阪急が分譲する宝塚市山手台【Part９】

[物件比較中さん]

阪急が分譲する宝塚市山手台についても、part９になりました。
引き続き有意義な情報交換していきましょう。

前スレ：http://www.e-kodate.com/bbs/thread/242033/

[368: 匿名さん]

山の上なのに環境との共生をまるっきし無視した区画になってますね。

住宅があまりまくっている今のご時勢に、山の上を破壊して50坪台の開発が正当化できるわけがない。

[370: 匿名さん]

50坪あれば中山五月台3丁目のように、いずれ周囲の65坪と遜色無い美しい街並みが形成されますねぇ。

[372: ご近所の奥さま]

>>370
マジレスすると50坪ではどう逆立ちしても何年経ようが65～70坪と同じような緑の回復やゆとりある美しい街並みにはなりませんよ。

平均的な土地の間口、一般的な注文住宅を建てた後の建物間のゆとり、植樹可能なスペースがまるで異なりますからね。

http://farm8.static.flickr.com/7088/7188995048_eeef69cb34_o.jpg
これが
http://farm6.static.flickr.com/5193/6999387634_c4394e544f_o.jpg

になりえないのは就学前の園児でも分かる事です。

50坪で平均的な65～70坪の街と同じ水準のゆとりある緑豊かな街並みにするには

・駐車場を1台にして道路面に対しての緑化可能なスペースを大きくとる
・建ぺい率/容積率を30～40%/60～80%にして建物間のゆとりを得る
・分譲事業者が全ての家を計算して建てて建物の規模を抑えてじゅうぶんに緑化する

などきわめて特殊な条件を全て満たす場合のみ。

[373: 周辺住民さん]

そもそも中山台じたいが相当に異質で非常識な乱開発でしょ。
大阪平野に面する景観上重要で保全対象の北摂長尾山系の
山並み（グリーンベルト）を標高200～380mまで削って
高層マンションや密集戸建て街にしている所なんて
宝塚を除いて他市には皆無でしょ。
一箇所も無い。
無理矢理に中山台を正当化すると、住宅難で都心部に勤める
サラリーマン層の注文住宅用地や住宅が不足していた
あの当時だからこそ許された乱開発ニュータウンとも言える。
今は全く逆で大阪圏全体で家や良好な注文住宅用地が既に
余りまくっていて、これから少子高齢化で更に余るのだから
どうにか擁護する余地があった中山台とも情勢が全く異なる。
隣だからといって、中山台を引き合いにだして擁護するのは
本質的にズレてる。

[374: 周辺住民さん]

↑中山台（の例外的に土地が小さい一部分）を引き合いにだして
今の山手台北部乱開発(山の上削って50坪台コンクリ剥き出し)を擁護するのは

[375: 匿名さん]

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目

これは５０坪にも満たない戸建てが数百区画も建ち並ぶ中山五月台３丁目の一画です。

ご入居から３０年以上経ち、別になーんの問題もない閑静な街並みに育ってますよね？

山手台・中山台に異様に詳しい批判者さんでさえも長年気づかなかったんでしょ？

６０～７０坪あると思ってたんでしょ？

指摘されてもなかなか認めないくらいにね。

要するに批判者さん自身が証明したのですよ。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 将 来 じ ゅ う ぶ ん 修 景 さ れ る 」ってことを。


皮肉なことに。



http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=111427R&intSerial=27512&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目

[376: 匿名さん]

http://www.wills.co.jp/buy/p/?strShanaiBukkenNo=102118R&intSerial=25995&clWebFlgCity=1&-token=宝塚市中山五月台３丁目 一戸建て


こちらは五月台３丁目でも比較的広め。

それでも５３坪。

[377: 匿名]

灘区から西宮市あたりも標高300メートル級の住宅地が普通にありますよね。

東京から来て兵庫県民は山の上が好きなんだなと思いましたよ。

実際眺望を体験して納得はしましたが。

[378: 匿名]

こんどは中山台の50坪は駐車スペースが1台だから緑が確保できてて、
2台分ある山手台は緑が確保できない、
とか言い出しそう（笑）

[379: 匿名さん]

378駐車場１台と２台の差はせいぜい５坪ですからねェ～

[380: 匿名さん]

確かにいくらでも注文住宅を建てる為の良好な宅地が同一圏に余っていて安く入手できるこのご時勢に
わざわざ山の上を新規に破壊して単なる使い捨てコストダウン分譲地をつくる正当性は皆無ですね。
それどころか社会にも景観にも環境にも悪影響が大きすぎます。

[381: 匿名]

並列に駐車場2台とったら道路に面した間口が約3m余分に失われる。
この3mは景観に与える影響はひじょうに大きい。

間口12.5m程度の50坪台後半の宅地で駐車場の間口に幅6m、玄関のアプローチに幅2mほどとられたら、道路に面した植樹スペースなど雀の涙ほどしか無し。

これが駐車場1台であれば、間口の60%以上の幅を生垣や高木植樹で緑化が可能となり、緑視率を大きく高める事が出来る。

駐車場2台でも1台でも5坪しか変わらないから大差無しというのは、現実を知らないど素人の意見という事が分かる。

[382: ご近所さん]

どんだけ破綻した詭弁を振りかざしても、50坪台の区割りで70坪と
同様の良好な環境や景観が得られるわけないですからねぇ。
かろうじて平均200㎡（約60坪）ある西4丁目南部ですら、まともに理念を
守って開発された東3丁目（平均70坪）と比べて、景観（街並み）も空間的な
ゆとりも緑化水準も雲泥の差があるのは、実際に現地を歩けば一目瞭然ですょ。

[383: 住まいに詳しい人]

>>377
灘区（渦森台や鶴甲など）や東灘区は大阪平野に面していません。

大阪平野に面した（大阪平野のどこからでも丸見えの）芦屋市や西宮市の標高150m以上のエリアは、
平均100坪以上の第三種風致地区になっていて、じゅうぶんに緑の回復や景観に配慮され
乱開発と正反対のまともな開発になっています。

大阪平野に直に面している山並みの標高200m以上のエリアを1000区画単位の密集住宅街や
高層大規模マンションにしているような乱開発都市は宝塚市だけです。

[384: 匿名]

やっぱり（笑）
最初そんなこと言ってなかったよね？
なにがなんでも批判しようと
次から次からハードル上げてるけど
誰も信用せんよ(*_*)

[385: 匿名]

＞381
やっぱり（笑）
最初そんなこと言ってなかったよね？
なにがなんでも批判しようと
次から次からハードル上げてるけど
誰も信用せんよ(*_*)

[386: 匿名]

神戸は平地部分が極端に狭いので、住宅難の人口激増期に灘区や東灘区の山の上を削らざるを得なかったのはある程度仕方無い面もあるわな。

平地がたっぷりあって山の上まで削る必要などないのに北摂山系でも六甲山系でもあんな山の上（標高200～300m後半）まで単なるニュータウン開発で削ってるの宝塚のみ。

池田も箕面も茨木も高槻もせいぜい最高で標高150～200m程度まで（尚且つ標高高い山麓部は平均で65坪超の区割り）。

ただ、宝塚が乱開発都市であるのは疑いようがない事実であっても、昭和40～50年代に開発されたニュータウンは標高200m超えるようなエリアは、平均65～150坪の区割りで擁壁も石を使い緑の回復や景観に配慮して一定の良心は見られる。

住宅が全く不足していないどころか大量に余っている時代に、新たに大阪平野に面した山を削り標高250m以上エリアを大規模（数百区画以上）の50坪台のまとまった緑の回復が見込めない乱開発分譲地にする開発は、まさに前代未聞で他に例が無い。

[387: 匿名]

382 どうして中山五月台の大量50坪区画は気づかなかったの？

指摘してもその存在すら否定していましたよね？

[388: 匿名さん]

ま、確かに正当性も大義も全く無い手抜きコストダウン使い捨ての乱開発だわな。
今の山手台ニュータウン開発は誰がどうみても。
擁護している愉快犯も、そんな事は本当は理解して煽っているだけ。

貴重な山の緑をあんな山の上まで削って50坪台のコンクリうちっぱなし街にする行為を
日本中がお手本とする理念だの世代をこえて受け継がれるだのいっているのは醜いにもほどがある。

[389: 匿名さん]

中山五月台3丁目は、中山台の中では中心部に近く、バス便の利便性が高く
スーパーや金融機関（銀行、ATM、郵便局）や生活施設に急坂や階段を使わずとも
徒歩数分でフラットアクセスできる立地から例外的に少し区割りが小さめに
なっているだけでしょう。

中山五月台3丁目と山手台東5丁目（通称ビューノ、クレアス）を比較するのは
そもそも不適切ですね。

中山五月台3丁目は標高180m前後と、より景観配慮が求められる山の上を
削っている山手台東5丁目（通称ビューノ、クレアス）の標高220～260mより
遥かに海抜が低いです。

山手台東5丁目と比較するなら、同じ標高220～260mの中山桜台2～4丁目（平均70坪）や
ゆずり葉台（平均150坪）あたり。

[390: 匿名]

答えになってないよ、

どうして気づかなかったの？

って聞いてるんだけど？

[391: ご近所の奥さま]

中山五月台は1～2丁目には大きい土地が多いので、街として生活道路レベルでつながっていて一体となっている中山五月台1～4丁目のブロック全体としては平均65坪前後になっていますね。

一方で、現在開発されている山手台北部は山手台西南部（東1～2丁目、西1～2丁目）とは全くつながっておらず、距離も大きく離れていて標高も全く違うエリアなので、手抜きの乱開発である北部を無理矢理擁護する為に、まともに開発された山手台南部を平均に算入して平均坪数を大きく見せかけようとする行為は全くナンセンスですね。

[392: 匿名]

中山五月台は50坪台の土地もありますが、現在開発されている山手台東5丁目と異なり60～70坪台の土地が主流で、平均は50坪台ではありません。
擁壁も石を使った勾配擁壁で景観に馴染むよう配慮してあり、圧迫感のある高い垂直コンクリートむきだし擁壁はありません。

中山台NT（中山台、中山桜台、中山五月台）で垂直コンクリートむきだし擁壁で分譲されたのは、中山台NT全体面積の3%にも満たない中山五月台5丁目だけです。
しかもなんらかの申し合わせ（仕上げ義務）があったようで、殆どの区画で施主が表面仕上げを施しています。
http://goo.gl/maps/7zWiw

大阪平野に面した標高200m以上のエリアで、数百区画規模の大規模開発で高さ数メートルのコンクリ剥き出し擁壁が何百区画も仕上げの義務も無く放置されている無秩序な景観破壊分譲地など、山手台北部以外に存在しませんね。

[393: 主婦さん]

山手台北部（東4～5丁目）と同一標高の宝塚市内エリア。

http://goo.gl/maps/J3r4F
http://goo.gl/maps/D8i8Q
http://goo.gl/maps/qII6F

ビューノとは比較にならないほど区割りが大きく緑豊かで景観に配慮していますね。

50坪台の区割りではどうあがいてもこのような緑の回復や緑豊かな街並みにはなりません。

[394: 匿名さん]

核心だから答えれないんですわ。

だってこの人語れば語るほど中山台に詳しいいことは分かりますよね。

だったらそんなに詳しいのにどうして狭小区画が大量にあることに気付かなかったのかってこと。

この疑問に真摯に答えない限りいくら頑張っても説得力ありませんね。

だって本人が証明しちゃったんですからね。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 貴 方 で さ え 気 づ か な い ほ ど 修 景 さ れ ま す 」


ってこと。

[395: 匿名]

都合の悪いことは答えないんですかぁ？

[396: 匿名さん]

390さん

核心だから答えれないんですわ。

だってこの人語れば語るほど中山台に詳しいいことは分かりますよね。

だったらそんなに詳しいのにどうして狭小区画が大量にあることに気付かなかったのかってこと。

この疑問に真摯に答えない限りいくら頑張っても説得力ありませんね。

だって本人が証明しちゃったんですからね。


「 山 手 台 も ５ ０ 坪 あ れ ば 貴 方 で さ え 気 づ か な い ほ ど 修 景 さ れ ま す 」


ってこと。

[397: 匿名さん]

>>387
中山五月台（1～4丁目）は50坪ではありません。
50坪台の区画もありますが、平均で65坪ぐらいあり尚且つ大半の区画が駐車スペース並列2台ではないので道路に面してじゅうぶんな生垣や庭木を施して建物が覆われ緑豊かになっているのです。またほぼ全ての擁壁は自然石（間地石）で景観に配慮しています。

「殆どが50坪台で平均も50坪台（60坪超えているのは法面含む土地ぐらい）」で、殆どの区画が道路に面して駐車スペース並列2台とり大通り沿いだけ石貼りで誤魔化している山手台ビューノとはぜんぜん違います。

[398: 匿名さん]

山手台東の北部（東４～５丁目）も、ちゃんと東３丁目のように全区画の高い擁壁を御影石（もしくは化粧擁壁）で修景して、


　「　平　均　が　６５　～　７０　坪　の　区　割　り　」


であるのならば、年月を経て緑豊かな環境の回復と美しい街並みが見込めるまともな開発になります。


しかし東５丁目のビューノのように平均が５０坪台（１８０㎡台）、大通り沿い以外は高い擁壁もコンクリートむきだし（２０１２年に策定された宝塚市景観計画では高さ２ｍ以上の仕上げ無し擁壁は禁止になったので既存不適格）で尚且つ仕上げ規定無し、土地小さく間口も狭いのに駐車スペース並列２台確保（緑の回復を絶望的に妨げる）しているから乱開発なのです。

[399: 周辺住民さん]

平均５０坪台で平均７０坪と変わらない緑豊かで美しい街並みになるってのはどう見ても無理があるわなｗ

西４丁目やビューノがこれから十数年経った所で、山手台西２丁目や東２丁目みたいな緑豊かで美しい街並みになるわけがないのはサルでも分かる。

[400: 匿名さん]

>>393
これは一目瞭然で分かりやすいリンクですね。

今より相対的な地価水準が高く、住宅不足の時代ですら標高220～250mの
山の上は緑の回復を考慮して広めの区割りで開発されたということですね。

[401: 匿名]

http://goo.gl/ANq38
中山五月台の区割り。
山手台北部より一目瞭然に大きいですし、宅地が緑豊か（宅地の緑で覆われている
植樹面積、緑被率がゆうに20%を超えている）である事が航空写真で明らかですね。

学者の研究でも、敷地面積と街の成熟後の緑被率（緑豊かさ）には大きな相関関係が
ある事が明らかになっています。

一般的に山の上に求められる適正な開発は、街の成熟後に緑被率25%前後となる水準と
いわれていますが、これは50坪台の区割りではなし得ません。

> ５０坪って面積だけ見たら７０坪の７割に見えるけど、実際は質はぜんぜん違うんですよ。
> 駐車場２台とエントランス（３０㎡）とって、注文住宅（全国平均１３５㎡ほど　１階
> の建築面積は１０ｍ×８ｍの８０㎡ほど）を建てたら、建物の外周１ｍを含めて、１５
> ０㎡ほどの面積を食うんですよ。
> つまり５０坪（１６５㎡）だと、庭の面積は１５㎡にすら満たない。
> 木を何本植えられるの？って話。
> ５０坪と７０坪では、開発してから街の成熟後の緑の回復率は５倍以上違うのですよ。
> ７０坪は自然や環境や景観に配慮したまともな開発で、５０坪が乱開発と言われる所以
> はそこにあります。

[402: 匿名さん]

397

いいえ違います。中山五月台３丁目には

ビューノと同じように５０坪宅地が

「　大　量　に　ま　と　ま　っ　て　」あります。

どうしてアナタはその存在にすら気づかなかったのかって聞いてるのです？



答　え　れ　な　い　の　で　す　か　？

[403: ご近所の奥さま]

年月を経ても山手台西4丁目やビューノが東～西2丁目と見分けつかないほど
緑豊かで美しい街並みになる事がありえないのは、現地を数分歩けば誰だって分かります。
東3丁目は年月を経れば、2丁目と同様にじゅうぶんに緑豊かで美しい街並みになるでしょうね。
それはちゃんと当初の理念（景観への配慮や緑の回復を考慮した区割り）を守って開発しているからです。

[404: 匿名さん]

どんだけ必死に破綻論理で擁護しても、65～80坪の良好な宅地ストックが同じ圏内の
バス便エリアでいくらでも余っていて2500万円で入手できる家あまり土地あまり時代に、
わざわざ山の自然を破壊して、50坪の緑の回復が見込めない使い捨て乱開発分譲地を
新規にわざわざつくる事の社会的な正当性は皆無ですし社会悪そのものですね。

[405: 匿名さん]

＞どんだけ必死に破綻論理で


それあなたですよ。

早く答えてください。

[406: 匿名さん]

>372,403
>マジレスすると50坪ではどう逆立ちしても何年経ようが65～70坪と同じような緑の回復やゆとりある美しい街並みには
>なりませんよ。
>
>平均的な土地の間口、一般的な注文住宅を建てた後の建物間のゆとり、植樹可能なスペースがまるで異なりますからね。

http://farm8.static.flickr.com/7088/7188995048_eeef69cb34_o.jpg
>これが
http://farm6.static.flickr.com/5193/6999387634_c4394e544f_o.jpg

>になりえないのは就学前の園児でも分かる事です。

この写真は、宅地面積というより、道路や歩道の写真ですよね（笑）
それに、４丁目の写真は、家の裏側なので、65坪の宅地でも殺風景になるかと。

自宅の近くに、６５坪平均と５０坪の宅地があるけど、どちらも前面はシンボルツリーなどを
植樹してあり正面から見た景観は、特に気になる違いは無いですよ。
特に、北道路側の宅地は、裏側に庭を配置した家が多く、坪数の違いは、外から分からないですね。

[407: マンコミュファンさん]

確かに、コンクリ剥き出し平均５０坪台でも、自然石平均７０坪と変わらない
緑豊かでゆとりある自然と調和した美しい街並みが実現するなどという主張は、
前代未聞で宅地開発の常識を覆す珍説ですね（笑）

[408: 匿名さん]

ここで山手台北部批判を執拗に繰り返している本人がすぐお隣りの中山五月台に

大量の小さい区画まとまってあることに全く気付かないまま（外構擁壁を綺麗に仕上げ、緑もじゅうぶすん回復しているため気付かなかった）

あろうことか「大阪平野を見渡してもそんな住宅地あるはずがない…」などと主張し続けてきたことで証明されています。

皮肉なことに本人自ら、今まで言って来たことが荒唐無稽であることを立証してしまったのです。

[409: 匿名さん]

大阪平野全体どころか山手台から直線キョリで、

たった数百ｍしか離れていない中山五月台３丁目に

コンクリむきだし「５０坪が２００区画以上もまとまって」あったなんて笑えますね

それにどうして気づかんかったんですか？

これを論理破綻と言うのです（笑）

[410: マンコミュファンさん]

コンクリむきだしコストダウンとか５０坪かつかつとかも酷いけど、そもそもそれ以前に

大阪平野に面した基調なグリーンベルトを構成する山並みの標高２００ｍ超のエリアを

この少子高齢化家余り土地余りのご時勢に

わざわざ新たに森林破壊して何の変哲も無い大規模分譲地をつくってるのって山手台だけでしょ。

擁護はこの基本的な正論に答えられないから、必死に破綻論理を繰り返して逃げている。

[411: 匿名さん]

>>406
50坪台にシンボルツリー＋ちょろちょろと、東3丁目（や山手台南部）とでは緑化の質と景観に雲泥の差があります。
50坪台で駐車場並列2台とったら、緑地帯も半分以下になり、とてもじゃありませんが東3丁目のようにはなりません。
建物間のゆとり、空間的なゆとり＝街並みのゆったり感にも雲泥の差があります。
西4丁目やビューノは、一番山の上なのに隣と接近している（建て込んでいる）家が大半です。

[412: 山手台西翁]

あんたが言えば言うほど地元に詳しいことの証明にはなっても、
逆にそんなに地元に詳しいのに、
なんで五月台の大量狭小宅地群に気付かなかったのか？という疑問が深まるだけや。
もうやめとき。

[413: 匿名]

実際に街を歩いても、まともに開発されていた従来の山手台（西2丁目や東2～3丁目）と
西4丁目やビューノで街並み、景観や緑の潤いに大きな差が無いように見えるなら
脳か視覚に疾患がありますね。正常者ではありません。

当事者の阪急関係者ですら、こんな詭弁はいいません。

[414: 匿名さん]

延々批判してる人は山手台や中山台のことチョー詳しいですからねぇ。

なのに中山五月台に４０～５０坪台の区画が大量にあることに全く気付かないとはね…

４０～５０坪でも住む人次第では美しい街並みを形成し修景されるってことですね。

もしそうじゃないって言うのなら、どうして気づかなかったのか答えてくださいね。

[415: 匿名さん]

>>406

＞それに、４丁目の写真は、家の裏側なので、65坪の宅地でも殺風景になるかと。

言い訳になっていません。

最も景観配慮が必要な幹線道路側ですら配慮しないような金儲けコストダウン重視の手抜き開発になっているという事ですよ。

東2丁目や西2丁目は街区側もバス道路側もちゃんとじゅうぶんに緑化が可能で景観に配慮したゆとりある区画になっています。

[416: 匿名さん]

訂正

東2丁目や西2丁目の大通り（バス道）に面した区画は、街区側(コミュニティ街路側)もバス道路側も両サイドにじゅうぶんな緑化が可能で景観回復に配慮したゆとりある区画になっています。

[417: 匿名]

413 将来緑が深まり修景されればいいんだろ？
中山五月台3丁目はアンタが気付かないほど修景されてるじゃん（笑）