阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[456: 匿名]

五月台と同じくらいギューギューの
山手台西4は山手台史上最大の売れ行きでしたけどねぇ、残念ながら（笑）

[458: 匿名さん]

確かに誰がどうみても乱開発ですが（標高200mの山で50坪はありえない）、すぐお隣に

昔から宝塚の２大恥さらし低民度乱開発（もうひとつはラビスタ）として地元で悪名高く評判悪い

中山台があるおかげで、山手台も甘くみられがちというのはあるかもしれませんね。

[459: 住まいに詳しい人]

よりによって宝塚市内でも大阪平野に面した山麓部全体でもワースト級の乱開発（当時だからこそありえた今だったらありえない）として昔から評判悪い中山台（標高150～380mの緑豊かな山並みを数十坪の戸建て密集ニュータウン＆大規模集合住宅地にするとんでもない乱開発）を引き合いにだして、正当化しようとしているのは論外やね。

ラビスタ宝塚を例に出して、あそこもやってるじゃないかと、また山の上削って大規模高層マンションを建てようとするようなもん。

そもそも宝塚市の昭和40年代までに開発されたまともな山手住宅地（といってもそういう所はミニ開発で、荒らされて悪化しているがそれはまた別の問題）と比べたら中山台の住宅地はぜんぜん緑豊かでもなんでもないし、山並みに調和するような緑が復元されてなどいない。
街中の一種低層と同程度（以下）の緑しか無い街並みがとんでもない山の上にある時点で異常なわけで。

山の上を乱開発した結果としてまわりを山の緑に囲まれているだけで、ニュータウン内部の住宅地部分は、とんでもない山の上にかかわらず、宝塚の阪急宝塚線以北、阪急今津線以西の標高30～100m前後の閑静な山手住宅街（御殿山、雲雀丘、雲雀丘山手、寿楽荘、武庫山、千種、仁川高台、野上など）よりむしろ緑（緑被率、緑視率）は圧倒的に少ない。

しかも時代背景が全く違う。

かつての宝塚市の山麓部ニュータウン（逆瀬台、中山台等）は、都市の住宅難を解決する、都市通勤者向けの良好な注文住宅用地不足を解消するという大義名分もあったが、今は正反対の状況。

[460: 匿名さん]

もうええて。当初と論調変わっとるがな。

[461: 匿名]

まぁ今の山手台の路線が正当性は一切無い社会に悪影響しか与えない乱開発である事に異論は無いですけど

家が不足していない、それどころか余っている時代に山を削って
大阪平野に面した貴重な緑の景観を大きく破壊するからには

従来のような単なる一世代使い捨てのニュータウンとは一線を画する

"日本中がお手本とする美しいまちづくり"
"どこよりも緑豊かでゆとりがあり山並みと調和するまち"
"いつまでも色あせない世代をこえて受け継がれるまちづくり"

を実践すると約束して開発していた場所ですから、あまりにも酷い変貌ぶりですねぇ。

[462: 匿名さん]

>>448
市内の旧ニュータウンや山麓部に家が大量に余っている（バス便エリアの空家率10%以上）時代に、そうした住宅街の
代替わりを阻害しどんどん使い捨てにしながら、新たに山を削っていく焼畑開発路線の正当性は皆無ですよ。
乱開発を進めてきた宝塚市ですらその弊害の大きさを認識して、もう山手に住宅地を広げないと都市計画マスタープランで謳っているぐらいですから。

[463: 匿名さん]

> 新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができ
> あがっている古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。 これは政
> 策的な事をやらなければ解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこ
> でも発生している事です。
>
> 古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜
> き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選
> ぶ。 この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先
> の使い捨て乱開発に走るわけです。 古いニュータウンより土地を小さくして、
> なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をす
> るぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。
>
> しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一
> 方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してき
> た市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、
> 代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大に
> よる負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には
> 成り得ない。

その通りです。

住宅が不足していない家余り時代に、山の上を削って密集狭小住宅地にしても

販売が可能である　＝需要がある　＝社会的正当性がある　＝乱開発ではない

という論法は、反社会的業者の論理です。
社会的に正当性があるのではなく、他の犠牲のもとに成り立っているのです。

[464: 匿名]

隣に50坪台の土地も多数ある中山五月台があるからかまわんやろって論法は確かにおかしいわな。

その中山台じたいが、今と異なり大阪都市圏全体で良好な宅地不足、住宅不足で社会的に自然を大規模破壊してのニュータウン開発の正当性が今と違ってあった時代とはいえ、他市ではありえないほど山肌を上までかけあがって削った宝塚の恥で昔から批判されている乱開発なのだから。

景観や環境の保全上重要な大阪平野に面した北摂山系（含・長尾連山）を標高200～400mまで駆け上がるように削って単なる密集
市街地型のニュータウンにしている例なんて宝塚市以外には全く存在せんわけで。

それでも中山台は、中山台、五月台、桜台あわせて平坦部分のみで100坪以上の緑豊かな土地が150区画（山手台は現時点で50区画未満）あるし、法面含まず60坪以上の土地がニュータウン全体区画の半数を超えているし、自然石の勾配擁壁で景観にも最低限は配慮しているわけで、平坦部60坪以上の土地すら殆ど無い上に景観無視したコンクリート剥き出しでギューギューの山手台東5丁目と比べるとまだ良心があるわな。

[465: 匿名]

ラビスタはハゲ山の修復も兼ねて行われた開発なので、結果的に良かったと思いますよ。
バブル期だったので購入者の資産価値としては厳しかったでしょうが、今でも一定水準で活発な売買がされている事を考えると、確実に支持者はいますしね。

[466: 入居済み住民さん]

No.316 by 匿名　2013-05-08 18:34:46
http://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.829703,135.369708&spn=0.001794,0.004128&oe=UTF-8&om=1&t=h&brcurrent=3,0x6000f428cbfef6bd:0x826b482e9c94db7b,1&z=19
ttp://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.829703,135.369708&spn=0.001794,0.004128&oe=UTF-8&om=1&t=h&brcurrent=3,0x6000f428cbfef6bd:0x826b482e9c94db7b,1&z=19
中山五月台の区割り。
山手台北部とは比較にならないほど大きいですし、緑豊かである事が航空写真で一目瞭然ですね。



No.322 by 匿名　2013-05-08 23:35:46 http://goo.gl/ANq38
中山五月台の区割り。
山手台北部より一目瞭然に大きいですし、宅地が緑豊か（宅地の緑で覆われている
植樹面積がゆうに20%を超えている）である事が航空写真で明らかですね。


　　↓↓↓


No.464 by 匿名　2013-05-31 02:59:25
隣に50坪台の土地も多数ある中山五月台があるからかまわんやろって論法は確かにおかしいわな。
その中山台じたいが、今と異なり大阪都市圏全体で良好な宅地不足、住宅不足で社会的に自然を大規模破壊してのニュータウン開発の正当性が今と違ってあった時代とはいえ、他市ではありえないほど山肌を上までかけあがって削った宝塚の恥で昔から批判されている乱開発なのだから。



言ってることがドンドン変わってますよ。
つい先日まで中山五月台を緑豊かで良好な開発事例として紹介していましたよね？
本当は山手台北部と同様の５０坪区画が数百区画も存在するのにまったく気付かず。
これほど「乱開発」を長年気にしてる貴方でさえ気付かなかったくらい５０坪あれば十分緑豊かになる好事例です。
それを指摘されると今度は一転して中山台を「乱開発」の象徴のように言い出はじめるとは・・・
あまりにも論理破綻も甚だしいです。
もう支離滅裂な主張はスレを混乱させるだけですからお辞めになったほうがいいと思います。

[468: 匿名さん]

支離滅裂で主張が変わりすぎ
説得力０ですね。

[472: マンコミュファンさん]

確かに梅田の高層からみても、大阪平野の一番奥で本来は一番環境に配慮した街づくりを
しないといけないはずの立地の宝塚が、他と比較にならないほど山の上まで削っていて
山肌の破壊量も他市と比べて桁違いに大きいな。

[473: 匿名さん]

普通に考えて一個人でしょう。数年に渡る書き込みは仕事では中々出来ない。
中山台擁護から一転して主張を変える時点で近隣の不動産屋ではないですね。
他を誉めるわけでなく山手台を叩くだけ。平均の宅地面積が重要だと論を展開し山手台が平均60坪以上とわかるととたんに触れなくなる。
バスに乗らないと便数が減ると騒ぎ立てたことがありましたが、６月からはバスも増えるみたいですし、何か残念な感じですね。

[474: 匿名]

梅田の高層から必死で宝塚の奥を見てるのは君だけ、聞いたことないよそんな話。

[475: 匿名]

梅田の高層から見たら環境に配慮しなければならないのは明らかに足元のビル群や昔からの整理されない狭小住宅地です。それこそえらく遠い宝塚の奥の宅地に目を凝らすぐらいなら目の前に広がる昔は緑豊かであったであろう都心の緑化の運動でもされたらいかがですか？

[476: 匿名]

梅田のビルから神戸の方見たら宝塚同様に山肌が開発されている西宮から灘の景色が見えますよ。

[478: 匿名さん]

・宅地が市内のオールドニュータウン（中山台、逆瀬台等）に大量に余ってる時代に、昭和の劣化コピーニュータウンつくる為に大規模山林破壊

・大規模景観破壊

・掲げていた開発理念（山並みに配慮した敷地の広さと景観配慮、一世代限り使い捨てにならない日本中がお手本とする美しい街づくり）を100%無視して暴走（景観も環境も軽視したコンクリ打ちっぱなし50坪台）

・需給悪化させて過剰供給で近隣の旧ニュータウンの地価暴落させる（自分の所だけは新品効果最大限に利用して小さい土地を極限まで高い坪単価に設定して高値売り逃げ）

・旧ニュータウンの世代替わり阻害して過疎化悪化（街の使い捨て促進）、社会負担増でインフラの維持管理が困難に

・狭小区割りによる戸数増加で更なる渋滞悪化

・他のニュータウンが少子高齢化過疎化状態で小学校のキャパ余りまくっているのに、小学校膨れさせて校舎増築（市民負担増加、その後は山手台自体が一世代限り使い捨てになるので結局税金の無駄に）

まさに市全体や地域に害しかもたらしていないな

悪影響しか与えていない焼畑ニュータウン開発　正当性ゼロ





こんな基本的なごく当たり前の正論すら理解せずに、擁護している悪徳業者がいるようですね。
阪急ではなく、ミニ開発をやっている地元の下品な不動産業者かな？

宅地が不足していない今の時代に貴重な山を大規模破壊するなら、単なる宅地供給とは異なる路線（既存ニュータウンの利活用に悪影響を与えず全くバッティングしない全く異なる路線）でしか正当化できませんよ。それが無理なら、開発自体を断念してやめればいいのです。

[479: 匿名]

西宮市の名塩～山口はもっと悲惨な事になっているので是非非難してあげてください。

まぁ自分の資産が目減りしている方の悲痛な叫びってことは分かりましたので。

[480: 匿名さん]

>>476
灘区や東灘区はそもそも大阪平野に面していませんし、高標高エリアの規模（渦森台と鶴甲あわせても逆瀬台より小さい）宝塚市の山麓部開発より遥かに小さく遠景でも目立たない。西宮市や芦屋市の標高200m以上のエリア（鷲林寺南町、剣谷町、柏堂西町、奥池町、奥池南町、六麓荘町）は全て例外無く平均100坪以上で風致地区で山並みに配慮して緑豊かな区割りに規制されていますよ。

宝塚のように標高200～400mの山の上まで50～60坪の単なる密集ニュータウンや団地街にしている乱開発都市は存在しません。もし西宮市が数十年前に宝塚を合併して管理していたならば、北摂（長尾）山地の標高200m以上のエリアは開発されなかったか、されたとしても3桁標高エリアは緑豊かな自然を残した大きな区割りになっていたのは間違いありません。

それほど宝塚市は非常識な乱開発をやっているという事です。
どれだけ下劣な悪徳業者が擁護しようと、宝塚以外に大阪平野に面した北摂長尾山地の標高200m以上の山の上まで大規模な密集団地にしている街なんて、宝塚市以外に存在しないということは異様だという事です。

しかも同じ事をあろうことか人口減少家余り時代にまた新規に山削ってやろうとしているのだから、とんでもないどころの騒ぎじゃない。

[481: 匿名さん]

名塩は宝塚なみに酷い事になっているのは事実だけど、あそこは山間部で現地周辺か宝塚近辺まで行かない限り、大阪平野側からは殆ど乱開発景観が見えないからね。

[482: 匿名はん]

これ以上グロスが安い５０坪宅地を北部で大量供給されたら、

ただでさえ暴落している南部の暴落に歯止めがかからなくなってしまいます。

なんとか頑張って北部も平均７０坪くらいで開発して

南部の暴落を食い止めて下さい。

[483: 匿名]

擁護が必死すぎて笑えるｗ

どう見ても世に不要で（地域レベルで見ても広域レベルで見ても）社会悪で正当性が
皆無で全体に迷惑かける乱開発なのは覆しようがない事実やからなｗ

[484: 匿名さん]

山手台は、もう家や宅地が不足していない時代に貴重な山の緑を削らせていただくからには

「日本中がお手本とする美しいまちづくり」

「従来のニュータウンのような使い捨てにはならない世代を越えて愛されうけつがれる魅力が色あせない街」

という理念で開発許可を得て、本来開発できなかった山を開発区域に編入させた場所です。

山手台西4丁目や東5丁目は、どうみても普通のニュータウン以下の単なる山を破壊しての売り逃げ省コスト
宅地開発ですから、擁護できる要素が全くありませんね。

需給を悪化させて、宝塚市のバス便エリア全体を暴落させていますし社会に悪影響を与え将来の社会負担コストも
増加させているだけですね。理念も倫理も崩壊していますね。

[485: 匿名さん]

山手台は、もう家や宅地が不足していない時代に貴重な山の緑を削らせていただくからには

「日本中がお手本とする美しいまちづくり」

「従来のニュータウンのような使い捨てにはならない世代を越えて愛されうけつがれる魅力が色あせない街」

という理念で開発許可を得て、本来開発できなかった山を開発区域に編入させた場所です。

山手台西4丁目や東5丁目は、どうみても普通のニュータウン以下の単なる山を破壊しての売り逃げ省コスト
宅地開発ですから、擁護できる要素が全くありませんね。

需給を悪化させて、宝塚市のバス便エリア全体を暴落させていますし社会に悪影響を与え将来の社会負担コストも
増加させているだけですね。理念も倫理も崩壊していますね。

[486: 匿名さん]

既存のニュータウンに全く影響を与えないバッティングもしない開発例

例
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/teraikeproject/i/block.html
http://www.ur-net.go.jp/nagomilife/teraikeproject/i/index.html

[487: 匿名さん]

確かに名塩一帯の斜面地はラビスタや中山台並みに酷い乱開発だけど、渓谷に入って奥まっていて大阪平野に面しとらんな
そもそも、名塩も酷いから、宝塚の山の上ももっと乱開発していいだろってどんだけ醜い論理なんだよ

[488: 匿名]

近鉄のあやめ池再開発の宅地開発の理念や拘りの素晴らしさを見習うべきでしょうね阪急は。
近鉄は謳っていないが、あれこそ日本中がお手本とする美しい価値ある街づくり。

[489: 購入検討中さん]

そんな広すぎる宅地いりません。
50坪でじゅうぶん。
外構にお金かかりすぎますし、
3人家族なので大きな家建てるつもりもありませんし。
なにより高くなって買えなかったら
元も子もないですからね。

[491: 匿名さん]

中古の買い手がつかない南部も、北部のローコスト宅地も、使い捨てニュータウンという点では共通。

[492: 匿名]

梅田の高層から見たら、灘区や東灘区より遥かに宝塚の山肌開発のほうが近く目立ってますよ。
5km以上近いですから。

大阪都心から鶴甲団地、渦森台まで23～24km圏、宝塚の山麓住宅地やニュータウンは18km圏。

しかも東灘区の東側の六甲山系の尾根が視界を遮るので、梅田からは鶴甲団地、渦森台は殆ど目立たない。

擁護は全く無知で実際に目視でも望遠でも見た事が無く、憶測で語っている事がばれてしまいましたね。

高槻、茨木、箕面、池田、川西は、宝塚のようにはあんなありえないほど山の上までは山肌の緑の帯を乱開発で削ってませんね。

せいぜい標高100～150mかぎりぎり最上部で標高200mに届くかどうか程度にとどめています。

[493: 匿名]

60～80坪の良好な宅地が市内にいくらでも2500万ぐらいであるのに、

業者の金儲けだけのために

新たに山を削って新品である事しか価値が無い使い捨ての50坪台2500万の土地を自然破壊して

山を削って大量に人口減少家余り時代に新規供給する必要（社会的正当性）は皆無ですね。

既にあるストックを有効活用するのがこれからの社会に求められている事です。

もう今の山手台北部開発のような単なるローコスト使い捨て自然破壊ニュータウンはいりませんからね。

阪急さんが言っている通りですよ（笑）　

市街地を広めたら、社会基盤維持の為の負担が大きくなるだけで全体価値を薄めるだけですからね。

擁護の論理は破綻していますね。

[494: 匿名]

>>489
50坪でもぜんぜん安くないので貴方（業者）の論理は破綻していますよ。
より良い立地（阪急がまともな開発した仁川高丸など）の70～80坪の土地が山手台北部乱開発50坪台と
同じ値段で買えるんだから、50坪のコンクリ自然破壊分譲地をつくる必要なんて全くありません。

阪急が平均50坪台の乱開発にしているのは、土地を買いやすくする為ではなく、坪単価を極限まで
上げて（土地を小さくすればするほど売却可能坪単価があがる、ミニ開発建売屋と同じ手法）
儲けを最大化するためだけで、全くもって悪徳業者のロジックです。

50坪の手抜きコンクリ使い捨て分譲地で、良好な住宅地の市場流通価格65～80坪と同じ値段とっていますからね。

[495: 匿名]

最近中山台の中古が叩き売り状態だな～
山手台買う5000万位の金で、かなり広い築10年ちょっとの家が買えるぞ。

近所付き合いしないと決めたなら、買いだよ。

[496: 住まいに詳しい人]

新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができ あがってい
る古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。 これは政 策的な事をやらなければ
解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこ でも発生している事です。

古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜 き仕上げの
新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選 びます。 この心理状況
をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先 の使い捨て乱開発に走るわけで
す。 古いニュータウンより土地を小さくして、 なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古
いニュータウンより新品を選択をす るぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに
設定します。

しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一 方で新たに
山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してき た市民負担）と悪影響
（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、 代替わり新陳代謝阻害、公共施設
や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大に よる負担増加）ははかりしれず、そういった
焼畑的な開発は持続可能な社会には 成り得ません。

社会の犠牲のもとに、こういった悪質な使い捨て金儲け乱開発が成り立っているのです。

[497: 購入検討中さん]

阪急さん、既存住民さんの資産価値保全運動に惑わされることなく自信を持ってビューノ・クレアスのニューファミリー路線を是非とも堅持して下さいね！
よろしくお願い致します！

[498: 匿名さん]

×　50坪台でじゅうぶん　大きくしたら高くなる
○　山の上なのに非常識な50坪台のギューギュー区割りにしないと業者が望む高い坪単価で売れない

そもそも山手台北部の手抜き乱開発の50坪より安い値段で、宝塚市内の山手台北部より良質な住宅地の
60～70坪のまともな宅地が買えるのだから、擁護の論理は破綻している。
東3丁目までの緑の回復や敷地のゆとりや景観にきちんと配慮したまともな開発と比べると
ありえないほどコストダウンした平均50坪台の狭小乱開発なのに、割高な坪価格で売って
足元見た金儲け（新品プレミアムを利用した使い捨て売り逃げ焼畑路線）に走っている
というのが今の山手台開発なのだから。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[499: 匿名さん]

標高２５０ｍなのに５０坪台で駐車場２台とったら、立地に見合う緑の回復なんて全く見込めないからね。
山の上なのに標高３０～８０ｍの山手の閑静な住宅街より緑が少ないという、非常識な街並みになってる。
醜い異様なコンクリも目立ちまくり。

まさに使い捨て乱開発、低モラル売り逃げ開発。

[500: 匿名]

そもそも大阪平野に面しているかで議論しようとしている理由は？

[501: 正論破]

50坪台の土地が一定の割合（たとえば3～4割程度）であってもいいけど、建物間のゆとりや緑の回復や景観を考慮すると平均（山手台全体の平均ではなく丁目や街区ごとの平均）では平均65～70坪以上にするべきでしょうね。

50坪台（180～190㎡台）の土地が全体区画数の3～4割あって選べる上に、街並みは全部50坪台にするよりは遥かに美しく緑豊かで魅力的になるのですから、50坪台を徹底擁護している約一名の方も、大賛成のはずで反対する理由などありませんからね。

平均50坪台と平均70坪では、成熟後の潤い、街並み、緑化の質は雲泥の差ですから。

もちろん擁壁はクレアスの一部に採用されたように化粧擁壁か自然石貼り仕上げを、一部や大通り沿いだけに採用してお茶を濁すなどでやなく今後の街区は全面的に採用するべきです。2012年策定の宝塚市景観計画で、2m以上の仕上げ無しコンクリート擁壁は禁止になりましたから、今後はそれを遵守した開発が求められています。

[502: 匿名]

>>500
1000万人が住む世界有数の大都市平野から丸見えかそうでないかで大都市圏に与える景観影響の大きさ、深刻さが全然違うという意味でしょ。北摂長尾山地の多くはもともと国の保全対象、保護対象になっていた山林、グリーンベルトだしね。
もちろん大阪平野に面していなければ（周りを山に囲まれている名塩地区、猪名川渓谷の川西北部ニュータウン、三田盆地）いくらでも山を削ってよいという話ではなく、もう住宅が不足していない、それどころかむしろこれから家余りや広げすぎた市街地の空家率上昇ゴースト化（広げすぎた市街地を減少する人口で維持する事による社会負担増加）問題が深刻化する時代に、もう新たに山を切り崩しての郊外ニュータウン開発じたいが正当化できる時代ではなくなっているのは間違いない。

[504: 匿名さん]

今どき人気の無い70坪の土地を造成して、売れずに残る方が、余程社会悪ですね。みんなが期待してるのは、50坪位の適度な広さの西4丁目以降の土地ですよ。ご近所の奥さまって中古市場で全く人気のない西2丁目を買ってしもて、涙目の人？不幸に引きづりこもうと思ってもそうは行かないよ。

[505: 匿名さん]

とにかく我田引水なんです。阪急さんお願いします。南部の暴落はあなた達のせいです。私たちに責任はありません。