパないですからね。

沿線の電鉄デベロッパーに求められているのは範となる開発をする事ですが、その阪急が山の上でチープなコストダウン路線に走っているというという事は、もう宝塚は、手遅れ、終わりだという事でしょう。

余裕がある市民はどんどん宝塚から逃げ出していますからね。

[524: 匿名さん]

少なくともこの東3丁目までの山手台は、この20年間の宝塚の中では一番マシな開発をしていたし、
宝塚のブランド維持の為に開発をリードしようという心意気が一定程度はあった。

それがなくなった（阪急ですら吹っ切れて使い捨てコストダウン路線に走った）という事は、
阪急ですら宝塚はもう見限って、本格的に売り逃げ、使い捨て、在庫処分に走っているって事。

ジオタワー宝塚の大失敗も関係しているだろうけどね。

[525: 住まいに詳しい人]

小さい土地が人気があるのではなく、50坪台の土地を注文住宅を建てる平均層が土地代に出せるぎりぎり上限ぐらいの値段に足元見て設定しているから、大きめの土地は買えず小さい土地を選ばざるを得ないだけ。

不動産仲介市場で、大きめの土地が、小さめの土地と同じ坪単価で売れない（下落率が高い）のも当たり前。

総額が高くなると買える層が減るから、坪単価をディスカウントしないと売れないだけの話であって、人気不人気の話ではない。

歴史のある邸宅地で周辺環境を無視して大きい土地を最低基準ぎりぎりまで細分化（いわゆるミニ開発）すれば、買える人間が増えるので、環境に配慮したまともな分譲より遥かに売りやすいし実際売れるが、それは小さい土地やミニ開発の人気があるという事ではなく、事情につけこんだ悪徳ビジネスにすぎない。

わざわざゆとりある住環境を求めて不便なバス便エリアに住むのに、土地ができるだけ小さいゆとりも緑も少ない街のほうが良いなんて人はいない。

同じ条件、同じ価格帯だったらほぼ全ての人間はちゃんと庭や緑や建物間のゆとりがあり、日当たりや建築の制約も少なく成熟後に街が美しくなる平均65～75坪の街を選ぶ。

土地を小さくしているのは、できるだけ高い坪単価で売りさばきたい業者の都合のみ。
2500万円で45～55坪の土地をわざわざ選ぶ人わけがない。

[526: 匿名さん]

仰る通りです。100%業者の都合と足下見た販売手法によるもの。

山のてっぺんのバス便エリアなのに、家が敷地境界から規定の1mぎりぎりしか
セットバックしていないような狭い区画が大半の分譲地が乱開発でないまともな
開発のわけないですし、そういった環境をわざわざ好む人なんて存在しませんからね。

[529: 匿名さん]

>>523

>余裕がある市民はどんどん宝塚から逃げ出していますからね。

それが、中山台はじめ宝塚の既存ニュータウンの地価が下落している主原因では？
買いたい人が増える要因が見当たらない一方で、売りたい人が増えれば、そりゃ不動産相場は下落して当然。

[530: 匿名さん]

阪急さん。

既存住民さんの資産価値保全運動に惑わされることなく

自信を持ってビューノ・クレアスのニューファミリー路線を是非とも堅持して下さいね！

よろしくお願い致します！

[531: 正論]

仮にアンチの暴論・珍論が正しいと仮定して、既に良好な宅地余り家余り＆これからの猛烈な

人口減少超少子高齢化社会（ファミリー向け住宅需要激減、宅地需要激減）のこのご時世に、

とんでもない山の上の自然をわざわざ大規模に破壊して新品である事以外に何の取り柄も無い

50坪台のコストダウン密集ニュータウンを開発する事に社会的な正当性があるのであれば、

これからも古いニュータウンを犠牲にし使い捨てにしながら、（もちろん山手台自身、西4丁目や

ビューノ等も古い街になった25～30年後に用済み、使い捨てにして）、どんどん山を更に

削って市街化区域を広げて、現役世代に何の変哲も無いただの新品宅地を供給する為だけに

新規ニュータウンを開発していくのが善であり、社会にとって正しいという事になる。



これ以上の大規模に山を削る開発は社会悪だ、でも山手台だけは例外的にOKというのでは論理が
破綻しており筋が通らない。


ようするにアンチの詭弁（山の上の手抜きコンクリ金儲け50坪擁護）ははなから無理筋だって事。

[532: 匿名さん]

今まで重要な指摘が無いみたいやけど
宝塚の昭和40～50年代に開発されたバス便エリアや山腹住宅地
（中山台、逆瀬台、青葉台、光が丘、売布きよしが丘、仁川高丸etc）
が暴落、投売り状態になっているのは、需要が無いからちがうよ。

宝塚のバス便エリアや山手の環境の良い一種低層エリアに家建てて
住みたいという需要は今も昔も常にあるし、別に急に相対的な人気が
急落して不人気になったわけじゃあない。

需要はあるけども、それを供給（死去、家老朽化による転出、高齢による
老人ホームや平地マンションへの転出等）が完全にカバーしきれる状況。

その状況で、新規に山を削って大規模な分譲地（山手台）によって
大量の宅地が供給されているから、需給バランスが大幅に悪化して
値崩れしているってのが暴落の理由。

住宅が不足していない時代に、山を削って得られる現役世代住民は、
新しい街を開発したから得られた住民ではない。
もともと一定はある需要が、他の街を犠牲にしてそこに吸収されたに
すぎない。
宝塚が獲得できる現役世代人口は、今までの失敗や凋落も含めた
現在の等身大のブランド力や都市の競争力で決まり、山を乱開発で
切り開いたからといって増えるものじゃない。弊害しかない。

[533: 匿名さん]

ごく一部の既存住民さんの緑地保存に名を借りた資産価値保全要求に屈して

山を削って昭和的発想のバブリー宅地を新たに造成することこそ反社会的です

これ以上、山を削るのなら少しでも多くの人達に宅地を供給することこそ企業には求められています。

そう言った観点から現在のビューノ・クレアス路線を今後もしっかり継続していって欲しいものです。

[534: 匿名さん]

既存ニュータウンに魅力が感じられないから、まっさらな新しい住宅地しか通用しないのか、

既存ニュータウンの中古と価格的にバッティングする住宅地の大量供給で価値が薄まっているのか

不便な山腹にわざわざ中古で買うほど、今の宝塚の住環境は良くないし、西宮や伊丹と環境面で差がないのなら、より便利なそちら方面を選ぶ人が多くなるのは自然な流れ。
(新たに住まいを求める人だけでなく、宝塚に家を購入して住み替えを検討する人もそういう考えになるはず)
だから、供給>需要の状態となってそれが地価下落の形で現れる。
この傾向はここ数年で急に表面化したものではないはずだから、山手台が需要-供給のバランス悪化に拍車をかけていることはあっても、周辺地域の地価をはじめとした価値下落の根本的原因かと言えば、ちょっと違うと思う。

[535: 匿名さん]

30年前の尼崎北部の開発によく似てるね
あっちは平地
こっちは山の中っていう差はあるけどね

[536: 匿名]

宝塚の古い住宅地が売れない理由は
魅力が無いのは勿論だが同じような
条件の土地が大量に供給され需要と
供給のバランスで売れてない。

中古の車と新車を検討する人は少数です。中古は中古、新車は新車で検討します。

住宅はさんざん書かれてますが、どんな街かが大切なわけで古い宅地は自分の家が新築でも周りが古ければ街としては古い。

試しに中山台で500戸位ブルドーザーで潰して造成し直せば売れるよ。

山手台と彩都とかを検討中の層が選択肢に入れるからね。

今中山台を検討中の人は逆瀬台とか萩原台とかバスで行く古い宅地を比較しているわけだから。

もしも、山手台の購入層が中古と新築を検討するなら5000万から6000万の雲雀丘とか池田室町とか北千里、豊中の上野辺りの中古が対象になるんじゃないの？

[537: 匿名さん]

中山台とか逆瀬台の古い中古戸建って70～80坪の古家も50坪の古家もたいして値段変わらないんだね。

やはり大きな土地ほど暴落するんだね。

家が有り余ってる時代とか言われてるけど一方では家族の人数も減ってるんだからそんな大きな宅地は必要ないし、

求められていないじゃないかな？

山手台南部も北部も将来オンボロになったらたいして値段変わらなくなりそうだな。

だから山手台ビューノやクレアスの路線は決して間違ってないと思うし、むしろコスパは高いかも。

[538: 匿名さん]

20年も経てば萩原台みたいになるだけの話

[539: 匿名さん]

【新規分譲】宝塚市山手台東5丁目(クレアス)
土地面積：239.6㎡(72坪) 価格：3286万円(坪45.3万) 造成済み整形地(法面無し) 山本駅3200m 標高250～300m

【売出物件】西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪) 価格：3200万円(坪27.4万) 造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m

【取引履歴】西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪) 価格：3400万円(坪18.9万) 造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m

※国交省土地総合情報　取引時期：平成24年第4四半期

[540: 匿名]

山手台
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...

やはり良好な宅地がじゅうぶん余っている家余り時代（需要に対して既に供給がじゅうぶん）
にわざわざ山の上を自然破壊して平均50坪台のかつかつの区割りは非常識きわまりないですね。

家が不足していない時代に大阪平野に面した貴重な山並みを無秩序に大規模破壊して
金儲け（坪単価を極限まで高くする為に）優先でぎりぎりに区画を小さくする、このような
開発がまともなわけがありません。

50坪台の土地に平均的な注文住宅を建てて駐車場2台とれば、まとまった緑化スペースなど
無いも同然で水準以上の緑の回復（標高相応の緑豊かな街並み）など実現しえないですからね。

[541: 検討中の奥さま]

＞540
＞山手台
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...


あ、すてきなおうちですねぇ。山手台のこんなおうちにすめたらなとおもいます(*^_^*)

[542: 匿名さん]

>540
いつまでも古い価値観にすがりついてもみっともないですよ。
今のニーズは、適度な広さですよ。
山手台も今の５０坪路線がこれまでで一番人気ですし、
無駄に広くて、手入れの手間や無駄な固定資産税払うのもあほくさい。
７０坪を薦める人は、人気無い西２丁目が売れなくて困ってる人？

[543: 匿名さん]

駅前商業施設・都心へのアクセスも萩原台に軍配上がるだろ

[544: 住まいに詳しい人]

＞山を削って昭和的発想のバブリー宅地を新たに造成することこそ反社会的です

きちんと景観に配慮し、山並みと調和する為にゆとりある敷地面積をとる事で緑を
回復させるという事は不変の社会的大儀であり、昭和も平成もありません。

良好な宅地が余り、家が全く不足していない時代に山の上を削るからには、山の景観や
自然環境との調和をできるだけ無視して、緑の回復が見込めないぎりぎりのレベルまで
小さい区割りにして、山の上なのに非常識なコンクリむきだし擁壁にして極限まで
コストダウンするべきなど議論の余地がありませんね。

宝塚のバス便エリアの良好な整形地は余っており需要に対して不足していないのですから
新品である事しか取り柄が無い単なる宅地を供給する為に、貴重な山の緑を削る正当性は
そもそも全くありませんし、市民や全体に与える迷惑や悪影響も大きいです。

だからこそ山手台開発では（もう山を削って大規模開発する正当性が失われつつある時代に）
山を削るからには、きちんと景観や山並みに配慮して、一世代限り使い捨てになりがちな
開発とは一線を画し、世代をこえて受け継がれるお手本となる美しい街づくりをする事で
地域に貢献するという理念を掲げて、市街化調整区域で本来開発できなかった保全対象の山を
破壊する開発許可を得たのです。

＞これ以上、山を削るのなら少しでも多くの人達に宅地を供給することこそ企業には求められています。

宅地はもう不足していません。
少しでも多くも何も、宝塚の山麓部バス便エリアには、もうじゅうぶんに宅地は余っておりリーズナブルな値段で良好な宅地を入手できます。

単なる宅地を過剰供給して、全体価値を下げるような社会悪の乱開発はまともな企業に求められていません。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[545: e戸建てファンさん]

景観がとか貴重な山並みがとかなんだかんだ綺麗事言っても、現開発に異を唱える理由が自己の資産価値保全の為って分かってると説得力ないね。

[546: 匿名さん]

貴方はそう思う。

私はそう思わない。

ただそれだけのこと。

[547: 匿名さん]

544

貴方はそう思う。

私はそう思わない。

ただそれだけのこと。

[548: ご近所の奥さま]

きちんと理念を守ってまともな開発がされた東３丁目なんかはバブリーで
もなんでもなくとても素敵な街並みになっていますもんね。

隣の家とひっつきそうなビューノと違い、建物の間に適切なゆとりがあり、
ちゃんとお庭もある宝塚らしいお宅が並んでいて素敵です。

約一名のアンチの方（北部の乱開発のみ熱烈擁護しているお方）を除けば、
実際に訪れれば100人中100人がコストダウンとお金儲けだしか考えていな
い使い捨て開発の西4丁目やビューノより、東3丁目のほうが遥かに素敵で
志も高い開発だと言うでしょう。

山並みと調和する為の緑の回復を考慮した敷地面積で、擁壁もバス通りか
ら見える場所だけ仕上げてごまかすなどではなく、全区画きちんと仕上げ
て景観にも配慮され、グリーンベルトも高木で緑豊かにする為に広めにと
られていますからね。

[549: 匿名さん]

東3丁目ってそんな良かったかな？
人それぞれですね。

[550: 匿名さん]

検討中の奥様は結局買うだけの財力がなさそうだ

[551: 匿名はん]

一人の住民さんが数年前から景観保護に名を借りて、ご自身の資産価値が下がらないように必死で頑張っておられますが
私もそのお気持ちは大変よく理解できます。
ただし若い世代の方々に山手台を手軽に提供し市税収入の安定化を図っていくこともまた重要なことです。
ですからビューノ・クレアスのニューファミリー路線を今後も堅持していくことは市全体としても不可欠でしょう。

[552: 住まいに詳しい人]

上で無責任にデタラメな事かいとるのがおるけどね、

バス便ニュータウンエリア希望者で50坪台限定ピンポイントの需要なんて存在せんよ

170～190㎡（51～57坪）と210～230㎡（63～69坪）では、外構をちゃんとやった場合のコストや固定資産税なんて殆ど変わらん
平均的な180㎡の土地にたいして、平均的な225㎡は間口や奥行きがそれぞれ1.5mほど大きくなるだけやから外構費用が大差無いのは当たり前やね
しかしこの1.5mが、平均的な注文住宅（40坪）を建てた場合の、街並み、建物間の空間的ゆとり、建物まわりのゆとり、日当たり、風通し、建築自由度（北側斜線に対する2Fの影響）などに、劇的な効果をもたらし、まったく別物といえるほど歴然とした差のある街並みになるのは常識やな　平均50坪台の分譲地と平均65～70坪の分譲地を見せたら猿でも一瞬で理解しよる

これが300坪とかになってくると、固定資産税や都市計画税が家屋用の宅地減額で1/3や1/6にならない部分の割合が大きすぎて税額が大幅に高くなったり、外構や維持費が嵩むなど大変な面も現実的に出てくるんやが、50坪台と60坪台ではそのような事はまったくあらへんからね

55坪に対して65坪の分譲地は街並みや緑化や美しさや住み心地においてはメリットしかないといっても過言やないから、55坪でコンクリむきだしの街区と65坪でちゃんと擁壁も景観に配慮している街区があったら、同じ値段で条件もだいたい同じやったら全員が後者を選ぶわな

ようするに50坪台限定の需要なんてのはもともとあらへん
誰だって本音をいえば60坪台のほうがいいにきまっとるからな

分譲地に土地から買って一次取得で注文住宅を建てるボリュームゾーン（子育て世代）が、土地代に出せるぎりぎり限界の値段を足元みて50坪台に設定すれば、デベの金儲けの効率が最もよくなるということでしかあらへんちゅうこと

市内の既存ニュータウンや既存分譲地の65～75坪クラスの土地と同じぐらいの価格帯、新品で55坪ぐらいの土地をぶつければ、新品効果（既存住民がいない街に住みたい、コミュニティができあがっていない街に住みたい、新参者になりたくないというエゴにつけこんだ商法）需要を奪えるという戦略やわな　もちろん人口減少社会でこのようなことは、社会や地域全体には大迷惑かけとるけどな

ようするに街並みや理念を犠牲にして、売却可能な坪単価を限界まで上げるためだけに土地を小さくして、自分さえ売り逃げして儲かればいいという金儲けの効率のみ追求する路線ってことやな

[553: 住まいに詳しい人]

山手台HPのトップタグ

＞宝塚市の不動産や土地をお探しなら阪急宝塚山手台クレアス・ビューノ

これがすべてを物語っとるわな
こんな文言は、数年前の東1丁目や東3丁目の分譲時にはなかったからな

凋落がすさまじいとはいえ、まだかろうじて残っている宝塚のブランド価値にフリーライドして今ある需要（宝塚市のバス便エリア、山岳エリアの転入需要）を、新品効果を使って消費者心理をつくぎりぎりの値段や面積設定にして横取りする、焼畑路線（古いニュータウンや既存分譲地の代替わりを阻害して犠牲にした焼き直しの乱開発）にシフトしたっちゅうことやな

山を削るからにはお手本となるええ街をつくって良質な住民を呼び込み地域に貢献するという、当初の理念は完全に消えうせたっちゅうことやな

[554: 匿名さん]

新しいこと以外に何一つ売りがない乱開発分譲地は、新品でなくなったらどこよりも評価が低くなる。

売り逃げしたデベだけが儲けて、全体にも社会にも悪影響を与えまくる最悪の結果。

もう供給が足りている良好な社会資本である既存のニュータウンや山麓住宅街の利活用が必要な超人口減少時代に、何の変哲も無い緑の回復も見込めない50坪の新品宅地を供給するためだけに山の上を削る行為が、正当化されるわけがないね。

仮に山手台北部の開発が社会的に正しいのであれば、これからも古いニュータウンを使い捨てにしながら、どんどん山の上を破壊して、人口が減り宅地があまりまくっている時代に市街地を広げて自然破壊していくべきだという話になる。

山手台クレアスの標高は、甲山の8～9合目に相当するが、甲山の緑を削って頂上付近まで禿にして50坪の密集分譲地を供給するべきだという話になる。

ニュータウン開発の正当性があった昭和の時代と違って、宅地余りでこれからさらに余る今の時代に単なる宅地を供給するためだけにこれ以上山を削る乱開発は反対だ、でも山手台だけは別枠で例外的にOKというのでは筋が通らない。

[555: 匿名さん]

アンチがどんだけ破綻した論理で擁護しても、大阪平野に面した貴重なグリーンベルトを構成する山並みの海抜200～300m級エリアで、コストダウンするための景観に無配慮な非常識なコンクリート剥き出し擁壁で平均50坪台の区割りが500区画密集している開発なんて、山手台北部（西4丁目、東5丁目）以外にたったの一例も存在しない。

それだけ『非常識で異様な乱開発』だという事。

[557: 匿名さん]

＞それだけ『非常識で異様な乱開発』


それだけ非常識で異様な乱開発って言う割には県議会でも市議会でも議題にすら上ったことないですし

テレビや新聞で取り上げられたこともないです。

ネットでいくら検索しても出てきませんし

なにより地元でもそんな話し聞いたことないですね。

[558: 匿名さん]

50坪と60坪で60坪が良いとは言えんよ。60坪台の土地買って庭に芝生植えたけど、手間が結構大変。それなりに手入れしないとみっともないし。最初は良くても3年もすれば50坪の方が良かったと後悔したね。50坪にシンボルツリーだけ植えるぐらいが丁度良い。今の山手台が人気なのは仕方ないね。

[559: ご近所さん]

>>549
最近分譲された街区では街並みは

東1丁目・東3丁目＞＞＞【平均的な普通のニュータウンの壁】＞＞＞西4丁目＞ビューノ

ですね。
実際に街区を歩き比べれば一目瞭然で、街の美しさや魅力に大きな隔たりがありますからね。
おそらく阪急不動産の山手台関係者ですら、正直にそれは認めると思います。
それぐらい違いますから。

[560: ご近所さん]

このスレで乱開発を擁護している業者（自称検討中の奥様）ではない一般人であれば
誰もがそう感じるのは当然でしょうね。

ビューノなど山手台北部は、通常とは比較にならない別荘地なみの景観配慮や環境との

調和が求められる山の高標高エリアの貴重な自然を

『昭和のニュータウン開発と異なり、単なる宅地を供給する為に山を削る大儀が社会的に
皆無で、これから人口激減時代を迎え、良好な宅地が同一エリアにもうじゅうぶん既に
余っている時代に』

大規模自然破壊して人工改変した立地なのに、ごく普通のニュータウンにすら見劣りする
極限までコストを削った造成で、区画も山の上にあるまじき狭小区割りで、景観や環境や
緑の回復を犠牲にしたモラル無き開発ですからね。

[561: 匿名はん]

私も、もし山手台南部を高い時に買ってしまっていたとしたら、
この方と同じように「乱開発だ！」などと難癖つけ続けていたかもしれません。
ですから、それぞれのお立場がそうさせるのであって決して理解できないような言動ではありません。
阪急さんも既存住民さんにそれなりのご配慮はすべきかと存じます。

[562: 匿名]

70～80坪で1000万円もしないような地方では、40～50坪の分譲地なんて存在しない。
65～70坪1500万、50坪1300万だったら、誰もが65～70坪を選ぶ。
ようするに日本人は50坪を好む、50坪のニーズが高いなどという妄想は業者の都合の良い捏造でしかない。
土地を高めで売りつける事が見込めるケースでは、悪徳業者は想定顧客層がぎりぎり買える値段を足下見て50坪台に設定するから、客は泣く泣くそれを選ばざるを得ないというだけ。
山手台北部だって、56坪2500万でコンクリむき出しのギューギュー街区のすぐ横に65～70坪で2600～2700万でちゃんと擁壁が景観に配慮された街区があれば、全員が後者を選ぶ。
わざわざ、ゆとりが無く建て込んで街並みも日当たりも建築制限も庭も住環境も全てにおいて劣るほうを好む人はいない。
そもそも山手台は平均以上を謳って、貴重な山を削るからにはどこよりも美しい街並みをつくって緑も山並みと調和するよう回復させて地域に貢献するといって開発の手を入れた場所。

×50坪のニーズが一番大きい
○50坪の区割りにすれば（最も高い坪単価で売却可能で）利益を最大化できる　※建売屋の平地の敷地細分化と同じ原理

宝塚市の一種低層の総平均＝70～75坪

[563: 購入検討中さん]

山手台の平均＝６３坪

今の時代じゅうぶんだよね。

[564: 住まいに詳しい人]

>>557
ぜんぜん擁護になってませんね。
検索で出てこないからまともな開発って、アタマ大丈夫ですか？
西宮市や芦屋市の大阪平野に面した山麓部は標高150m以上のエリアは全て平均100坪以上で
緑の保全や回復や山並みとの調和に配慮した未来の日本人に見られても恥ずかしくない
開発になっています。

大阪平野に面した緑の保全対象であった山並みの標高300m近い山の上で50坪の区割り
（駐車場2台とって家と通路を確保すればまとまった庭や緑化スペースなど殆ど無し）が
乱開発でないまともな開発だというなら、あなた（悪徳不動産業者）は業界の論理に
染まった醜い人種だという事です。

いくら強がっても、大阪平野に面した標高200m超のエリアで、平均50坪台で高い擁壁も
仕上げ無しのむき出し（コンクリート）で、数百区画超の開発など山手台以外に
たったの1例も存在しないのに、それがまともだという根拠を述べる事はできないでしょうね。

鬼の首をとったように得意げにあげつらっていた五月台3丁目は標高がずっと低いし、間地石の
景観に配慮した勾配擁壁で仕上げ無しのコンクリート垂直擁壁ではすからね。

山手台以外に1例でもあるというのならはやく挙げられたらどうですか
＞大阪平野に面した標高200m超エリアで数百区画の平均50坪台コンクリむき出し分譲地

例示できないならまさに山手台北部は
「前代未聞（過去に一例も存在しない）」の開発だとあなたも認めた事になりますよ。

まぁ実際に存在しませんから、逃げ回って詭弁をふりかざるだけで挙げられないでしょうね（笑）

[565: 住まいに詳しい人]

北部の標高200m以上のエリアだけで平均65坪あって無電中や自然石などで付加価値を取り入れているのならともかく、ぜんぜん立地も仕上げも街並みもかけ離れた（標高80～150m程度）南部を同じ街として計算に入れるのはおかしな話。

しかも今の時代も何も、今は住宅や宅地が不足しておらず地価も安くなっているからこそ、わざわざ貴重な山の上を削るならゆとりある区割りで平均より遥かに各宅地の緑を回復させて山並みと調和させるのが社会的責務。

それが無理なら、開発じたいをやらなければいいだけ。無理に山を削る大義などまったく無いし、実際に山手台北部で何の変哲も無い陳腐な宅地を大量に供給する事により、需給環境が著しく悪化し、他のニュータウンや山腹部に住む宝塚市民の資産にも深刻な悪影響を与えている（旧ニュータウンの暴落は、山手台と旧ニュータウンと直接バッティングしていなかった東3丁目までは見られなかったここ数年の現象）。

[566: 匿名さん]

自分に都合の良い数値や条件を勝手に設定して乱開発だなんて言っても誰も信用してないですよ。

山手台が乱開発だなんて言ってるのは貴方だけですから。

他にそんなこと指摘している方がおられるならそれこそ挙げられたらどうですか？

例示できないならまさに山手台は乱開発だなんて貴方以外に誰も思っていないということです。

まぁ実際にそんな主張されてる人も機関も組織も存在しませんから、

逃げ回って詭弁をふりかざるだけで挙げられないでしょうね（笑）

[567: 匿名さん]

田舎の方が土地が無駄に広いのは、使わない土地を更地で放置して物置き代りに使ってもそれが普通だからね。山手台あたりでそれやったら近所迷惑。だから手入れの要らない50坪が人気なんだよ。ネガは発想が古いんだよな。

[568: ご近所さん]

まぁどんだけアンチが詭弁で言い訳しても山の上50坪が乱開発なのは疑いようがない事実やからな

大阪平野に面した貴重な山並みを上のほうまで人口減少のこのご時勢にどうしても削ると言うなら最低250㎡～ぐらいで（もちろん擁壁はコンクリートむきだしではなく）どうにか一定程度はまともな開発とぎりぎり言える立地ちゃうか＞海抜200～300mエリア（もともとは開発禁止で山麓緑地帯保護地区）

[569: 匿名さん]

中山台は間違いなく乱開発（平野に面した北摂・長尾山地を海抜400m弱まで単なるニュータウン開発の為に山を削っているような異常な自治体は大阪圏で宝塚市だけなのは紛れも無い事実なので言い訳しようがない）だが、それでも山の上にいくほど区割りを大きくするなど最低限の良心は見られるし一定景観に配慮されている。

山手台ビューノ・クレアスと同じ海抜（海抜220～260m）の近隣エリア

宝塚市中山桜台2～4丁目
http://goo.gl/maps/RaLGb
http://goo.gl/maps/zBshF
65～400坪（平均75坪超）

宝塚市ゆずり葉台2丁目
http://goo.gl/maps/f2AUB
平均150坪超

西宮市鷲林寺南町・剣谷町
http://goo.gl/maps/UyjEj
http://goo.gl/maps/nxj9c
平均150坪超

近畿最悪（ワースト）の乱開発山麓破壊都市として有名な宝塚市内ですら、標高200mエリアで50坪の区割りなんて山手台北部を除いて存在しません。

[570: マンコミュファンさん]

>>563
標高数十mの麓（山の中腹ではなく山手ね）ですら宝塚の第一種低層エリアは
平均70坪ぐらいある（昭和30年代頃までの昔の開発はまともだったから）のに、
より高い環境配慮が求められる山の上で平均63坪がまともなわけないでしょ。

それにこのまま山手台が最終まで（残り1000区画ぐらいかな）平均50坪台の分譲を
強行すれば、100歩譲って北部とぜんぜん標高の違う平均70坪の南部（西1～2丁目、東2～3丁目）
を計算に算入する事を認めたとしても、最終的な平均値は60坪切るでしょ。