阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[521: 匿名さん]

>ようするに行き着くとこは
>『中山台のみならず市全体のバス便エリアにも深刻な悪影響、地価の下落をもたらしています。』
>なんですね。
>結局この運動の目的は自己の資産価値保全が目的なんですね。

そうです。
それと、住宅地が拡がることが、インフラ整備や住民サービス等の質・量低下につながるからという不満もあるようです。

自分達は現役時代にたくさん納税したのだから、引き続き高レベルの住民サービスを受けて当たり前という考えが前提にあるのだと思いますが、現在の社会基盤を支えているのが現役世代、特にこれから住宅を購入する世代の納税があってこそ、という点は無視しているようです。
その世代のニーズに合った住環境を既存住宅地で提供できず、結果としてニュータウンや乱立マンションに流れているだけ(安易な開発がずっと許容されてきた行政システムの欠陥も問題だが)。単に敷居を上げて転入者を減らすだけでは、社会基盤の維持が困難になる時期が速まるでしょうね。

[522: 匿名さん]

＞じゃあ１次取得者にとってはもっと下がればイイ♪

＞下がりきったところで中山台かオールド山手台の中古なりニュー山手台なり大底買いすればイイね♪

＞阪急さん、改めて50坪開発に大賛成です♪


( ・∀・) ｲｲﾈ！

[523: 匿名さん]

まぁ確かに宝塚の凋落はハンパないですからね。

沿線の電鉄デベロッパーに求められているのは範となる開発をする事ですが、その阪急が山の上でチープなコストダウン路線に走っているというという事は、もう宝塚は、手遅れ、終わりだという事でしょう。

余裕がある市民はどんどん宝塚から逃げ出していますからね。

[524: 匿名さん]

少なくともこの東3丁目までの山手台は、この20年間の宝塚の中では一番マシな開発をしていたし、
宝塚のブランド維持の為に開発をリードしようという心意気が一定程度はあった。

それがなくなった（阪急ですら吹っ切れて使い捨てコストダウン路線に走った）という事は、
阪急ですら宝塚はもう見限って、本格的に売り逃げ、使い捨て、在庫処分に走っているって事。

ジオタワー宝塚の大失敗も関係しているだろうけどね。

[525: 住まいに詳しい人]

小さい土地が人気があるのではなく、50坪台の土地を注文住宅を建てる平均層が土地代に出せるぎりぎり上限ぐらいの値段に足元見て設定しているから、大きめの土地は買えず小さい土地を選ばざるを得ないだけ。

不動産仲介市場で、大きめの土地が、小さめの土地と同じ坪単価で売れない（下落率が高い）のも当たり前。

総額が高くなると買える層が減るから、坪単価をディスカウントしないと売れないだけの話であって、人気不人気の話ではない。

歴史のある邸宅地で周辺環境を無視して大きい土地を最低基準ぎりぎりまで細分化（いわゆるミニ開発）すれば、買える人間が増えるので、環境に配慮したまともな分譲より遥かに売りやすいし実際売れるが、それは小さい土地やミニ開発の人気があるという事ではなく、事情につけこんだ悪徳ビジネスにすぎない。

わざわざゆとりある住環境を求めて不便なバス便エリアに住むのに、土地ができるだけ小さいゆとりも緑も少ない街のほうが良いなんて人はいない。

同じ条件、同じ価格帯だったらほぼ全ての人間はちゃんと庭や緑や建物間のゆとりがあり、日当たりや建築の制約も少なく成熟後に街が美しくなる平均65～75坪の街を選ぶ。

土地を小さくしているのは、できるだけ高い坪単価で売りさばきたい業者の都合のみ。
2500万円で45～55坪の土地をわざわざ選ぶ人わけがない。

[526: 匿名さん]

仰る通りです。100%業者の都合と足下見た販売手法によるもの。

山のてっぺんのバス便エリアなのに、家が敷地境界から規定の1mぎりぎりしか
セットバックしていないような狭い区画が大半の分譲地が乱開発でないまともな
開発のわけないですし、そういった環境をわざわざ好む人なんて存在しませんからね。

[529: 匿名さん]

>>523

>余裕がある市民はどんどん宝塚から逃げ出していますからね。

それが、中山台はじめ宝塚の既存ニュータウンの地価が下落している主原因では？
買いたい人が増える要因が見当たらない一方で、売りたい人が増えれば、そりゃ不動産相場は下落して当然。

[530: 匿名さん]

阪急さん。

既存住民さんの資産価値保全運動に惑わされることなく

自信を持ってビューノ・クレアスのニューファミリー路線を是非とも堅持して下さいね！

よろしくお願い致します！

[531: 正論]

仮にアンチの暴論・珍論が正しいと仮定して、既に良好な宅地余り家余り＆これからの猛烈な

人口減少超少子高齢化社会（ファミリー向け住宅需要激減、宅地需要激減）のこのご時世に、

とんでもない山の上の自然をわざわざ大規模に破壊して新品である事以外に何の取り柄も無い

50坪台のコストダウン密集ニュータウンを開発する事に社会的な正当性があるのであれば、

これからも古いニュータウンを犠牲にし使い捨てにしながら、（もちろん山手台自身、西4丁目や

ビューノ等も古い街になった25～30年後に用済み、使い捨てにして）、どんどん山を更に

削って市街化区域を広げて、現役世代に何の変哲も無いただの新品宅地を供給する為だけに

新規ニュータウンを開発していくのが善であり、社会にとって正しいという事になる。



これ以上の大規模に山を削る開発は社会悪だ、でも山手台だけは例外的にOKというのでは論理が
破綻しており筋が通らない。


ようするにアンチの詭弁（山の上の手抜きコンクリ金儲け50坪擁護）ははなから無理筋だって事。

[532: 匿名さん]

今まで重要な指摘が無いみたいやけど
宝塚の昭和40～50年代に開発されたバス便エリアや山腹住宅地
（中山台、逆瀬台、青葉台、光が丘、売布きよしが丘、仁川高丸etc）
が暴落、投売り状態になっているのは、需要が無いからちがうよ。

宝塚のバス便エリアや山手の環境の良い一種低層エリアに家建てて
住みたいという需要は今も昔も常にあるし、別に急に相対的な人気が
急落して不人気になったわけじゃあない。

需要はあるけども、それを供給（死去、家老朽化による転出、高齢による
老人ホームや平地マンションへの転出等）が完全にカバーしきれる状況。

その状況で、新規に山を削って大規模な分譲地（山手台）によって
大量の宅地が供給されているから、需給バランスが大幅に悪化して
値崩れしているってのが暴落の理由。

住宅が不足していない時代に、山を削って得られる現役世代住民は、
新しい街を開発したから得られた住民ではない。
もともと一定はある需要が、他の街を犠牲にしてそこに吸収されたに
すぎない。
宝塚が獲得できる現役世代人口は、今までの失敗や凋落も含めた
現在の等身大のブランド力や都市の競争力で決まり、山を乱開発で
切り開いたからといって増えるものじゃない。弊害しかない。

[533: 匿名さん]

ごく一部の既存住民さんの緑地保存に名を借りた資産価値保全要求に屈して

山を削って昭和的発想のバブリー宅地を新たに造成することこそ反社会的です

これ以上、山を削るのなら少しでも多くの人達に宅地を供給することこそ企業には求められています。

そう言った観点から現在のビューノ・クレアス路線を今後もしっかり継続していって欲しいものです。

[534: 匿名さん]

既存ニュータウンに魅力が感じられないから、まっさらな新しい住宅地しか通用しないのか、

既存ニュータウンの中古と価格的にバッティングする住宅地の大量供給で価値が薄まっているのか

不便な山腹にわざわざ中古で買うほど、今の宝塚の住環境は良くないし、西宮や伊丹と環境面で差がないのなら、より便利なそちら方面を選ぶ人が多くなるのは自然な流れ。
(新たに住まいを求める人だけでなく、宝塚に家を購入して住み替えを検討する人もそういう考えになるはず)
だから、供給>需要の状態となってそれが地価下落の形で現れる。
この傾向はここ数年で急に表面化したものではないはずだから、山手台が需要-供給のバランス悪化に拍車をかけていることはあっても、周辺地域の地価をはじめとした価値下落の根本的原因かと言えば、ちょっと違うと思う。

[535: 匿名さん]

30年前の尼崎北部の開発によく似てるね
あっちは平地
こっちは山の中っていう差はあるけどね

[536: 匿名]

宝塚の古い住宅地が売れない理由は
魅力が無いのは勿論だが同じような
条件の土地が大量に供給され需要と
供給のバランスで売れてない。

中古の車と新車を検討する人は少数です。中古は中古、新車は新車で検討します。

住宅はさんざん書かれてますが、どんな街かが大切なわけで古い宅地は自分の家が新築でも周りが古ければ街としては古い。

試しに中山台で500戸位ブルドーザーで潰して造成し直せば売れるよ。

山手台と彩都とかを検討中の層が選択肢に入れるからね。

今中山台を検討中の人は逆瀬台とか萩原台とかバスで行く古い宅地を比較しているわけだから。

もしも、山手台の購入層が中古と新築を検討するなら5000万から6000万の雲雀丘とか池田室町とか北千里、豊中の上野辺りの中古が対象になるんじゃないの？

[537: 匿名さん]

中山台とか逆瀬台の古い中古戸建って70～80坪の古家も50坪の古家もたいして値段変わらないんだね。

やはり大きな土地ほど暴落するんだね。

家が有り余ってる時代とか言われてるけど一方では家族の人数も減ってるんだからそんな大きな宅地は必要ないし、

求められていないじゃないかな？

山手台南部も北部も将来オンボロになったらたいして値段変わらなくなりそうだな。

だから山手台ビューノやクレアスの路線は決して間違ってないと思うし、むしろコスパは高いかも。

[538: 匿名さん]

20年も経てば萩原台みたいになるだけの話

[539: 匿名さん]

【新規分譲】宝塚市山手台東5丁目(クレアス)
土地面積：239.6㎡(72坪) 価格：3286万円(坪45.3万) 造成済み整形地(法面無し) 山本駅3200m 標高250～300m

【売出物件】西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪) 価格：3200万円(坪27.4万) 造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m

【取引履歴】西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪) 価格：3400万円(坪18.9万) 造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m

※国交省土地総合情報　取引時期：平成24年第4四半期

[540: 匿名]

山手台
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...
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やはり良好な宅地がじゅうぶん余っている家余り時代（需要に対して既に供給がじゅうぶん）
にわざわざ山の上を自然破壊して平均50坪台のかつかつの区割りは非常識きわまりないですね。

家が不足していない時代に大阪平野に面した貴重な山並みを無秩序に大規模破壊して
金儲け（坪単価を極限まで高くする為に）優先でぎりぎりに区画を小さくする、このような
開発がまともなわけがありません。

50坪台の土地に平均的な注文住宅を建てて駐車場2台とれば、まとまった緑化スペースなど
無いも同然で水準以上の緑の回復（標高相応の緑豊かな街並み）など実現しえないですからね。