阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[504: 匿名さん]

今どき人気の無い70坪の土地を造成して、売れずに残る方が、余程社会悪ですね。みんなが期待してるのは、50坪位の適度な広さの西4丁目以降の土地ですよ。ご近所の奥さまって中古市場で全く人気のない西2丁目を買ってしもて、涙目の人？不幸に引きづりこもうと思ってもそうは行かないよ。

[505: 匿名さん]

とにかく我田引水なんです。阪急さんお願いします。南部の暴落はあなた達のせいです。私たちに責任はありません。

[506: 匿名]

西4丁目やビューノの好調な売れ行きを見ていますとあの50坪の価格が山手台全体の標準になってしまうのではないか、

中古検討者は大きな宅地を求めないので
結果、南部の宅地も北部価格に合わせて更なる下落を招くのではないか
と、疑心暗鬼にかられます。

新規需要に的確に応えるだけではなく
南部既存住民の利益にもじゅうぶん配慮した
価格設定・区割りをしてくださるようお願い致します！

[508: 検討中の奥さま]

>>497
>>阪急さん、既存住民さんの資産価値保全運動に惑わされることなく自信を持って
>>ビューノ・クレアスのニューファミリー路線を是非とも堅持して下さいね！
>>よろしくお願い致します！


私からもお願いします。
あ、貯金ならだいぶたまりましたよ！
もうすぐ夢が叶いそうです
先週みに行った時も若いファミリィが多いなァと思いましたよ
入居できる日が楽しみです
ですから今の感じで続けてくださいネ！

[510: 匿名]

山手台の最近の売れ行きをみていると
土地が広いのは果たして今のニーズに合っているのか？と思う。
よく60坪より80、100坪が良いと聞くが

管理が大変だから敬遠されてるとしか思えない。
最近の中山台とかみると80坪も100坪もあんまり土地代に差を感じない。

良く55坪と70坪が同じ値段だったらとか聞くが、植木の手入れをする面積が10坪と25坪どっちが良いか聞かれたら10坪が良いと答える人もいるだろう。

確かに、外から見れば緑が溢れる家は良く見えるが、住めば手入れが大変。
田舎の土地の広い家は結構庭は適当な家が多い。

そんな中で庭を業者に任せるようなゆとりがなければ変に広い土地は敬遠され、そんなに広い土地は要らないと言う意見もわからなくはない。
50坪そこそこに家族3～4人で120～150平米位の家のほうが、掃除の手間からしても丁度良いと考えるのは自然かも知れない。

土地は広いに越したことは無いとか、家は広ければ広い方が良いと考えるのは昭和の考え方で、そこそこの広さと手入れが楽な庭って考えが主流なのかもね。

[511: 匿名さん]

＞５１０さん

仰るとおりですね。まさしく昭和の価値観から進歩していない。


あと、過去スレにも書かれているけど、ここの最大のネックは高圧線だね。

普通の住宅地は高圧線に近い（電線直下から数十～100m以内）区画なんて、

せいぜい全体の5%ぐらいだけど、

山手台は中心部の南北の幹線道路からつねに高圧線が見えているので、

大半の住民が高圧線の圧迫感を常時イヤでも感じざるを得ないだけではなく

幹線道路を車で通過する市民や他都市、ひいては他府県民までもが常に

「宝塚山手台＝高圧線・高圧鉄塔の街」という負のイメージを抱いて通過してゆく

とんでもなく悲しい状況になっている。

[512: 匿名さん]

>>482さん

仰る通りです。

東1丁目や東3丁目の頃は、阪急不動産もきちんと掲げている開発理念を守って
景観に配慮して美しい街づくりを実践していましたし、50坪台の土地があるにしても
60～100坪以上の土地も多くあったので、平均では一定の質を保っていましたし、
実際ゆとりある美しい街並みになっています。

ここ最近の山手台開発は、明らかにコストダウン路線、ただの後先考えない乱開発化していて、
宝塚のブランド凋落とそのまま歩調を合わせているようでなんとも悲惨ですね。

ただでさえ市全体でバス便エリア、山麓部の良好な宅地余り、住宅余り（空家や廃屋の増加）が
深刻化している状況で、全く新規の大規模住宅街開発の必要が無いにも関わらず、何の変哲も無い
小さいコストダウン新品宅地が大量供給される事により、需給の悪化でよく話題になる近隣の
中山台のみならず市全体のバス便エリアにも深刻な悪影響、地価の下落をもたらしています。

[513: 匿名]

そもそも小さい土地でじゅうぶんなどと詭弁を述べている人間（業者）が、山の上に住みたがる矛盾と非常識。
既存の良好な成熟住宅街の50～70坪の土地がいくらでもリーズナブルな価格で入手できるのだから、そこに住めばいいだろう。

自分だけは新しい住宅街に住みたいという我侭とエゴの為に、既存の住宅街を使い捨て（過疎化、ゴーストタウン化）、犠牲にして、新規に山を削り続ける行為が、持続可能な社会足り得ない（無秩序な市街化区域の拡大は、行政運営に深刻な悪影響をもたらす）のは言うまでもない。

六甲山中腹や池田の五月山や西宮の甲山の標高200～300mエリアに、新規に50坪の密集住宅街をつくる行為が、乱開発でないわけがないだろう。

都市圏全体で全く住宅が不足していないこれから人口が大きく減りファミリー物件の需要が低下する家余り宅地余り時代に、社会にとって全く不要な大規模自然破壊するなら、それ相応の社会的責任が求められる。

家が全く不足していないどころか家余りの問題が重要な時代に、宝塚の山手台だけは、最大限の景観配慮と緑の回復が求められる山の上にも関わらず、宝塚の一種低層の平均にすら及ばない50坪台中心、平均50坪台（しかも土地が小さいのに駐車場スペースはあつかましく並列2台確保して環境配慮を犠牲に）の非常識な区割りの何の変哲も無い大規模自然破壊分譲地にする行為が許されるという主張がいかに非常識か良く分かる。

家余り時代にどうしても山の上を削るというのなら、麓や標高の低い山手エリアより遥かに高いレベルの緑の復元（＝区割りの広さ）が求められるのは当たり前。

[514: 匿名さん]

景観とか、緑地回復とか大義のありそうな事を振りかざしていますが、様するに行き着くとこは『中山台のみならず市全体のバス便エリアにも深刻な悪影響、地価の下落をもたらしています。 』
なんですね。
結局この運動の目的は自己の資産価値保全が目的なんですね。

[515: 匿名さん]

宝塚市の山麓部バス便エリアや旧ニュータウン全体で空家率の上昇、空地、廃屋の増加など

宅地や家が既にもう余っている（供給＞需要）全く不足していない状況下で、

新品宅地があるなら古い街は選ばないという心理につけこんで、新品である事以外に何ら価値の無い

コストダウン宅地を売って儲ける為にまた新たに山を自然破壊する行為が、世に全く不要であり全体に

とって悪影響があまりにも大きい（旧ニュータウンの更なる過疎化、空家率上昇、家が余っている状況で

宅地増加による市のバス便エリア全体の地価の下落、将来空家率の更なる上昇、無秩序な市街地拡大による

社会基盤維持の負担増）乱開発であるのは、猿でも理解できる事であり議論の余地が無い。

このド正論から逃げ続けているから、山手台アンチ（山手台を貶める事が目的なので、

乱開発チープ路線のみ擁護）は全く賛同が得られないんだよｗ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[517: 匿名さん]

＞まぁ、もともと金儲けが第一の目的で開発すると謳っていた所ではないですからね＞山手台
＞
＞もともと開発ができなかった山肌を開発可能区域にして自然を少なからず破壊して
＞大きく手を入れるからには、宝塚の長尾山麓住宅街の顔になる理念第一の素晴らしい
＞美しい住宅街をつくる事で、市や地域の価値向上に貢献する事業といっていたわけで。
＞
＞それなのに、いくらでも市内のバス便ニュータウンに空家や土地が余っている時代に、
＞その劣化コピー（土地は小さく、造成はコストダウン）で需要を食い合う新品土地を
＞大量供給し、宝塚市や地域に貢献するどころか周囲を巻き込んで地域価値、全体価値を
＞逆に下げています。
＞
＞しかも手抜きしすぎて新品である事にしか価値が無い普通のニュータウン以下のただの
＞乱開発（景観上緑の保全がきわめて重要な大阪平野に面した山麓部の標高200m超える
＞ような立地で、緑豊かな宅地への復元が見込めない平均50坪台の区割り、コンクリート
＞むき出し擁壁の数百区画規模の開発は、他に一例も存在せず）になっています。

そこが重要なポイントです。

行政の喫緊の課題である古いニュータウンの利活用、活性化、再生、転入や代替わり促進を

阻害しない、従来ニュータウンとはバッティングしない（異なる魅力や独自性や長所を持った）

分譲地をつくり新しい需要を創造する事で住民を呼び込む開発であれば、社会的な正当性が認められます。

[519: マンコミュファンさん]

全体価値の向上や回復が無いまま、無尽蔵に新株発行したら株式希薄化で価値が薄まるのと同じ。

本当に宝塚市がやらないといけないのは、長年の悪政で失われたブランド力回復の為の
投資や政策なのに、それをやらずにブランド売り飛ばしながら新株（宅地）を発行しまくって
株式希薄化で株主（市民）に大損させている状況。

[520: 匿名]

じゃあ１次取得者にとってはもっと下がればイイ♪

下がりきったところで中山台かオールド山手台の中古なりニュー山手台なり大底買いすればイイね♪

阪急さん、改めて50坪開発に大賛成です♪

[521: 匿名さん]

>ようするに行き着くとこは
>『中山台のみならず市全体のバス便エリアにも深刻な悪影響、地価の下落をもたらしています。』
>なんですね。
>結局この運動の目的は自己の資産価値保全が目的なんですね。

そうです。
それと、住宅地が拡がることが、インフラ整備や住民サービス等の質・量低下につながるからという不満もあるようです。

自分達は現役時代にたくさん納税したのだから、引き続き高レベルの住民サービスを受けて当たり前という考えが前提にあるのだと思いますが、現在の社会基盤を支えているのが現役世代、特にこれから住宅を購入する世代の納税があってこそ、という点は無視しているようです。
その世代のニーズに合った住環境を既存住宅地で提供できず、結果としてニュータウンや乱立マンションに流れているだけ(安易な開発がずっと許容されてきた行政システムの欠陥も問題だが)。単に敷居を上げて転入者を減らすだけでは、社会基盤の維持が困難になる時期が速まるでしょうね。

[522: 匿名さん]

＞じゃあ１次取得者にとってはもっと下がればイイ♪

＞下がりきったところで中山台かオールド山手台の中古なりニュー山手台なり大底買いすればイイね♪

＞阪急さん、改めて50坪開発に大賛成です♪


( ・∀・) ｲｲﾈ！

[523: 匿名さん]

まぁ確かに宝塚の凋落はハンパないですからね。

沿線の電鉄デベロッパーに求められているのは範となる開発をする事ですが、その阪急が山の上でチープなコストダウン路線に走っているというという事は、もう宝塚は、手遅れ、終わりだという事でしょう。

余裕がある市民はどんどん宝塚から逃げ出していますからね。

[524: 匿名さん]

少なくともこの東3丁目までの山手台は、この20年間の宝塚の中では一番マシな開発をしていたし、
宝塚のブランド維持の為に開発をリードしようという心意気が一定程度はあった。

それがなくなった（阪急ですら吹っ切れて使い捨てコストダウン路線に走った）という事は、
阪急ですら宝塚はもう見限って、本格的に売り逃げ、使い捨て、在庫処分に走っているって事。

ジオタワー宝塚の大失敗も関係しているだろうけどね。

[525: 住まいに詳しい人]

小さい土地が人気があるのではなく、50坪台の土地を注文住宅を建てる平均層が土地代に出せるぎりぎり上限ぐらいの値段に足元見て設定しているから、大きめの土地は買えず小さい土地を選ばざるを得ないだけ。

不動産仲介市場で、大きめの土地が、小さめの土地と同じ坪単価で売れない（下落率が高い）のも当たり前。

総額が高くなると買える層が減るから、坪単価をディスカウントしないと売れないだけの話であって、人気不人気の話ではない。

歴史のある邸宅地で周辺環境を無視して大きい土地を最低基準ぎりぎりまで細分化（いわゆるミニ開発）すれば、買える人間が増えるので、環境に配慮したまともな分譲より遥かに売りやすいし実際売れるが、それは小さい土地やミニ開発の人気があるという事ではなく、事情につけこんだ悪徳ビジネスにすぎない。

わざわざゆとりある住環境を求めて不便なバス便エリアに住むのに、土地ができるだけ小さいゆとりも緑も少ない街のほうが良いなんて人はいない。

同じ条件、同じ価格帯だったらほぼ全ての人間はちゃんと庭や緑や建物間のゆとりがあり、日当たりや建築の制約も少なく成熟後に街が美しくなる平均65～75坪の街を選ぶ。

土地を小さくしているのは、できるだけ高い坪単価で売りさばきたい業者の都合のみ。
2500万円で45～55坪の土地をわざわざ選ぶ人わけがない。

[526: 匿名さん]

仰る通りです。100%業者の都合と足下見た販売手法によるもの。

山のてっぺんのバス便エリアなのに、家が敷地境界から規定の1mぎりぎりしか
セットバックしていないような狭い区画が大半の分譲地が乱開発でないまともな
開発のわけないですし、そういった環境をわざわざ好む人なんて存在しませんからね。

[529: 匿名さん]

>>523

>余裕がある市民はどんどん宝塚から逃げ出していますからね。

それが、中山台はじめ宝塚の既存ニュータウンの地価が下落している主原因では？
買いたい人が増える要因が見当たらない一方で、売りたい人が増えれば、そりゃ不動産相場は下落して当然。

[530: 匿名さん]

阪急さん。

既存住民さんの資産価値保全運動に惑わされることなく

自信を持ってビューノ・クレアスのニューファミリー路線を是非とも堅持して下さいね！

よろしくお願い致します！

[531: 正論]

仮にアンチの暴論・珍論が正しいと仮定して、既に良好な宅地余り家余り＆これからの猛烈な

人口減少超少子高齢化社会（ファミリー向け住宅需要激減、宅地需要激減）のこのご時世に、

とんでもない山の上の自然をわざわざ大規模に破壊して新品である事以外に何の取り柄も無い

50坪台のコストダウン密集ニュータウンを開発する事に社会的な正当性があるのであれば、

これからも古いニュータウンを犠牲にし使い捨てにしながら、（もちろん山手台自身、西4丁目や

ビューノ等も古い街になった25～30年後に用済み、使い捨てにして）、どんどん山を更に

削って市街化区域を広げて、現役世代に何の変哲も無いただの新品宅地を供給する為だけに

新規ニュータウンを開発していくのが善であり、社会にとって正しいという事になる。



これ以上の大規模に山を削る開発は社会悪だ、でも山手台だけは例外的にOKというのでは論理が
破綻しており筋が通らない。


ようするにアンチの詭弁（山の上の手抜きコンクリ金儲け50坪擁護）ははなから無理筋だって事。

[532: 匿名さん]

今まで重要な指摘が無いみたいやけど
宝塚の昭和40～50年代に開発されたバス便エリアや山腹住宅地
（中山台、逆瀬台、青葉台、光が丘、売布きよしが丘、仁川高丸etc）
が暴落、投売り状態になっているのは、需要が無いからちがうよ。

宝塚のバス便エリアや山手の環境の良い一種低層エリアに家建てて
住みたいという需要は今も昔も常にあるし、別に急に相対的な人気が
急落して不人気になったわけじゃあない。

需要はあるけども、それを供給（死去、家老朽化による転出、高齢による
老人ホームや平地マンションへの転出等）が完全にカバーしきれる状況。

その状況で、新規に山を削って大規模な分譲地（山手台）によって
大量の宅地が供給されているから、需給バランスが大幅に悪化して
値崩れしているってのが暴落の理由。

住宅が不足していない時代に、山を削って得られる現役世代住民は、
新しい街を開発したから得られた住民ではない。
もともと一定はある需要が、他の街を犠牲にしてそこに吸収されたに
すぎない。
宝塚が獲得できる現役世代人口は、今までの失敗や凋落も含めた
現在の等身大のブランド力や都市の競争力で決まり、山を乱開発で
切り開いたからといって増えるものじゃない。弊害しかない。

[533: 匿名さん]

ごく一部の既存住民さんの緑地保存に名を借りた資産価値保全要求に屈して

山を削って昭和的発想のバブリー宅地を新たに造成することこそ反社会的です

これ以上、山を削るのなら少しでも多くの人達に宅地を供給することこそ企業には求められています。

そう言った観点から現在のビューノ・クレアス路線を今後もしっかり継続していって欲しいものです。

[534: 匿名さん]

既存ニュータウンに魅力が感じられないから、まっさらな新しい住宅地しか通用しないのか、

既存ニュータウンの中古と価格的にバッティングする住宅地の大量供給で価値が薄まっているのか

不便な山腹にわざわざ中古で買うほど、今の宝塚の住環境は良くないし、西宮や伊丹と環境面で差がないのなら、より便利なそちら方面を選ぶ人が多くなるのは自然な流れ。
(新たに住まいを求める人だけでなく、宝塚に家を購入して住み替えを検討する人もそういう考えになるはず)
だから、供給>需要の状態となってそれが地価下落の形で現れる。
この傾向はここ数年で急に表面化したものではないはずだから、山手台が需要-供給のバランス悪化に拍車をかけていることはあっても、周辺地域の地価をはじめとした価値下落の根本的原因かと言えば、ちょっと違うと思う。

[535: 匿名さん]

30年前の尼崎北部の開発によく似てるね
あっちは平地
こっちは山の中っていう差はあるけどね

[536: 匿名]

宝塚の古い住宅地が売れない理由は
魅力が無いのは勿論だが同じような
条件の土地が大量に供給され需要と
供給のバランスで売れてない。

中古の車と新車を検討する人は少数です。中古は中古、新車は新車で検討します。

住宅はさんざん書かれてますが、どんな街かが大切なわけで古い宅地は自分の家が新築でも周りが古ければ街としては古い。

試しに中山台で500戸位ブルドーザーで潰して造成し直せば売れるよ。

山手台と彩都とかを検討中の層が選択肢に入れるからね。

今中山台を検討中の人は逆瀬台とか萩原台とかバスで行く古い宅地を比較しているわけだから。

もしも、山手台の購入層が中古と新築を検討するなら5000万から6000万の雲雀丘とか池田室町とか北千里、豊中の上野辺りの中古が対象になるんじゃないの？

[537: 匿名さん]

中山台とか逆瀬台の古い中古戸建って70～80坪の古家も50坪の古家もたいして値段変わらないんだね。

やはり大きな土地ほど暴落するんだね。

家が有り余ってる時代とか言われてるけど一方では家族の人数も減ってるんだからそんな大きな宅地は必要ないし、

求められていないじゃないかな？

山手台南部も北部も将来オンボロになったらたいして値段変わらなくなりそうだな。

だから山手台ビューノやクレアスの路線は決して間違ってないと思うし、むしろコスパは高いかも。

[538: 匿名さん]

20年も経てば萩原台みたいになるだけの話

[539: 匿名さん]

【新規分譲】宝塚市山手台東5丁目(クレアス)
土地面積：239.6㎡(72坪) 価格：3286万円(坪45.3万) 造成済み整形地(法面無し) 山本駅3200m 標高250～300m

【売出物件】西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪) 価格：3200万円(坪27.4万) 造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m

【取引履歴】西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪) 価格：3400万円(坪18.9万) 造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m

※国交省土地総合情報　取引時期：平成24年第4四半期

[540: 匿名]

山手台
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...

やはり良好な宅地がじゅうぶん余っている家余り時代（需要に対して既に供給がじゅうぶん）
にわざわざ山の上を自然破壊して平均50坪台のかつかつの区割りは非常識きわまりないですね。

家が不足していない時代に大阪平野に面した貴重な山並みを無秩序に大規模破壊して
金儲け（坪単価を極限まで高くする為に）優先でぎりぎりに区画を小さくする、このような
開発がまともなわけがありません。

50坪台の土地に平均的な注文住宅を建てて駐車場2台とれば、まとまった緑化スペースなど
無いも同然で水準以上の緑の回復（標高相応の緑豊かな街並み）など実現しえないですからね。

[541: 検討中の奥さま]

＞540
＞山手台
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...


あ、すてきなおうちですねぇ。山手台のこんなおうちにすめたらなとおもいます(*^_^*)

[542: 匿名さん]

>540
いつまでも古い価値観にすがりついてもみっともないですよ。
今のニーズは、適度な広さですよ。
山手台も今の５０坪路線がこれまでで一番人気ですし、
無駄に広くて、手入れの手間や無駄な固定資産税払うのもあほくさい。
７０坪を薦める人は、人気無い西２丁目が売れなくて困ってる人？

[543: 匿名さん]

駅前商業施設・都心へのアクセスも萩原台に軍配上がるだろ

[544: 住まいに詳しい人]

＞山を削って昭和的発想のバブリー宅地を新たに造成することこそ反社会的です

きちんと景観に配慮し、山並みと調和する為にゆとりある敷地面積をとる事で緑を
回復させるという事は不変の社会的大儀であり、昭和も平成もありません。

良好な宅地が余り、家が全く不足していない時代に山の上を削るからには、山の景観や
自然環境との調和をできるだけ無視して、緑の回復が見込めないぎりぎりのレベルまで
小さい区割りにして、山の上なのに非常識なコンクリむきだし擁壁にして極限まで
コストダウンするべきなど議論の余地がありませんね。

宝塚のバス便エリアの良好な整形地は余っており需要に対して不足していないのですから
新品である事しか取り柄が無い単なる宅地を供給する為に、貴重な山の緑を削る正当性は
そもそも全くありませんし、市民や全体に与える迷惑や悪影響も大きいです。

だからこそ山手台開発では（もう山を削って大規模開発する正当性が失われつつある時代に）
山を削るからには、きちんと景観や山並みに配慮して、一世代限り使い捨てになりがちな
開発とは一線を画し、世代をこえて受け継がれるお手本となる美しい街づくりをする事で
地域に貢献するという理念を掲げて、市街化調整区域で本来開発できなかった保全対象の山を
破壊する開発許可を得たのです。

＞これ以上、山を削るのなら少しでも多くの人達に宅地を供給することこそ企業には求められています。

宅地はもう不足していません。
少しでも多くも何も、宝塚の山麓部バス便エリアには、もうじゅうぶんに宅地は余っておりリーズナブルな値段で良好な宅地を入手できます。

単なる宅地を過剰供給して、全体価値を下げるような社会悪の乱開発はまともな企業に求められていません。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[545: e戸建てファンさん]

景観がとか貴重な山並みがとかなんだかんだ綺麗事言っても、現開発に異を唱える理由が自己の資産価値保全の為って分かってると説得力ないね。

[546: 匿名さん]

貴方はそう思う。

私はそう思わない。

ただそれだけのこと。

[547: 匿名さん]

544

貴方はそう思う。

私はそう思わない。

ただそれだけのこと。

[548: ご近所の奥さま]

きちんと理念を守ってまともな開発がされた東３丁目なんかはバブリーで
もなんでもなくとても素敵な街並みになっていますもんね。

隣の家とひっつきそうなビューノと違い、建物の間に適切なゆとりがあり、
ちゃんとお庭もある宝塚らしいお宅が並んでいて素敵です。

約一名のアンチの方（北部の乱開発のみ熱烈擁護しているお方）を除けば、
実際に訪れれば100人中100人がコストダウンとお金儲けだしか考えていな
い使い捨て開発の西4丁目やビューノより、東3丁目のほうが遥かに素敵で
志も高い開発だと言うでしょう。

山並みと調和する為の緑の回復を考慮した敷地面積で、擁壁もバス通りか
ら見える場所だけ仕上げてごまかすなどではなく、全区画きちんと仕上げ
て景観にも配慮され、グリーンベルトも高木で緑豊かにする為に広めにと
られていますからね。

[549: 匿名さん]

東3丁目ってそんな良かったかな？
人それぞれですね。

[550: 匿名さん]

検討中の奥様は結局買うだけの財力がなさそうだ

[551: 匿名はん]

一人の住民さんが数年前から景観保護に名を借りて、ご自身の資産価値が下がらないように必死で頑張っておられますが
私もそのお気持ちは大変よく理解できます。
ただし若い世代の方々に山手台を手軽に提供し市税収入の安定化を図っていくこともまた重要なことです。
ですからビューノ・クレアスのニューファミリー路線を今後も堅持していくことは市全体としても不可欠でしょう。

[552: 住まいに詳しい人]

上で無責任にデタラメな事かいとるのがおるけどね、

バス便ニュータウンエリア希望者で50坪台限定ピンポイントの需要なんて存在せんよ

170～190㎡（51～57坪）と210～230㎡（63～69坪）では、外構をちゃんとやった場合のコストや固定資産税なんて殆ど変わらん
平均的な180㎡の土地にたいして、平均的な225㎡は間口や奥行きがそれぞれ1.5mほど大きくなるだけやから外構費用が大差無いのは当たり前やね
しかしこの1.5mが、平均的な注文住宅（40坪）を建てた場合の、街並み、建物間の空間的ゆとり、建物まわりのゆとり、日当たり、風通し、建築自由度（北側斜線に対する2Fの影響）などに、劇的な効果をもたらし、まったく別物といえるほど歴然とした差のある街並みになるのは常識やな　平均50坪台の分譲地と平均65～70坪の分譲地を見せたら猿でも一瞬で理解しよる

これが300坪とかになってくると、固定資産税や都市計画税が家屋用の宅地減額で1/3や1/6にならない部分の割合が大きすぎて税額が大幅に高くなったり、外構や維持費が嵩むなど大変な面も現実的に出てくるんやが、50坪台と60坪台ではそのような事はまったくあらへんからね

55坪に対して65坪の分譲地は街並みや緑化や美しさや住み心地においてはメリットしかないといっても過言やないから、55坪でコンクリむきだしの街区と65坪でちゃんと擁壁も景観に配慮している街区があったら、同じ値段で条件もだいたい同じやったら全員が後者を選ぶわな

ようするに50坪台限定の需要なんてのはもともとあらへん
誰だって本音をいえば60坪台のほうがいいにきまっとるからな

分譲地に土地から買って一次取得で注文住宅を建てるボリュームゾーン（子育て世代）が、土地代に出せるぎりぎり限界の値段を足元みて50坪台に設定すれば、デベの金儲けの効率が最もよくなるということでしかあらへんちゅうこと

市内の既存ニュータウンや既存分譲地の65～75坪クラスの土地と同じぐらいの価格帯、新品で55坪ぐらいの土地をぶつければ、新品効果（既存住民がいない街に住みたい、コミュニティができあがっていない街に住みたい、新参者になりたくないというエゴにつけこんだ商法）需要を奪えるという戦略やわな　もちろん人口減少社会でこのようなことは、社会や地域全体には大迷惑かけとるけどな

ようするに街並みや理念を犠牲にして、売却可能な坪単価を限界まで上げるためだけに土地を小さくして、自分さえ売り逃げして儲かればいいという金儲けの効率のみ追求する路線ってことやな

[553: 住まいに詳しい人]

山手台HPのトップタグ

＞宝塚市の不動産や土地をお探しなら阪急宝塚山手台クレアス・ビューノ

これがすべてを物語っとるわな
こんな文言は、数年前の東1丁目や東3丁目の分譲時にはなかったからな

凋落がすさまじいとはいえ、まだかろうじて残っている宝塚のブランド価値にフリーライドして今ある需要（宝塚市のバス便エリア、山岳エリアの転入需要）を、新品効果を使って消費者心理をつくぎりぎりの値段や面積設定にして横取りする、焼畑路線（古いニュータウンや既存分譲地の代替わりを阻害して犠牲にした焼き直しの乱開発）にシフトしたっちゅうことやな

山を削るからにはお手本となるええ街をつくって良質な住民を呼び込み地域に貢献するという、当初の理念は完全に消えうせたっちゅうことやな