阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[456: 匿名]

五月台と同じくらいギューギューの
山手台西4は山手台史上最大の売れ行きでしたけどねぇ、残念ながら（笑）

[458: 匿名さん]

確かに誰がどうみても乱開発ですが（標高200mの山で50坪はありえない）、すぐお隣に

昔から宝塚の２大恥さらし低民度乱開発（もうひとつはラビスタ）として地元で悪名高く評判悪い

中山台があるおかげで、山手台も甘くみられがちというのはあるかもしれませんね。

[459: 住まいに詳しい人]

よりによって宝塚市内でも大阪平野に面した山麓部全体でもワースト級の乱開発（当時だからこそありえた今だったらありえない）として昔から評判悪い中山台（標高150～380mの緑豊かな山並みを数十坪の戸建て密集ニュータウン＆大規模集合住宅地にするとんでもない乱開発）を引き合いにだして、正当化しようとしているのは論外やね。

ラビスタ宝塚を例に出して、あそこもやってるじゃないかと、また山の上削って大規模高層マンションを建てようとするようなもん。

そもそも宝塚市の昭和40年代までに開発されたまともな山手住宅地（といってもそういう所はミニ開発で、荒らされて悪化しているがそれはまた別の問題）と比べたら中山台の住宅地はぜんぜん緑豊かでもなんでもないし、山並みに調和するような緑が復元されてなどいない。
街中の一種低層と同程度（以下）の緑しか無い街並みがとんでもない山の上にある時点で異常なわけで。

山の上を乱開発した結果としてまわりを山の緑に囲まれているだけで、ニュータウン内部の住宅地部分は、とんでもない山の上にかかわらず、宝塚の阪急宝塚線以北、阪急今津線以西の標高30～100m前後の閑静な山手住宅街（御殿山、雲雀丘、雲雀丘山手、寿楽荘、武庫山、千種、仁川高台、野上など）よりむしろ緑（緑被率、緑視率）は圧倒的に少ない。

しかも時代背景が全く違う。

かつての宝塚市の山麓部ニュータウン（逆瀬台、中山台等）は、都市の住宅難を解決する、都市通勤者向けの良好な注文住宅用地不足を解消するという大義名分もあったが、今は正反対の状況。

[460: 匿名さん]

もうええて。当初と論調変わっとるがな。

[461: 匿名]

まぁ今の山手台の路線が正当性は一切無い社会に悪影響しか与えない乱開発である事に異論は無いですけど

家が不足していない、それどころか余っている時代に山を削って
大阪平野に面した貴重な緑の景観を大きく破壊するからには

従来のような単なる一世代使い捨てのニュータウンとは一線を画する

"日本中がお手本とする美しいまちづくり"
"どこよりも緑豊かでゆとりがあり山並みと調和するまち"
"いつまでも色あせない世代をこえて受け継がれるまちづくり"

を実践すると約束して開発していた場所ですから、あまりにも酷い変貌ぶりですねぇ。

[462: 匿名さん]

>>448
市内の旧ニュータウンや山麓部に家が大量に余っている（バス便エリアの空家率10%以上）時代に、そうした住宅街の
代替わりを阻害しどんどん使い捨てにしながら、新たに山を削っていく焼畑開発路線の正当性は皆無ですよ。
乱開発を進めてきた宝塚市ですらその弊害の大きさを認識して、もう山手に住宅地を広げないと都市計画マスタープランで謳っているぐらいですから。

[463: 匿名さん]

> 新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができ
> あがっている古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。 これは政
> 策的な事をやらなければ解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこ
> でも発生している事です。
>
> 古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜
> き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選
> ぶ。 この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先
> の使い捨て乱開発に走るわけです。 古いニュータウンより土地を小さくして、
> なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をす
> るぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。
>
> しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一
> 方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してき
> た市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、
> 代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大に
> よる負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には
> 成り得ない。

その通りです。

住宅が不足していない家余り時代に、山の上を削って密集狭小住宅地にしても

販売が可能である　＝需要がある　＝社会的正当性がある　＝乱開発ではない

という論法は、反社会的業者の論理です。
社会的に正当性があるのではなく、他の犠牲のもとに成り立っているのです。

[464: 匿名]

隣に50坪台の土地も多数ある中山五月台があるからかまわんやろって論法は確かにおかしいわな。

その中山台じたいが、今と異なり大阪都市圏全体で良好な宅地不足、住宅不足で社会的に自然を大規模破壊してのニュータウン開発の正当性が今と違ってあった時代とはいえ、他市ではありえないほど山肌を上までかけあがって削った宝塚の恥で昔から批判されている乱開発なのだから。

景観や環境の保全上重要な大阪平野に面した北摂山系（含・長尾連山）を標高200～400mまで駆け上がるように削って単なる密集
市街地型のニュータウンにしている例なんて宝塚市以外には全く存在せんわけで。

それでも中山台は、中山台、五月台、桜台あわせて平坦部分のみで100坪以上の緑豊かな土地が150区画（山手台は現時点で50区画未満）あるし、法面含まず60坪以上の土地がニュータウン全体区画の半数を超えているし、自然石の勾配擁壁で景観にも最低限は配慮しているわけで、平坦部60坪以上の土地すら殆ど無い上に景観無視したコンクリート剥き出しでギューギューの山手台東5丁目と比べるとまだ良心があるわな。

[465: 匿名]

ラビスタはハゲ山の修復も兼ねて行われた開発なので、結果的に良かったと思いますよ。
バブル期だったので購入者の資産価値としては厳しかったでしょうが、今でも一定水準で活発な売買がされている事を考えると、確実に支持者はいますしね。

[466: 入居済み住民さん]

No.316 by 匿名　2013-05-08 18:34:46
http://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.829703,135.369708&spn=0.001794,0.004128&oe=UTF-8&om=1&t=h&brcurrent=3,0x6000f428cbfef6bd:0x826b482e9c94db7b,1&z=19
ttp://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.829703,135.369708&spn=0.001794,0.004128&oe=UTF-8&om=1&t=h&brcurrent=3,0x6000f428cbfef6bd:0x826b482e9c94db7b,1&z=19
中山五月台の区割り。
山手台北部とは比較にならないほど大きいですし、緑豊かである事が航空写真で一目瞭然ですね。



No.322 by 匿名　2013-05-08 23:35:46 http://goo.gl/ANq38
中山五月台の区割り。
山手台北部より一目瞭然に大きいですし、宅地が緑豊か（宅地の緑で覆われている
植樹面積がゆうに20%を超えている）である事が航空写真で明らかですね。


　　↓↓↓


No.464 by 匿名　2013-05-31 02:59:25
隣に50坪台の土地も多数ある中山五月台があるからかまわんやろって論法は確かにおかしいわな。
その中山台じたいが、今と異なり大阪都市圏全体で良好な宅地不足、住宅不足で社会的に自然を大規模破壊してのニュータウン開発の正当性が今と違ってあった時代とはいえ、他市ではありえないほど山肌を上までかけあがって削った宝塚の恥で昔から批判されている乱開発なのだから。



言ってることがドンドン変わってますよ。
つい先日まで中山五月台を緑豊かで良好な開発事例として紹介していましたよね？
本当は山手台北部と同様の５０坪区画が数百区画も存在するのにまったく気付かず。
これほど「乱開発」を長年気にしてる貴方でさえ気付かなかったくらい５０坪あれば十分緑豊かになる好事例です。
それを指摘されると今度は一転して中山台を「乱開発」の象徴のように言い出はじめるとは・・・
あまりにも論理破綻も甚だしいです。
もう支離滅裂な主張はスレを混乱させるだけですからお辞めになったほうがいいと思います。

[468: 匿名さん]

支離滅裂で主張が変わりすぎ
説得力０ですね。

[472: マンコミュファンさん]

確かに梅田の高層からみても、大阪平野の一番奥で本来は一番環境に配慮した街づくりを
しないといけないはずの立地の宝塚が、他と比較にならないほど山の上まで削っていて
山肌の破壊量も他市と比べて桁違いに大きいな。

[473: 匿名さん]

普通に考えて一個人でしょう。数年に渡る書き込みは仕事では中々出来ない。
中山台擁護から一転して主張を変える時点で近隣の不動産屋ではないですね。
他を誉めるわけでなく山手台を叩くだけ。平均の宅地面積が重要だと論を展開し山手台が平均60坪以上とわかるととたんに触れなくなる。
バスに乗らないと便数が減ると騒ぎ立てたことがありましたが、６月からはバスも増えるみたいですし、何か残念な感じですね。

[474: 匿名]

梅田の高層から必死で宝塚の奥を見てるのは君だけ、聞いたことないよそんな話。

[475: 匿名]

梅田の高層から見たら環境に配慮しなければならないのは明らかに足元のビル群や昔からの整理されない狭小住宅地です。それこそえらく遠い宝塚の奥の宅地に目を凝らすぐらいなら目の前に広がる昔は緑豊かであったであろう都心の緑化の運動でもされたらいかがですか？

[476: 匿名]

梅田のビルから神戸の方見たら宝塚同様に山肌が開発されている西宮から灘の景色が見えますよ。

[478: 匿名さん]

・宅地が市内のオールドニュータウン（中山台、逆瀬台等）に大量に余ってる時代に、昭和の劣化コピーニュータウンつくる為に大規模山林破壊

・大規模景観破壊

・掲げていた開発理念（山並みに配慮した敷地の広さと景観配慮、一世代限り使い捨てにならない日本中がお手本とする美しい街づくり）を100%無視して暴走（景観も環境も軽視したコンクリ打ちっぱなし50坪台）

・需給悪化させて過剰供給で近隣の旧ニュータウンの地価暴落させる（自分の所だけは新品効果最大限に利用して小さい土地を極限まで高い坪単価に設定して高値売り逃げ）

・旧ニュータウンの世代替わり阻害して過疎化悪化（街の使い捨て促進）、社会負担増でインフラの維持管理が困難に

・狭小区割りによる戸数増加で更なる渋滞悪化

・他のニュータウンが少子高齢化過疎化状態で小学校のキャパ余りまくっているのに、小学校膨れさせて校舎増築（市民負担増加、その後は山手台自体が一世代限り使い捨てになるので結局税金の無駄に）

まさに市全体や地域に害しかもたらしていないな

悪影響しか与えていない焼畑ニュータウン開発　正当性ゼロ





こんな基本的なごく当たり前の正論すら理解せずに、擁護している悪徳業者がいるようですね。
阪急ではなく、ミニ開発をやっている地元の下品な不動産業者かな？

宅地が不足していない今の時代に貴重な山を大規模破壊するなら、単なる宅地供給とは異なる路線（既存ニュータウンの利活用に悪影響を与えず全くバッティングしない全く異なる路線）でしか正当化できませんよ。それが無理なら、開発自体を断念してやめればいいのです。

[479: 匿名]

西宮市の名塩～山口はもっと悲惨な事になっているので是非非難してあげてください。

まぁ自分の資産が目減りしている方の悲痛な叫びってことは分かりましたので。

[480: 匿名さん]

>>476
灘区や東灘区はそもそも大阪平野に面していませんし、高標高エリアの規模（渦森台と鶴甲あわせても逆瀬台より小さい）宝塚市の山麓部開発より遥かに小さく遠景でも目立たない。西宮市や芦屋市の標高200m以上のエリア（鷲林寺南町、剣谷町、柏堂西町、奥池町、奥池南町、六麓荘町）は全て例外無く平均100坪以上で風致地区で山並みに配慮して緑豊かな区割りに規制されていますよ。

宝塚のように標高200～400mの山の上まで50～60坪の単なる密集ニュータウンや団地街にしている乱開発都市は存在しません。もし西宮市が数十年前に宝塚を合併して管理していたならば、北摂（長尾）山地の標高200m以上のエリアは開発されなかったか、されたとしても3桁標高エリアは緑豊かな自然を残した大きな区割りになっていたのは間違いありません。

それほど宝塚市は非常識な乱開発をやっているという事です。
どれだけ下劣な悪徳業者が擁護しようと、宝塚以外に大阪平野に面した北摂長尾山地の標高200m以上の山の上まで大規模な密集団地にしている街なんて、宝塚市以外に存在しないということは異様だという事です。

しかも同じ事をあろうことか人口減少家余り時代にまた新規に山削ってやろうとしているのだから、とんでもないどころの騒ぎじゃない。

[481: 匿名さん]

名塩は宝塚なみに酷い事になっているのは事実だけど、あそこは山間部で現地周辺か宝塚近辺まで行かない限り、大阪平野側からは殆ど乱開発景観が見えないからね。

[482: 匿名はん]

これ以上グロスが安い５０坪宅地を北部で大量供給されたら、

ただでさえ暴落している南部の暴落に歯止めがかからなくなってしまいます。

なんとか頑張って北部も平均７０坪くらいで開発して

南部の暴落を食い止めて下さい。

[483: 匿名]

擁護が必死すぎて笑えるｗ

どう見ても世に不要で（地域レベルで見ても広域レベルで見ても）社会悪で正当性が
皆無で全体に迷惑かける乱開発なのは覆しようがない事実やからなｗ

[484: 匿名さん]

山手台は、もう家や宅地が不足していない時代に貴重な山の緑を削らせていただくからには

「日本中がお手本とする美しいまちづくり」

「従来のニュータウンのような使い捨てにはならない世代を越えて愛されうけつがれる魅力が色あせない街」

という理念で開発許可を得て、本来開発できなかった山を開発区域に編入させた場所です。

山手台西4丁目や東5丁目は、どうみても普通のニュータウン以下の単なる山を破壊しての売り逃げ省コスト
宅地開発ですから、擁護できる要素が全くありませんね。

需給を悪化させて、宝塚市のバス便エリア全体を暴落させていますし社会に悪影響を与え将来の社会負担コストも
増加させているだけですね。理念も倫理も崩壊していますね。

[485: 匿名さん]

山手台は、もう家や宅地が不足していない時代に貴重な山の緑を削らせていただくからには

「日本中がお手本とする美しいまちづくり」

「従来のニュータウンのような使い捨てにはならない世代を越えて愛されうけつがれる魅力が色あせない街」

という理念で開発許可を得て、本来開発できなかった山を開発区域に編入させた場所です。

山手台西4丁目や東5丁目は、どうみても普通のニュータウン以下の単なる山を破壊しての売り逃げ省コスト
宅地開発ですから、擁護できる要素が全くありませんね。

需給を悪化させて、宝塚市のバス便エリア全体を暴落させていますし社会に悪影響を与え将来の社会負担コストも
増加させているだけですね。理念も倫理も崩壊していますね。

[486: 匿名さん]

既存のニュータウンに全く影響を与えないバッティングもしない開発例

例
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/teraikeproject/i/block.html
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/teraikeproject/i/index.html

[487: 匿名さん]

確かに名塩一帯の斜面地はラビスタや中山台並みに酷い乱開発だけど、渓谷に入って奥まっていて大阪平野に面しとらんな
そもそも、名塩も酷いから、宝塚の山の上ももっと乱開発していいだろってどんだけ醜い論理なんだよ

[488: 匿名]

近鉄のあやめ池再開発の宅地開発の理念や拘りの素晴らしさを見習うべきでしょうね阪急は。
近鉄は謳っていないが、あれこそ日本中がお手本とする美しい価値ある街づくり。

[489: 購入検討中さん]

そんな広すぎる宅地いりません。
50坪でじゅうぶん。
外構にお金かかりすぎますし、
3人家族なので大きな家建てるつもりもありませんし。
なにより高くなって買えなかったら
元も子もないですからね。

[491: 匿名さん]

中古の買い手がつかない南部も、北部のローコスト宅地も、使い捨てニュータウンという点では共通。

[492: 匿名]

梅田の高層から見たら、灘区や東灘区より遥かに宝塚の山肌開発のほうが近く目立ってますよ。
5km以上近いですから。

大阪都心から鶴甲団地、渦森台まで23～24km圏、宝塚の山麓住宅地やニュータウンは18km圏。

しかも東灘区の東側の六甲山系の尾根が視界を遮るので、梅田からは鶴甲団地、渦森台は殆ど目立たない。

擁護は全く無知で実際に目視でも望遠でも見た事が無く、憶測で語っている事がばれてしまいましたね。

高槻、茨木、箕面、池田、川西は、宝塚のようにはあんなありえないほど山の上までは山肌の緑の帯を乱開発で削ってませんね。

せいぜい標高100～150mかぎりぎり最上部で標高200mに届くかどうか程度にとどめています。

[493: 匿名]

60～80坪の良好な宅地が市内にいくらでも2500万ぐらいであるのに、

業者の金儲けだけのために

新たに山を削って新品である事しか価値が無い使い捨ての50坪台2500万の土地を自然破壊して

山を削って大量に人口減少家余り時代に新規供給する必要（社会的正当性）は皆無ですね。

既にあるストックを有効活用するのがこれからの社会に求められている事です。

もう今の山手台北部開発のような単なるローコスト使い捨て自然破壊ニュータウンはいりませんからね。

阪急さんが言っている通りですよ（笑）　

市街地を広めたら、社会基盤維持の為の負担が大きくなるだけで全体価値を薄めるだけですからね。

擁護の論理は破綻していますね。

[494: 匿名]

>>489
50坪でもぜんぜん安くないので貴方（業者）の論理は破綻していますよ。
より良い立地（阪急がまともな開発した仁川高丸など）の70～80坪の土地が山手台北部乱開発50坪台と
同じ値段で買えるんだから、50坪のコンクリ自然破壊分譲地をつくる必要なんて全くありません。

阪急が平均50坪台の乱開発にしているのは、土地を買いやすくする為ではなく、坪単価を極限まで
上げて（土地を小さくすればするほど売却可能坪単価があがる、ミニ開発建売屋と同じ手法）
儲けを最大化するためだけで、全くもって悪徳業者のロジックです。

50坪の手抜きコンクリ使い捨て分譲地で、良好な住宅地の市場流通価格65～80坪と同じ値段とっていますからね。

[495: 匿名]

最近中山台の中古が叩き売り状態だな～
山手台買う5000万位の金で、かなり広い築10年ちょっとの家が買えるぞ。

近所付き合いしないと決めたなら、買いだよ。

[496: 住まいに詳しい人]

新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができ あがってい
る古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。 これは政 策的な事をやらなければ
解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこ でも発生している事です。

古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜 き仕上げの
新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選 びます。 この心理状況
をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先 の使い捨て乱開発に走るわけで
す。 古いニュータウンより土地を小さくして、 なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古
いニュータウンより新品を選択をす るぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに
設定します。

しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一 方で新たに
山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してき た市民負担）と悪影響
（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、 代替わり新陳代謝阻害、公共施設
や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大に よる負担増加）ははかりしれず、そういった
焼畑的な開発は持続可能な社会には 成り得ません。

社会の犠牲のもとに、こういった悪質な使い捨て金儲け乱開発が成り立っているのです。

[497: 購入検討中さん]

阪急さん、既存住民さんの資産価値保全運動に惑わされることなく自信を持ってビューノ・クレアスのニューファミリー路線を是非とも堅持して下さいね！
よろしくお願い致します！

[498: 匿名さん]

×　50坪台でじゅうぶん　大きくしたら高くなる
○　山の上なのに非常識な50坪台のギューギュー区割りにしないと業者が望む高い坪単価で売れない

そもそも山手台北部の手抜き乱開発の50坪より安い値段で、宝塚市内の山手台北部より良質な住宅地の
60～70坪のまともな宅地が買えるのだから、擁護の論理は破綻している。
東3丁目までの緑の回復や敷地のゆとりや景観にきちんと配慮したまともな開発と比べると
ありえないほどコストダウンした平均50坪台の狭小乱開発なのに、割高な坪価格で売って
足元見た金儲け（新品プレミアムを利用した使い捨て売り逃げ焼畑路線）に走っている
というのが今の山手台開発なのだから。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[499: 匿名さん]

標高２５０ｍなのに５０坪台で駐車場２台とったら、立地に見合う緑の回復なんて全く見込めないからね。
山の上なのに標高３０～８０ｍの山手の閑静な住宅街より緑が少ないという、非常識な街並みになってる。
醜い異様なコンクリも目立ちまくり。

まさに使い捨て乱開発、低モラル売り逃げ開発。

[500: 匿名]

そもそも大阪平野に面しているかで議論しようとしている理由は？

[501: 正論破]

50坪台の土地が一定の割合（たとえば3～4割程度）であってもいいけど、建物間のゆとりや緑の回復や景観を考慮すると平均（山手台全体の平均ではなく丁目や街区ごとの平均）では平均65～70坪以上にするべきでしょうね。

50坪台（180～190㎡台）の土地が全体区画数の3～4割あって選べる上に、街並みは全部50坪台にするよりは遥かに美しく緑豊かで魅力的になるのですから、50坪台を徹底擁護している約一名の方も、大賛成のはずで反対する理由などありませんからね。

平均50坪台と平均70坪では、成熟後の潤い、街並み、緑化の質は雲泥の差ですから。

もちろん擁壁はクレアスの一部に採用されたように化粧擁壁か自然石貼り仕上げを、一部や大通り沿いだけに採用してお茶を濁すなどでやなく今後の街区は全面的に採用するべきです。2012年策定の宝塚市景観計画で、2m以上の仕上げ無しコンクリート擁壁は禁止になりましたから、今後はそれを遵守した開発が求められています。

[502: 匿名]

>>500
1000万人が住む世界有数の大都市平野から丸見えかそうでないかで大都市圏に与える景観影響の大きさ、深刻さが全然違うという意味でしょ。北摂長尾山地の多くはもともと国の保全対象、保護対象になっていた山林、グリーンベルトだしね。
もちろん大阪平野に面していなければ（周りを山に囲まれている名塩地区、猪名川渓谷の川西北部ニュータウン、三田盆地）いくらでも山を削ってよいという話ではなく、もう住宅が不足していない、それどころかむしろこれから家余りや広げすぎた市街地の空家率上昇ゴースト化（広げすぎた市街地を減少する人口で維持する事による社会負担増加）問題が深刻化する時代に、もう新たに山を切り崩しての郊外ニュータウン開発じたいが正当化できる時代ではなくなっているのは間違いない。

[504: 匿名さん]

今どき人気の無い70坪の土地を造成して、売れずに残る方が、余程社会悪ですね。みんなが期待してるのは、50坪位の適度な広さの西4丁目以降の土地ですよ。ご近所の奥さまって中古市場で全く人気のない西2丁目を買ってしもて、涙目の人？不幸に引きづりこもうと思ってもそうは行かないよ。

[505: 匿名さん]

とにかく我田引水なんです。阪急さんお願いします。南部の暴落はあなた達のせいです。私たちに責任はありません。

[506: 匿名]

西4丁目やビューノの好調な売れ行きを見ていますとあの50坪の価格が山手台全体の標準になってしまうのではないか、

中古検討者は大きな宅地を求めないので
結果、南部の宅地も北部価格に合わせて更なる下落を招くのではないか
と、疑心暗鬼にかられます。

新規需要に的確に応えるだけではなく
南部既存住民の利益にもじゅうぶん配慮した
価格設定・区割りをしてくださるようお願い致します！

[508: 検討中の奥さま]

>>497
>>阪急さん、既存住民さんの資産価値保全運動に惑わされることなく自信を持って
>>ビューノ・クレアスのニューファミリー路線を是非とも堅持して下さいね！
>>よろしくお願い致します！


私からもお願いします。
あ、貯金ならだいぶたまりましたよ！
もうすぐ夢が叶いそうです
先週みに行った時も若いファミリィが多いなァと思いましたよ
入居できる日が楽しみです
ですから今の感じで続けてくださいネ！

[510: 匿名]

山手台の最近の売れ行きをみていると
土地が広いのは果たして今のニーズに合っているのか？と思う。
よく60坪より80、100坪が良いと聞くが

管理が大変だから敬遠されてるとしか思えない。
最近の中山台とかみると80坪も100坪もあんまり土地代に差を感じない。

良く55坪と70坪が同じ値段だったらとか聞くが、植木の手入れをする面積が10坪と25坪どっちが良いか聞かれたら10坪が良いと答える人もいるだろう。

確かに、外から見れば緑が溢れる家は良く見えるが、住めば手入れが大変。
田舎の土地の広い家は結構庭は適当な家が多い。

そんな中で庭を業者に任せるようなゆとりがなければ変に広い土地は敬遠され、そんなに広い土地は要らないと言う意見もわからなくはない。
50坪そこそこに家族3～4人で120～150平米位の家のほうが、掃除の手間からしても丁度良いと考えるのは自然かも知れない。

土地は広いに越したことは無いとか、家は広ければ広い方が良いと考えるのは昭和の考え方で、そこそこの広さと手入れが楽な庭って考えが主流なのかもね。

[511: 匿名さん]

＞５１０さん

仰るとおりですね。まさしく昭和の価値観から進歩していない。


あと、過去スレにも書かれているけど、ここの最大のネックは高圧線だね。

普通の住宅地は高圧線に近い（電線直下から数十～100m以内）区画なんて、

せいぜい全体の5%ぐらいだけど、

山手台は中心部の南北の幹線道路からつねに高圧線が見えているので、

大半の住民が高圧線の圧迫感を常時イヤでも感じざるを得ないだけではなく

幹線道路を車で通過する市民や他都市、ひいては他府県民までもが常に

「宝塚山手台＝高圧線・高圧鉄塔の街」という負のイメージを抱いて通過してゆく

とんでもなく悲しい状況になっている。

[512: 匿名さん]

>>482さん

仰る通りです。

東1丁目や東3丁目の頃は、阪急不動産もきちんと掲げている開発理念を守って
景観に配慮して美しい街づくりを実践していましたし、50坪台の土地があるにしても
60～100坪以上の土地も多くあったので、平均では一定の質を保っていましたし、
実際ゆとりある美しい街並みになっています。

ここ最近の山手台開発は、明らかにコストダウン路線、ただの後先考えない乱開発化していて、
宝塚のブランド凋落とそのまま歩調を合わせているようでなんとも悲惨ですね。

ただでさえ市全体でバス便エリア、山麓部の良好な宅地余り、住宅余り（空家や廃屋の増加）が
深刻化している状況で、全く新規の大規模住宅街開発の必要が無いにも関わらず、何の変哲も無い
小さいコストダウン新品宅地が大量供給される事により、需給の悪化でよく話題になる近隣の
中山台のみならず市全体のバス便エリアにも深刻な悪影響、地価の下落をもたらしています。

[513: 匿名]

そもそも小さい土地でじゅうぶんなどと詭弁を述べている人間（業者）が、山の上に住みたがる矛盾と非常識。
既存の良好な成熟住宅街の50～70坪の土地がいくらでもリーズナブルな価格で入手できるのだから、そこに住めばいいだろう。

自分だけは新しい住宅街に住みたいという我侭とエゴの為に、既存の住宅街を使い捨て（過疎化、ゴーストタウン化）、犠牲にして、新規に山を削り続ける行為が、持続可能な社会足り得ない（無秩序な市街化区域の拡大は、行政運営に深刻な悪影響をもたらす）のは言うまでもない。

六甲山中腹や池田の五月山や西宮の甲山の標高200～300mエリアに、新規に50坪の密集住宅街をつくる行為が、乱開発でないわけがないだろう。

都市圏全体で全く住宅が不足していないこれから人口が大きく減りファミリー物件の需要が低下する家余り宅地余り時代に、社会にとって全く不要な大規模自然破壊するなら、それ相応の社会的責任が求められる。

家が全く不足していないどころか家余りの問題が重要な時代に、宝塚の山手台だけは、最大限の景観配慮と緑の回復が求められる山の上にも関わらず、宝塚の一種低層の平均にすら及ばない50坪台中心、平均50坪台（しかも土地が小さいのに駐車場スペースはあつかましく並列2台確保して環境配慮を犠牲に）の非常識な区割りの何の変哲も無い大規模自然破壊分譲地にする行為が許されるという主張がいかに非常識か良く分かる。

家余り時代にどうしても山の上を削るというのなら、麓や標高の低い山手エリアより遥かに高いレベルの緑の復元（＝区割りの広さ）が求められるのは当たり前。

[514: 匿名さん]

景観とか、緑地回復とか大義のありそうな事を振りかざしていますが、様するに行き着くとこは『中山台のみならず市全体のバス便エリアにも深刻な悪影響、地価の下落をもたらしています。 』
なんですね。
結局この運動の目的は自己の資産価値保全が目的なんですね。

[515: 匿名さん]

宝塚市の山麓部バス便エリアや旧ニュータウン全体で空家率の上昇、空地、廃屋の増加など

宅地や家が既にもう余っている（供給＞需要）全く不足していない状況下で、

新品宅地があるなら古い街は選ばないという心理につけこんで、新品である事以外に何ら価値の無い

コストダウン宅地を売って儲ける為にまた新たに山を自然破壊する行為が、世に全く不要であり全体に

とって悪影響があまりにも大きい（旧ニュータウンの更なる過疎化、空家率上昇、家が余っている状況で

宅地増加による市のバス便エリア全体の地価の下落、将来空家率の更なる上昇、無秩序な市街地拡大による

社会基盤維持の負担増）乱開発であるのは、猿でも理解できる事であり議論の余地が無い。

このド正論から逃げ続けているから、山手台アンチ（山手台を貶める事が目的なので、

乱開発チープ路線のみ擁護）は全く賛同が得られないんだよｗ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[517: 匿名さん]

＞まぁ、もともと金儲けが第一の目的で開発すると謳っていた所ではないですからね＞山手台
＞
＞もともと開発ができなかった山肌を開発可能区域にして自然を少なからず破壊して
＞大きく手を入れるからには、宝塚の長尾山麓住宅街の顔になる理念第一の素晴らしい
＞美しい住宅街をつくる事で、市や地域の価値向上に貢献する事業といっていたわけで。
＞
＞それなのに、いくらでも市内のバス便ニュータウンに空家や土地が余っている時代に、
＞その劣化コピー（土地は小さく、造成はコストダウン）で需要を食い合う新品土地を
＞大量供給し、宝塚市や地域に貢献するどころか周囲を巻き込んで地域価値、全体価値を
＞逆に下げています。
＞
＞しかも手抜きしすぎて新品である事にしか価値が無い普通のニュータウン以下のただの
＞乱開発（景観上緑の保全がきわめて重要な大阪平野に面した山麓部の標高200m超える
＞ような立地で、緑豊かな宅地への復元が見込めない平均50坪台の区割り、コンクリート
＞むき出し擁壁の数百区画規模の開発は、他に一例も存在せず）になっています。

そこが重要なポイントです。

行政の喫緊の課題である古いニュータウンの利活用、活性化、再生、転入や代替わり促進を

阻害しない、従来ニュータウンとはバッティングしない（異なる魅力や独自性や長所を持った）

分譲地をつくり新しい需要を創造する事で住民を呼び込む開発であれば、社会的な正当性が認められます。

[519: マンコミュファンさん]

全体価値の向上や回復が無いまま、無尽蔵に新株発行したら株式希薄化で価値が薄まるのと同じ。

本当に宝塚市がやらないといけないのは、長年の悪政で失われたブランド力回復の為の
投資や政策なのに、それをやらずにブランド売り飛ばしながら新株（宅地）を発行しまくって
株式希薄化で株主（市民）に大損させている状況。

[520: 匿名]

じゃあ１次取得者にとってはもっと下がればイイ♪

下がりきったところで中山台かオールド山手台の中古なりニュー山手台なり大底買いすればイイね♪

阪急さん、改めて50坪開発に大賛成です♪

[521: 匿名さん]

>ようするに行き着くとこは
>『中山台のみならず市全体のバス便エリアにも深刻な悪影響、地価の下落をもたらしています。』
>なんですね。
>結局この運動の目的は自己の資産価値保全が目的なんですね。

そうです。
それと、住宅地が拡がることが、インフラ整備や住民サービス等の質・量低下につながるからという不満もあるようです。

自分達は現役時代にたくさん納税したのだから、引き続き高レベルの住民サービスを受けて当たり前という考えが前提にあるのだと思いますが、現在の社会基盤を支えているのが現役世代、特にこれから住宅を購入する世代の納税があってこそ、という点は無視しているようです。
その世代のニーズに合った住環境を既存住宅地で提供できず、結果としてニュータウンや乱立マンションに流れているだけ(安易な開発がずっと許容されてきた行政システムの欠陥も問題だが)。単に敷居を上げて転入者を減らすだけでは、社会基盤の維持が困難になる時期が速まるでしょうね。

[522: 匿名さん]

＞じゃあ１次取得者にとってはもっと下がればイイ♪

＞下がりきったところで中山台かオールド山手台の中古なりニュー山手台なり大底買いすればイイね♪

＞阪急さん、改めて50坪開発に大賛成です♪


( ・∀・) ｲｲﾈ！

[523: 匿名さん]

まぁ確かに宝塚の凋落はハンパないですからね。

沿線の電鉄デベロッパーに求められているのは範となる開発をする事ですが、その阪急が山の上でチープなコストダウン路線に走っているというという事は、もう宝塚は、手遅れ、終わりだという事でしょう。

余裕がある市民はどんどん宝塚から逃げ出していますからね。

[524: 匿名さん]

少なくともこの東3丁目までの山手台は、この20年間の宝塚の中では一番マシな開発をしていたし、
宝塚のブランド維持の為に開発をリードしようという心意気が一定程度はあった。

それがなくなった（阪急ですら吹っ切れて使い捨てコストダウン路線に走った）という事は、
阪急ですら宝塚はもう見限って、本格的に売り逃げ、使い捨て、在庫処分に走っているって事。

ジオタワー宝塚の大失敗も関係しているだろうけどね。

[525: 住まいに詳しい人]

小さい土地が人気があるのではなく、50坪台の土地を注文住宅を建てる平均層が土地代に出せるぎりぎり上限ぐらいの値段に足元見て設定しているから、大きめの土地は買えず小さい土地を選ばざるを得ないだけ。

不動産仲介市場で、大きめの土地が、小さめの土地と同じ坪単価で売れない（下落率が高い）のも当たり前。

総額が高くなると買える層が減るから、坪単価をディスカウントしないと売れないだけの話であって、人気不人気の話ではない。

歴史のある邸宅地で周辺環境を無視して大きい土地を最低基準ぎりぎりまで細分化（いわゆるミニ開発）すれば、買える人間が増えるので、環境に配慮したまともな分譲より遥かに売りやすいし実際売れるが、それは小さい土地やミニ開発の人気があるという事ではなく、事情につけこんだ悪徳ビジネスにすぎない。

わざわざゆとりある住環境を求めて不便なバス便エリアに住むのに、土地ができるだけ小さいゆとりも緑も少ない街のほうが良いなんて人はいない。

同じ条件、同じ価格帯だったらほぼ全ての人間はちゃんと庭や緑や建物間のゆとりがあり、日当たりや建築の制約も少なく成熟後に街が美しくなる平均65～75坪の街を選ぶ。

土地を小さくしているのは、できるだけ高い坪単価で売りさばきたい業者の都合のみ。
2500万円で45～55坪の土地をわざわざ選ぶ人わけがない。

[526: 匿名さん]

仰る通りです。100%業者の都合と足下見た販売手法によるもの。

山のてっぺんのバス便エリアなのに、家が敷地境界から規定の1mぎりぎりしか
セットバックしていないような狭い区画が大半の分譲地が乱開発でないまともな
開発のわけないですし、そういった環境をわざわざ好む人なんて存在しませんからね。

[529: 匿名さん]

>>523

>余裕がある市民はどんどん宝塚から逃げ出していますからね。

それが、中山台はじめ宝塚の既存ニュータウンの地価が下落している主原因では？
買いたい人が増える要因が見当たらない一方で、売りたい人が増えれば、そりゃ不動産相場は下落して当然。

[530: 匿名さん]

阪急さん。

既存住民さんの資産価値保全運動に惑わされることなく

自信を持ってビューノ・クレアスのニューファミリー路線を是非とも堅持して下さいね！

よろしくお願い致します！

[531: 正論]

仮にアンチの暴論・珍論が正しいと仮定して、既に良好な宅地余り家余り＆これからの猛烈な

人口減少超少子高齢化社会（ファミリー向け住宅需要激減、宅地需要激減）のこのご時世に、

とんでもない山の上の自然をわざわざ大規模に破壊して新品である事以外に何の取り柄も無い

50坪台のコストダウン密集ニュータウンを開発する事に社会的な正当性があるのであれば、

これからも古いニュータウンを犠牲にし使い捨てにしながら、（もちろん山手台自身、西4丁目や

ビューノ等も古い街になった25～30年後に用済み、使い捨てにして）、どんどん山を更に

削って市街化区域を広げて、現役世代に何の変哲も無いただの新品宅地を供給する為だけに

新規ニュータウンを開発していくのが善であり、社会にとって正しいという事になる。



これ以上の大規模に山を削る開発は社会悪だ、でも山手台だけは例外的にOKというのでは論理が
破綻しており筋が通らない。


ようするにアンチの詭弁（山の上の手抜きコンクリ金儲け50坪擁護）ははなから無理筋だって事。

[532: 匿名さん]

今まで重要な指摘が無いみたいやけど
宝塚の昭和40～50年代に開発されたバス便エリアや山腹住宅地
（中山台、逆瀬台、青葉台、光が丘、売布きよしが丘、仁川高丸etc）
が暴落、投売り状態になっているのは、需要が無いからちがうよ。

宝塚のバス便エリアや山手の環境の良い一種低層エリアに家建てて
住みたいという需要は今も昔も常にあるし、別に急に相対的な人気が
急落して不人気になったわけじゃあない。

需要はあるけども、それを供給（死去、家老朽化による転出、高齢による
老人ホームや平地マンションへの転出等）が完全にカバーしきれる状況。

その状況で、新規に山を削って大規模な分譲地（山手台）によって
大量の宅地が供給されているから、需給バランスが大幅に悪化して
値崩れしているってのが暴落の理由。

住宅が不足していない時代に、山を削って得られる現役世代住民は、
新しい街を開発したから得られた住民ではない。
もともと一定はある需要が、他の街を犠牲にしてそこに吸収されたに
すぎない。
宝塚が獲得できる現役世代人口は、今までの失敗や凋落も含めた
現在の等身大のブランド力や都市の競争力で決まり、山を乱開発で
切り開いたからといって増えるものじゃない。弊害しかない。

[533: 匿名さん]

ごく一部の既存住民さんの緑地保存に名を借りた資産価値保全要求に屈して

山を削って昭和的発想のバブリー宅地を新たに造成することこそ反社会的です

これ以上、山を削るのなら少しでも多くの人達に宅地を供給することこそ企業には求められています。

そう言った観点から現在のビューノ・クレアス路線を今後もしっかり継続していって欲しいものです。

[534: 匿名さん]

既存ニュータウンに魅力が感じられないから、まっさらな新しい住宅地しか通用しないのか、

既存ニュータウンの中古と価格的にバッティングする住宅地の大量供給で価値が薄まっているのか

不便な山腹にわざわざ中古で買うほど、今の宝塚の住環境は良くないし、西宮や伊丹と環境面で差がないのなら、より便利なそちら方面を選ぶ人が多くなるのは自然な流れ。
(新たに住まいを求める人だけでなく、宝塚に家を購入して住み替えを検討する人もそういう考えになるはず)
だから、供給>需要の状態となってそれが地価下落の形で現れる。
この傾向はここ数年で急に表面化したものではないはずだから、山手台が需要-供給のバランス悪化に拍車をかけていることはあっても、周辺地域の地価をはじめとした価値下落の根本的原因かと言えば、ちょっと違うと思う。

[535: 匿名さん]

30年前の尼崎北部の開発によく似てるね
あっちは平地
こっちは山の中っていう差はあるけどね

[536: 匿名]

宝塚の古い住宅地が売れない理由は
魅力が無いのは勿論だが同じような
条件の土地が大量に供給され需要と
供給のバランスで売れてない。

中古の車と新車を検討する人は少数です。中古は中古、新車は新車で検討します。

住宅はさんざん書かれてますが、どんな街かが大切なわけで古い宅地は自分の家が新築でも周りが古ければ街としては古い。

試しに中山台で500戸位ブルドーザーで潰して造成し直せば売れるよ。

山手台と彩都とかを検討中の層が選択肢に入れるからね。

今中山台を検討中の人は逆瀬台とか萩原台とかバスで行く古い宅地を比較しているわけだから。

もしも、山手台の購入層が中古と新築を検討するなら5000万から6000万の雲雀丘とか池田室町とか北千里、豊中の上野辺りの中古が対象になるんじゃないの？

[537: 匿名さん]

中山台とか逆瀬台の古い中古戸建って70～80坪の古家も50坪の古家もたいして値段変わらないんだね。

やはり大きな土地ほど暴落するんだね。

家が有り余ってる時代とか言われてるけど一方では家族の人数も減ってるんだからそんな大きな宅地は必要ないし、

求められていないじゃないかな？

山手台南部も北部も将来オンボロになったらたいして値段変わらなくなりそうだな。

だから山手台ビューノやクレアスの路線は決して間違ってないと思うし、むしろコスパは高いかも。

[538: 匿名さん]

20年も経てば萩原台みたいになるだけの話

[539: 匿名さん]

【新規分譲】宝塚市山手台東5丁目(クレアス)
土地面積：239.6㎡(72坪) 価格：3286万円(坪45.3万) 造成済み整形地(法面無し) 山本駅3200m 標高250～300m

【売出物件】西宮市甲陽園目神山町
土地面積：397.6㎡(120坪) 価格：3200万円(坪27.4万) 造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅1200m 標高150～200m

【取引履歴】西宮市鷲林寺南町
土地面積：592.0㎡(179坪) 価格：3400万円(坪18.9万) 造成済み整形地(法面無し) 甲陽園駅3200m 標高250～300m

※国交省土地総合情報　取引時期：平成24年第4四半期

[540: 匿名]

山手台
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...

やはり良好な宅地がじゅうぶん余っている家余り時代（需要に対して既に供給がじゅうぶん）
にわざわざ山の上を自然破壊して平均50坪台のかつかつの区割りは非常識きわまりないですね。

家が不足していない時代に大阪平野に面した貴重な山並みを無秩序に大規模破壊して
金儲け（坪単価を極限まで高くする為に）優先でぎりぎりに区画を小さくする、このような
開発がまともなわけがありません。

50坪台の土地に平均的な注文住宅を建てて駐車場2台とれば、まとまった緑化スペースなど
無いも同然で水準以上の緑の回復（標高相応の緑豊かな街並み）など実現しえないですからね。

[541: 検討中の奥さま]

＞540
＞山手台
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...
http://kodate.homes.co.jp/getimage.php?file=/data/1702365/sale/image/0...


あ、すてきなおうちですねぇ。山手台のこんなおうちにすめたらなとおもいます(*^_^*)

[542: 匿名さん]

>540
いつまでも古い価値観にすがりついてもみっともないですよ。
今のニーズは、適度な広さですよ。
山手台も今の５０坪路線がこれまでで一番人気ですし、
無駄に広くて、手入れの手間や無駄な固定資産税払うのもあほくさい。
７０坪を薦める人は、人気無い西２丁目が売れなくて困ってる人？

[543: 匿名さん]

駅前商業施設・都心へのアクセスも萩原台に軍配上がるだろ

[544: 住まいに詳しい人]

＞山を削って昭和的発想のバブリー宅地を新たに造成することこそ反社会的です

きちんと景観に配慮し、山並みと調和する為にゆとりある敷地面積をとる事で緑を
回復させるという事は不変の社会的大儀であり、昭和も平成もありません。

良好な宅地が余り、家が全く不足していない時代に山の上を削るからには、山の景観や
自然環境との調和をできるだけ無視して、緑の回復が見込めないぎりぎりのレベルまで
小さい区割りにして、山の上なのに非常識なコンクリむきだし擁壁にして極限まで
コストダウンするべきなど議論の余地がありませんね。

宝塚のバス便エリアの良好な整形地は余っており需要に対して不足していないのですから
新品である事しか取り柄が無い単なる宅地を供給する為に、貴重な山の緑を削る正当性は
そもそも全くありませんし、市民や全体に与える迷惑や悪影響も大きいです。

だからこそ山手台開発では（もう山を削って大規模開発する正当性が失われつつある時代に）
山を削るからには、きちんと景観や山並みに配慮して、一世代限り使い捨てになりがちな
開発とは一線を画し、世代をこえて受け継がれるお手本となる美しい街づくりをする事で
地域に貢献するという理念を掲げて、市街化調整区域で本来開発できなかった保全対象の山を
破壊する開発許可を得たのです。

＞これ以上、山を削るのなら少しでも多くの人達に宅地を供給することこそ企業には求められています。

宅地はもう不足していません。
少しでも多くも何も、宝塚の山麓部バス便エリアには、もうじゅうぶんに宅地は余っておりリーズナブルな値段で良好な宅地を入手できます。

単なる宅地を過剰供給して、全体価値を下げるような社会悪の乱開発はまともな企業に求められていません。

【テキストを一部削除しました。管理担当】

[545: e戸建てファンさん]

景観がとか貴重な山並みがとかなんだかんだ綺麗事言っても、現開発に異を唱える理由が自己の資産価値保全の為って分かってると説得力ないね。

[546: 匿名さん]

貴方はそう思う。

私はそう思わない。

ただそれだけのこと。

[547: 匿名さん]

544

貴方はそう思う。

私はそう思わない。

ただそれだけのこと。

[548: ご近所の奥さま]

きちんと理念を守ってまともな開発がされた東３丁目なんかはバブリーで
もなんでもなくとても素敵な街並みになっていますもんね。

隣の家とひっつきそうなビューノと違い、建物の間に適切なゆとりがあり、
ちゃんとお庭もある宝塚らしいお宅が並んでいて素敵です。

約一名のアンチの方（北部の乱開発のみ熱烈擁護しているお方）を除けば、
実際に訪れれば100人中100人がコストダウンとお金儲けだしか考えていな
い使い捨て開発の西4丁目やビューノより、東3丁目のほうが遥かに素敵で
志も高い開発だと言うでしょう。

山並みと調和する為の緑の回復を考慮した敷地面積で、擁壁もバス通りか
ら見える場所だけ仕上げてごまかすなどではなく、全区画きちんと仕上げ
て景観にも配慮され、グリーンベルトも高木で緑豊かにする為に広めにと
られていますからね。

[549: 匿名さん]

東3丁目ってそんな良かったかな？
人それぞれですね。

[550: 匿名さん]

検討中の奥様は結局買うだけの財力がなさそうだ

[551: 匿名はん]

一人の住民さんが数年前から景観保護に名を借りて、ご自身の資産価値が下がらないように必死で頑張っておられますが
私もそのお気持ちは大変よく理解できます。
ただし若い世代の方々に山手台を手軽に提供し市税収入の安定化を図っていくこともまた重要なことです。
ですからビューノ・クレアスのニューファミリー路線を今後も堅持していくことは市全体としても不可欠でしょう。

[552: 住まいに詳しい人]

上で無責任にデタラメな事かいとるのがおるけどね、

バス便ニュータウンエリア希望者で50坪台限定ピンポイントの需要なんて存在せんよ

170～190㎡（51～57坪）と210～230㎡（63～69坪）では、外構をちゃんとやった場合のコストや固定資産税なんて殆ど変わらん
平均的な180㎡の土地にたいして、平均的な225㎡は間口や奥行きがそれぞれ1.5mほど大きくなるだけやから外構費用が大差無いのは当たり前やね
しかしこの1.5mが、平均的な注文住宅（40坪）を建てた場合の、街並み、建物間の空間的ゆとり、建物まわりのゆとり、日当たり、風通し、建築自由度（北側斜線に対する2Fの影響）などに、劇的な効果をもたらし、まったく別物といえるほど歴然とした差のある街並みになるのは常識やな　平均50坪台の分譲地と平均65～70坪の分譲地を見せたら猿でも一瞬で理解しよる

これが300坪とかになってくると、固定資産税や都市計画税が家屋用の宅地減額で1/3や1/6にならない部分の割合が大きすぎて税額が大幅に高くなったり、外構や維持費が嵩むなど大変な面も現実的に出てくるんやが、50坪台と60坪台ではそのような事はまったくあらへんからね

55坪に対して65坪の分譲地は街並みや緑化や美しさや住み心地においてはメリットしかないといっても過言やないから、55坪でコンクリむきだしの街区と65坪でちゃんと擁壁も景観に配慮している街区があったら、同じ値段で条件もだいたい同じやったら全員が後者を選ぶわな

ようするに50坪台限定の需要なんてのはもともとあらへん
誰だって本音をいえば60坪台のほうがいいにきまっとるからな

分譲地に土地から買って一次取得で注文住宅を建てるボリュームゾーン（子育て世代）が、土地代に出せるぎりぎり限界の値段を足元みて50坪台に設定すれば、デベの金儲けの効率が最もよくなるということでしかあらへんちゅうこと

市内の既存ニュータウンや既存分譲地の65～75坪クラスの土地と同じぐらいの価格帯、新品で55坪ぐらいの土地をぶつければ、新品効果（既存住民がいない街に住みたい、コミュニティができあがっていない街に住みたい、新参者になりたくないというエゴにつけこんだ商法）需要を奪えるという戦略やわな　もちろん人口減少社会でこのようなことは、社会や地域全体には大迷惑かけとるけどな

ようするに街並みや理念を犠牲にして、売却可能な坪単価を限界まで上げるためだけに土地を小さくして、自分さえ売り逃げして儲かればいいという金儲けの効率のみ追求する路線ってことやな

[553: 住まいに詳しい人]

山手台HPのトップタグ

＞宝塚市の不動産や土地をお探しなら阪急宝塚山手台クレアス・ビューノ

これがすべてを物語っとるわな
こんな文言は、数年前の東1丁目や東3丁目の分譲時にはなかったからな

凋落がすさまじいとはいえ、まだかろうじて残っている宝塚のブランド価値にフリーライドして今ある需要（宝塚市のバス便エリア、山岳エリアの転入需要）を、新品効果を使って消費者心理をつくぎりぎりの値段や面積設定にして横取りする、焼畑路線（古いニュータウンや既存分譲地の代替わりを阻害して犠牲にした焼き直しの乱開発）にシフトしたっちゅうことやな

山を削るからにはお手本となるええ街をつくって良質な住民を呼び込み地域に貢献するという、当初の理念は完全に消えうせたっちゅうことやな

[554: 匿名さん]

新しいこと以外に何一つ売りがない乱開発分譲地は、新品でなくなったらどこよりも評価が低くなる。

売り逃げしたデベだけが儲けて、全体にも社会にも悪影響を与えまくる最悪の結果。

もう供給が足りている良好な社会資本である既存のニュータウンや山麓住宅街の利活用が必要な超人口減少時代に、何の変哲も無い緑の回復も見込めない50坪の新品宅地を供給するためだけに山の上を削る行為が、正当化されるわけがないね。

仮に山手台北部の開発が社会的に正しいのであれば、これからも古いニュータウンを使い捨てにしながら、どんどん山の上を破壊して、人口が減り宅地があまりまくっている時代に市街地を広げて自然破壊していくべきだという話になる。

山手台クレアスの標高は、甲山の8～9合目に相当するが、甲山の緑を削って頂上付近まで禿にして50坪の密集分譲地を供給するべきだという話になる。

ニュータウン開発の正当性があった昭和の時代と違って、宅地余りでこれからさらに余る今の時代に単なる宅地を供給するためだけにこれ以上山を削る乱開発は反対だ、でも山手台だけは別枠で例外的にOKというのでは筋が通らない。

[555: 匿名さん]

アンチがどんだけ破綻した論理で擁護しても、大阪平野に面した貴重なグリーンベルトを構成する山並みの海抜200～300m級エリアで、コストダウンするための景観に無配慮な非常識なコンクリート剥き出し擁壁で平均50坪台の区割りが500区画密集している開発なんて、山手台北部（西4丁目、東5丁目）以外にたったの一例も存在しない。

それだけ『非常識で異様な乱開発』だという事。