阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[430: 匿名]

>>427
大阪平野に面した山を破壊した平均標高が200m以上のエリアで
平均が50坪台でコンクリ剥き出しの造成が数百区画規模である
分譲地なんて山手台北部以外に只の一箇所も存在しませんよ。

あるのなら早く例示してくださいね。

[432: 匿名さん]

けっきょく大量に書き込む割には肝心なことはいっさい答えずでしたね。

答えれないんだったらわざわざ出てこなくてもいいのにね。

[433: 匿名]

いくら屁理屈こねても、山の上削って50坪コンクリは手抜き乱開発だし覆らないよ。

山を破壊するからには、良好な緑の環境や街並みを担保する為にゆとりある区割りが必要として平均70坪で山手台を分譲してきたのは阪急自身だからね。

70坪無いと使い捨てではない「世代をこえて愛される美しいまちづくり」にはなりえないって阪急自身が認めていたから、そういう区割りになっていたんだよ。

中山台も乱開発なのは事実だが、標高高いエリアほど区画大きくして緑の回復に配慮しているし、擁壁には石を使っているし、一定の擁護できる要素がある。決定的に違うのは、住宅難の供給不足の時代の開発であり、山を大規模自然破壊する大義名分と正当性がいくばくかはあった社会情勢であったという事。

つまり山手台を擁護するにあたって、隣の中山台もやっているじゃないかと、開発された時代背景の全く違う分譲地を持ち出すのは非常識きわまりないってこと。その上で単純比較しても、中山台のほうが全体としては遥かにまともな開発になっているのだから、お話にならない。

乱開発であったとはいえ中山台の65～80坪の良好な宅地が現在いくらでも大量に余っていて仲介市場で入手できる時代（家余り、過剰供給）に、わざわざ真横の山を大規模に破壊する行為の悪影響と社会悪こそまず論ずるべき。

[435: 匿名]

>>429
五月台は一塊で境界の無いつながりのブロック（1～4丁目）で見て平均215㎡ほどあって平均50坪台ではないからね。
五月台の一部（三丁目）50坪台の土地が集中していたとしても、全体としては緑の回復や街並みのゆとりが見込める
平均65坪の良好な街並みになっているから何も問題無いというだけ。

山手台北部（東5丁目ビューノ）と、東3丁目や西2丁目はつながった一塊のエリアではなく全く離れたブロックで
造成から何から全く別物なので、山手台南部はまともなのだから北部もあわせて考えれば良いという詭弁は使えない。ハイ論破。

百歩譲って五月台3丁目とビューノをピンポイントで比較しても

・五月台3丁目は道路に面する部分も背割り部分も落ち着いた間地石の勾配擁壁で、コンクリート剥き出しで圧迫感のある高さ3～4mの垂直擁壁や背割り擁壁は存在しない
・五月台3丁目は駐車スペース並列2台の区割りではなく1台なので、道路に面して緑化できる部分が多い
・五月台3丁目は駐車スペース並列2台のオープン外構が基本ではなく、殆どの区画で生垣を設置している

のような相違点があるので、ビューノは年月を経ても五月台3丁目のような落ち着いた街路景観にはならない。
汚れたコンクリートむきだしの擁壁と、生垣や緑の少ない（シンボルツリー程度）よく見える建て込んだ
家並みが丸見えで目立つ醜い街並みになるだけ。

[436: 匿名]

>>434
山手台語る専用スレがここにある（ここにしかない）のだから、
他に見当たらないのは当たり前でしょ。アタマ大丈夫？
殆ど全てのマンションの批判やネガティブ意見も
マンションコミュニティにしか実質ない（他に同様の場が無い）のと同じ。

[437: 匿名はん]

確かに宝塚のバス便エリアや山麓エリアにいくらでも良好な宅地が余りまくっている
今のご時勢にわざわざ山削って５０坪はどう言い訳しても乱開発やなｗ

[438: 匿名さん]

>>434
既にニュータウンや山手バス便住宅街の家や土地が余っていて、これから団塊の死去や少子高齢化でますます猛烈に余る事が確定している状況で、わざわざ山のてっぺんをはげにして大規模開発する行為が乱開発なんて常識すぎて議論の余地すら無いから、わざわざ関係の無い場所で語る人間がいないってのも理解できないほど、貴方はオツムが弱いの？

宝塚市ですら（乱開発しすぎたから）もう市街化区域を山にひろげるべきではないと表向きには表明しているのにｗ

[439: マンコミュファンさん]

もう家が余っている時代に、山の上（中腹以上）の貴重な緑をごっそり破壊して

宝塚の山手（第一種低層住居専用地域）の平均を遥かに下回る

平均50坪台の狭小区割りのコストダウン分譲地にする行為のどこが

「日本中がお手本とする美しいまちづくり」

「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街」　（一般的な一世代限り使い捨てのニュータウンとは正反対）

なんでしょうね。

[440: ご近所さん]

>>417
西4丁目の大半の幹線道路に面した区画は、小さい上（200㎡前後）に幹線道路側に
ぎりぎりに寄せてるからこれから何年経っても緑豊かになどなりようがない。
建物の南北間もぎりぎりに接近しているから間のスペースに植樹はほぼ皆無。

山手台の幹線道路を通っている人ならば、年月で埋まりようがない絶望的な
街並み（緑、空間、潤い）の差があるは誰でも知っている事。

[441: 匿名さん]

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目

これは５０坪にも満たない戸建てが数百区画も建ち並ぶ中山五月台３丁目の一画です。

ご入居から３０年以上経ち、別になーんの問題もない閑静な街並みに育ってますよね？

山手台・中山台に異様に詳しい批判者さんでさえも長年気づかなかったんでしょ？

６０～７０坪あると思ってたんでしょ？

指摘されてもなかなか認めないくらいにね。

要するに批判者さん自身が証明したのですよ。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 将 来 じ ゅ う ぶ ん 修 景 さ れ る 」ってことを。


皮肉なことに。


http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=102118R&intSerial=25995&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て


こちらは五月台３丁目でも比較的広め。

それでも５３坪。




↑

けっきょくこれを覆す回答になってないよ。

いくら大量に投稿してごまかそうとしても

都合の悪いことに答えてないから全く説得力に欠けます。

[442: 匿名]

440他多数さん
あなたの論理は根本がおかしい。
家が余っているから、山を削って宅地を作るな！という主張なら分かるが。
敷地が広ければよいとか標高が200m未満だったらよいとか石貼ったらよいとか変な条件を満たせば山削ってもよいっていう理論だもんね。
家が余ってるなら、どんな条件でも山を削る必要ないんじゃないの？

ちなみに聞きたいんだけど、彩都の開発はokなの？

[444: 匿名さん]

土地が余ってるから新規開発するなと言うのも、一方で利己的。若い多くの人は、古い街より、新しい街を望む。自分の古い土地が売れないからって八つ当たりしんといて。

[445: 匿名さん]

これと全く同じ理屈が山手台全体でも成り立つんちゃうんか？

>五月台は一塊で境界の無いつながりのブロック（1～4丁目）で見て平均215㎡ほどあって平均50坪台ではないからね。
>五月台の一部（三丁目）50坪台の土地が集中していたとしても、全体としては緑の回復や街並みのゆとりが見込める
>平均65坪の良好な街並みになっているから何も問題無いというだけ

[448: 匿名]

宝塚市で一定規模の戸建てニュータウンで人口を増やそうと思うと山の開発が必要になるのは仕方ないと思いますがね。
平地部の多くは下町エリアとなっており、一定所得レベルの人は敬遠してしまいますし。

[449: 近所をよく知る人]

実際、山手台北公園から北側を見たら唖然とするほど酷い乱開発ですよね。

同じ市内のバス便エリアや山間部にもう家が沢山余っていて全く不足していない時代に、
わざわざまた山を削って単なる密集住宅地をつくる為に市街地を広げる行為が、社会に
甚大な悪影響を与える不要な乱開発であるなんて小学生低学年でも分かる事です。

必死に乱開発ではないと擁護している人間（たった一人の荒らし）がいかに常識外れかわかります。

[451: 匿名]

過不足という意味では日本中が足りてる状態なんだけどね。

[452: 匿名さん]

>もう家が余っている時代に、山の上（中腹以上）の貴重な緑をごっそり破壊して

>宝塚の山手（第一種低層住居専用地域）の平均を遥かに下回る

>平均50坪台の狭小区割りのコストダウン分譲地にする行為のどこが

>「日本中がお手本とする美しいまちづくり」

>「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街」　（一般的な一世代限り使い捨てのニュータウンとは正反対）

>なんでしょうね。
>No.439 マンコミュファンさん
>[2013-05-29 01:24:17]

「一世代限り使い捨てのニュータウン」
=「中古住宅の買い手がつきにくい場所」

とした場合、中山台は言うに及ばず、山手台の西2丁目あたりも使い捨てニュータウンになりつつあるのかな。なかなか売れないからね。
「いつまでも色褪せない、世代を超えて愛され、 素敵な生活文化を育んでいく街」
であるためには、70坪とか緑豊かとかではなく、もっと別の要素が重要なのだと思う。

[453: 匿名]

441添付の不動産情報みてると中山台の古い中古戸建って70～80坪の古家も50坪の古家もたいして値段変わらないね。
やはり大きな土地ほど暴落するんだね。
家が有り余ってる時代とか言われてるけど一方では家族の人数も減ってるんだからそんた大きな宅地は必要ないし、求められていないじゃないかな？
山手台南部も北部も将来オンボロになったらたいして値段変わらなくなりそう。
そういった観点から山手台ビューノの路線は決して間違ってないと思うし、むしろコスパは高いかも。

[454: 匿名さん]

6/1~
山手台線路線延長、バス停新設、終バス時刻繰り下げ

[455: 匿名]

凄く必死に
『大阪平野全体どころか山手台から直線キョリで、 たった数百ｍしか離れていない中山五月台３丁目に コンクリむきだし「５０坪が２００区画以上もまとまって」あったなんて笑えますね』

と、繰り返してる人がいますが、何でｷﾞｭｰｷﾞｭｰに整列してる五月台を観察しにいき、五月台に詳しくないといけないのですか？

山手台を選んだ人は、五月台に魅力を感じなかった人ですよ。

五月台が魅力的なら価格も安いし、山手台なんて選んでない。

五月台が全体的にｷﾞｭｰｷﾞｭｰに見えるからじゃないですか？坂もきついし。

ゆったりとした区画はほんのほんの一部だけ。

これからの山手台は、あの昭和時代の五月台を見本にしなきゃいけない？

そんなはずはない。昭和時代より素敵な町並みを創るべきですよ。

初心(お手本の美しい町並み)を忘れないのは当たり前だけど、向上心も忘れちゃいけませんよ、阪急さん。

残業ばかりしないで、心豊かにして、しっかり素晴らしい仕事をしてください。

東4丁目、期待してますよ！

[456: 匿名]

五月台と同じくらいギューギューの
山手台西4は山手台史上最大の売れ行きでしたけどねぇ、残念ながら（笑）

[458: 匿名さん]

確かに誰がどうみても乱開発ですが（標高200mの山で50坪はありえない）、すぐお隣に

昔から宝塚の２大恥さらし低民度乱開発（もうひとつはラビスタ）として地元で悪名高く評判悪い

中山台があるおかげで、山手台も甘くみられがちというのはあるかもしれませんね。

[459: 住まいに詳しい人]

よりによって宝塚市内でも大阪平野に面した山麓部全体でもワースト級の乱開発（当時だからこそありえた今だったらありえない）として昔から評判悪い中山台（標高150～380mの緑豊かな山並みを数十坪の戸建て密集ニュータウン＆大規模集合住宅地にするとんでもない乱開発）を引き合いにだして、正当化しようとしているのは論外やね。

ラビスタ宝塚を例に出して、あそこもやってるじゃないかと、また山の上削って大規模高層マンションを建てようとするようなもん。

そもそも宝塚市の昭和40年代までに開発されたまともな山手住宅地（といってもそういう所はミニ開発で、荒らされて悪化しているがそれはまた別の問題）と比べたら中山台の住宅地はぜんぜん緑豊かでもなんでもないし、山並みに調和するような緑が復元されてなどいない。
街中の一種低層と同程度（以下）の緑しか無い街並みがとんでもない山の上にある時点で異常なわけで。

山の上を乱開発した結果としてまわりを山の緑に囲まれているだけで、ニュータウン内部の住宅地部分は、とんでもない山の上にかかわらず、宝塚の阪急宝塚線以北、阪急今津線以西の標高30～100m前後の閑静な山手住宅街（御殿山、雲雀丘、雲雀丘山手、寿楽荘、武庫山、千種、仁川高台、野上など）よりむしろ緑（緑被率、緑視率）は圧倒的に少ない。

しかも時代背景が全く違う。

かつての宝塚市の山麓部ニュータウン（逆瀬台、中山台等）は、都市の住宅難を解決する、都市通勤者向けの良好な注文住宅用地不足を解消するという大義名分もあったが、今は正反対の状況。

[460: 匿名さん]

もうええて。当初と論調変わっとるがな。

[461: 匿名]

まぁ今の山手台の路線が正当性は一切無い社会に悪影響しか与えない乱開発である事に異論は無いですけど

家が不足していない、それどころか余っている時代に山を削って
大阪平野に面した貴重な緑の景観を大きく破壊するからには

従来のような単なる一世代使い捨てのニュータウンとは一線を画する

"日本中がお手本とする美しいまちづくり"
"どこよりも緑豊かでゆとりがあり山並みと調和するまち"
"いつまでも色あせない世代をこえて受け継がれるまちづくり"

を実践すると約束して開発していた場所ですから、あまりにも酷い変貌ぶりですねぇ。

[462: 匿名さん]

>>448
市内の旧ニュータウンや山麓部に家が大量に余っている（バス便エリアの空家率10%以上）時代に、そうした住宅街の
代替わりを阻害しどんどん使い捨てにしながら、新たに山を削っていく焼畑開発路線の正当性は皆無ですよ。
乱開発を進めてきた宝塚市ですらその弊害の大きさを認識して、もう山手に住宅地を広げないと都市計画マスタープランで謳っているぐらいですから。

[463: 匿名さん]

> 新たに注文住宅を建てる事を検討している世代は、基本的にコミュニティができ
> あがっている古いニュータウンに入る事は、心理的障害があります。 これは政
> 策的な事をやらなければ解決できない問題で、別に中山台や逆瀬台に限らずどこ
> でも発生している事です。
>
> 古いニュータウンに65～80坪で2500万前後の土地が沢山余っていても57坪で手抜
> き仕上げの新品で同価格の土地が、大量供給されれば、数坪狭くてもそちらを選
> ぶ。 この心理状況をついて悪徳デベロッパーや業者は、理念無き金儲け最優先
> の使い捨て乱開発に走るわけです。 古いニュータウンより土地を小さくして、
> なおかつ造成もコストダウンし、検討者が古いニュータウンより新品を選択をす
> るぎりぎりの水準を見計らって坪単価を極限まで高めに設定する。
>
> しかしその事による（古いニュータウンを使い捨てにして過疎化を促進させ、一
> 方で新たに山肌を破壊して劣化版をつくる）、社会的負担増（＝長く納税してき
> た市民負担）と悪影響（全体価値の下落、自然環境や景観の悪化、街の過疎化、
> 代替わり新陳代謝阻害、公共施設や社会基盤の維持費増大、市街化区域の拡大に
> よる負担増加）ははかりしれず、そういった焼畑的な開発は持続可能な社会には
> 成り得ない。

その通りです。

住宅が不足していない家余り時代に、山の上を削って密集狭小住宅地にしても

販売が可能である　＝需要がある　＝社会的正当性がある　＝乱開発ではない

という論法は、反社会的業者の論理です。
社会的に正当性があるのではなく、他の犠牲のもとに成り立っているのです。

[464: 匿名]

隣に50坪台の土地も多数ある中山五月台があるからかまわんやろって論法は確かにおかしいわな。

その中山台じたいが、今と異なり大阪都市圏全体で良好な宅地不足、住宅不足で社会的に自然を大規模破壊してのニュータウン開発の正当性が今と違ってあった時代とはいえ、他市ではありえないほど山肌を上までかけあがって削った宝塚の恥で昔から批判されている乱開発なのだから。

景観や環境の保全上重要な大阪平野に面した北摂山系（含・長尾連山）を標高200～400mまで駆け上がるように削って単なる密集
市街地型のニュータウンにしている例なんて宝塚市以外には全く存在せんわけで。

それでも中山台は、中山台、五月台、桜台あわせて平坦部分のみで100坪以上の緑豊かな土地が150区画（山手台は現時点で50区画未満）あるし、法面含まず60坪以上の土地がニュータウン全体区画の半数を超えているし、自然石の勾配擁壁で景観にも最低限は配慮しているわけで、平坦部60坪以上の土地すら殆ど無い上に景観無視したコンクリート剥き出しでギューギューの山手台東5丁目と比べるとまだ良心があるわな。

[465: 匿名]

ラビスタはハゲ山の修復も兼ねて行われた開発なので、結果的に良かったと思いますよ。
バブル期だったので購入者の資産価値としては厳しかったでしょうが、今でも一定水準で活発な売買がされている事を考えると、確実に支持者はいますしね。

[466: 入居済み住民さん]

No.316 by 匿名　2013-05-08 18:34:46
http://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.829703,135.369708&spn=0.001794,0.004128&oe=UTF-8&om=1&t=h&brcurrent=3,0x6000f428cbfef6bd:0x826b482e9c94db7b,1&z=19
ttp://www.google.co.jp/maps?hl=ja&ll=34.829703,135.369708&spn=0.001794,0.004128&oe=UTF-8&om=1&t=h&brcurrent=3,0x6000f428cbfef6bd:0x826b482e9c94db7b,1&z=19
中山五月台の区割り。
山手台北部とは比較にならないほど大きいですし、緑豊かである事が航空写真で一目瞭然ですね。



No.322 by 匿名　2013-05-08 23:35:46 http://goo.gl/ANq38
中山五月台の区割り。
山手台北部より一目瞭然に大きいですし、宅地が緑豊か（宅地の緑で覆われている
植樹面積がゆうに20%を超えている）である事が航空写真で明らかですね。


　　↓↓↓


No.464 by 匿名　2013-05-31 02:59:25
隣に50坪台の土地も多数ある中山五月台があるからかまわんやろって論法は確かにおかしいわな。
その中山台じたいが、今と異なり大阪都市圏全体で良好な宅地不足、住宅不足で社会的に自然を大規模破壊してのニュータウン開発の正当性が今と違ってあった時代とはいえ、他市ではありえないほど山肌を上までかけあがって削った宝塚の恥で昔から批判されている乱開発なのだから。



言ってることがドンドン変わってますよ。
つい先日まで中山五月台を緑豊かで良好な開発事例として紹介していましたよね？
本当は山手台北部と同様の５０坪区画が数百区画も存在するのにまったく気付かず。
これほど「乱開発」を長年気にしてる貴方でさえ気付かなかったくらい５０坪あれば十分緑豊かになる好事例です。
それを指摘されると今度は一転して中山台を「乱開発」の象徴のように言い出はじめるとは・・・
あまりにも論理破綻も甚だしいです。
もう支離滅裂な主張はスレを混乱させるだけですからお辞めになったほうがいいと思います。

[468: 匿名さん]

支離滅裂で主張が変わりすぎ
説得力０ですね。

[472: マンコミュファンさん]

確かに梅田の高層からみても、大阪平野の一番奥で本来は一番環境に配慮した街づくりを
しないといけないはずの立地の宝塚が、他と比較にならないほど山の上まで削っていて
山肌の破壊量も他市と比べて桁違いに大きいな。

[473: 匿名さん]

普通に考えて一個人でしょう。数年に渡る書き込みは仕事では中々出来ない。
中山台擁護から一転して主張を変える時点で近隣の不動産屋ではないですね。
他を誉めるわけでなく山手台を叩くだけ。平均の宅地面積が重要だと論を展開し山手台が平均60坪以上とわかるととたんに触れなくなる。
バスに乗らないと便数が減ると騒ぎ立てたことがありましたが、６月からはバスも増えるみたいですし、何か残念な感じですね。

[474: 匿名]

梅田の高層から必死で宝塚の奥を見てるのは君だけ、聞いたことないよそんな話。

[475: 匿名]

梅田の高層から見たら環境に配慮しなければならないのは明らかに足元のビル群や昔からの整理されない狭小住宅地です。それこそえらく遠い宝塚の奥の宅地に目を凝らすぐらいなら目の前に広がる昔は緑豊かであったであろう都心の緑化の運動でもされたらいかがですか？

[476: 匿名]

梅田のビルから神戸の方見たら宝塚同様に山肌が開発されている西宮から灘の景色が見えますよ。

[478: 匿名さん]

・宅地が市内のオールドニュータウン（中山台、逆瀬台等）に大量に余ってる時代に、昭和の劣化コピーニュータウンつくる為に大規模山林破壊

・大規模景観破壊

・掲げていた開発理念（山並みに配慮した敷地の広さと景観配慮、一世代限り使い捨てにならない日本中がお手本とする美しい街づくり）を100%無視して暴走（景観も環境も軽視したコンクリ打ちっぱなし50坪台）

・需給悪化させて過剰供給で近隣の旧ニュータウンの地価暴落させる（自分の所だけは新品効果最大限に利用して小さい土地を極限まで高い坪単価に設定して高値売り逃げ）

・旧ニュータウンの世代替わり阻害して過疎化悪化（街の使い捨て促進）、社会負担増でインフラの維持管理が困難に

・狭小区割りによる戸数増加で更なる渋滞悪化

・他のニュータウンが少子高齢化過疎化状態で小学校のキャパ余りまくっているのに、小学校膨れさせて校舎増築（市民負担増加、その後は山手台自体が一世代限り使い捨てになるので結局税金の無駄に）

まさに市全体や地域に害しかもたらしていないな

悪影響しか与えていない焼畑ニュータウン開発　正当性ゼロ





こんな基本的なごく当たり前の正論すら理解せずに、擁護している悪徳業者がいるようですね。
阪急ではなく、ミニ開発をやっている地元の下品な不動産業者かな？

宅地が不足していない今の時代に貴重な山を大規模破壊するなら、単なる宅地供給とは異なる路線（既存ニュータウンの利活用に悪影響を与えず全くバッティングしない全く異なる路線）でしか正当化できませんよ。それが無理なら、開発自体を断念してやめればいいのです。

[479: 匿名]

西宮市の名塩～山口はもっと悲惨な事になっているので是非非難してあげてください。

まぁ自分の資産が目減りしている方の悲痛な叫びってことは分かりましたので。